Эскроу счета что для физических лиц
Перейти к содержимому

Эскроу счета что для физических лиц

  • автор:

Что такое счета эскроу и как они работают

Счёт эскроу обеспечивает безопасные расчёты по сделке. Банк блокирует средства до тех пор, пока сторона договора не исполнит обязательства. Как работают счета эскроу, в чём их минусы и плюсы, расскажем далее.

Поделиться

Эскроу: что это?

Понятие договора эскроу появилось в ГК РФ в 2014 году. Оно подразумевает открытие счёта в банке для блокировки средств, полученных от депонента, для передачи их бенефициару при возникновении предусмотренных соглашением оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Говоря простыми словами, банк выступает посредником между сторонами договора. Покупатель отдаёт средства на хранение, а продавец получает их только после того, как исполнит взятые на себя обязательства.

Чаще всего такой способ расчётов используют при купле-продаже квартир. Однако его можно применять в любых сделках.

За рубежом счета эскроу очень популярны, чего не скажешь о России. В каких сферах используются договоры эскроу:

  • покупка или продажа объектов недвижимости, в т.ч. земельных участков;
  • покупка или продажа товаров, работ, услуг;
  • приобретение или продажа акций, долей участия.

Особенности договора эскроу

Договор трёхсторонний, влиять на условия могут все – банк, депонент и бенефициар. Средства, поступившие на счёт, блокируются. Даже владелец счёта не может никак ими распорядиться, пока не наступят определённые обстоятельства.

Стороны вправе контролировать операции по счёту и запрашивать у банка выписки.

Договоры счетов эскроу довольно гибкие. Это значит, что участники сделки сами определяют перечень оснований, при наступлении которых денежные средства переводят на счёт получателя или возвращают владельцу. Учитываются характер сделки, потребности сторон, их договорённости и т.д.

В российском законодательстве используется усечённый вариант договора. К примеру, у нас передавать через банк можно только деньги, тогда как за границей – любое имущество. Кроме того, эскроу-агентами помимо банков за рубежом выступают адвокаты, страховые агенты и любые лица, которым доверяют стороны сделки.

Нужно знать, что на договор эскроу распространяются общие основания изменения договора. Внести правки можно по трём основаниям:

  • инициативе сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
  • решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • из-за существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Пример

Рассмотрим схему работы счёта эскроу на примере сделки купли-продажи квартиры. Покупателю такой вариант выгоден тем, что продавец точно не скроется с деньгами. В свою очередь, владелец недвижимости знает, что деньги у покупателя есть, но получить их сможет только после выполнения всех обязательств в рамках соглашения.

Собственник недвижимости и покупатель заключают трёхсторонний договор об открытии счёта эскроу, третьей стороной которого выступает банк. Покупатель вносит на этот счёт всю сумму, а банк обязуется её выдать продавцу после того, как сделка будет закрыта. Если продавец не выполняет свои обязательства, счёт закрывается и покупатель получает деньги назад. В обратном случае продавец забирает средства со счёта. Сторонами договора могут быть любые лица в любых комбинациях – как физические, так и юридические.

Плюсы и минусы договора эскроу

Основное преимущество этой системы расчётов – безопасность и минимизация рисков. Банк гарантирует оплату только после возникновения оснований, предусмотренных договором. К плюсам относится надёжное хранение средств у незаинтересованного лица (банка). Для продавца выгода состоит в уверенности получения полной оплаты по договору в случае исполнения всех его условий.

Сравним счёт эскроу с аккредитивом. Аккредитив – это обязательство банка перевести средства получателю после предъявления документов, соответствующих условиям аккредитива. В принципе, суть та же, что у счёта эскроу. Аккредитив подходит для расчётов по внутрироссийским контрактам, а также для международных расчётов, для получения финансирования на специальных условиях.

В чем разница? Аккредитив имеет более широкую сферу применения, нежели счёт эскроу. Помимо перевода денег стороне сделки банк может оплатить выставленный получателем переводной вексель, а также совершить другие действия по исполнению аккредитива. Кроме того, аккредитив может быть отзывным. То есть плательщик вправе в любой момент его изменить или отменить. У эскроу такой возможности нет.

По счёту эскроу невозможно приостановление операций, арест или списание денег по обязательствам любой из сторон.

По аккредитиву таких правил нет, поэтому на сумму могут наложить ограничения.

Условия

В Сбербанке открытие счёта эскроу возможно и по обычным сделкам, и в рамках договора долевого участия. В последнем случае за открытие и операции платить не нужно. Открытие счёта для других сделок, увеличение суммы по договору, продление срока действия договора при сумме до 100 млн руб. обойдётся в 0,7% годовых, минимум 15 000 руб. за квартал или его часть. Если сумма договора больше, тариф рассчитывается индивидуально. За каждое изменение условий соглашения придётся отдать 2500 руб. Приём, проверка и передача документов, предусмотренных договором счёта эскроу, стоят 0,2% от суммы платежа, минимум 5000 руб.

В ВТБ можно открыть счёт эскроу только в рамках ДДУ. Комиссию за все операции банк не берёт.

У Генбанка тарифы следующие:

  • открытие счёта – 2500 руб.;
  • исполнение условий по договору – 2500 руб.;
  • изменение условий – 1000 руб.

За выписки, закрытие счёта и переводы на другие счета комиссию банк не берёт.

Как открыть счёт эскроу

Счёт эскроу открывается по заявлению после предоставления договора-основания и комплекта документов. Некоторые банки, например Сбербанк, требуют, чтобы у депонента (стороны, которая переводит деньги) уже был открыт расчётный или текущий счёт.

Какие документы понадобятся:

  • учредительные документы юридического лица;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • карточка с образцами подписей и оттиска печати;
  • анкета по форме банка;
  • бумаги, подтверждающие полномочия единоличного исполнительного органа юрлица;
  • бумаги, удостоверяющие личность специалистов, которые могут распоряжаться средствами на счёте;
  • необходимые лицензии;
  • паспорт представителя юридического лица.

Физлицу необходим паспорт и анкета.

В некоторых случаях банк запрашивает дополнительные бумаги. Например, если речь идёт о договоре долевого участия в строительстве, депоненту нужен зарегистрированный договор ДДУ.

Впоследствии, чтобы получить деньги со счёта, бенефициар представляет в банк документы для платежа вместе с требованием по форме банка.

  • Эскроу: что это?
  • Особенности договора эскроу
  • Пример
  • Плюсы и минусы договора эскроу
  • Условия
  • Как открыть счёт эскроу

Эскроу-счет: что это и как им воспользоваться

В последние годы эскроу-счета часто используются при покупке недвижимости. Они позволяют сохранить деньги, если застройщик обанкротится или не сдаст дом, и помогают дополнительно обезопасить сделки на вторичном жилье. Разбираемся, как это работает.

Как устроен эскроу-счет

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся ваши деньги, пока дом строится. По закону средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться: банк блокирует эти деньги до сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства их перечислят застройщику или вернут покупателю.

Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета вернутся покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не может — только если застройщик не выполнил условия договора, заключенного при открытии счета.

В каком банке можно открыть эскроу-счет

Вы можете открыть его только в том банке, на деньги которого строится дом. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ на открытие счетов эскроу.

Газпромбанк финансирует 161 объект. Посмотреть перечень застройщиков, которые сотрудничают с Газпромбанком, можно на странице аккредитованных объектов.

Какие документы потребуются для открытия эскроу-счета

Для открытия счета понадобятся паспорт и оригинал договора участия в долевом строительстве. При оформлении ипотеки банк может запросить дополнительные документы, в том числе справку о доходах. Точный перечень нужно уточнять в самом банке.

Как купить квартиру в ипотеку с использованием эскроу-счета

1) Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита.

2) После одобрения подписывает кредитный договор с банком.

3) Заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.

4) Бесплатно открывает эскроу-счет.

5) Договор участия в долевом строительстве регистрируется в Росреестре.

6) Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит деньги (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет.

7) После введения новостройки в эксплуатацию банк переводит деньги с эскроу-счета застройщику.

Если застройщик выбрал Газпромбанк как партнера, вы можете открыть в этом же банке эскроу-счет и платить ипотеку со сниженной процентной ставкой по программе «Льготная ипотека».

Как открыть эскроу-счет без ипотеки в несколько шагов

1) Выбрать подходящее жилье в строящемся доме.

2) Обратиться в офис застройщика и подписать договор участия в долевом строительстве.

3) Заключить трехсторонний договор с банком и застройщиком о создании эскроу-счета и дождаться его открытия.

4) Внести деньги на эскроу-счет (в размере первоначального взноса или стоимости квартиры).

5) Ожидать окончания строительства и введения дома в эксплуатацию.

6) Оформить квартиру в собственность.

Можно ли использовать эскроу-счет для покупки вторичного жилья

Чаще всего эскроу-счета используют для покупки квартир в новостройках, но с их помощью можно проводить и сделки с жильем на вторичном рынке.

При использовании эскроу-счета это прописывается в договоре между продавцом и покупателем, после чего они вместе обращаются в банк. Покупатель перечисляет деньги на счет, где они хранятся до момента, когда продавец предоставит документ, подтверждающий переход права собственности (выписку из ЕГРН).

Кому принадлежат деньги, размещенные на эскроу-счете

До передачи квартиры деньги на эскроу-счете принадлежат покупателю. Как только банк получает документы, подтверждающие выполнение условий договора долевого участия (акт приема-передачи или выписка из ЕГРН), деньги переводят застройщику.

Важно: деньги на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов. В случае банкротства кредитной организации их компенсируют в полном объеме, но не более 10 млн ₽.

Коротко, что нужно знать об эскроу-счете

Это безопасно

Застройщик или продавец получает деньги, только когда выполнит условия договора — до этого они принадлежат покупателю. При банкротстве застройщика или затянувшейся стройке покупатель гарантированно получит деньги обратно.

Нет дополнительных платежей

За открытие и обслуживание эскроу-счета не нужно платить, если вы взяли ипотечный кредит в том же банке, где открыли счет.

Деньги на счете застрахованы

Если банк, в котором вы открыли эскроу-счет, обанкротится, можно будет вернуть до 10 млн ₽.

Обновлено: 31 января 2023

Похожие статьи раздела

7091811

Как использовать материнский капитал при покупке квартиры

7390999

В каких случаях стоит выбрать дифференцированный платеж по ипотеке

7458505

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно

Что такое эскроу счет

Покупка недостроенной недвижимости сопряжена с определённым риском. Застройщик может затянуть сдачу, обанкротиться или вовсе исчезнуть вместе с деньгами. Эскроу-счёт помогает защитить дольщиков от этих проблем. Даже если что-то пойдет не так, банк сохранит средства покупателя. Разбираемся, что такое эскроу-счета, в чём их преимущества и недостатки.

Что такое эскроу-счёт

Раньше приобретение новостройки проходило так: покупатель перечислял деньги застройщику и ждал, когда ему сообщат о готовности жилья. Фактически всё это время человек был и без денег, и без квартиры – только с договором на руках. Если застройщик банкротился и прекращал работы, на него можно было подать в суд. Но это совсем не гарантировало, что дом будет достроен, а квартира – получена. Так возникала проблема обманутых дольщиков, когда люди оставались без жилья и без денег.

В 2019 году был принят новый закон, решивший эту проблему кардинально. Застройщики больше не могут получать деньги от покупателей напрямую. Средства поступают на отдельный счёт и блокируются до сдачи объекта. Вести работы на эти деньги нельзя. Продавец должен использовать свой капитал или привлечь финансирование, а средства от реализации недвижимости получить можно только после завершения объекта.

Эскроу-счёт – это специальный банковский счёт, который используется для безопасного оформления сделок купли-продажи. Деньги на нём заморожены, пока стороны не выполнят обязательства по договору. До этого момента средства принадлежат покупателю и находятся на счёте, открытом на его имя.

В каком банке можно открыть эскроу-счёт

Услуги открытия специальных счетов предлагают не все банки, а только те, что уполномочены на это ЦБ РФ. Такие организации называют эскроу-агентами. Они должны соответствовать требованиям, которые выдвигает Центробанк для обеспечения сохранности средств.

Если застройщик использует проектное финансирование, покупатели должны открывать счета в банке, кредитующем объект. Все поступления от продажи недвижимости хранятся в одной финансовой организации. Это помогает застройщику получить кредит на более выгодных условиях.

Если дом строят без привлечения проектного финансирования, застройщик сам назначает эскроу-агента. Деньги всех покупателей будут храниться в этой организации. Для дольщиков услуга бесплатная – никаких комиссий за открытие или обслуживание счёта нет согласно закону.

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Эскроу-счета удобны не только для покупки новостроек. Иногда их используют и в других видах сделок, например, при продаже бизнеса или объектов интеллектуальной собственности. Но обычно их применяют для покупки строящегося жилья.

Средства на эскроу-счетах застрахованы на сумму до 10 млн. руб. Даже если банк разорится или прекратит деятельность, деньги не будут потеряны. АСВ защищает средства дольщиков. Их просто переведут в другую организацию. При этом все обязательства по договору продолжат действовать.

В каком банке можно получить ипотечный кредит

Выбор клиента не ограничен: вы не обязаны получать ипотеку в том банке, где открыт эскроу-счёт.

МТС Банк предлагает все виды услуг для физических лиц, в том числе, ипотечное кредитование по выгодной ставке. Подайте заявку на ипотеку онлайн, дождитесь одобрения, а дальнейшие шаги по оформлению вам подскажет персональный менеджер.

Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счёта

  1. Покупатель выбирает квартиру и подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
  2. Банк, покупатель и продавец оформляют трёхсторонний договор об открытии счёта.
  3. Банк оформляет эскроу-счёт на имя покупателя.
  4. ДДУ регистрируют в Росреестре.
  5. Покупатель перечисляет на счет сумму, указанную в договоре.
  6. Банк замораживает (депонирует) средства.
  7. Застройщик вводит дом в эксплуатацию.
  8. Банк перечисляет деньги продавцу и закрывает эскроу-счет.

Для покупателя этот процесс не несёт никаких дополнительных сложностей. Он просто вносит деньги и ждёт, пока дом достроят. Если все идёт хорошо, дольщики не видят разницы между использованием стандартных счетов и эскроу.

Другое дело, если в ходе строительства возникают сложности. Работы могут заморозить на неопределённый срок из-за юридических или финансовых проблем. Либо человек по личным причинам может передумать покупать квартиру. Например, найдет жилье по более низкой цене или в уже сданном доме. В такой ситуации договор можно расторгнуть. После предъявления соответствующих бумаг банк закроет эскроу-счёт и вернёт деньги покупателю.

Как открыть эскроу-счёт при покупке квартиры в ипотеку

Новостройку можно купить не только за собственные накопления, но и с привлечением кредитных средств. Государство совместно с банками предлагает льготные ставки на строящееся жилье, поэтому такой способ покупки актуален для многих семей. Оформление ипотеки не является препятствием для открытия эскроу-счёта.

Схема покупки остается такой же, как и при использовании собственных средств. После одобрения ипотеки покупатель подписывает договор ДДУ и регистрирует его в Росреестре. Затем этого кредитор перечисляет средства на эскроу-счёт в тот банк, который использует застройщик.

Заёмщик начинает оплачивать ипотеку, а дом тем временем достраивают. После сдачи объекта в эксплуатацию застройщик получает средства, а эскроу-счёт закрывают. Покупатель продолжает платить ипотеку в своем банке.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Для проведения расчётов используются не только счета эскроу, но и аккредитивы и банковские ячейки. Во всех этих вариантах банк выступает гарантом сохранности средств до выполнения условий договора, но между ними есть различия.

Банковская ячейка – это сейф, который можно арендовать. В ходе сделки купли-продажи покупатель закладывает в нее сумму по договору наличными. Продавец должен выполнить условия соглашения, чтобы открыть ячейку и получить деньги. Например, предъявить в банке выписку из ЕГРН или подписанный акт приёма-передачи недвижимости.

Аккредитив – это особая форма расчёта, в которой банк обеспечивает передачу денег при выполнении условий договора. Покупатель открывает счёт, вносит оплату и просит банк оформить аккредитив. Продавец сможет снять средства только при предъявлении доказательств того, что условия выполнены.

Банковская ячейка и аккредитив – способы оплаты, которые удобно использовать при покупке вторичного жилья. Обычно их открывают на короткое время, когда срок исполнения обязательств небольшой. Например, для сделок с недвижимостью обычно требуется договор с отметкой регистрации в Росреестре. Эта процедура занимает в среднем от 2 до 7 дней.

Счета эскроу используют для покупки строящейся недвижимости. Срок ожидания ввода в эксплуатацию может достигать нескольких лет. Ячейка и аккредитив – платные услуги, и использование их в течение длительного времени может быть накладным. Эскроу-счета бесплатны для дольщиков. Плюс средства на них застрахованы на сумму до 10 млн. руб. Для остальных способов расчетов такой опции не предусмотрено.

Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счёт эскроу

Поскольку средства застрахованы Агентством по страхованию вкладов, при банкротстве банка они будут возвращены покупателю на общих основаниях в пределах максимальной страховой суммы в размере 10 млн рублей. Если сумма больше, возврат осуществляется через суд.

Что будет, если обанкротится застройщик

Все средства, хранящиеся на эскроу-счёте, будут возвращены дольщику.

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счёта

У любого финансового продукта есть плюсы и минусы. Вот преимущества открытия счёта эскроу:

  • гарантированный возврат денег, если застройщик не сдаст объект.
  • страхование суммы до 10 млн. руб., что защищает средства в случае прекращения работы банка.
  • полностью бесплатное обслуживание для дольщиков.
  • приставы не могут арестовать деньги на счете эскроу, даже если у их владельца имеются задолженности по налогам или штрафам.

При этом у эскроу-счета есть и недостатки, которые нужно учитывать при открытии:

  • Это не аналог депозита. За хранение средств проценты не начисляют.
  • Нельзя просто снять деньги, потому что они заблокированы банком. Доступ можно получить только при расторжении договора и возврате средств покупателю.
  • Если застройщик не сдал дом вовремя, получить обратно можно только деньги со счёта. Если квартира оформлялась в ипотеку, уплаченные за этот срок проценты банк не вернёт.

При покупке новостройки аналогов эскроу-счетам нет. Только они обеспечивают надёжную защиту средств без затрат со стороны покупателя. Тем не менее, важно знать все плюсы и минусы еще до открытия счёта, чтобы избежать сюрпризов в будущем.

Эскроу-счёт: безопасные расчёты при покупке недвижимости

Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, предназначенный для более безопасных расчётов между покупателем квартиры (дольщиком) и застройщиком жилья. Как правило, эскроу-счёт используют при покупке недвижимости на стадии строительства. Покупатель самостоятельно вносит на него деньги за счёт личных или ипотечных средств банка.

Пока идёт строительство, ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к этим деньгам, а банк выступает гарантом сделки. После поступления денег на эскроу-счёт они замораживаются до окончания строительства и сдачи квартир, чтобы гарантировать защиту интересов всех сторон сделки на законодательном уровне. Только после ввода объекта в эксплуатацию банк перечисляет средства застройщику, а покупатель получает ключи от квартиры. Но так было не всегда.

До 2019 года строительство новых домов финансировалось большей частью из денег покупателей квартир. Так и появился термин «дольщик», т. е. лицо, которое частично финансирует строительство и претендует на долю площади. Застройщики продавали квартиры в ещё не построенных домах по сниженной цене и на деньги покупателей возводили объекты. Дольщики подписывали с застройщиком договор долевого участия в строительстве (ДДУ) и считали дни до получения ключей от квартиры. Звучало надёжно, но у строительного бизнеса были свои особенности. Например, за 2–3 года строительства дома цены на материалы могли вырасти в несколько раз. Застройщик, продав большую часть квартир по ценам на момент начала стройки, не всегда был в состоянии завершить объект и банкротился. Учредители пропадали с деньгами, заводились уголовные дела, а строительство замораживалось.

Но где же тогда застройщик берёт средства для строительства дома в данный момент? Нынешняя система позволяет застройщикам оформлять проектное финансирование в банке. Зачастую в том же, который выдаёт ипотечные кредиты на покупку жилья в этом доме, что выгодно и для покупателей, которые могут получить дополнительный дисконт на ипотеку на проверенные банком жилые объекты.

Преимущества эскроу-счетов

Использование эскроу-счёта при покупке недвижимости — это надёжный способ обезопасить свои финансовые интересы. Он позволяет покупателю контролировать использование своих средств и быть более уверенным в том, что жильё будет получено согласно договору ДДУ.

К основным плюсам эскроу-счетов относят:

  • Полную гарантию для покупателя, что цена за квадратный метр жилья, указанная в договоре, не изменится в процессе строительства;
  • Гарантию получения жилья либо возврата денег;
  • Гарантию возврата средств за счёт агентства по страхования вкладов в случае проблем у банка.

В РНКБ в рамках требований 214-ФЗ покупатели недвижимости могут бесплатно открыть и обслуживать эскроу-счёт, средства на котором будут автоматически застрахованы.

Как проводят сделки с применением эскроу-счетов?

1) Застройщик начинает строительство жилья на собственные средства.

2) Объект проходит аккредитацию в банке, банк принимает участие в финансировании стройки, кредитуя застройщика.

3) Начинаются продажи квартир по договору долевого участия.

4) Банк выдает ипотечные кредиты покупателям квартир и открывает эскроу-счета каждому заёмщику. При этом открыть эскроу-счёт можно и при покупке недвижимости на личные средства.

5) После завершения строительства и сдачи объекта госкомиссии банк перечисляет средства застройщику, а покупатели получают ключи от квартир и регистрацию права собственности на недвижимость в Росреестре.

6) Застройщик возвращает кредитные средства банку, ранее выданные на строительство, если у него было оформлено проектное финансирование.

Можно ли вернуть деньги с эскроу-счёта покупателю?

Да, средства, находящиеся на эскроу-счёте, могут быть возвращены покупателю в нескольких ситуациях. Например, если:

  • застройщик существенно изменил сроки сдачи объекта, а покупатель с ними не согласен;
  • застройщик признан банкротом или юрлицо закрыто по решению суда;
  • при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке;
  • при расторжении договора участия в долевом строительстве.

А насколько защищены эскроу-счета?

Все средства, находящиеся на эскроу-счетах, застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере не более 10 млн рублей. Это значит, что в случае банкротства банка государство компенсирует вам средства до 10 млн рублей.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *