Что такое обеспечительный платеж по договору аренды
Перейти к содержимому

Что такое обеспечительный платеж по договору аренды

  • автор:

Что такое обеспечительный платеж по договору аренды

Положения данного документа (в ред. Федерального закона от 24.07.2023 N 351-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после 01.10.2023.

ГК РФ Статья 381.1. Обеспечительный платеж

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Энциклопедия решений. Обеспечительный платеж по договору аренды

В ГК РФ понятие обеспечительного платежа появилось только с 01.06.2015 — даты вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (далее — Закон N 42-ФЗ), в соответствии с которым в часть первую ГК РФ был внесен ряд изменений. Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительным платежом является определенная денежная сумма, которую одна из сторон в обязательстве вносит в пользу другой стороны в качестве обеспечения исполнения денежного обязательства, в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. Поскольку законодательство не ограничивает виды обязательств, исполнение которых может обеспечиваться таким платежом, этот способ обеспечения может применяться и к обязательствам, возникшим из договора аренды.

До 01.06.2015 гражданское законодательство прямо не предусматривало обеспечительный платеж как самостоятельный способ обеспечения исполнения обязательств, но на практике такой платеж (именуемый нередко также «гарантийный платеж», «гарантийный взнос», «гарантийный авансовый платеж», «депозит» и т.п.), был широко распространен, в том числе в арендных отношениях. Под ним понималась сумма, перечисляемая арендатором арендодателю, которая обеспечивала исполнение обязательств арендатора по договору аренды. Хотя обеспечительный (гарантийный) платеж не был предусмотрен законодательством, он и не противоречил ему, так как п. 1 ст. 329 в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 42-ФЗ, предусматривал возможность обеспечивать исполнение обязательств не только способами, указанными в этой норме (неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком), но и другими способами, предусмотренными законом или договором (см. также постановление Девятого ААС от 17.10.2006 N 09АП-13169/2006). В обязательствах, возникших как до 01.06.2015, так и после этой даты, включение в договор условия о таком способе обеспечения исполнения обязательств соответствует принципу свободы договора, исходя из которого стороны вправе предусмотреть в договоре любые условия, не противоречащие законодательству (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Обеспечительный платеж обеспечивает денежные обязательства, предусмотренные договором аренды, в частности, своевременное и в полном размере внесение арендной платы, уплату неустоек и других платежей по договору, причитающихся с арендатора (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 08.10.2009 N А53-22961/2008, Девятого ААС от 24.03.2011 N 09АП-3612/2011). В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору (просрочка оплаты аренды и т.д.), арендодатель вправе самостоятельно, без обращения в суд, удержать сумму причитающейся с арендатора задолженности из суммы обеспечительного платежа (постановление Девятого ААС от 31.01.2012 N 09АП-35391/11).

В течение срока действия договора аренды обеспечительный платеж находится в распоряжении арендодателя. Тем не менее, на практике пользование арендодателем суммой такого платежа обычно не является предметом отношений между сторонами договора аренды, в связи с чем договор, как правило, предусматривает, что проценты за пользование этой суммой арендодатель не уплачивает.

Судебная практика подчеркивает самостоятельную роль обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательств. Он выполняет именно обеспечительную, а не платежную функцию и в связи с этим не признается ни авансом, ни задатком (ст. 380 ГК РФ, постановление Девятого ААС от 24.03.2008 N 09АП-2269/2008). Вместе с тем зачастую договор аренды предусматривает, что обеспечительный платеж засчитывается в счет внесения арендной платы за последний расчетный период (или периоды) по договору. Обычно этот период составляет от 1 до 3 месяцев до окончания срока аренды. Законодательству такое условие не противоречит (см. например, постановления ФАС Московского округа от 07.07.2011 N Ф05-5965/11, Девятого ААС от 30.10.2012 N 09АП-31031/12). Более того, с 01.06.2015 закон прямо предусматривает, что при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).

Самостоятельность роли обеспечительного платежа в договорных отношениях проявляется и в том, что он может использоваться наряду с другими способами обеспечения исполнения обязательств арендатора. В частности, поскольку погашение задолженности по арендной плате за счет суммы обеспечительного платежа является правом, а не обязанностью арендодателя, наличие в его распоряжении такого платежа не препятствует ему начислять неустойку за просрочку оплаты аренды, которая предусмотрена договором (п. 1 ст. 330 ГК РФ, постановление Двадцатого ААС от 23.08.2011 N 20АП-2553/11).

Срок внесения обеспечительного платежа определяется договором по усмотрению сторон (может быть любым), но учитывая, что обеспечительный платеж обеспечивает исполнение арендатором своих обязательств по договору, как правило, он вносится после заключения договора аренды до момента внесения первого арендного платежа или одновременно с таким платежом.

В правоприменительной практике рассматривались ситуации, когда арендодатели начисляли неустойку на сумму самого обеспечительного платежа в связи с его невнесением арендатором в срок, установленный договором. В связи с этим суды нередко высказывали мнение о том, что, поскольку неустойка является дополнительным по отношению к обеспечительному платежу способом обеспечения обязательства, она может быть применена только к основному обязательству, то есть к обязательству по уплате арендных платежей. Поэтому начисление ее за неуплату обеспечительного платежа неправомерно (см. например, постановления ФАС Московского округа от 11.04.2008 N КГ-А40/2692-08, Девятого ААС от 04.08.2011 N 09АП-17455/11).

Обеспечительный платеж в договоре аренды

Условие об обеспечительном платеже в договоре аренды – это пункт договора, где стороны прописывают сумму, вносимую арендатором в качестве обеспечения возможной в будущем компенсации за причиненный им вред имуществу арендодателя или неустойки за неисполнение других договоренностей (например, за задержку арендной платы). Расскажем, как прописать условие об обеспечительном платеже в договоре аренды, приведем пример, а также рассмотрим проводки по получению и перечислению обеспечительного платежа и иные моменты.

  • Обеспечительный или гарантийный платеж в договоре аренды — что это
  • Договор аренды с обеспечительным платежом: образец
    • Пример условия об обеспечительном платеже в договоре аренды

    Обеспечительный или гарантийный платеж в договоре аренды — что это

    Договор аренды – это один из видов соглашений, в котором наиболее часто используется условие об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ). Связано это с тем, что в пользование арендатору зачастую поступает не только указанное в тексте договора помещение (площадь), но и находящиеся в нем предметы мебели, техника, коммуникации и т.д. Включив в текст соглашения условие об обеспечительной сумме, лицо, сдающее помещение, страхует себя от непредвиденных затрат на ремонт (восстановление) принадлежащего ему имущества, испорченного арендатором.

    Таким образом, обеспечительный платеж — это сумма, которую арендатор передает арендодателю на случай нарушения условий договора: невнесения платежей, порчи имущества и пр.

    Обеспечительный платеж может взиматься арендодателем как гарантия возмещения в следующих возможных в будущем ситуациях:

    • порча имущества по вине арендатора,
    • задержка арендной платы или ее части,
    • погашение арендной платы за последний месяц (или иной период) перед завершением срока, на который заключен договор аренды.

    Арендатор передает лицу, предоставившему ему помещение, обеспечительный платеж при подписании договора либо в иной срок, указанный сторонами в соглашении.

    Когда наступают прописанные в тексте договора обстоятельства, обеспечительная сумма или ее часть изымается арендодателем, а арендатор должен пополнить ее до первоначально оговоренной величины.

    Договор аренды с обеспечительным платежом: образец

    Законодатель не устанавливает формулировку для внесения в текст арендного договора условия об обеспечительном платеже. Для того чтобы оно было изложено правильно, нужно учесть следующие моменты:

    • Величина обеспечительной суммы и порядок ее увеличения или уменьшения.
    • Порядок внесения взносов в обеспечительный платеж.
    • Срок передачи гарантийной суммы арендодателю.
    • Ситуации, при возникновении которых средства из обеспечения будут изыматься в счет покрытия убытков (затрат).
    • Правила возврата суммы обеспечения арендатору.

    Величина гарантийного платежа устанавливается по соглашению сторон, законодатель никак ее не регулирует. Например, если данная сумма используется для уплаты за последний месяц действия соглашения об аренде, то она обычно равна одному месячному арендному платежу.

    Обеспечительный платеж может устанавливаться и в виде определенной фиксированной суммы.

    Чем тщательнее в договоре прописано условие о гарантийном платеже, тем меньше вероятность возникновения споров и разногласий у сторон.

    Пример условия об обеспечительном платеже в договоре аренды

    пункт 4. Обеспечительный платеж

    4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору Арендатор не позднее 3 банковских дней с момента подписания договора, перечисляет на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы, установленной п. 3.1 настоящего Договора.

    Проценты или любого рода иные компенсации за предоставление обеспечительного платежа Арендатору не причитаются.

    4.2. В случае надлежащего исполнения Арендатором условий настоящего Договора, сумма обеспечительного платежа зачисляется в счет арендной платы за последний месяц аренды по настоящему Договору.

    4.3. Если Арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по настоящему Договору, или иным образом причиняет убытки или ущерб Арендодателю, Арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа любые суммы, причитающиеся с Арендатора или просроченные Арендатором платежи.

    4.4. При удержании обеспечительного платежа, Арендатору направляется письменное уведомление с приложением расчета удержанных сумм. В каждом случае такого удержания Арендатор, в течение 5 календарных дней с момента получения от Арендодателя уведомления об удержании, обязан восстановить обеспечительный платеж до равного сумме ежемесячной арендной платы на дату восстановления обеспечительного платежа.

    4.5. При повышении размера арендной платы, сумма обеспечительного платежа увеличивается пропорционально увеличению суммы арендной платы. Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя разницу между первоначальной суммой и измененной суммой обеспечительного платежа в течение 3 (трех) банковских дней с даты изменения размера арендной платы.

    Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

    Если договорные условия арендатором нарушены не были, обеспечительный платеж при расторжении договора аренды ему возвращается, при условии, что иное не предусмотрено сторонами соглашения (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

    В отношении возврата суммы гарантийного платежа в тексте договора могут быть прописаны следующие условия:

    • Денежное обеспечение идет в счет погашения платы за последний месяц договора аренды.
    • Обеспечение по завершении соглашения об аренде подлежит возврату в пользу арендатора в установленный договором срок.

    Если обязанность возврата или зачета обеспечительной суммы в счет последнего месяца аренды договором не установлена, применяется положение ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ, обязывающее арендодателю вернуть указанную сумму арендатору. При этом срок возврата не может превышать 7 дней с момента предъявления арендатором письменного требования к арендодателю о возврате суммы обеспечения (ч. 2 ст. 314 ГК РФ).

    Еще один нюанс, который должен учитываться при определении условий возврата (невозврата) — это налогообложение.

    Если обеспечительный платеж возвращается арендатору, то эта операция не несет никаких налоговых последствий. Но если арендодатель оставляет эту сумму у себя (в качестве штрафа, арендной платы и т.д.), он должен учесть ее как свой доход, а соответственно и уплатить с нее налог.

    Обеспечительный платеж по договору аренды: проводки

    В случае, когда договор аренды с обеспечительным платежом заключается между юридическими лицами, он будет отражаться в бухгалтерии обеих сторон:

    • На счете 76, до момента возврата или зачета платежа, как кредиторская (у арендодателя) или дебиторская задолженность (у арендатора).
    • Одновременно обеспечительную сумму следует учесть на забалансовом счете: у арендодателя это счет 008 «Обеспечения полученные», у арендатора — счет 009 «Обеспечения выданные». При возврате суммы арендатору, или ее зачете она списывается с забалансовых счетов.

    Рекомендуем полезный материал от «КонсультантПлюс» об учете обеспечительного платежа по договору аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на 2 дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

    Перечисление/возврат обеспечительного платежа и его удержание арендодателем оформляется у арендатора следующими проводками:

    Перечислена сумма обеспечения арендодателю

    По окончании срока договора сумма обеспечения возвращена арендатору

    Зачет обеспечения в счет арендной платы:

    Стоимость аренды за текущий месяц

    Обеспечительный платеж зачтен в счет аренды

    Арендодатель удержал штраф за нарушение арендатором условий договора

    Когда заключается договор аренды нежилого помещения, обеспечительный платеж может предусматриваться одним из его пунктов. Обеспечительный платеж – это «гарантийная» сумма, выраженная в денежном виде, которую одна из сторон договора перечисляет другой, и которая изымается в случае нарушения договорных условий или наступления определенных обстоятельств.

    Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
    Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

    Автор статьи

    Специализация: Гражданское право — работа с недвижимостью. договорная работа, наследственное право, банкротство.

    Окончила в 2005 г. Тверской государственный университет, юридический факультет, специальность-юриспруденция.

    Юрист в сфере недвижимости:составление договоров, регистрация в Росреестре прав и сделок,оформление наследственных прав,
    сопровождение сделок с недвижимым имуществом,судебный опыт по делам,связанным с признанием прав на недвижимость.
    Имеется опыт работы помощником арбитражного управляющего.

    Обеспечительный платеж: зачем нужен, когда вносить и как вернуть

    В большинстве случаев при заключении договора на рынке аренды используется обеспечительный платеж. Спросили у юристов, что это такое, как его вносить и как вернуть в случае необходимости.

    Что такое обеспечительный платеж

    Обеспечительный платеж — это определенная сумма, выступающая гарантией выполнения обязательств условий договора. Обычно он равен месячной арендной плате за квартиру. Обеспечительный платеж выступает своего рода депозитом, денежные средства из которого арендодатель может направить для исполнения образовавшейся задолженности или возникших расходов. В качестве обеспечительного платежа можно вносить деньги, ценные бумаги или обязательства, говорит адвокат, юрист практики недвижимости и строительства КА «Регионсервис» Александра Марценюк.

    Обеспечительный платеж возвращается оплатившей его стороне, если не наступают обстоятельства, указанные в договоре, добавляет ведущий юрист практики недвижимости и земельных отношений INTANA Legal Евгений Кравченко. При необходимости сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

    От аванса обеспечительный платеж отличается тем, что вносится для покрытия дополнительных обязательств, которые могут возникнуть при исполнении договора. Аванс же не выполняет такой обеспечительной функции, добавляет Александра Марценюк.

    Главные задачи обеспечительного платежа

    • подтверждение серьезности намерений при заключении договора;
    • снижение рисков невыполнения условий договора;
    • мотивирование заплатившей обеспечительный платеж стороны к выполнению обязательств;
    • повышение уровня доверия между сторонами договора.

    Когда используется обеспечительный платеж

    Для исполнения условий в отношении:

    • гарантий сохранности имущества;
    • внесения арендной платы;
    • возмещения убытков за просрочку оплаты;
    • возмещения ущерба;
    • возмещения убытков и затрат.

    Обеспечительный платеж по договору аренды

    Наиболее часто обеспечительный платеж используется при заключении договора аренды недвижимости. Обычно в документе фигурируют условия обеспечительного платежа:

    • фиксированная сумма обеспечительного платежа или процент от суммы договора;
    • порядок перечисления или передачи денег;
    • условия, при которых платеж целиком или частично остается у получателя;
    • условия, при которых платеж возвращается;
    • порядок и срок возврата;
    • порядок зачета платежа при полном и ненадлежащем исполнении условий.

    Условия об обеспечительном платеже должны быть включены либо в самостоятельный раздел «Обеспечительный платеж», либо в подраздел «Арендная плата», объясняет Александра Марценюк.

    Когда обеспечительный платеж остается арендодателю

    Арендодатель оставляет обеспечительный платеж себе, если арендатор нарушает условия, прописанные в договоре:

    • арендатор досрочно выехал из помещения. Такое возможно в случаях, когда в соглашении написано, что депозит остается как штраф за односторонний отказ арендатора от договора;
    • арендатор выехал из квартиры, но не вернул помещение по акту передачи. Пока он не оформлен, арендная плата начисляется за каждый день, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи (ст. 622 Гражданского кодекса). В этом случае арендодатель списывает долг из обеспечительного платежа;
    • помещению нанесен ущерб, но арендатор ничего не отремонтировал;
    • арендатор просрочил арендную плату.

    Возврат обеспечительного платежа

    Для того, чтобы не потерять обеспечительный платеж, эксперты советуют включить в договор следующие условия:

    • арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж арендатору в течение трех дней после окончания срока договора аренды;
    • по требованию арендатора арендодатель может зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц. Но в данном случае этот страховой депозит, не сможет компенсировать возможный ущерб имуществу.
    • при удержании денег из обеспечительного платежа арендодатель направляет арендатору письмо (сообщение), в котором приводит расчет и обоснование удержания той или иной суммы.

    Срок возврата обеспечительного платежа может быть установлен в договоре. Например, можно связать срок возврата с датой прекращения договора. Когда срок возврата обеспечительного платежа в договоре не согласован, то на возврат у кредитора есть всего семь дней со дня предъявления требования о возврате (п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса), говорит Александра Марценюк.

    Евгений Кравченко, ведущий юрист практики недвижимости и земельных отношений INTANA Legal:

    — Согласно ст. 381.1 Гражданского кодекса, обеспечительный платеж подлежит возврату, если не наступили обстоятельства, при наличии которых кредитор вправе удовлетворить свои требования к должнику. Делается это как раз за счет обеспечительного платежа. Если по условию договора обеспечительный платеж подлежит возврату после прекращения договора, но стороны заключают новый договор об аренде той же квартиры, то платеж остается у арендодателя в счет исполнения обязательств арендатора по новому соглашению.

    Что делать, если арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

    Если возврат обеспечительного платежа затягивается, то арендатор может отправить досудебную претензию заказным письмом с уведомлением о вручении. Но если этот шаг не поможет, тогда надо обращаться в суд за приказом о принудительном взыскании денег с должника. Важно помнить, что вариант судебного приказа возможен при сумме задолженности менее 500 тыс. руб. (ст. 229.2 Арбитражного процессуального кодекса).

    Какие документы приложить к заявлению в суд:

    • договор аренды;
    • акты передачи помещения до въезда и после него;
    • выписки со счета об уплате обеспечительного и арендных платежей;
    • письмо с требованием вернуть обеспечительный платеж;
    • досудебную претензию;
    • документы, подтверждающие добросовестное исполнение арендатором условий договора (чеки на ремонт, оплата мастеров и т.д).

    Обеспечительный платеж в договоре купли-продажи

    Функция обеспечительного платежа в договоре купли-продажи — покрыть неустойку или убытки возникшие вследствие неисполнения договора. Если ничего из этого не возникло, то сумма обеспечительного платежа будет возвращена, говорит Александра Марценюк. По словам эксперта, обеспечительный платеж также используется в предварительных договорах купли-продажи, который преимущественно позволяет защитить продавца и по умолчанию будет подлежать возврату при заключении основного договора.

    По словам Евгения Кравченко, правильнее всего включить в предварительный договор формулировку, согласно которой, должен быть произведен зачет обеспечительного платежа в счет цены недвижимости после заключения основного договора.

    Эксперты поясняют, что размер обеспечительного платежа в договоре купли-продажи определяется исключительно сторонами по обоюдному согласию и чаще всего выражен в конкретной цифре. Однако по соглашению сторон он может быть установлен и в качестве процента от суммы сделки.

    Налог на обеспечительный платеж

    Внесение обеспечительного платежа на счет арендодателя не является реализацией товаров, работ или услуг. По условиям договора аренды обеспечительный платеж может быть направлен лишь на уплату неустойки, штрафов и иных выплат, связанных с нарушением стороной условий соглашения. Таким образом, налогом на добавленную стоимость (НДС) такой платеж не облагается, резюмирует Александра Марценюк.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *