Что будет с рынком недвижимости в москве
Перейти к содержимому

Что будет с рынком недвижимости в москве

  • автор:

Стагнация или падение: что будет со вторичным жильем в Москве в 2024 году

Фото: Shutterstock

В течение 2023 года на рынке вторичной недвижимости отмечались ощутимые колебания спроса. В начале года интерес к готовым квартирам был стабилен. Летом из-за опасений роста ключевой ставки, а следовательно, и ипотечной, многие покупатели старались оперативно решить свой жилищный вопрос и успеть приобрести жилье на более выгодных условиях. Вторая волна спроса отмечалась после первого повышения ставки в сентябре и начале октября: опасаясь ухудшения условий по ипотеке, покупатели вновь торопились вложиться в недвижимость. Цены на столичные квартиры в последние месяцы стагнируют. Эксперты рынка недвижимости рассказали, как в 2024 году может измениться спрос, стоимость и предложение вторичных квартир в Москве.

Спрос упадет

В начале 2024 года эксперты ожидают роста активности покупателей, однако затем спрос упадет. «В декабре 2023 года спрос на вторичное жилье достаточно высокий, что во многом обусловлено сезонным фактором: и собственники, и покупатели торопятся закончить все важные дела до праздников и провести сделку в течение месяца. В январе 2024 года также ожидается высокий спрос, в первую очередь по причине перетекания части сделок с декабря 2023 года на новый год. В феврале рынок войдет в стагнацию, которую сможет преодолеть только к марту», — прогнозирует руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. В ЦИАН прогнозируют падение активности покупателей вторички в первом полугодии 2024-го — число сделок может снизиться на 25%. «Однако тут нужно держать в уме, что по итогам 2023 года будет или абсолютный рекорд спроса, или второй результат за всю историю наблюдений. При ухудшении внешней (по отношению к рынку) конъюнктуры просадка по спросу будет более существенной — до 40%», — прогнозирует руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. В 2024 году рынок недвижимости будет остывать, согласился руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Он подчеркнул, что спрос на жилье под давлением подорожавшей до заградительного уровня ипотеки и высоких цен снизится. «Покупать квартиры, которые сегодня стоят в полтора-два дороже, чем два-три года назад, в ипотеку под 16–17% годовых люди просто не смогут. Чтобы реализовать квартиры, продавцам на вторичке придется пересмотреть ценники», — считает аналитик. Наибольшим спросом в будущем году на вторичном рынке Москвы будут пользоваться самые доступные варианты, студии и однокомнатные квартиры, добавил руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин.

Фото: Shutterstock

Фото: Shutterstock

Предложение вырастет

В связи со снижением спроса объем активного предложения вторичных квартир в Москве может вырасти на 20% от уровней конца 2023 года, спрогнозировал Попов из ЦИАН. Он отметил, что это произойдет за счет увеличившегося срока экспозиции квартир и выхода на рынок вчерашних новостроек. Обычно в январе часть собственников снимают свои объекты с экспозиции, по крайней мере на период зимних выходных, рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. По ее словам, если потом они не вернут квартиры в продажу, есть вероятность, что достойных ликвидных предложений станет еще меньше, дефицит будет нарастать накопительным итогом.

Фото: Shutterstock

Фото: Shutterstock

Что с ценами

Мгновенного пересмотра цен на вторичке в начале нового года не произойдет — обычно продавцам требуется несколько месяцев, чтобы осознать изменение рыночной конъюнктуры и смириться с новой реальностью, считает Репченко. По его прогнозу, разворота ценового тренда можно ждать ближе к весне, а в перспективе ближайшего года вторичные квартиры могут подешеветь на 10% и более. «Других вариантов развития событий пока нет. Рассчитывать на то, что ключевая ставка резко снизится и перевернет все с ног на голову, наверное, не стоит. Если снижение и произойдет, то только умеренное: по прогнозу Центробанка, в 2024 году ключевая ставка будет на уровне 12,5–14,5%. То есть даже при оптимистичном сценарии, если ключевая ставка опустится до 12%, ипотечные ставки все равно будут на заградительном уровне в 14–15%», — сказал аналитик IRN.RU. Существует вероятность, что инфляционные ожидания будут вынуждать покупателя так или иначе «парковать» свои деньги, в том числе в недвижимость, считает управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов. Он уточнил, что в этом случае мы сможем увидеть некий период стагнации: стабилизацию цен и выравнивание стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках. «Еще менее вероятен условно оптимистичный сценарий. Если усмирить инфляцию не удастся и она продолжит свой рост, тогда и увеличение цен на недвижимость удержать не получится. Однако вряд ли такому прогнозу суждено сбыться в будущем году», — резюмировал Москатов.

  • Риелторы выявили округа Москвы — лидеры по росту цен на жилье в ноябре
  • Названы районы Москвы — лидеры по росту цен на жилье в 2023 году

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам января 2024 года

В январе 2024 года рост цен на вторичном рынке недвижимости «старой» Москвы носил остаточный характер – средняя стоимость метра подросла символически, на десятые доли процента, в основном за счет вымывания самых дешевых предложений.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за январь квартиры в старых границах Москвы подорожали в среднем на 0,2% — до 270 950 руб. за кв. м. Напомним, в декабре старомосковский метр прибавил 0,5%. А в целом, темпы роста цен снижаются четвертый месяц подряд.

В январе рынок рос за счет недорогих сегментов – при нынешнем уровне ипотечных ставок (от 16-18% годовых) людям по карману только бюджетные варианты. Индекс дешевого жилья по итогам января увеличился на 0,3%, тогда как индекс дорогого упал на 0,1%. Наибольший прирост за месяц продемонстрировали Северный и Юго-Восточный округа, где сосредоточено бюджетное жилье. Старые панельные и кирпичные дома тоже дорожают чуть быстрее рынка в среднем. В разрезе комнатности лидируют двухкомнатные квартиры, на втором месте – однушки, а замыкают рейтинг трехкомнатные и многокомнатные квартиры – последние вообще ушли в минус.

Цены на жильё по типам домов

Цены на жильё по комнатности

Цены на жильё по округам

«Дорогое» и «дешёвое» жильё (www.irn.ru) РУБ USD EUR Янв 24 Дек 23
Индекс стоимости «дорогого» жилья
20% самых дорогих квартир
376 169 -0,1%
Индекс стоимости «дешевого» жилья
20% самых дешевых квартир
203 055 +0,3%
Индекс расслоения
Отношение стоимости «дорогого» к «дешевому»
1,85 -0,4%

Индексы ожидания и доходности

Индекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Подробнее »

Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Подробнее »

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Темпы роста цен достигли пика в конце лета – начале осени 2023 года, на фоне ажиотажа, вызванного повышением ключевой ставки Центробанка: в августе и сентябре вторичный метр в Москве прибавил 1,4% и 1,6% соответственно. Однако уже в октябре-ноябре темпы роста цен упали вдвое — до 0,8%, в декабре – снизились до 0,5%, а в январе 2024 г. не сильно отличались от нулевых. Кроме того, в январе перестал снижаться объем предложения жилья на вторичном рынке, что нехарактерно для начала года – обычно в это время многие продавцы снимают квартиры с продажи.

Накопление квартир в экспозиции и близкая к стагнации ценовая динамика свидетельствуют о сокращении спроса, что неудивительно, учитывая заградительно дорогую ипотеку. Скорее всего, в ближайшее время цены будут топтаться на месте, а весной, по мере накопления предложения, постепенно поползут вниз.

Новости о недвижимости

Работу мечты предлагают в Воронеже. Застройщик ищет тестировщика квартир

Циан — база проверенных объявлений о продаже и аренде жилой, загородной и коммерческой недвижимости. Онлайн-сервис №1 в России в категории «Недвижимость», по данным Similarweb на сентябрь 2023 г. Используя сервис, вы соглашаетесь с Пользовательским соглашением и Политикой конфиденциальности Циан. Оплачивая услуги, вы принимаете Лицензионное соглашение. ООО «Айриэлтор», email: support@cian.ru. На информационном ресурсе применяются Рекомендательные технологии.

Как будет развиваться рынок недвижимости в 2024 году и стоит ли покупать квартиру

Как будет развиваться рынок недвижимости в 2024 году и стоит ли покупать квартиру

Ключевую ставку на последнем в 2023 году заседании ЦБ повысили до 16%. Как это и другие события изменят рынок недвижимости, рассказывают эксперты.

Что происходило в 2023 году на рынке недвижимости

В 2023 году власти обсуждали новые льготные программы и изменение старых. В итоге субсидированная ипотека на новостройки под 8% стала менее доступна: первоначальный взнос по ней увеличили до 30%, а максимальную сумму урезали с 12 млн до 6 млн рублей. Первый взнос по остальным льготным программам вырос до 20%.

Появилась «Арктическая ипотека» — кредит под 2% на покупку жилья в Мурманской области, Ненецком автономном округе, Ямало-Ненецком автономном округе, Республиках Карелия и Коми, Архангельской области и Красноярском крае.

Власти ограничили околонулевую ипотеку от застройщика. С 30 мая по таким ссудам, выданным после 15 марта 2023 года, банкам необходимо формировать дополнительные резервы. Поэтому для них стало менее выгодно выдавать ипотеку под 0,1%.

С июля по октябрь ключевая ставка выросла с 7,5% до 15%. Выросли и цены на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке. Так, по данным IRN.ru, квартиры в «старой» Москве подорожали в среднем на 5%, до 267 тыс. рублей за кв. м, в Новой — на 2,8%, до 203 260 рублей, в Подмосковье — на 1,4%, до 153 340 рублей.

«Ситуация на рынке недвижимости напоминает апрель 2022 года, когда после мартовского ажиотажа, спровоцированного началом СВО и повышением ключевой ставки, рынок замер в преддверии жесткой стагнации из-за недоступности ипотеки и исчерпания спроса будущих периодов, — говорят аналитики IRN.ru. — Скорее всего, примерно в таком состоянии рынок и будет находиться в течение ближайших месяцев. Конец года для рынка недвижимости — всегда «высокий сезон», так как в силу психологических причин люди стремятся завершить сделки до нового года. На то, чтобы осознать изменение конъюнктуры, продавцам потребуется несколько месяцев. Таким образом, разворота ценового тренда можно ждать ближе к весне».

Что будет дальше с рынком

В 2024 году получить ипотеку будет намного сложнее, говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова:

«Процентные ставки по рыночным программам банков для заемщиков с «открытого рынка» к середине января вплотную приблизятся к 20% годовых и при текущей стоимости жилья станут заградительными», — предупреждает она.

Кроме того, при таком уровне ключевой ставки могут пересмотреть максимальные ставки по госпрограммам. Продолжат действовать повышенные надбавки к капиталу банков для высокорискованных заемщиков (с низким первоначальным взносом и высоким уровнем долговой нагрузки). ЦБ также хочет применять в ипотеке макропруденциальные лимиты — прямые количественные ограничения на выдачу жилищных кредитов высокорискованным заемщикам. В совокупности эти факторы приведут к тому, что получить ипотеку, даже по льготным программам, смогут только заемщики с достаточным уровнем накоплений и низкой финансовой нагрузкой.

«Однако даже с модифицированными условиями при высоком уровне рыночных ставок льготные программы все равно будут пользоваться спросом со стороны населения, — говорит Инна Солдатенкова. — Ввиду этого мы не ожидаем колоссальных изменений на ипотечном рынке и рынке недвижимости до конца первого полугодия будущего года, так как в том числе повышение ключевой ставки влияет на стоимость проектного финансирования для застройщиков. Значит, ожидать удешевления жилья в реалиях высокой ключевой ставки не стоит, особенно в крупных регионах».

24.11.2023 16:00

Во второй половине 2024 года, если льготную ипотеку не продлят, возможна значительная «просадка» по новым ипотечным выдачам.

«В долгосрочной перспективе это должно оказать положительное влияние на стоимость недвижимости. Поскольку именно льготные программы выступили одним из ключевых факторов такого существенного роста цен на первичное жилье, охлаждение спроса на них должно купировать спрос и на недвижимость. Это найдет отражение в корректировке цен в сторону снижения, — считает Инна Солдатенкова. — В свою очередь это должно привести к уменьшению размера ежемесячного платежа и итоговой переплаты по ипотеке для всех категорий заемщиков — не только для тех, кто будет оформлять ее по льготным программам, но и для тех, кто воспользуется рыночными предложениями».

По мнению кредитного брокера Юлии Подольской, в новый, 2024 год рынок войдет со ставками под 17–20% по ипотеке на вторичку.

«Вторичный рынок при таких условиях просядет еще больше. Первичный рынок при этом как рос в цене, так и будет расти из-за высокой инфляции, — считает Юлия Подольская. — На вторичный рынок пойдут те, кто захочет сохранить свои деньги в квадратных метрах. Как правило, это покупка за наличный расчет либо минимальное кредитное плечо. Первичный рынок будет принимать теперь клиентов «белых и пушистых» ввиду поднятия первоначального взноса и отмены во многих банках возможности подачи ипотечных заявок по двум документам».

Учредитель и директор инвестиционной риелторско-строительной компании «Мечты в квадрате» Виталий Червяков считает, что в начале 2024 года будет небольшой спад ипотечных выдач и, соответственно, цены на недвижимость пойдут вниз. Но это будет коррекция в районе 10–15%, и то на самые неликвидные варианты.

«Остальные продавцы просто уйдут с рынка и будут ждать. С весны, вероятнее всего, начнут снижать ключевую ставку, и на рынок вернутся покупатели вторички. А этот отложенный спрос приведет к новому росту цен. Поэтому ждать серьезных спадов я бы не стал, особенно если срочно нужно жилье», — говорит он.

Стоит ли покупать квартиру и брать ипотеку в 2024 году

Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова рекомендует заемщикам, имеющим одобрение по ипотеке,поторопиться и выйти на сделку до новогодних праздников.

«В других случаях я бы рекомендовала не привязываться к сезонности, а отталкиваться от стоимости недвижимости и наличия реальной потребности в жилье. Важно учитывать и то, что цены на недвижимость пока что не падают, а это ключевой фактор, влияющий на сумму кредита, платеж и переплату. Поэтому в текущих реалиях ипотеку по рыночным программам я бы советовала оформлять, только если на вторичном рынке попался крайне выгодный вариант. Или если вы имеете возможность регулярно вносить досрочные платежи и тем самым сэкономить на размере переплаты», — рекомендует эксперт.

С новостройками проще: на них действуют госпрограммы с низкими ставками, а если вы не укладываетесь в лимит по сумме, то ряд банков разрешают «добирать» недостающую сумму по рыночной ипотеке.

«Но тут важно понимать, что цены на новостройки за прошедший год выросли более существенно, чем на вторичку. Даже оформляя ипотеку по низкой ставке, вы можете получить размер платежа, сопоставимый с вторичкой. Кроме того, в траты по первичному жилью также нужно закладывать стоимость ремонта, обстановки квартиры, что увеличивает общий размер издержек по такой ипотеке, — говорит Инна Солдатенкова. — Оформленную же на вторичное жилье ипотеку в дальнейшем можно рефинансировать, и, из-за того что предпосылок для снижения стоимости жилья пока что нет, переплата за высокую ставку до рефинансирования в перспективе может сгладиться выросшей стоимостью объекта недвижимости».

Первичное жилье может быть выгодно, если покупать его на стадии котлована, говорит Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов»: «Первичное жилье отличается более высоким качеством и быстрее растет в цене. Особенно выгодны для инвестиций премиальные квартиры на стадии котлована в привлекательных локациях. Благодаря грамотной финансовой модели девелоперов они постоянно дорожают, при этом данный сегмент рынка не зависит от ситуации с льготной ипотекой».

«Если задумали брать ипотеку, то действуйте в моменте, закрывая нынешний запрос, — говорит Юлия Подольская. — Заемщикам с большими суммами на руках подойдет вторичный рынок. Заемщикам на первичном рынке рекомендую тщательно подбирать локацию и обращать большее внимание на ежемесячный платеж, а не на общую стоимость объекта. Это правило работает для срока ипотеки свыше десяти лет».

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *