Как заработать на ипотеке схема
Перейти к содержимому

Как заработать на ипотеке схема

  • автор:

Как заработать на ипотеке

С помощью ипотеки можно не только решить квартирный вопрос, но и обогатиться. Для этого необходимо иметь временно свободные 20-30 тысяч долларов и возможность выплачивать банку ежемесячно 5-6 тыс. долл. Оптимальный срок кредита – три года (на протяжении этого срока гражданин не платит налог на доход от продажи квартиры). Таковы типовые условия «ипотечного инвестпроекта».

С помощью ипотеки можно не только решить квартирный вопрос, но и обогатиться. Для этого необходимо иметь временно свободные 20-30 тысяч долларов и возможность выплачивать банку ежемесячно 5-6 тыс. долл. (выплаты по кредиту). Оптимальный срок кредита – три года (на протяжении этого срока гражданин не платит налог на доход от продажи квартиры). Таковы типовые условия «ипотечного инвестпроекта». Схема инвестирования в данном случае повторяет типовую схему ипотечной сделки. Например, гражданин покупает двухкомнатную квартиру, взяв кредит в банке на три года под 12% годовых. Первоначальный взнос при этом должен составлять не менее 10% от стоимости квартиры. Чем больше размер первоначального взноса, тем выше прибыль от данного инвестпроекта. Через три года после полного погашения кредита гражданин продает квартиру и подсчитывает прибыль. По мнению экспертов рынка ипотечного кредитования, квартиру для таких проектов следует покупать на рынке вторичного жилья: инвестиционный риск здесь меньше, нежели при покупке квартир в новостройках. «Двушка» в Москве в доме улучшенной категории со стандартным ремонтом стоит около 200 тыс. долл. Возьмем эту величину за основную стоимость объекта недвижимости на начальном этапе инвестпроекта и рассчитаем его эффективность при двух вариантах первоначального взноса за квартиру: вариант «А» – взнос 10% (20 тыс. долл.) и вариант «Б» – взнос 50% (100 тыс. долл.). В первом случае ежемесячный (аннуитетный) платеж по кредиту составит 5978 долл., во втором – 3321 долл. При среднем росте цен на недвижимость на 15% в год через три года можно будет продать эту квартиру за 304 тыс. долл. Доход в данном случае составит 104 тыс. долл. При 30%-ном росте цен квартиру можно будет продать за 439 тыс. долл. Доход составит 239 тыс. долл. Поскольку квартира покупается не для проживания, то для получения большей прибыли и снижения ежемесячных расходов по инвестпроекту ее предпочтительно сдавать в аренду. Доход от сдачи квартиры без мебели в аренду составит 46 тыс. долл. (36 месяцев, по 1,3 тыс. долл. в месяц). Итого – при росте цен на 15% в год совокупный доход составит 150,8 тыс. долл. При увеличении стоимости цен на недвижимость на 30% – 285,8 тыс. долл. Следует отметить, что с начала 2006 года цены на московскую недвижимость выросли на 12% (по состоянию на 1 марта 2006 г., данные компании «Фосборн Хоум»). Это означает, что годовой рост цен можно ожидать на уровне 42-45%. Расходы таковы. При первоначальном взносе в размере 20 тыс. долл. сумма уплаченных за весь срок кредита процентов – 35,2 тыс. долл. Расходы по получению кредита и оформлению сделки (в среднем 1,5% от стоимости кредита) – 2,7 тыс. долл. Расходы по страхованию в период кредитования – 5,9 тыс. долл. Оплата брокерских услуг (подбор кредита и квартиры, 5-6% от стоимости квартиры) – 10 тыс. долл. Итого 53,8 тыс. долл. При первоначальном взносе в размере 100 тыс. долл. расходов почти в два раза меньше. Например, сумма уплаченных за весь срок кредита процентов составит 19,5 тыс. долл. Получение кредита и оформление сделки (в среднем 1,5% от стоимости займа) обойдется в 1,5 тыс. долл. Расходы по страхованию на период кредитования – 3,3 тыс. долл. Оплата брокерских услуг (5-6% от стоимости квартиры, включая подбор кредита и квартиры) – 10 тыс. долл. Итого при первоначальном взносе в размере 100 тыс. долл. расходы на «инвестиционную ипотеку» составят 34 тыс. долл. Прибыль впечатляет. При росте цен на 15% в год ипотека по варианту «А» (первоначальный взнос 20 тыс. долл.) составит 96,9 тыс. долл. Ипотека по варианту «Б» (первоначальный взнос 100 тыс. долл.) принесет прибыль в размере 116 тыс. долл. При росте цен на недвижимость на 30% в год прибыль от покупки квартиры по варианту «А» составит 231,9 тыс. долл., по варианту «Б» – 251,4 тыс. долл. Таким образом, ипотека может выступать в качестве нового способа приумножения капитала и дополнительного инструмента для частного инвестора. Наталья Кирпиченко
Светлана Барсукова

Заработать на ипотеке. Как превратить недвижимость в источник дохода

Aif.ru поговорил со специалистами по недвижимости и узнал, реально ли погашать долги за несколько квартир одновременно и можно ли заработать на ипотеке.

«Анти-ипотека»

Риелтор из Санкт-Петербурга Александр Ермольчик, вероятно, может претендовать на размещение в Книге рекордов России. Мужчина за свою жизнь взял 26 ипотек! Половину из них он уже выплатил. Александр рассказывает, у него все началось с комнаты. Он купил ее вместе с жильцом-арендатором, много лет сдавал, а потом продал в полтора раза дороже. «Нужно смотреть на стоимость жилья, расположение и состояние, — раскрывает лайфхаки удачной недвижимости Ермольчик. — Если у человека накоплена небольшая сумма или есть желание вложить материнский капитал, я советую не бояться брать комнату».

Первую комнату за миллион Александр купил без использования заемных средств. Сдавал все эти годы, а потом нашел покупателя. Вопреки расхожему убеждению о неликвидности комнат, на нее выстроилась очередь желающих: в Санкт-Петербурге недвижимость в центре, хоть и на первом этаже без ремонта, за 1,6 млн рублей — подарок судьбы.

Потом он начал покупать один объект за другим. Все свои приобретения Ермольчик сдает в аренду. Но подчеркивает: нужно разбираться в тонкостях рынка недвижимости, знать, какой объект выбирать. На своих страницах в соцсетях Александр заслуженно хвалится самыми большими достижениями за эти годы. За один из месяцев ему удалось продать 37 объектов недвижимости, заработать 10 миллионов как инвестор и 4 миллиона как риелтор. «К 34 годам я закрыл 11 своих ипотек и одну рассрочку, еще осталось 15 действующих ипотек и 10 рассрочек — всего 26 ипотек и 11 рассрочек», — пишет Александр. Он говорит: купил лично себе 50 объектов недвижимости, правда, половину перепродал.

Александр говорит, если семья хочет оформить две ипотеки одновременно, то это вполне реально. Главное, конечно, просчитать риски и быть уверенным, что потянешь. Если оформлять ипотечные сделки в один день в разных банках, кредитные учреждения друг о друге не знают, и в расчет берутся одни суммы в документах. Это не запрещено, и никаких нарушений здесь нет. Ему самому до сих пор одобряют сделки некоторые банки, несмотря на десятки текущих ипотек.

Ермольчик объясняет и тракой тренд, как анти-ипотека. Если коротко, то человек вкладывает деньги на первый взнос, выплачивает несколько ежемесячных платежей до получения ключей, покупает мебель, а потом получает доход от сдачи, превышающий даже необходимую ипотечную плату ежемесячно. Конечно, важно, чтобы объект был ликвидным, инвестиционно привлекательным и рос в цене.

Желающим так же, как он, инвестировать в недвижимость или просто выплачивающим ипотеку Александр дает несколько важных советов. Главный — заранее думать о своих доходах, иметь запас личных средств как минимум на год. То есть предусмотрительно отложить нужную сумму не только на ипотечные платежи, но и на питание и необходимые покупки. Просчитывать, сможешь ли погашать ипотеку без просрочек. Думать при выборе вариантов недвижимости необходимо, но очень недолго, уверен предприниматель: отличные варианты быстро уходят.

«Рынок цикличен, то поднимается, то падает, — уверен риелтор. — Никто не может предугадать, что будет дальше. Но я знаю, что недвижимость — одно из лучших вложений».

Купить квартиру в Петербурге при зарплате в 30 тысяч рублей

Челябинка Ирина Горяева недавно удивила своих знакомых — они с супругом закончили выплачивать ипотеку за квартиру в Санкт-Петербурге. Новая однушка в Московском районе отныне принадлежит им без долгов, осталось дождаться окончания строительства. Как рядовая семья с двумя детьми без особых накоплений купила жилье в культурной столице?

«Мы с мужем бросили все деньги на погашение ипотеки, — объясняет женщина. — И материнский капитал. Муж тоже немного получает, как и я, мы решили затянуть пояса, но побыстрее выплатить долг, потому что проценты бешеные. Не ездили в отпуск три года. Но мы очень довольны: брали квартиру за 5 миллионов, сейчас ее стоимость около десяти. Получилось круто заработать на ипотеке, даже с учетом процентов! Будем сдавать, получая доход для семьи».

Ирина рассказывает, что переводила буквально каждую свободную копейку через онлайн-систему на банковский ипотечный платеж. Тысячу, две, три с половиной. Семья поставила цель не увязнуть в долгах, а, наоборот, превратить жилье в допдоход. По мнению женщины, никакой банковский процент не дал бы такого прироста средств: семья вложила материнский капитал и 400 тысяч собственных накоплений. Выросла стоимость квартиры, ипотека погашена быстро. И в этом успех.

Сто рублей в месяц

Эксперт рынка ценных бумаг и недвижимости Татьяны Бунегина дает советы, как проще и легче справиться с ипотекой. Особенно в ситуации, как у семьи Горяевых. Нужно заранее уточнить в банке, возможно ли вносить досрочные платежи в любое время и в любом размере. Все знают: чем раньше закрыть кредит, тем меньше процентов придется заплатить. Но не многие вникают, есть ли в банке ограничения на досрочку — а это может стать препятствием вашей экономии. С каждым досрочным платежом остаток долга становится меньше, и вы экономите на процентах. Раз в полгода отслеживайте процентные ставки на ипотечном рынке, и как только они снизятся — рефинансируйте кредит. Можно перейти в другой банк, где процентная ставка выгоднее, или запросить снижение в вашем банке.

«Как можно сэкономить еще: получить субсидию от государства, попасть в акцию от застройщика, — говорит эксперт. — Один мой клиент купил квартиру на этапе строительства в ипотеку на 20 лет, первые два года из которых ежемесячный платеж по программе поддержки составляет всего 100 рублей. При этом ограничений на продажу жилья нет, и если продать его в 2024 году сразу после получения ключей, можно погасить ипотеку и получить прибыль».

Неочевидные лайфхаки

Директор по маркетингу цифрового агентства недвижимости Мария Коновалова дает такие неочевидные советы, которые помогут выбрать более выгодные условия по ипотеке.

В вечной битве «первичка vs вторичка», если говорить об инвестициях, определенно побеждают новостройки. Во-первых, в 2023 году еще можно взять ипотеку по выгодным условиям с помощью субсидированных ставок. И хотя 0,01% на весь срок остался в прошлом, сейчас можно оформить ипотеку под 0,01% до сдачи дома в эксплуатацию. То есть пока ваши деньги заморожены, вы и процентов практически не платите, а после сдачи в эксплуатацию можете зарабатывать на аренде или жить в квартире.

На семью можно взять две и более ипотеки, чтобы диверсифицировать вложения, — например, купить квартиры в разных районах или с разным сроком сдачи в эксплуатацию и распределить ежемесячный платеж — так выплачивать ипотеку будет легче. Есть кейс, когда на определенную сумму клиента, которую он хотел вложить, в агентстве оформили три ипотеки на разные квартиры. Благодаря выгодным условиям клиент сможет заработать на них намного раньше, чем выплатит кредит.

Главное — не прогадать

У народа сейчас нет денег на большие покупки, уверен риелтор Егор Курчатов. Да и государство закругляется с программами льготного кредитования. Всевозможные ипотеки под 3,6 процента ушли. Ставки едва ли будут снова падать. Зарплаты не растут, а недвижимость по-прежнему дорогая. Что же делать?

«Я бы советовал думать, смотреть, выбирать, — говорит эксперт. — Получится ли платить? Сколько в месяц? Есть ли гарантия, что доход не упадет, не уволят с работы, не рухнет фирма? Не заболеете, не потребуется большая сумма на необходимые нужды? Ведь ипотека, как правило, долгоиграющая история. Главное здесь — не прогадать. Нельзя отдавать все до копейки в платежи. Нужно иметь подушку безопасности как минимум на полгода, чтобы успеть притереться и заработать в случае чего на новом месте. В самых худших ситуациях люди остаются и без денег, и без ипотечных квартир».

Как заработать на ипотеке: схемы и полезные лайфхаки

Темпы выдачи жилищных кредитов 2017-2018 годах побили все мыслимые и немыслимые рекорды. Пока банки предлагают ипотеку по выгодным ставкам, граждане не только решают с помощью ипотеки квартирный вопрос, но и зарабатывают. Деньги в сфере недвижимости всегда водились. Благодаря развитию ипотеки не обязательно иметь на руках миллионы, чтобы извлекать доход из собственной недвижимости. Достаточно получить одобрение в банке и правильно распорядиться ипотечными средствами.

Инвестирование в новостройки

В интернете многочисленные инфобизнесмены рекламируют вебинары и курсы по перепродаже новостроек. Поскольку не за горами июль 2019 года, когда реализация квартир на стадии котлована станет историей, срок годности этого вида заработка стремительно истекает.

Как это работает:

  1. Выбираем надежного застройщика.
  2. Находим перспективную новостройку в районе с развитой инфраструктурой.
  3. Получаем одобрение на ипотеку.
  4. Покупаем квартиру по ДДУ на стадии котлована.
  5. После сдачи дома в эксплуатацию продаем квартиру по цене на 15-40% дороже.
  6. Досрочно закрываем кредит.

Данный вариант инвестирования имеет риски:

  • застройщик обанкротился, вместо квартиры покупатель получает бетонную коробку без инженерных коммуникаций. Или того хуже — квартира существует только на бумаге. При содействии местных властей возможно добиться, чтобы достройкой объекта занималась другая компания. Но на это придется потратить немало времени и нервов;
  • на этапе сдачи квартиры владелец может обнаружить серьезные дефекты: некачественная отделка, трещины в стенах, обнаженные стыки и швы. Устранение недоделок застройщиком может занять несколько месяцев и принести убытки владельцу;
  • застройщик сдает квартиру большего метража, чем указано в ДДУ, и требует доплаты за квадратные метры сверх нормы. Причем стоимость метра может быть завышена. Собственники обычно соглашаются на такие дополнительные расходы, потому что разбирательство со строительной компанией может отнять много времени и средств.

Советы для тех, кто планирует заработать на перепродаже новостройки:

  • жилье на стадии котлована стоит брать только у надежного застройщика, который крепко стоит на ногах. Вспомним банкротство группы компаний СУ-155, которая в свое время была крупнейшим застройщиком в России;
  • при продаже квартиры по переуступке прав придется заплатить 13% налога на разницу между изначальной стоимостью объекта и суммой в договоре купли-продажи. Не хотите платить налог — ждите три года после оформления права собственности на объект, потом продавайте его;
  • банки не несут ответственности за застройщика. Если строительная компания обанкротится, вам придется выплачивать долг кредитору без изменений. Для безопасности стоит приобрести расширенную страховку.

Вторичка без ремонта: дешево купить, дорого продать

«Бабушкины» квартиры в районах с развитой инфраструктурой — еще один способ получить доход на ипотечном жилье. Можно приобрести недвижимость с большим дисконтом, сделать в помещении косметический ремонт и перепродать жилплощадь. Также распространен заработок на сдаче в аренду — квартира со свежим ремонтом для квартирантов обходится на 10-20% дороже.

Как это работает:

  1. Получаем одобрение на ипотеку в банке.
  2. Находим подходящий объект, который устроит кредитора.
  3. Оформляем куплю-продажу.
  4. Вывозим мусор, делаем ремонт.
  5. Продаем недвижимость с наценкой.
  6. Закрываем кредит досрочно.

Риски, которые могут помешать вам заработать на вторичном жилье:

  • вы выбрали квартиру в районе с низким спросом на недвижимость, и она долго не продается. Придется снизить цену или долго ждать своего покупателя;
  • вы новичок в ремонте и не рассчитали затраты. Денег на запланированные работы не хватило, банк не готов выдать дополнительный кредит на ремонт. Остается сдавать жилплощадь внаем и доделывать ремонт по мере накопления средств;
  • после сделки появились наследники, которые через суд отсудили у вас квартиру. В итоге остался долг перед банком.

Советы для тех, кто хочет получить доход от операций с ипотечной вторичкой:

  • в ипотечном жилье нельзя делать перепланировку без согласия банка. Не ломайте несущие перегородки в старой квартире, если вы не получили разрешение из БТИ и письменное согласие банка;
  • пока квартира выставляется на продажу, ее можно сдавать. Хотите максимальную прибыль — оборудуйте жилье всем необходимым и сдавайте его посуточно;
  • если вы сами не занимаетесь ремонтом, предварительно найдите подрядчика. Он сможет рассчитать стоимость и объем работ заранее;
  • чтобы не беспокоиться о внезапных наследниках, оплатите титульное страхование квартиры на 3 года после приобретения. Даже если у вас отсудят недвижимость, у вас не останется задолженности перед кредитором.

Сдаем ипотечную квартиру в аренду

Закон об ипотеке подтверждает, что собственник ипотечной недвижимости имеет право сдавать залоговое жилье в аренду. Многие берут ипотеку и планируют выплачивать кредит за счет жильцов. При грамотном подходе можно получить собственную недвижимость по цене первоначального взноса с помощью денег арендаторов. Есть одно но: сдавать залоговую квартиру нельзя, если запрет является частью кредитного соглашения.

Как это работает:

  1. Получаем одобрение на ипотеку.
  2. Выбираем квартиру в районе с развитой инфраструктурой.
  3. Оформляем кредит.
  4. Готовим жилье к сдаче в аренду: делаем ремонт при необходимости, закупаем мебель и технику.
  5. Находим порядочных жильцов.
  6. Грамотно оформляем договор найма.
  7. Получаем ежемесячный доход.

Риски потенциального наймодателя:

  • если в договоре ипотеки указано, что сдавать квартиру в аренду нельзя, банк может наложить на предприимчивого заемщика санкции. Банк даже может потребовать досрочного погашения кредита;
  • если вы пускаете жильцов без договора найма и акта приема-передачи квартиры, они могут нанести недвижимости ущерб и скрыться безнаказанно. Например, квартиросъемщики въехали, а накануне очередного платежного периода исчезли, прихватив бытовую технику с кухни, стиральную машину и дорогую плазму из гостиной;
  • если вы заключили договор найма на длительный срок, а потом решили продать квартиру, квартирант имеет право дожить до конца срока договора. В договоре стоит отдельно прописать условия одностороннего расторжения соглашения.

Чтобы доход от сдачи ипотечного жилья в аренду не был омрачен штрафами и внезапными расходами, пользуйтесь простыми рекомендациями:

  • лучше всего получить официальное разрешение от банка на сдачу квартиры в аренду. Еще до подачи заявки поинтересуйтесь, возможно ли получить необходимое согласие в выбранном банке;
  • для составления договора найма стоит пригласить риелтора. Специалист поможет избежать подводных камней при общении с жильцами.

Апартаменты в ипотеку: гостиница и офис в одном флаконе

Относительно новый для нашей страны вид недвижимости — апартаменты, которые относятся к нежилым объектам. Апартаменты можно сдавать в аренду как квартиру и в качестве офиса или мастерской. Стоимость арендной платы в коммерческом помещении будет выше, особенно если объект находится в выгодной локации.

  • нельзя оформить постоянную прописку. Исключение — в апарт-отеле можно оформить временную регистрацию;
  • коммунальные услуги стоят в 2-2,5 раза дороже;
  • управляющая компания может предлагать гостиничный сервис за дополнительную плату;
  • нельзя применить налоговый вычет (а это до 260 000 рублей от стоимости жилья, плюс до 390 000 рублей от суммы ипотечных процентов).

Апартаменты чаще всего выбирают бизнесмены и амбициозные инвесторы, которых не интересует постоянная прописка. Условия получения ипотеки на данный вид недвижимости не отличаются от кредитования на покупку обычных квартир.

Как продать ипотечную квартиру: 8 рабочих схем

Аватар автора

Продать залоговую квартиру не так сложно, как принято считать.

Если просрочек по кредиту не было, то обременение не отпугнет потенциальных покупателей. Во-первых , растет количество клиентов, которые покупают жилье в ипотеку. А банки следуют за рынком и вводят отдельный продукт — ипотеку на квартиру в залоге.

Во-вторых , если банк кредитует ипотечные квартиры других банков, то для покупателя залог не имеет большого значения — ведь банк заинтересован в том, чтобы сделка прошла надежно. По такой квартире, скорее всего, не будет неприятных сюрпризов, так как банк и страховая компания продавца уже проверяли документы и юридическую чистоту предыдущей сделки.

Расскажу про восемь схем, с помощью которых можно продать залоговую квартиру.

Когда квартира бывает в залоге

Кратко напомню два вида кредитов, из-за которых квартира продавца бывает в залоге у банка.

Ипотека в силу закона. Это классическая схема покупки недвижимости за счет кредитных денег банка.

Такую ипотеку регулирует закон: банки предлагают стандартные условия по собственным программам или по программам, которые субсидирует государство, таким как ипотека с господдержкой или семейная ипотека. В зависимости от условий программы банка кредит достигает 90% от рыночной стоимости квартиры, которую заемщик оставляет в залог.

Ипотека в силу договора. Ее главное отличие от ипотеки в силу закона в том, что клиент получает деньги от банка под залог недвижимости: своей или третьего лица, например родственника или знакомого. По такой программе ставки обычно выше на 3—10 процентных пунктов, а сумма кредита — не более 70—80% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости.

Часто ипотеку в силу договора банк предлагает клиенту, который не проходит на беззалоговый кредит наличными: например, не хватает дохода или испорчена кредитная история.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Как проходит сделка при продаже ипотечной квартиры

Если квартира с обременением, то общий порядок действий будет таким.

Получить согласие банка на продажу. Оно понадобится Росреестру вместе с документами на регистрацию договора купли-продажи залоговой квартиры. А еще — банку покупателя, чтобы проверить квартиру.

Чтобы получить согласие банка, продавцу квартиры нужно:

  • запросить у менеджера банка форму заявления на разрешение продать ипотечную квартиру;
  • подать заявление через личный кабинет онлайн-банка или на электронную почту отдела работы с ипотечными клиентами.

Банк принимает решение в течение 3—5 дней. Если у клиента нет серьезных проблем с выплатами, когда дело уже передали в суд или назначены торги по продаже залога, то банк обычно идет навстречу и заемщик получает письменное согласие банка.

Так выглядит согласие банка на продажу ипотечной квартиры: банк разрешает продать квартиру, но оформить последующий залог на нее можно только после того, как заемщик погасит долг по кредиту

Так выглядит согласие банка на продажу ипотечной квартиры: банк разрешает продать квартиру, но оформить последующий залог на нее можно только после того, как заемщик погасит долг по кредиту

Например, «Росбанк Дом» разрешает продать залоговую квартиру даже при наличии просрочек или ареста на ней

Например, «Росбанк Дом» разрешает продать залоговую квартиру даже при наличии просрочек или ареста на ней

Найти покупателя на квартиру. Лучше сразу сообщить ему, что квартира находится в залоге у банка, и назвать полную сумму остатка по долгу. Покупатель решит, согласен ли он купить такую квартиру и как будет оплачивать недвижимость: за наличные или оформит ипотеку на покупку залоговой квартиры. После этого нужно согласовать детали сделки с банком продавца.

Провести сделку. Продавец открывает два аккредитива либо ячейки. Аккредитив — способ расчета, при котором деньги хранятся на специальном счете. Банк переводит их или открывает к ним доступ, только когда выполнены определенные условия договора, которые определяют на сделке. Обычно это выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что право собственности переоформили, а обременение сняли. Ячейку используют, если рассчитываются наличными.

Обложка статьи

В первый аккредитив или ячейку закладывают сумму, которой достаточно, чтобы погасить ипотечный долг продавца. Во второй — оставшуюся часть: разницу между долгом и полной стоимостью квартиры по договору купли-продажи.

Стоимость аккредитива — от 1500 до 6000 ₽ в месяц в зависимости от региона и банка. Аренда ячейки стоит от 1500 до 9000 ₽.

После того как подписали договор купли-продажи, банк исполняет аккредитив — переводит деньги на счет продавца, чтобы закрыть долг по ипотеке.

Погасить долг по ипотеке. Для этого продавец заранее пишет заявление в банк на досрочное погашение, где указывает дату, когда нужная сумма поступит на счет банка. В этот день банк списывает деньги и выдает продавцу на руки справку об отсутствии долга и закладную с отметкой о том, что обязательства выполнены.

Обложка статьи

Снять обременение. Для этого нужно отправить запрос, справку и закладную в Росреестр. Это делают несколькими способами, расскажу про них подробнее.

Как снять залог с квартиры

После того как долг полностью погашен, банк выдает продавцу справку о погашении ипотеки и закладную с отметкой о погашении долга. По закону банк обязан предоставить закладную незамедлительно, но точный срок в законе не указан.

Если закладная на бумаге, то справку о выполнении обязательств и закладную в Росреестр подает собственник квартиры или регистрационный агент — сотрудник банка продавца, который курирует сделку и действует от имени продавца по доверенности. За снятие обременения госпошлину не берут.

Срок выдачи закладной указан в кредитном договоре. Обычно это не больше 15 дней после того, как погашен заем. О том, что закладная готова, клиента уведомляют по смс или по телефону, и в согласованный день он приезжает за документами.

Например, в кредитном договоре «Юникредит-банка» указано, что если досрочно погасить кредит, то заемщик получит справку и закладную в течение 14 дней. Источник: unicreditbank.ru

Например, в кредитном договоре «Юникредит-банка» указано, что если досрочно погасить кредит, то заемщик получит справку и закладную в течение 14 дней. Источник: unicreditbank.ru

Если продавец пользуется услугами отдела сопровождения, то банк выдаст закладную в течение дня. Если сроки затянулись, можно пожаловаться в Центробанк. В жалобе указать суть вопроса, контактные данные продавца, банка и детали сделки.

Если оформляли электронную закладную, банк сам отправит запрос в Росреестр через специальный канал взаимодействия. Обычно это происходит на следующий день. А как только Росреестр снимет залог, банк уведомит продавца — например, по смс или телефону: зависит от условий кредитного договора.

Если продавец гасит ипотеку своими деньгами и у него есть квалифицированная электронная подпись, можно отправить документы через сайт Росреестра. Это сэкономит время.

Покупатель уплачивает госпошлину — 2000 ₽ за регистрацию права собственности.

После того как Росреестр получит документы, он снимет обременение в течение трех рабочих дней.

Затем продавец получает выписку из ЕГРН, в которой указано, что ограничений в виде залога на квартире нет. Эту выписку перед сделкой всегда запрашивает покупатель.

Тинькофф Журнал уже подробно рассказывал о том, как снять обременение.

Зарегистрировать договор купли-продажи. Продавец и покупатель встречаются еще раз и сдают договор в Росреестр на госрегистрацию перехода права собственности.

Переход права собственности и обременения в пользу банка покупателя зарегистрируют в течение пяти рабочих дней, а если сделка через нотариуса — в течение трех дней.

После этого новый собственник квартиры забирает документы из Росреестра.

Получить деньги за квартиру. Продавец и покупатель передают в банк документы, которые нужны, чтобы раскрыть второй аккредитив или ячейку, — они указаны в договоре. И продавец получает доступ к деньгам.

Есть несколько схем, по которым можно провести сделку, у каждой — свои нюансы. Какую схему использовать, решают участники сделки. Обычно это зависит от того, как расплачивается покупатель — наличными или кредитными деньгами — и по какой схеме работают банки продавца и покупателя.

Дальше расскажу про нюансы каждой схемы, но не буду останавливаться на подробностях, которые мы рассмотрели выше, так как эти шаги будут одинаковы.

Продавец сам закрывает долг и снимает обременение

Кому подходит. Если сумма ипотечного долга небольшая, то продавец может внести ее и снять обременение с квартиры. Тогда сделка сводится к обычной свободной продаже квартиры. Это самый простой для всех вариант — он сокращает количество шагов: покупатель и продавец могут сразу заключить договор купли-продажи и подать документы на госрегистрацию.

Как действовать. Например, по ипотеке осталось выплатить 600 000 ₽. В этом случае можно занять деньги у друзей или взять потребительский кредит, закрыть ипотеку и снять обременение банка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *