Может ли ип купить недвижимость и как оформить
Перейти к содержимому

Может ли ип купить недвижимость и как оформить

  • автор:

Можно ли покупать квартиру у юридического лица — фирмы и ИП

Откуда берутся на рынке квартиры от юридических лиц

На рынке первичной и вторичной недвижимости встречаются предложения купить квартиру у юридического лица — фирмы или предпринимателя (ИП). Агентство недвижимости в Приморском районе СПб всегда с особым вниманием относится к проверке таких предложений и сопровождению сделок по ним, так как есть тонкости и риски, связанные с корпоративным правом, вопросы собственности и распоряжения ею в компаниях.

Откуда берутся на рынке квартиры от юридических лиц

Происхождение квартиры как объекта продажи имеет большое значение, это вопрос правомерности ее приобретения и потенциальной прозрачности сделки по ней. Прежде всего надо разделить юрлиц на две большие категории — компании (фирмы) и предприниматели (ИП). У них разные механизмы распоряжения собственностью, есть отличия в ответственности, которая может быть в отношении имущества юрлица. Отдельную группу составляют кредитно-финансовые организации (банки) со своими механизмами приобретения и продажи залоговых квартир.

Юридическое лицо может приобрести квартиру для разных целей:

  • инвестирование — вложение средств с целью дальнейшей продажи по более высокой стоимости, обычно этим занимаются паевые инвестфонды;
  • расчет подрядчика с застройщиком за проведенные работы через ДДУ или передачу квартиры в собственность подрядчиком после сдачи дома;
  • использование в своих целях как хостела, офиса, иного помещения;
  • как залоговое имущество квартиру может продавать банк.

Каждый из вариантов имеет свои особенности. Например, подрядчики реализуют такие квартиры через договор цессии (переуступки прав), чтобы не оформлять в собственность и не платить налоги. Инвесторы продают объект, приобретенный на этапе низкой цены в начале строительства, так как по мере готовности дома цена недвижимости растет. Банки не считают выгодным содержать залоговое имущество и тратить на него деньги, обрастая непрофильными активами.

Чем отличаются права на распоряжение квартирой у юрлица и обычного продавца

Продавец физлицо несет ответственность за свои сделки и имущество сам, даже если его действия затронули интересы третьих лиц. Он сам распоряжается имуществом, принимает единоличные решения, так как это его собственность, что можно проверить по ЕГРН.

В отношении юридического лица (фирмы и ИП) действуют иные нормы распоряжения недвижимостью как активом:

  • купленная и проданная предпринимателем (ИП) как юрлицом квартира входит в часть имущества, на которое могут быть заявлены права по итогам его деятельности;
  • компания (фирма) как и инвестфонд должны оформлять полное согласие на продажу актива со стороны учредителей;
  • в любой фирме есть Устав, где описано, какие лица могут принимать решение о продаже актива, кто уполномочен поставить подпись в договоре купли/продажи;
  • в отношении фирмы может быть открыто долговое производство, и тогда все совершенные за последние 3 года сделки будут рассматриваться как недействительные.

Каждое из этих положений требует особого внимания и проверки по нескольким признакам.

Как наше агентство недвижимости проверяет квартиры юрлиц

С учетом особенностей корпоративного права и распоряжения активами юрлиц, мы проводим несколько проверок. Они направлены на выявление рисков для покупателя.

Существование компании или ИП — субъект хозяйственной деятельности должен фигурировать в ЕГРЮЛ. Может случиться так, что деятельность находится в процессе прекращения, может быть, что юрлицо меняется, тогда право распоряжения активом становится спорным или сомнительным.

Уставные требования и ограничения на распоряжение активами. Изучаем устав организации, чтобы точно знать, каков порядок принятия решения учредителями (структура голосов, процедура голосования, количество голосов за и против), форма голосования и оформления решения.

Происхождение права собственности, например, соответствовало ли решение о приобретении квартиры уставу (как в пункте выше), нет ли оснований для признания этого решения недействительным.

Был ли зарегистрирован договор или переход права собственности на квартиру при приобретении — это сложный механизм, так как регистрация прав и договоров не равноценные процедуры, о которых мы писали в другой статье.

Основные вопросы для анализа:

  • Правомерно ли было приобретение квартиры как актива и решение о ее продаже.
  • Существует ли вероятность параллельной продажи квартиры нескольким покупателям из-за отсутствия регистрации договоров и перехода прав собственности.
  • Существует ли вероятность признания сделки недействительной по причине спорных моментов в деятельности юрлица.

Сложная многофакторная проверка должна быть проведена в отношении деятельности и финансового положения продавца в статусе юрлица. Это и вероятность банкротства, и степень надежности по исполнению обязательств, и соотношение долгов компании (ИП) с оценкой риска выставления претензий к субъекту и риска невозврата долгов самому субъекту. Эту информацию можно законно получить из разных источников, обращаясь к реестрам, направляя запросы и получая ответы. Анализом должны заниматься специалисты в составе группы из риэлтора, бухгалтера-экономиста, юриста по корпоративному праву, юриста по недвижимости и имущественному праву. Если вы не располагаете навыками сбора и анализа информации для оценки рисков такого рода, то покупать квартиру у юрлица лучше с участием нашего агентства недвижимости — сопровождение сделки по договору купли/продажи квартиры включает весь комплекс проверок и оценку перспектив покупки.

О компании

Наша компания существует на Российском рынке с 2009 года. Мы все время растем и развиваемся,стараясь радовать наших клиентов отличным качеством работы, превосходным сервисом и умеренной оплатой оказываемых нами услуг. Всегда открыты к критике и новым предложениям.Стремимся помогать вам в постпродажном периоде

Отзывы

Отзывы в соцсетях
Если вы хотите связаться со специалистом агенства недвижимости «Квартиры Санкт-Петербурга», позвоните.

Как ИП на упрощенке купить помещение для бизнеса?

Я индивидуальный предприниматель, подумываю купить нежилое помещение для бизнеса. Но сразу возникло множество вопросов.

Помещение я должен приобретать как ИП или как физлицо? Поиск в интернете показал, что ИП в отличие от ООО не может быть владельцем офиса. То есть покупать я могу только как физлицо.

Если владельцем помещения буду я как физлицо, нужно ли мне как ИП арендовать его у себя же?

У меня УСН «Доходы минус расходы». По понятным причинам я хотел бы списать покупку на расходы. Это можно сделать, если я покупаю как «физик»? А если я приобрету помещение с кем-то в долях, то смогу отнести на расходы стоимость только своей доли или всего помещения?

В интернете пишут, что стоимость офиса можно отнести в расходы только в тот год, когда была совершена покупка. А если я куплю его в декабре, но мне не нужен весь расход в этом месяце, можно ли перекинуть расходы на следующий год?

Придется ли платить налог на имущество? Может ли ИП включать его в расходы?

Будут очень признателен, если вы осветите эти и другие вопросы и подводные камни покупки собственного офиса индивидуальным предпринимателем.

Предлагаю сразу же прояснить вот что.

ИП продает недвижимость: НДФЛ или УСН?

ИП продает недвижимость: НДФЛ или УСН?

Часто у предпринимателей, ведущих бизнес по операциям, не связанным с куплей-продажей недвижимости, имеются в собственности объекты недвижимости. Это могут быть как жилые объекты (квартира, дом и т.п.), так и нежилые помещения (склады, гаражи и т.п.). ИП может сдавать их в аренду или планировать продать. И здесь неизбежно встает вопрос: какой налог ему нужно уплатить с таких доходов – НДФЛ или налог по УСН? Если НДФЛ, то можно ли воспользоваться льготой или налоговым вычетом? В вопросе разбиралась Вероника Емельянова, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению.

Сдача недвижимости в аренду: 6 или 13%?

Многие граждане имеют в собственности объекты недвижимости, которые они сдают в аренду либо продают. Одно дело, когда это обычный физик, у которого не возникает вопросов относительно применяемого налога. Как правило, это НДФЛ (если лицо не самозанятое, которое платит НПД с дохода от аренды жилых помещений). И совсем другое дело, когда гражданин зарегистрирован в качестве ИП, применяющего упрощенную систему налогообложения. Если при этом объект налогообложения у него «доходы», при котором ставка налога, как правило, 6% (но может быть и меньше, в зависимости от региона постоянной прописки), то конечно, выгоднее ему будет платить с «арендных» доходов этот налог, а не 13% НДФЛ.

Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ, применение УСН индивидуальным предпринимателем предусматривает освобождение его от обязанности по уплате, в частности, НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).

Таким образом, если ИП, применяющий УСН, получает доходы от предпринимательской деятельности, то такие доходы освобождены от НДФЛ. Соответственно, в отношении этих доходов ИП уплачивает налог по ставке 6% (при выборе объекта налогообложения на УСН «доходы»).

Ситуация осложнена тем, что имущество принадлежит гражданину одновременно и как физику, и как ИП (т.е. оно не разграничено). И как понять, считается ли доход от аренды имущества его личным доходом, или это его предпринимательский доход?

Согласно разъяснениям Минфина РФ, существенное значение имеет вид экономической деятельности, заявленный физическим лицом при регистрации в качестве ИП, а также то, от чьего имени заключен договор: от имени физлица или от имени ИП (например, письма Минфина России от 10.08.2010 № 03-11-11/218, от 15.10.2013 № 03-11-11/42962).

Соответственно, как утверждают чиновники, если ИП на УСН сдает в аренду собственное недвижимое имущество, при этом данный вид деятельности не заявлен им при регистрации в качестве ИП и договор на передачу в аренду недвижимого имущества заключен от имени физического лица, а не ИП, то доходы, полученные от сдачи в аренду такого недвижимого имущества, облагаются в рамках общей системы налогообложения, то есть НДФЛ.

Таким образом, с дохода от сдачи недвижимого имущества в аренду ИП сможет уплачивать налог в соответствии с УСН без налоговых рисков при соблюдении следующих условий:

  • такой вид деятельности, как деятельность по сдаче имущества в аренду, был заявлен при регистрации в качестве ИП;
  • договор аренды заключен им в качестве ИП.

Поэтому в таком случае гражданин, по сути, свободен в выборе и фактически может использовать любой из вариантов, соблюдая соответствующие правила.

Продажа нежилого объекта: нет ни льготы, ни вычета

А вот дальше, когда ИП решит продавать объект недвижимости, начинается самое интересное.

Как известно, когда физическое продает свою недвижимость, то у него имеются весьма неплохие налоговые преференции, которые чаще всего позволяют осуществить сделку с минимальным или даже нулевым налогом. Причем на вполне законных основаниях. Например, при продаже недвижимости, срок владения которой составляет более 5 лет, у физического лица возникает полное освобождение от НДФЛ на основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Но есть нюанс: этой льготой нельзя воспользоваться тому, кто продает нежилой объект, который до этого использовался в предпринимательской деятельности, то есть, например, сдавался в аренду. Это четко следует из абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Соответственно, если нежилую недвижимость продает ИП, который ранее сдавал ее в аренду, то даже в случае, когда срок владения этим объектом превышает 5 лет, с дохода от продажи физическому лицу все равно придется заплатить налог, используемый при УСН, – 6 % (при объекте «доходы»), если он является ИП.

А если он обычный «физик», то уплатить придется все 13% НДФЛ. Правда, тут еще можно вспомнить про имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1, 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в размере документально подтвержденной покупной стоимости объекта). Но, к сожалению, этот вычет нельзя применять к доходу от продажи недвижимого имущества, которое также использовалось в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). Поэтому факт сдачи в аренду нежилой недвижимости – до его продажи – может, что называется, выйти боком.

Продажа недвижимости: 6 или 13%?

Только что мы установили, что с льготами и имущественным вычетом все достаточно непросто. Далее возникает такой вопрос: каким налогом облагать выручку от продажи недвижимости физлицу, зарегистрированному в качестве ИП?

Если речь идет о квартире, т.е. жилой недвижимости, которая ранее не сдавалась в аренду, выгоднее провести такую продажу как личный доход (тут можно либо вообще не платить налог, если гражданин владел квартирой больше 5 лет, либо воспользоваться имущественным вычетом, если сохранились документы на покупку). На наш взгляд, это можно сделать без особых налоговых рисков. Главное, чтобы в договоре купли-продажи гражданин был указан не в качестве ИП и чтобы в заявленных кодах не был указан код вида деятельности по продаже недвижимости.

Если же продается объект нежилой недвижимости, ранее сдаваемый в аренду, то, учитывая отсутствие налоговых преференций, выгоднее провести такую продажу как предпринимательский доход, уплатив с дохода 6% налога на УСН (вместо 13% НДФЛ). Это тоже можно сделать, выполнив определенные условия. Как следует из последних разъяснений Минфина РФ (письма от 20.02.2020 № 03-11-11/12407, от 18.08.2022 № 03-11-11/80782), чтобы доход от продажи недвижимости облагался в рамках УСН, необходимо одновременное выполнение следующих условий:

  • наличие в заявленных при регистрации в качестве ИП видов деятельности по продаже недвижимости;
  • использование реализуемого объекта в предпринимательской деятельности.

Анализ судебной практики по подобным спорам показал, что для судов определяющее значение имеет характер использования (наличие/отсутствие факта использования реализуемого объекта в предпринимательской деятельности), а также назначение спорного имущества (возможность/невозможность его использования для личных потребительских нужд предпринимателя, исходя из его характеристик).

Кстати, в отличие от Минфина, для судов не имеет принципиального значения факт отсутствия в заявленных при регистрации в качестве ИП таких видов деятельности, как деятельность по продаже недвижимости. На это обращено внимание, например в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.01.2022 № Ф09-9983/21 по делу № А47-3406/2021: «Довод инспекции об отсутствии у ИП Самойлова Д.А. регистрации в ЕГРИП вида деятельности, связанного с приобретением и реализацией недвижимого имущества, как основание реализации имущества в качестве физического лица судом апелляционной инстанции не принят, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя».

При этом по большей части предметом спора являлись ситуации, когда физические лица, зарегистрированные в качестве ИП, не отражали в декларациях по УСН доходы от реализации объектов недвижимости, считая, что к такому доходу следует применять положения гл. 23 НК РФ, в то время как налоговые органы считали иначе. Суды в основном разделяют позицию налоговых органов (определения Верховного Суда РФ от 18.10.2021 № 310-ЭС21-18105, от 22.06.2022 № 310-ЭС22-9248, от 14.07.2022 № 310-ЭС22-11025, от 30.08.2022 № 303-ЭС22-14597, постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.02.2021 № Ф01-16243/2020 по делу № А17-11178/2019, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.12.2021 № Ф04-7854/2021 по делу № А02-246/2021).

Так что если объекты недвижимости у ИП являются нежилыми и до момента продажи были задействованы в деятельности по сдаче их в аренду, считаем, что доход от продажи таких объектов следует облагать в рамках УСН.

Как предпринимателю выгоднее купить недвижимость и продать ее без проблем

Допустим, вы хотите купить коммерческую недвижимость или квартиру под сдачу. Как это лучше сделать? Как обычному физлицу или как предпринимателю? И есть ли возможность сэкономить на налогах в такой ситуации? Разъяснения по теме дает эксперт Эльбы.

Купив квартиру как обычное физлицо, учесть расходы на нее вы никак не сможете. Платить налоги тоже не придется. Зато при продаже квартиры нужно будет заплатить 13 % НДФЛ, но часто не со всей суммы продажи.

Во-первых, эту сумму можно всегда уменьшить на расходы, которые вы понесли при покупке квартиры. Для этого вам потребуются документы, подтверждающие расходы.

Во-вторых, физлицо может воспользоваться имущественным вычетом. Максимальная сумма вычета, на который может быть уменьшен доход, составляет 1 млн руб. С суммы продажи нужно вычесть миллион и умножить на 13 % НДФЛ. В итоге получится сумма к уплате.

В-третьих, вы можете не платить налог совсем, если владеете квартирой больше 5 лет. Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года.

Практически всегда купить и продать недвижимость как обычное физлицо выгоднее, чем как ИП.

На самом деле все, что покупает ИП, регистрируется на физлицо. Поэтому гораздо важнее, как имущество будет использоваться — для себя или в предпринимательских целях. От этого будет зависеть налогообложение.

Если вы используете недвижимость в бизнесе, то налоги нужно платить с учетом выбранной системы налогообложения.

Бывают сложные ситуации. Например, человек покупает нежилую недвижимость еще не будучи ИП, потом регистрируется в качестве ИП и начинает сдавать эту недвижимость в аренду или использовать ее как место ведения предпринимательской деятельности. В этом случае отделаться от уплаты налога в качестве ИП нельзя.

Реклама 16+. АО «ПФ «СКБ Контур». Реквизиты ОГРН 1026605606620. 620144, Екатеринбург, ул. Народной Воли, 19А.

И даже если нежилое помещение продадут к тому времени, когда статуса ИП уже не будет, избежать уплаты налога не получится, так же как и воспользоваться вычетом. В ст. 217 НК РФ это объясняет так: вычет и освобождение от налога не действуют, если имущество когда-то использовалось в предпринимательской деятельности. Это правило распространяется только на коммерческую недвижимость.

Многие необычные ситуации с недвижимостью рассматривали эксперты Контур.Журнала:

  • Коммерческая недвижимость досталась по наследству несовершеннолетнему. Мать использовала объект для ведения предпринимательской деятельности. Спустя более пяти лет владелец хочет продать недвижимость. Придется ли платить налог с дохода от продажи?
  • ИП на УСН «доходы» купил недвижимость для перепродажи. Когда продавал ее, он находился на УСН «доходы минус расходы». Может ли он уменьшить сумму дохода от продажи?
  • Физлицо планирует продать коммерческую недвижимость после закрытия ИП и спустя 5 лет после покупки. Помещение сдавалось в аренду по договору. Как платить налог с продажи?
  • Нежилое помещение находится в долевой собственности. Один собственник — ИП, сдает его в аренду. Второй — физлицо, доходы не получает. Нужно ли физлицу платить НДФЛ при продаже недвижимости?
  • ИП на УСН продает жилую недвижимость, какое-то время она использовалась под сдачу. Позже ИП начал сам жить в этой квартире. Должен ли он платить налог по УСН с дохода от продажи?

Как ИП доначислили налог в размере 630 000 рублей

Обратите внимание на Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2016 № 08АП-13303/2016 и Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 304-КГ17-7241. В них описана нестандартная ситуация с продажей нежилого помещения.

Физлицо приобрело нежилое помещение в 1997 году, до того как зарегистрировалось в качестве ИП. В Едином государственном реестре прав отсутствуют сведения об осуществлении деятельности, связанной с куплей-продажей имущества в качестве предпринимательской.

Спустя 17 лет, в 2014 году, физлицо заключило договор купли-продажи, при этом не упомянуло о статусе ИП. Деньги были получены на лицевой счет, который не использовался для предпринимательской деятельности.

Налогоплательщик отнес доход от продажи имущества к доходам, подлежащим налогообложению НДФЛ, а не по спецрежиму УСН.

ИФНС провела камеральную проверку налоговой декларации и установила, что предприниматель не включил в налогооблагаемую базу по УСН выручку от продажи недвижимого имущества в размере 10,5 млн руб. В результате он занизил налог на 630 000 руб.

В итоге с предпринимателя взыскали штраф в размере 63 000 руб. и доначислили налог — 630 000 руб., не обошлось и без пеней — 57 624 руб. 15 коп.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *