Что такое аккредитив с участием материнского капитала
Перейти к содержимому

Что такое аккредитив с участием материнского капитала

  • автор:

Продажа квартиры, купленной
на материнский
капитал

По статистике большинство семей тратят материнский (семейный) капитал на покупку недвижимости. Зачастую со временем хочется увеличить жилплощадь — обменять квартиру или дом на недвижимость побольше или сменить район места жительства.

Но возникает вопрос: возможно ли продать квартиру, если в её приобретении участвовали средства государственной поддержки, такие как материнский (семейный) капитал? И если да, то с какими трудностями предстоит столкнуться при оформлении сделки по продаже такой недвижимости?

Пойдем по порядку.
Квартиру, купленную на материнский (семейный) капитал, можно продать.

Сразу ответим на вопрос о возможности продажи такой квартиры положительно. Уточним, что использование средств маткапитала регулируется Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

С точки зрения закона, обязательное условие использование маткапитала — выделение долей детям и супругу в покупаемой недвижимости, будь это дом, квартира или иной вид жилого помещения. За исполнением этой нормы следят органы опеки и попечительства. Кроме того, для продажи квартиры, долей в праве собственности, в которой владеет несовершеннолетний, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Какие условия нужно соблюсти для продажи квартиры?

Безусловно есть ряд особенностей и отличий в ходе продажи жилья, купленного с привлечением маткапитала. Немного подробнее перечислим основные:

если при покупке жилья Вы использовали заемные средства и оформили его только на одного из супругов, то такую квартиру необходимо будет переоформить в общую долевую собственность;

если дети несовершеннолетние, то необходимо согласие органов опеки. В случае, если дети совершеннолетние, — требуется их непосредственное участие в сделке;

доли в праве собственности на приобретаемое жилье должны быть равны или больше долей, чем были в продаваемой квартире. Уменьшение долей органы опеки и попечительства могут разрешить только при очень значимом улучшении качества нового жилья и условий проживания;

стоит быть готовым, что в случае необходимости придется доказать органам опеки и попечительства, что права детей не ущемлены и жилищные условия не станут хуже;

в случае, если родители решат развестись, то доли детей в квартире не изменятся;

важно знать, что минимальный срок владения жилым помещением составляет не менее пяти лет. Если Вы являетесь собственником жилья в течение пяти лет и более, то налоги с продажи платить не требуется. В случае, если продаваемая квартира находится в собственности менее пяти лет, то после продажи необходимо подать декларацию о доходах и заплатить НДФЛ в пользу государства;

хотим заметить, что приобрести новую квартиру, но с меньшей площадью, возможно. К примеру, если родители оформят на себя меньшие доли при сохранении равнозначных детских долей.

Какие риски несут в себе сделки с недвижимостью, купленной на маткапитал?

Итак, как мы выяснили, при соблюдении определенных условий продать квартиру, приобретенную с использованием средств господдержки, не так уж и сложно. Теперь поговорим о тех рисках, которые несут в себе сделки подобного рода.

Для продавца

Самые вероятные риски связаны с получением отказа в подтверждении правомерности сделки от одного из государственных органов: Пенсионного фонда России или Органов опеки и попечительства.
Стоит заранее получить разрешения всех инстанций, что даст большую вероятность успешного прохождения сделки без отягощения судебными тяжбами в последствии.

Для покупателя

Основной риск заключается в нарушении порядка распределения долей детям. Если органы опеки докажут факт нарушения родителями прав детей, то сделка может быть признана недействительной. При этом новая недвижимость переходит в собственность обратно старым владельцам, а денежные средства должны быть возвращены покупателям.

Продажа залоговой (ипотечной) квартиры с материнским капиталом

Коснёмся и такого более сложного вида сделки с недвижимостью, как продажа квартиры, приобретенной с помощью средств ипотечного кредита и государственной поддержки (маткапитала).

Такая продажа подразумевает досрочное погашения кредита. Собственник (владелец сертификата) должен снять обременение с жилья и выделить детям и супругу доли в праве общей собственности на квартиру до факта её продажи. Срок выполнения этого обязательства истекает через шесть месяцев после снятия обременения с жилой недвижимости.

Что в итоге?

Использование семейного сертификата при улучшении жилищных условий не ограничивает возможность последующей продажи приобретенной недвижимости. Главное следовать определенным юридическим условиям, основным из которых является приобретение жилплощади, не ухудшающей условия и размеры продаваемого жилья.
Выполнение этого условия гарантирует соблюдение интересов и прав всех членов семьи, включая детей, которые в силу своего возраста не имеют возможности участвовать в сделке в полной мере.

Аккредитив

Аккредитив — это одна из форм безналичных расчетов между Застройщиком и Участником долевого строительства. Он является гарантией безопасности и законности проведения сделки. Оформляя аккредитив, покупатель поручает банку перевести определенную сумму денежных средств на счет другого лица (продавца-Застройщика) после выполнения и документального подтверждения им своих обязательств по договору. В нашем случае после регистрации ДДУ (договора долевого участия) в Федеральной Регистрационной службе.

Преимущества

Комиссии банков
Банк Открытие аккредитива на собственные денежные средства
(= первоначальному взносу)
Открытие аккредитива в случае ипотечной сделки
(привлечение заёмных средств)
ПАО СБЕРБАНК 2 000 ₽ 3 400 ₽
Банк ВТБ (ПАО) без эскроу – 3 500 ₽
с эскроу – 3 500 ₽
без эскроу – 3 500 ₽
с эскроу – 3 500 ₽
ПАО «БАНК УРАЛСИБ» 0 ₽ 990 ₽
АО «АЛЬФА-БАНК» 0 ₽ 2 500 ₽
АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) 3 500 ₽ 0 ₽
АО «АБ «РОССИЯ» 30 дней – 1 900 ₽
60 дней – 2 400 ₽
90 дней — 3 600 ₽
АО «БАНК ДОМ.РФ» 2 000 ₽ 2 000 ₽
ПАО «ПСБ» 0 ₽ 2 000 ₽
АО БАНК «СНГБ» 1 100 ₽
АО «Райффайзенбанк» ≥ 1 млн. ₽ — 0 ₽

194100, г. Санкт‐Петербург, ст. м. Лесная, ул. Грибалёвой, д. 9к1 отдел продаж

Счёт эскроу и аккредитив: что выгодней?

Самые удобные варианты расчётов при покупке квартиры — аккредитив и счёт эскроу. Разбираемся, какой вариант обходится дешевле.

Поделиться

Особенности форм расчётов

Счёт эскроу и аккредитив не являются сложными финансовыми инструментами. Речь идёт об одном и той же схеме, связанной с депонированием денег до завершения сделки. Но у каждой есть нюансы.

Схема расчётов с эскроу:

  1. Покупатель недвижимости кладёт деньги на счёт эскроу.
  2. Происходит сделка купли-продажи и передача документов на регистрацию в Росреестр.
  3. После получения выписки из ЕГРН, а также подписания акта приёма-передачи, продавец приходит в банк с документами и отдаёт их на проверку.
  4. Убедившись в том, что сделка завершена, банк выдаёт продавцу деньги со счёта эскроу или переводит по реквизитам.

Счёт эскроу – трехсторонняя схема. В ней участвует продавец квартиры, покупатель и эскроу-агент (в России только банк, за рубежом юркомпании и другие лица). «При эскроу риски минимизированы тем, что счет закрывается при участии двух сторон сделки. Напротив аккредитив может быть отозван, как покупателем, так и самим банком», – отмечает кредитный эксперт, директор по развитию ООО «Бинкор» Роман Семенов.

Схема расчётов с аккредитивом:

  1. Покупатель и продавец квартиры заключают договор о том, что они будут производить расчёты по аккредитиву.
  2. Покупатель приходит в банк и подаёт заявление на оформление аккредитива, а также депонирует деньги.
  3. Банк открывает аккредитив и передаёт его продавцу: по сути заполняет бланк с номером, где указывается вид аккредитива (безотзывной), условие оплаты и подтверждается факт, что деньги внесены.
  4. После регистрации сделки в Росреестре, продавец передаёт документы, подтверждающие сделку, в банк вместе с бланком аккредитива.
  5. Если всё в порядке, банк переводит деньги на его счёт (исполняет аккредитив).

При выборе эскроу ответственность за проведение расчётов лежит на банке. При аккредитиве, финансовое учреждение выступает только как посредник и гарант передачи денег от покупателя продавцу.

«Рисков при таких расчётах гораздо меньше, чем при использовании банковской ячейки, либо иных форм, где нет отложенного по времени платежа», – считает вице-президент QBF Владимир Масленников.

Плюсы и минусы

Депонирование стоимости квартиры заранее снижает риски при расчётах. Деньги не передаются из рук в руки, их не нужно проверять на подлинность и опасаться, что продавец скроется до завершения сделки.

Банк не выполнит аккредитив, и не выдаст деньги со счёта эскроу, пока не убедится в том, что продавец выполнил обязательства (покупатель их считай уже выполнил, когда депонировал деньги). Если сделка сорвётся, деньги останутся в банке, а потом будут отданы покупателю.

  • по закону с 1 июля 2019 года покупатели жилья в новостройке обязаны использовать только эту схему расчётов с застройщиком;
  • в большинстве банков при оплате по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) открытие и обслуживание эскроу происходит бесплатно;
  • средства материнского капитала в 2020 году разрешили направлять на эскроу счета (раньше это было запрещено);
  • счета защищены от ареста, в случае проблем у покупателя и в отдельных случаях у банка (то есть продавец гарантированно получит деньги за проданную недвижимость);
  • счет эскроу закрывается в присутствии двух сторон сделки, а аккредитив может быть отозван одной из сторон или банком;
  • способ однозначно признается риелторами одним из лучших в случае, когда предстоит цепочка сделок, в том числе с выдачей ипотеки.

Счета эскроу обязательны не для всех сделок с первичкой. Такой вариант расчётов прописан законом только, если дом не построен минимум на 30%, а квартир продано менее 10%. В остальных случаях разрешено использовать и другие варианты расчётов (например, перевод денег на счёт застройщика).

  • можно выбрать банк самостоятельно (при эскроу обычно это делает застройщик);
  • быстрое оформление: некоторые банкиры настолько поднаторели в открытии аккредитивов по ДДУ, что готовы делать это в мобильном приложении (например, такой сервис есть в Сбере);
  • дополнительное документальное подтверждение в виде бланка аккредитива;
  • открывается на срок до 1 года (выгодно для сделок, оформление которых затягивается по разным причинам).

У схем расчётов с депонированием средств есть и недостатки. Они рассчитаны на знающих людей. У некоторых одни мудрёные названия могут вызвать панику.

Кроме того, если речь не идёт о покупке жилья по ДДУ, услуги банков платные и их оформлением (заключением договоров, открытием счетов, аккредитивов) придётся заниматься заранее. Это целая процедура, которая потребует внимания, времени и денег. «Основным минусом аккредитива является невозможность провести сложные «цепочки». То есть, когда в «цепочке» 3 и более объектов, чтобы провести через аккредитив – придётся открывать два и более аккредитивов, чтобы прописать различные условия для перечисления. Это дополнительные затраты. Дешевле и проще провести сделку через банковскую ячейку», – советует независимый эксперт по недвижимости Александр Кисилёв.

Расходы

Затраты на проведение расчётов при сделках с недвижимостью важная статья бюджета, прежде всего, покупателя. Хотя редко, но бывают сделки, по которым эти расходы делятся пополам или включаются в цену квартиры.

Во что обходится открытие и обслуживание счёта эскроу:

  • по ДДУ бесплатно (см. таблицу внизу);
  • при покупке жилья на вторичном рынке эскроу будет стоить минимум 3-5 тыс. рублей.

Итого сумма затрат: от 0 до 3-5 тыс. рублей.

Найти банк, который откроет эскроу не по ДДУ, будет непросто. В основном все работают с застройщиками. Кроме того, учтите, что счета открываются только в российских рублях, в валюте оплата невозможна.

Тарифы российских банков на открытие счетов эскроу
Банк Тариф на открытие счёта Приём, проверка и передача документов
Сбер по ДДУ бесплатно, по остальным сделкам: 0,7% годовых по ДДУ бесплатно, по остальным сделкам: 0,2% от суммы платежа,
min 5 тыс. руб.
Россельхозбанк 3 тыс. рублей
ВТБ по ДДУ бесплатно
Газпромбанк
Санкт-Петербург

Во что обходятся аккредитивы:

  • бесплатных вариантов расчётов по ДДУ – не бывает;
  • затраты на открытие аккредитива очень разные, вплоть до нулевых, при выполнении определённых требований банка, но максимальные суммы не превышают 9 тыс. рублей (в среднем от 1-3,5 тыс. рублей).

Итого сумма затрат: от 0 до 9 тыс. рублей.

Как видим аккредитивные схемы расчётов обходятся немного дороже, чем счета эскроу, которые активно навязывает государство с 2019 года. Не забываем также, что помимо комиссии за аккредитив, возможны и дополнительные расходы за перевод средств на счёт продавца.

Тарифы банков на открытие и обслуживание аккредитива по сделкам с недвижимостью
Банк Размер комиссии банка за открытие аккредитива Размер комиссии за обслуживание аккредитива (извещение, исполнение и пр.)
Сбер в среднем от 1,5 тыс. руб. до 5 тыс. руб. за одну операцию (0,2% от суммы сделки) бесплатно
Открытие от 1 тыс. руб., 0,15% от суммы бесплатно
ВТБ 9 тыс. руб. бесплатно
Газпромбанк 1,5 тыс. руб. 1,5 тыс. руб.
Райффайзенбанк при сумме аккредитива до 1 млн – бесплатно, всё что выше – 2-3,5 тыс. руб. бесплатно
Уралсиб бесплатно, если недвижимость покупается в рамках ипотеки банка – 990 руб. бесплатно

Резюме

При покупке недвижимости на первичном рынке банки готовы обслуживать клиентов по счетам эскроу без комиссий и дополнительных платежей. Но обратиться можно не в любой банк, а только в тот, у кого есть право работы с застройщиками (списки регулярно обновляются на сайте Банка России).

При покупке вторички придётся раскошелиться минимум на 1-9 тыс. рублей только за обслуживание сделки. Аккредитивы могут обойтись бесплатно только в нескольких крупных банках, да и то при выполнении определённых условий.

Варианты расчётов с использованием аккредитивов или счетов эскроу могут снизить только очевидные риски при оплате недвижимости. Можно не опасаться, что всучат фальшивые купюры или только часть суммы либо не заплатят. Однако существуют и другие риски, связанные с расторжением договора купли-продажи, формальной проверкой документов банком и многим другим.

  • Особенности форм расчётов
  • Плюсы и минусы
  • Расходы
  • Резюме

Аккредитив и эскроу: 5 рисков расчётов при сделках с недвижимостью

Стопроцентно безопасных схем расчётов на рынке недвижимости не бывает. Даже если проводить оплату через банк, возможны случаи, когда деньги теряются полностью или частично. Разбираемся, когда это происходит и что делать.

Поделиться

1. Риск банкротства банка

Аккредитив и счёт эскроу представляют собой способы расчётов с депонированием денежных средств на счету банка.

В случае внезапного банкротства банка выбить через Агентство по страхованию вкладов по аккредитивам удастся только 1,4 млн. рублей. Владельцы эскроу счетов могут рассчитывать на суммы до 10 млн рублей. Но, если недвижимость стоила больше, то проблемы обеспечены. Покупателя поставят в очередь кредиторов, а ожидание продажи имущества банкрота и возврата денег займут не один месяц. Могут и ничего не вернуть, кроме вышеуказанных сумм, если у банка не оказалось денег.

2. Зависание денег

С этой проблемой уже сталкивались участники сделок: деньги после исполнения аккредитива, то есть на этапе их передачи продавцу, могут неожиданно зависнуть на неделю.

Аккредитив считается одной из самых медленных схем расчётов.

Такие же нарекания есть к работе недавно открытого Центра недвижимости Сбера (ЦНС), который занимается безналичными переводами по сделкам.

За эту неделю продавец может взбрыкнуть и ударить по тормозам: договор досрочно расторгается и квартира уходит другому покупателю. Бывший участник сделки деньги не теряет, но выгодный вариант может уйти. Деньги за оплату аккредитива, понятное дело, никто не вернёт.

Опрошенные нами эксперты также советовали внимательно изучать условия договоров с банками. В некоторых из них возможен вариант, когда банк принимает документы, подтверждающие факт регистрации сделки, только от покупателя (не от продавца). До его прихода депонированные деньги будут висеть на счету. Покупатель к этому времени уже получил ключи на квартиру и зарегистрировал права на недвижимость. Он может и не торопиться с визитом в банк, а продавец из-за этого не сможет получить свои кровные.

3. Обесценивание денег и нарушение анонимности сделки

Счета эскроу обычно используют при покупке жилья на первичном рынке и оформлении ДДУ. Государство предусмотрело такой вариант расчётов, что деньги блокируются на время строительства и застройщик не имеет к ним доступа. Это гарантирует безопасность дольщиков, но не спасает деньги от инфляции или девальвации. Никакие проценты на немалые суммы не начисляются – просто бесплатный клондайк для банкиров.

За время строительства (3-5 лет) деньги в рублях на счету эскроу обесцениваются.

Для сравнения: к ноябрю 2020 года российская валюта обесценилась на 25% по отношению к доллару и на 30% по отношению к евро. И это только данные неполного года. Если покупатель захочет расторгнуть ДДУ и забрать деньги со счёта, есть риск, что он не сможет купить другое жильё за новую цену.

Учтите также, что анонимной сделки при расчётах через банк не получится. При внесении наличных свыше 50 тыс. евро (или эквивалент в рублях 4,4 млн рублей) необходимо предоставить документы, демонстрирующие источник происхождения денег. Например, договор купли-продажи другой квартиры, свидетельство о наследстве и пр.

4. Формальная проверка банком документов о сделке

Покупатель недвижимости передаёт деньги не продавцу, а банкирам, которые и обеспечивают безопасность взаиморасчётов. Средства не отдадут без проверки факта завершения сделки и перерегистрации прав собственности в Росреестре.

Но возможна формальная проверка банком документов от продавца по списку при выполнении аккредитива. Это не исключает риск мошенничества, в частности подделки выписки из ЕГРН или договора.

5. Проблемы в случае срыва сделки

Особая тема: срыв договорённостей между покупателем и продавцом и возврат денег. Например, внезапно выяснилось, что квартира требует масштабного ремонта, подлежит сносу в результате реновации или другие вещи, о которых покупатель не знал.

«При расторжении сделки покупателю может быть проблематично вернуть деньги, так как условия аккредитива не выполнены. Банк, как гарант сделки, не имеет права без соответствующего решения суда вернуть деньги. Поэтому нужно внимательно изучить договор», – предупреждает кредитный эксперт и директор по развитию ООО «Бинкор» Роман Семёнов.

Риск влипнуть в неприятные истории с аккредитивом подтверждают и другие эксперты. «Основные риски не в документах, а в реальности. Можно подписать договор, въехать в квартиру, а там 10 жильцов. Но документы-то в порядке! И банк деньги отдаст продавцу, потому что иначе поступить не может, ни по договору, ни по закону. Поэтому при продаже недвижимости так важно получать письменные гарантии от продавца», – говорит Эдуард Миронов, юрист ООО «Ф. О. Н.».

Стоит ли говорить, что после того, как продавец получит деньги, найти его и потребовать уплаченную сумму обратно, будет непросто даже через суд.

Юрист также предупреждает о более значимом риске: специальной порче документов «чёрными риелторами», чтобы банк оказался передавать деньги по аккредитиву. После этого недобросовестный покупатель закроет аккредитив и вернет внесённые в банк деньги, оставшись и при квартире и при деньгах.

Как обезопасить себя на сделке

Чтобы всё прошло нормально, нужно тщательно составить договор купли-продажи, в котором описать схему расчётов. Если часть средств на покупку квартиры – кредитные или в виде материнского капитала, этот факт должен быть указан в договоре, так же как и способ решения проблемы, если банк откажет в кредите накануне сделки или Пенсионный фонд не выдаст капитал.

При использовании схем с депонированием средств желательно:

  • не доверять подозрительным посредникам или риелторам, которые навязывают услуги по организации расчётов – оформить на них доверенность, положить деньги на счёт и пр.;
  • внимательно изучить условия возврата денег на счёт покупателя в случае досрочного расторжения договора;
  • быть готовым к тому, что расчёты затянутся.

Если есть хоть малейшие подозрения в честности одной из сторон сделки, возможно лучше выбрать счёт эскроу, а не аккредитив. При расчётах через эскроу банк более тщательно контролирует сделку.

«Если для перечисления денег по аккредитиву банку достаточно предусмотренных документов, то при исполнении договоренностей по эскроу банк проверяет исполнение иных, сопутствующих оплате обязательств сторон сделки. При эскроу банк берёт на себя часть ответственности за чистоту и ход купли-продажи», – подчеркивает вице-президент QBF Владимир Масленников.

При покупке вторички риски возрастают. После передачи денег банку могут всплыть неприятные факты: арест квартиры или залог по расписке, долги за ЖКХ, отказ от приватизации и пожизненное право одного из жильцов жить в квартире. Юристы предупреждают, что обе стороны должны быть готовы к срыву сделки и продумать все детали возврата денег без потерь. На этот случай аккредитив не лучший вариант, лучше предпочесть банковскую ячейку или перевод на счёт.

Ну и последнее. Нужно тщательно выбирать банк для сотрудничества. В особенности, если стоимость недвижимости велика. Покупатели, которые используют схемы с депонированием, слабо защищены в случае банкротства или отзыва лицензии банка.

  • 1. Риск банкротства банка
  • 2. Зависание денег
  • 3. Обесценивание денег и нарушение анонимности сделки
  • 4. Формальная проверка банком документов о сделке
  • 5. Проблемы в случае срыва сделки
  • Как обезопасить себя на сделке

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *