Что выгоднее вклад или сдача квартиры в аренду
Перейти к содержимому

Что выгоднее вклад или сдача квартиры в аренду

  • автор:

Сдавать квартиру или хранить деньги в банке: что выгоднее?

Ставки по вкладам растут, но растут и ставки аренды квартир. Что же выгоднее: хранить накопления в банке или купить квартиру и сдавать ее? АиФ.ru узнал у экспертов.

За квартиру

Доходность по вкладам в иностранной валюте в лучшем случае составляет 1-1,5%. Граждане предпочитают рублевые депозиты, ставки по которым приближаются к 9% годовых. Но российская валюта нестабильна и реагирует на падение нефтяных котировок, на геополитические события. По мнению генерального директора московского агентства недвижимости Наталии Кузнецовой, с учетом нестабильности курса рубля выгоднее инвестировать в квадратные метры.

«Кроме того, даже при росте ключевой ставки проценты по вкладам зачастую несоизмеримо ниже доходности от недвижимых активов, особенно если учитывать, что за счет инфляции деньги периодически обесцениваются, чего нельзя сказать о недвижимости, цены и арендные ставки на которую прогрессируют вместе с инфляцией», — отмечает Кузнецова.

В свою очередь, к. э. н., старший преподаватель экономического факультета РУДН Елена Егорычева напоминает, что ставки по депозитам в нашей стране сильно колеблются: если в 2015 году вклад можно было открыть под 13,5-14% годовых, то депозит в 2020 году приносил доходность всего в 3,5-4%.

«Особенностью инвестирования в недвижимость является тот факт, что, помимо доходности, которую она приносит в виде арендных платежей, в вашем распоряжении остается сам актив, который, в отличие от фиксированной суммы денежных средств, инвестированной в депозит, постоянно растет в цене. Другой аспект — инфляция. В случае открытия депозита его доходность может нивелироваться высоким уровнем инфляции в стране. В настоящий момент темпы роста потребительских цен в России превышают размер ставок по депозитам», — подчеркивает экономист.

Произведем простой расчет. Допустим, у вас есть 15 млн рублей. Вы открываете депозитный счет под 6% годовых. 15 млн умножаем на 0,06 и получаем 0,9 млн (900 тысяч рублей). Это доходность от вклада.

Теперь вариант с вложением 15 млн в покупку недвижимости, которую можно сдавать за 60 тысяч рублей в месяц. 60 тысяч умножаем на 12 (месяцев) и получаем 720 тысяч. Эта доходность меньше доходности по вкладу. И ее еще может уменьшить уплата налога (который, кстати, со следующего года заметно вырастет).

«Но, несмотря на то, что доходность по аренде ниже, все же выгоднее инвестиции в недвижимость, так как доход по депозитам „съела“ инфляция в размере 8%, а наша недвижимость за год еще и в цене подросла», — говорит Егорычева.

По словам независимого финансового консультанта Максима Бекенёва, на большом промежутке времени (минимум пять-десять лет) вложения в недвижимость по доходности опережают вклады в банке: «Наиболее выгодные вклады в надежных банках в лучшем случае обеспечивают доходность, близкую к инфляции. Доходность недвижимости складывается из роста стоимости жилья, который близок к величине общей инфляции, и арендной доходности.

Если мы вычтем расходы на периодический ремонт квартиры, поиск жильцов и возможный простой в размере 1-2% годовых, то получим чистую арендную доходность московских квартир примерно 2-4%. На большом промежутке времени такую доходность можно получить сверх величины средней инфляции. Получается, что долгосрочные инвестиции в московские квартиры являются более доходными, чем банковские депозиты».

За вклад

А если срок инвестирования короткий? Тогда все-таки вклады могут быть выгоднее, считают эксперты. Дело в том, что сдача недвижимости в аренду несет в себе определенный рыночный риск (упал спрос — и квартира простаивает), а цена покупки жилья может отличаться от цены продажи, причем не всегда в положительную сторону, предупреждает независимый финансовый советник Андрей Олареску.

«Тот, кто купил недвижимость в 2014-2015 гг. и продал ее в 2016-2019 гг., вероятнее всего, оказался в минусе (исходя из данных о средней цене жилья). Арендные платежи с учетом всех понесенных расходов за этот период в лучшем случае только покрыли инфляцию. В итоге среднестатистический собственник на данном временном интервале получил убыток.

Банковские же депозиты, наоборот, за это время показали положительную реальную доходность», — рассказывает он.

Максим Бекенев признает, что на коротком временном горизонте (один-три года) стоимость недвижимости может падать. Так было после кризисов и девальваций рубля в 1998, 2008 и 2014 годах, напоминает эксперт.

«В такие периоды доходность инвестиций в квартиры оказывалась ниже процентов в банках, они даже приносили убыток. Поэтому если рассматривать инвестиционный горизонт менее пяти-десяти лет, то вложения в банковские вклады являются более надежными», — советует он.

Финансовый консультант Дмитрий Герасименко признает, что в этом году рост цен на аренду жилья в Москве ускорился. Тем не менее, по его мнению, более выгодным вариантом является банковский депозит с ежемесячной выплатой процентов, чем покупка квартиры для сдачи в аренду. Все-таки цены на недвижимость сейчас находятся на пике.

«В настоящее время банки предлагают двухлетние вклады по ставке 7-7,5% годовых. Если ключевая ставка продолжит свой рост, возможно, мы увидим более интересные предложения.

Дальнейший рост арендных ставок естественным образом ограничен платежеспособным спросом. Кроме того, при оценке доходности арендного бизнеса стоит учитывать периоды возможного простоя, расходы на косметический ремонт и страховку жилья, а также налоговые выплаты. Как правило, чистая доходность от сдачи квартиры не превышает 5%.

Может оправдать себя покупка квартиры для будущего проживания. Это позволит зафиксировать текущую цену объекта недвижимости и снять риск его дальнейшего подорожания», — считает Герасименко.

Куда выгоднее вложить деньги: на вклад или в недвижимость

Доходность квартир, покупаемых для сдачи в аренду, за год немного выросла. Однако в целом она по-прежнему невысока и значительно уступает процентам по банковским вкладам. Стоит ли отказаться от покупки инвестиционного жилья и просто положить деньги в банк, оценили эксперты.

Эксперты подсчитали, что затраты на приобретение жилья окупаются за период чуть менее 21 года.

Эксперты подсчитали, что затраты на приобретение жилья окупаются за период чуть менее 21 года. / Александр Корольков

В среднем по стране за последний год доходность квартир, сдаваемых в аренду (оценивается по величине арендной платы и текущей стоимости жилья) выросла на 0,1 процентного пункта, а срок окупаемости жилья немного сократился, отмечает гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. Это связано, по его словам, с тем, что рост арендной платы опередил рост цен на рынке продажи квартир.

Доходность новостроек в среднем по 70 крупнейшим городам России сейчас составляет 4,8%, окупаются затраты на приобретение жилья за 20,8 года, подсчитали эксперты портала. Самые выгодные новостройки находятся в Магнитогорске, где они дают 7,5% доходности и окупаются за 13,4 года. Квартиры здесь недорогие — в среднем около 3,5 млн руб., а арендные ставки достаточно высоки — около 22 тыс. руб. в месяц. Неплохие показатели у новых квартир также в Якутске, Грозном, Улан-Удэ и Махачкале. Москва с высокими ценами и на аренду, и на жилье, находится на третьем месте с хвоста списка (квартиры приносят 3,6% в год и окупаются за 27,8 года). Наихудшие показатели — у новостроек Новокузнецка (3% и 33,3 года) и Белгорода (3,5% и 28,6 года).

Вторичные квартиры в этом плане выгоднее новостроек. По данным экспертов, в среднем такое жилье приносит 5,6% в год, а окупается за 17,9 года. Выгоднее всего покупать вторичку в Астрахани — жилье здесь стоит около 4,4 млн руб., а сдается за 32 тыс. руб. в месяц. Тем самым принося 8,7% годовых и окупаясь за 11,5 года. Достаточно выгодны также вложения во вторичные квартиры в Якутске, Мурманске, Грозном и Нижнем Тагиле. Наименее выгодно покупать вторичное жилье для сдачи в аренду в столице, это дает лишь 3,8% и окупается за 26,2 года. Ненамного лучше обстоит дело с вторичными квартирами в Севастополе, Белгороде, Брянске и Курске.

Покупать квартиру для сдачи в аренду сейчас менее выгодно, чем положить эти средства на банковский вклад, подсчитали эксперты «Циан.Аналитики». Они проанализировали цены в 35 городах России с высокой численностью населения, а также Сочи, Калининграде, Московской и Ленинградской областях. По их данным, в среднем доходность от сдачи в аренду вторичной «однушки» в этих локациях сейчас составляет 5,8%. Год назад показатель был ниже — 5,3%, однако в 2019-2020 годах — выше (более 7%). При этом уже в октябре (последние данные ЦБ) средняя ставка по банковскому вкладу сроком от года составляла 10,14%, а сейчас она еще выросла. В 2019-2021 годах доходность от сдачи в аренду была на уровне доходности от банковских депозитов, а в некоторые месяцы даже выше.

Жилая недвижимость — это надежный актив, но инвестировать в нее невыгодно, считает независимый финансовый советник Анна Ларина. Доходность от сдачи жилья в аренду в среднем 4-5% годовых, а если учитывать налоги, расходы на содержание, время на поиск и общение с арендатором, простой, инфляцию, то ещё меньше, подчеркивает она. Банковские вклады сейчас приносят 15-16% годовых, и они ликвидны, то есть деньги можно быстро забрать, в то время как квартира низколиквидна, требуется время на её продажу. Стоимость квартиры в рублях реагирует на каждый кризис падением, от которого цена восстанавливается 5-6 лет (так было в 2008, 2014 годах). А если посчитать стоимость в валюте, то видно, что недвижимость пугающе дешевеет, говорит Ларина. «Я бы посоветовала недвижимость в качестве привлекательной инвестиции не рассматривать, — говорит эксперт. — Можно иметь её для личного пользования и как небольшую консервативную часть портфеля. Привлекательнее вложения в коммерческую недвижимость, доходность здесь выше, а срок окупаемости короче. Но важно найти вариант, интересный для арендаторов (расположение, внутреннее оснащение и архитектура)».

Помимо банковских вкладов (которые сейчас привлекательны по доходности, но процент будет снижаться после уменьшения ЦБ ключевой ставки), имеет смысл инвестировать в фондовый рынок через брокерские счета, советует Ларина. Доходность зависит от готовности инвестора к риску. «Пассивным неагрессивным инвесторам можно посоветовать присмотреться к облигациям и индексным фондам на акциях и облигациях. Также есть паевые инвестиционные фонды (ПИФы) — фонды, куда могут входить различные активы (ценные бумаги, недвижимость и пр.), управляющиеся специализированными компаниями, они интересны для инвестирования и могут подбираться под различный риск-профиль. Пассивное накопление и защиту от нетрудоспособности и ухода кормильца даст накопительное страхование жизни», — говорит эксперт.

Все не так однозначно, возражает директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. Классические расчёты годовой доходности от сдачи квартиры и «окупаемости» не предусматривают продажу квартиры в конце некого инвестиционного периода, что, по его мнению, не совсем корректно. Когда гражданин кладёт деньги в банк или инвестиционный фонд, то в конце инвестиционного периода через год, два, три или пять лет он получает назад средства с процентами. Но, например, акции и облигации не сохраняют за собой — их продают. Стоит аналогичным образом учитывать и продажу квартиры, считает он. «В долгосрочной перспективе квартиры растут в цене, за исключением только жестких структурных изменений экономики, — говорит он. — Нет гарантии, что при таких изменениях деньги на вкладах не обесценятся». Сдавая квартиру, гражданин получает реальный ежемесячный доход. Если он рассматривает этот доход как инвестиционный, то может вкладывать средства дальше. Например, на краткосрочные вклады, которые дают наибольшую ставку годовой доходности.

Если запланировать, например, через 10 лет продать квартиру, которую купили сегодня и начали сдавать, а доход, получаемый от сдачи, размещать на краткосрочные вклады до года, то в итоге можно получить доходность на уровне 15% годовых на вложенные средства с минимальными рисками, приводит пример эксперт. «А ведь вклады не всегда были по 10-14%, длительное время они давали доходность до 8%, и за 10 лет таких периодов с относительно невысокой доходностью вкладов может быть немало. При всех «за» и «против» грамотная инвестиция в квартиру дает надежный безопасный и вполне высокий доход, особенно если приобрести квартиру на этапе строительства до того момента, когда она набрала максимальную рыночную цену», — подытоживает Родионцев.

Что выгоднее: квартира на сдачу или вклад

Вклад и квартира под сдачу – типовые финансовые инструменты. Они имеют разные сроки окупаемости и считаются конкурентами на инвестиционном рынке.

Средний срок окупаемости обычной квартиры в долгосрочную аренду составляет 17 лет, а уровень доходности — 5,8% в год. Вклад в краткосрочной перспективе может дать 12-16% годовых. Однако рубль обесценивается, а стоимость квартиры на вторичном рынке стабильно растет – нередко обгоняя официальную инфляцию. Жилье требует постоянного контроля, а деньги на вкладе растут без какого-либо вмешательства извне. Начинающие инвесторы часто сравнивают эти финансовые инструменты, когда пытаются понять, что выгоднее – депозит или жилье на сдачу. Но любая ситуация – строго индивидуальна. Она требует тщательно расчета с учетом суммы, расположения недвижимости и актуальных банковских ставок.

Уровень доходности

Доходность от сдачи квартиры в России составляет 5,8% в год. С ростом арендных ставок этот показатель может вырасти до 6-7%, но он не сможет догнать банковские 14-16% годовых. Т.е. в краткосрочной перспективе выгоднее положить деньги на вклад, нежели покупать квартиру в аренду. Реальная доходность от сдачи жилья ниже расчетной, т.к. она не учитывает расходы на ремонт, ЖКХ, налоги, возможный простой.

Доходность сдачи жилья в регионах

Если нет доверия банкам, лучше всего подобрать квартиру для сдачи в перспективных регионах. Самая большая доходность от аренды жилья в Новосибирске, Хабаровске, Перми – в этих городах она составляет более 7% годовых. Но эти значения все равно не дотягивают до уровня доходности депозитов. В крупных городах годовая аренда типового жилья приносит собственнику около 290 т.р. Причем максимальный заработок рантье фиксируется в Москве, СПб, Сочи, Хабаровске. Меньше всего зарабатывают арендодатели в Ульяновске и Новокузнецке – если брать в расчет относительно крупные города.

Срок окупаемости квартиры в аренду

В среднем, квартира в крупном городе в аренду окупается за 17 лет. Самый низкий порог для возврата собственных средств в Хабаровске и Перми – он составляет 13 лет. Также относительно быстро можно вернуть деньги в Новосибирске, Ижевске, Екатеринбурге, Томске, Оренбурге. Хуже всего будут окупаться объекты недвижимости в Севастополе, Сочи, Казани – по 22-25 лет. Но несмотря на достаточно сложные перспективы окупаемости, жилье остается наиболее предсказуемым и понятным активом. Благодаря этому недвижимость пользуется спросом во всех регионах. И даже временные большие ставки по вкладам не снижают ее популярность на рынке.

Вклад или однушка у метро. Эксперт сравнила выгоду от двух видов инвестиций

Вклад или однушка у метро. Эксперт сравнила выгоду от двух видов инвестиций

Планируя вложить накопления, граждане рассматривают зачастую вариант банковского вклада или покупку недвижимости. В чем изъяны и преимущества каждого из этих способов инвестирования, объяснила на радио Sputnik эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина РФ и главный редактор портала «Моифинансы.рф» Надежда Грошева.

Покупка недвижимости предполагает высокий порог входа по сравнению с другими видами финансовых вложений — акциями, облигациями, депозитами, отметила эксперт.

К тому же это долгая инвестиция. Если по депозиту всегда есть фиксированный процент, при покупке недвижимости деньги на какое-то время замораживаются, пока собственник не начнет получать пассивный доход.

Зато потом вложения в недвижимость могут окупиться, если сдавать квартиру или дождаться ее подорожания и продать. «Лучше всего оправдывает себя именно аренда. Самая подходящая недвижимость для сдачи в аренду — «однушка» около метро на окраине. Это относительно небольшой вход и постоянный спрос со стороны тех, кто арендует квартиру», — объяснила Грошева.

Вложение в недвижимость многие рассматривают как пенсионный капитал, добавила эксперт.

При этом в краткосрочной перспективе банковский вклад может приносить больший доход, чем недвижимость. Чтобы рассчитать потенциальный доход, нужно сопоставить цены на жилье с арендными ставками в конкретном районе, посоветовала эксперт.

«В краткосрочной перспективе, как правило, доход от сдачи средней однушки в Москве у метро будет ниже, чем от банковского депозита. Но учитывая, что стоимость аренды обычно растет вместе с уровнем инфляции, в долгосрочной перспективе, например, если посмотреть на 20 лет вперед, в какой-то момент это может оказаться выгоднее», — допустила Грошева.

Кроме того, недвижимость можно передавать по наследству, жить там при необходимости. «А банковский депозит — это деньги, которые могут обесцениваться из-за инфляции. Там есть определенные гарантии, но они ограничены суммой миллион четыреста тысяч рублей в одном банке», — предупредила эксперт.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *