Что будет с ценами на недвижимость 2024
Перейти к содержимому

Что будет с ценами на недвижимость 2024

  • автор:

Наш блог

Каков прогноз развития рынка недвижимости на ближайшие годы? Чего ждать? Как действовать?

Время на прочтение: не указано
Категория: Без категории

Изменения рынка недвижимости волнуют сегодня многих. Цена на вторичную недвижимость падает, как и ипотечная ставка. Новостроек в московской области становится все меньше, зато рынок Москвы переполнен предложениями. Чего ждать в ближайшем будущем? Как быть, если вы собираетесь покупать или продавать недвижимость? Как не прогадать и выгодно решить квартирный вопрос?

В рамках сентябрьской выставки «Недвижимость», прошедшей в Центральном доме художников, руководитель IRN.RU, аналитик рынка недвижимости Олег Репченко представил прогноз на ближайшее десятилетие . Не стоит ждать нефтяных чудес и шальных денег – их не будет.

Доклад аналитика вызвал жаркие споры в профессиональной среде. Однако он предназначается не только для специалистов, но и для обычных покупателей, которым нужен ориентир на рынке.

Обобщая, можно сказать, что «в сегодняшних условиях цены на квартиры будут еще два-три года ползти вниз, потом несколько лет потопчутся на месте, а года с 2024-го начнут потихоньку расти». Снижение цены в большей степени ждет вторичный рынок, потому как новостройки уже ощутимо упали в цене.

Откуда берутся прогнозы?

Законы развития существуют для любого рынка, в том числе и для рынка недвижимости. Производя наблюдения в течение достаточно длительного времени, можно сформулировать основные закономерности. Рынок недвижимости в нашей стране довольно молодой, он появился в 1991 году, после начала приватизации жилья. Изучив его историю, Олег Репченко выявил закономерность поведения цен: за подъемом следует спад, далее «затишье», и потом этот цикл с некоторыми вариациями повторяется вновь.

Это отвечает принципу подобия, который широко используется при изучении изменений финансовых рынков, для выявления общих тенденций и прогнозирования будущих изменений. Так, цена на недвижимость также не ведет себя хаотично, а подчиняется определенной логике.

Олег Репченко пришел к выводу, что можно выделить этапы развития, в каждом из них цены проходят определенную фазу. Вместе эти циклы составляют «суперцикл» — около 33 лет, который длится с 1991-го до 2024-го .

Обобщенно, это выглядит так. Первые два десятилетия цены большей частью растут, причем существенно, затем следует трехлетний (с хвостиком) период небольшого роста «на излете» и далее – десятилетие снижения и стагнации. С окончанием суперцикла рынок вступит в новую эпоху, которая начнется ростом цен. Все четыре цикла укладываются в компактную формулу суперцикла: 10 лет + 10 лет + 3,3 года + 10 лет = 33,3 года .

Данная теория о суперцикле подводит нас к практическому и очень важному выводу: до 2024-го года положительных перемен «на квартирном фронте» не будет. Они начнутся после, но будут плавными и постепенными, без резких рывков и революций. С 2024 года квадратные метры умеренными темпами начнут прибавлять в цене.

Если говорить конкретно,к концу 2017-го будет видно, что квартиры подешевели примерно на 10%. Данная тенденция сохранится еще года два-три.

Цены на новостройки упрутся в «дно» к 2020 году. Между прочим, часть новостроек уже сегодня достигла этого «дна». А вот вторичка еще продолжит катиться вниз – вплоть до 2024-го года.

Людям, перед которыми стоит квартирный вопрос, эксперты советуют подумать о том, чтобы поменять старое жилье на новое или расшириться – продать свою квартиру, пусть даже со скидкой и купить новую побольше или новостройку, сегодня есть из чего выбрать.

«Если к 2024 году спрос и предложение сбалансируются, а цены снизятся еще на 20-30%, то покупателей станет гораздо больше, квартиры будут куда лучше продаваться, объемы жилья будут активнее «перевариваться», — говорит аналитик рынка недвижимости Олег Репченко.

Таковы прогнозы по развитию рынка недвижимости на ближайшие несколько лет. И нужно отметить, что этого не стоит бояться. Это не кризис, а переход в новую эпоху и оптимизация ситуации на рынке недвижимости.

Что ждет рынок недвижимости в 2024 году

Несмотря на то что многие эксперты прогнозировали спад или даже обвал рынка вторичной недвижимости в связи с ужесточением денежно-кредитной политики Банка России (напомним, 15 декабря Банк России повысил ключевую ставку до 16 процентов), в ряде субъектов РФ ее стоимость продолжает расти. Но, конечно, сделок со вторичкой стало меньше. В четвертом квартале 2023 года их число, по данным сервиса «Авито. Недвижимость», сократилось на 17,4 процента. Эксперты утверждают, что пик покупательского спроса прошел и на новые квартиры. Каковы же тенденции на рынке недвижимости в 2024 году?

Гонка по вертикали

По информации сервиса «Открытые данные Домклик», к декабрю 2023 года больше всего цены выросли в Волгоградской области. За год средняя стоимость квадратного метра вторички здесь увеличилась на 27 процентов, достигнув 90,9 тысячи рублей, в Ростовской области — на 20 процентов, до 126,9 тысячи рублей за квадрат. В Крыму относительно ноября 2022 года цены поднялись на 19 процентов. Меньше всего подорожание в Краснодарском крае — на четыре процента, но этот феномен можно объяснить более высокими стартовыми ценами. Другая причина в том, что в Краснодарском крае новостроек и предложений гораздо больше, чем в Ростовской области. Кубань занимает третье место в стране по строительству МКД. Так, в Краснодаре в середине декабря количество активных объявлений о продаже новостроек на портале «Домклик» составляло 50,1 тысячи (плюс 58 процентов за год), вторички — 37,5 тысячи (плюс 72 процента). Покупатели больше ориентированы на новые дома, поскольку хотят приобрести недвижимость до завершения программы льготной ипотеки, планируемого на 1 июля 2024 года.

— Сегодня пик покупательского спроса, безусловно, прошел, однако и сейчас показатели остаются на достаточно высоком уровне, — рассказывает «РГ» коммерческий директор компании «ССК» Анна Ших. На ситуацию влияет очередная (возможно, и не последняя) корректировка ключевой ставки, а также изменение условий льготных и субсидируемых программ.

— По нашим прогнозам, 2024-й для девелоперов станет годом поиска баланса, если не произойдет критической корректировки внешних обстоятельств, — говорит Анна Ших. — Девелоперы будут работать над поиском оптимальных инструментов для сохранения маржинальности проектов и поддержания темпов продаж без потери качества готового продукта.

В 2023 году самый большой спрос был на компактные полноформатные двухкомнатные квартиры площадью 45 — 50 квадратных метров (47 процентов продаж). По-прежнему пользуются популярностью студии (27 процентов) и однокомнатные квартиры (20 процентов). И лишь семь процентов покупателей выбирают трехкомнатные.

С учетом новых ипотечных условий (ограничение максимального кредита до шести миллионов рублей и увеличение первоначального взноса с 20 до 30 процентов) можно прогнозировать, что стоимость квадратного метра изменится.

— Вероятнее всего, затраты банков на ипотеку войдут в стоимость квадратного метра и составят приблизительно от 7,5 до 8,9 процента суммы кредита, — комментирует коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Алексей Лысенко. — При этом мы не ожидаем, что новации существенным образом повлияют на популярность ипотеки в 2024 году. Изменения скорее коснутся структуры потребления. Ипотечные кредиты по-прежнему будут пользоваться спросом у тех, кто рассчитывает закрыть их за короткий срок: это инвесторы, входящие в сделку на ранних этапах, и те, кто планирует погасить большую часть кредита, реализовав имеющуюся недвижимость.

Нетрудно предположить, что росту спроса и, как следствие, цен способствовало стремление покупателей завершить сделки до удорожания ипотечного кредитования на фоне повышения ключевой ставки. Напомним, что в прошлом году Банк России повышал ставку пять раз, и она поднялась с 8,5 процента в июле до 16 процентов в декабре. В первую очередь, с рынка выбывали наиболее доступные по цене объекты, в результате чего повышалась средняя стоимость. Немаловажным является и тот факт, что инвестиции в недвижимость по-прежнему считаются наиболее предпочтительным вариантом приумножения накоплений или как минимум сбережения их от инфляции.

Спасительная ипотека

Прогнозы Всемирного банка и МВФ на 2024 год говорят о восстановлении экономики после пандемии COVID-19 и других глобальных вызовов. С учетом этих факторов можно ожидать умеренного роста цен на недвижимость, особенно в крупных городах. Субсидирование процентной ставки по ипотеке, различные программы поддержки молодых семей и специалистов также способствуют увеличению спроса и, как следствие, умеренному росту цен на квартиры.

— Сегодня у нас нормальный, цивилизованный рынок недвижимости, с банковскими гарантиями покупателю, с законами о защите прав покупателя, — отметил заместитель гендиректора Региональной корпорации развития Игорь Далаксакуашвили. — Вложения в недвижимость всегда являются надежной и более прибыльной по сравнению, в частности, с банковским вкладом, инвестицией.

Основным драйвером спроса сегодня является ипотека. По данным федерального девелопера «Неометрия», в Краснодарском крае порядка 80 процентов сделок по приобретению квартир заключается с помощью ипотечного кредита. В Ростовской области этот показатель доходит до 90 процентов. За девять месяцев 2023 года в регионе, по данным Центробанка, выдано ипотечных кредитов на 139 миллиардов рублей, что больше в два раза, чем за аналогичный период предыдущего года.

— Одной из основных проблем для потенциальных заемщиков является отсутствие денег для первоначального взноса у многих категорий наших клиентов, молодых специалистов, молодых семей. И целевые ипотечные программы могли бы помочь им улучшить жилищные условия, — говорит эксперт СЗ «ККПД-Инвест» Алексей Зорькин.

Процентная ставка по ипотечному кредиту, наличие денег для первоначального взноса серьезно влияют на возможность приобрести новую квартиру вообще, а в частности — на размер ежемесячного платежа покупателя.

— Нашим клиентам мы предлагаем оформить ипотеку на базовых условиях, применив субсидированную ставку на короткий период. Это обеспечивает низкий ежемесячный платеж на первом этапе, а в дальнейшем дает возможность рефинансировать ипотеку, — отметил Алексей Лысенко.

— У любого клиента, который обращается в нашу компанию, есть определенные параметры выбора квартиры, но самый главный — ежемесячный платеж по ипотеке. Если он комфортный, человек быстро принимает решение. Если сохранится субсидирование ипотечной ставки, то рынок будет и дальше расти, — солидарна с коллегой Светлана Ильина, руководитель отдела продаж ГК «Доннефтестрой».

— У нас основная доля сделок приходится на ипотеку, поэтому урезание субсидированной ставки, отмена околонулевой ставки становится проблемой. Люди к этому привыкают, начинают пользоваться, а изменение ставших привычными финансовых механизмов затягивает сделку и снижает покупательную способность, проект тормозит, — считает Артем Ключинский, заместитель председателя правления АСО «Комстрой».

— Исходя из нынешних экономических тенденций и политики правительства России, можно ожидать, что цены на квартиры в 2024 году продемонстрируют умеренный рост. Его основными двигателями станут улучшение экономической ситуации, ипотечное кредитование и увеличение инвестиционной привлекательности недвижимости. В целом рынок недвижимости в России остается стабильным и привлекательным для инвесторов, — утверждает эксперт Максим Ильгов.

По словам директора агентства недвижимости «Этажи» в Ростове-на-Дону Андрея Иванова, спрос на рынке недвижимости падает из-за повышения ключевой ставки.

— Однако для того, чтобы цены на квартиры стали падать резко, ставка должна продержаться длительный период, хотя бы год и больше. А удерживать ее на высоком уровне, как показывают предыдущие кризисы, государству невыгодно. Еще ни разу в истории России не было, чтобы ставка оставалась высокой дольше семи месяцев, — говорит Иванов.

Застройщикам, в свою очередь, невыгодно снижать цены, им проще предоставлять скидки, устраивать акции, предлагать субсидирование. Продавцы готовы ждать: выставив квартиру на продажу, они не снижают ее стоимость 3 — 4 месяца.

— И в качестве резюме: значительного падения цен в ближайшие полгода точно не произойдет. Это доказано исторически: с 90-х годов сильного снижения стоимости недвижимости ни разу не было, — подчеркнул эксперт.

Однако на вторичном рынке квартиры могут дешеветь.

— К весне, по моим прогнозам, цены в этом сегменте могут снизиться до 20 процентов, — сказала генеральный директор АН «Городской риелторский центр» Юлия Усачева.

Концептуальная недвижимость

Существенный сдвиг произошел в сегментах бизнес и премиум, в первую очередь, за счет появления на рынке более качественных проектов.

— Еще в начале 2022 года 200 тысяч рублей за квадратный метр в верхнем ценовом сегменте в Ростове-на-Дону казались чем-то запредельным. Теперь это уже норма. В городе есть люди с деньгами, и они предпочитают вкладывать их в премиальную недвижимость, — отметил эксперт консалтинговой компании Александр Жилин.

— Если еще 5 — 6 лет назад у нас основной сегмент был эконом- и комфорт-класса, то теперь мы уходим в комфорт-плюс и бизнес-класс. Эти проекты предлагают красивые интерьерные решения, собственный двор и прочее, — рассказал заместитель руководителя Ассоциации девелоперов Краснодарского края Виталий Зиновьев.

Востребованность жилья более высокого качества растет.

— Люди перестали покупать любые площади в любых объектах. Они все больше акцентируют внимание на качестве жилого комплекса, на его концепцию. Проекты, где застройщик заранее продумал, как будут жить здесь люди, проработал благоустройство территории, оборудовал ее детскими и спортивными площадками, намного более востребованы и лучше держат цену. Здесь меньше проблем с платежеспособным спросом, — считает руководитель АН Immobily Алексей Олейников.

Однако падение доходов девелоперов ставит под угрозу спрос на дорогие объекты.

По мнению Анны Ших, наблюдается тенденция к снижению объемов строительства в России. Но за счет активного наращивания темпов реализации новых проектов в предыдущие несколько лет рынок сможет удовлетворить спрос все более требовательных покупателей.

Бизнес ищет пути ухода от затоваривания рынка новостроек. И все чаще покупателю нужна квартира в готовом доме, в которую можно сразу въехать.

— Имея значительный ассортимент, мы готовы практически сразу после совершения сделки отдать покупателю ключи от квартиры. Получается, что мы работаем как рынок вторичной недвижимости, — говорит Алексей Зорькин.

С другой стороны, цены на подобные квартиры столь высоки, что сопоставимы с индивидуальным жилищным строительством (ИЖС).

— В Ростовской области темпы ИЖС в течение последних двух лет растут, что связано с его ценовой доступностью по сравнению с рынком новостроек, — отмечает Алексей Олейников.

Пока рынок ИЖС в регионе достаточно стихийный, но тем больше у этого направления перспектив. Недавняя пандемия коронавируса повернула многих в сторону приусадебных участков и доказала, что удаленно работать можно даже в собственном саду. Поэтому большинство ростовчан предпочитают брать ипотеку на дома или земельные участки не только в черте города, но и в ближайших к нему населенных пунктах Ростовской области.

В любом случае недвижимость будет дорожать. Генеральный директор MAR CONSULT Дмитрий Шиманов предупредил об угрожающей инфляционной спирали, в связи с чем ЦБ решил нивелировать риск путем повышения ставки. Отсюда — снижение покупательной способности и сокращение товарооборота в стране.

Мнения

Дмитрий Шиманов, генеральный директор MAR CONSULT:

— Производители будут стараться повышать цены, что, в свою очередь, приведет к еще большему ухудшению спроса. В таком режиме рынок пробудет 18 — 24 месяца, после чего цены опять пойдут вверх.

Анна Ших, коммерческий директор компании «ССК»:

— Условия игры на рынке постоянно меняются, но вилка этих изменений прогнозируема, поэтому мы считаем ситуацию относительно стабильной. Мы не видим причин для резкого скачка цен, а также существенных изменений покупательской активности.

Рыночное охлаждение: как могут измениться цены на недвижимость в России в 2024 году

В НКР спрогнозировали рост цен на недвижимость не более чем на 5% в 2024 году

4 января 2024, 08:53
Владимир Цегоев, Ксения Чемоданова

По итогам 2023-го цены на квартиры в российских новостройках поднялись в среднем на 12%, хотя в предыдущие несколько лет ежегодно росли более чем на 23%. При этом удорожание жилья стало замедляться не только на первичном рынке, но и на вторичном, о чём RT рассказали специалисты отрасли. Наблюдаемую динамику аналитики связывают прежде всего с резким повышением рыночных ставок по кредитам и ужесточением условий льготной ипотеки. Как полагают эксперты, в 2024 году спрос на недвижимость в России будет охлаждаться, что может оказать дополнительное давление на цены.

Рыночное охлаждение: как могут измениться цены на недвижимость в России в 2024 году

  • РИА Новости
  • © Владимир Вяткин

В 2023 году стоимость квартир в российских новостройках в среднем выросла не более чем на 12%. Тем временем темпы удорожания жилья на вторичном рынке не превысили и 2%. Такие предварительные оценки RT представили в агентстве «Национальные кредитные рейтинги».

По сравнению с 2022 годом рост цен на недвижимость в России замедлился в несколько раз. При этом в 2024-м тенденция должна продолжиться, считают специалисты.

«Доступность льготной ипотеки снижается, а ключевая ставка ЦБ остаётся высокой, поэтому вряд ли стоит ожидать существенного роста цен: за год он составит максимум 5%. Однако сложно сказать, как будут вести себя покупатели, поскольку недвижимость — это всё ещё один из немногих инструментов, позволяющих частично уберечь накопления от инфляции», — рассказал RT управляющий директор НКР Александр Диваков.

Резкого повышения цен не ожидают и в компании Fam Properties. По словам экспертов, в последние месяцы 2023 года на российском рынке недвижимости наметилось охлаждение спроса, которое, вероятно, можно будет наблюдать и в дальнейшем.

«В декабре стоимость жилья в новостройках увеличилась в среднем на 1,9%, хотя ещё месяцем ранее рост составлял около 2,4%. Это и неудивительно, ведь объём предложения на рынке растёт, в то время как рыночная ипотека дорожает, а условия льготной заметно ужесточились», — пояснил в беседе с RT директор рынков России и СНГ Fam Properties Валерий Тумин.

Возвращение к балансу

Отметим, что стоимость жилья в России начала стремительно расти ещё в 2020 году. Так, по данным Федеральной службы статистики, если ещё в конце 2019-го 1 кв. м в строящемся объекте продавался в среднем по стране за 64,1 тыс. рублей, а на вторичном рынке — за 58,5 тыс. рублей, то уже через год показатели выросли на 23 и 14% — до 79 тыс. и 66,7 тыс. соответственно.

В дальнейшем резкий рост продолжился, и по итогам 2021-го значения увеличились до 98,9 тыс. и 76,7 тыс. рублей (+25 и 15%), а в 2022-м достигли 122,3 тыс. и 94,4 тыс. (+24 и 23%). При этом к началу октября 2023-го цены составили 134,1 и 94,5 тыс. (+10 и 0,2% с начала года), свидетельствуют последние подсчёты Росстата.

Также по теме

По ставкам вдвое ниже рынка: более половины выданных в 2023 году жилищных кредитов придётся на долю льготных программ

В 2023 году на долю ипотеки с господдержкой впервые придётся более половины всех выданных в России жилищных займов, считают.

Одной из причин такого удорожания квадратных метров аналитики считают длительное действие льготной ипотеки. Напомним, программу запустили в 2020 году для поддержки спроса на недвижимость в период пандемии и позже неоднократно продлевали. Сейчас в рамках инициативы все россияне могут до 1 июля 2024 года взять заём на покупку квартиры в новостройке под 8% годовых, что вдвое ниже текущей рыночной ставки.

Запуск программы в своё время привёл к ажиотажному росту ипотечного кредитования в стране. Так, ещё в 2019 году россияне оформили в общей сложности 1,31 млн жилищных кредитов, но уже в 2020-м значение выросло до 1,78 млн, а в 2021-м приблизилось к 1,91 млн. В 2022-м на фоне начала СВО и последствий западных санкций показатель сократился до 1,33 млн, но в 2023-м стал снова расти и по итогам всех 12 месяцев мог достигнуть рекордных 2 млн.

Причём если в 2020—2021 годах на льготную ипотеку и другие субсидируемые программы приходилось лишь 24% всех выданных займов, то в 2022-м их доля выросла до 37%, а в ноябре 2023-го достигла 80%. Об этом свидетельствуют материалы Центробанка и компании ДОМ.РФ.

В целом льготная ипотека оказалась полезной на первых этапах, но позже привела не только к ощутимому удорожанию новостроек, но и к серьёзному разрыву цен на первичном и вторичном рынках жилья. Об этом ранее заявляла председатель Банка России Эльвира Набиуллина.

«Проблема в том, что застройщики не могут быстро увеличить объём строящегося жилья и взрывной рост ипотеки в значительной степени уходит в рост цен. В среднем по стране цены на новостройки за три года выросли на 90%. Это в два раза больше, чем рост средней зарплаты за те же три года. И если, например, в 2020 году разрыв между ценами на новостройки и на вторичное жильё был около 10%, то… сейчас он уже 42%. Широкие льготные программы, конечно, очень полезны как временная антикризисная мера, если спрос резко снижается. Но в перспективе целесообразно перейти к адресным программам», — отмечала Набиуллина.

  • globallookpress.com
  • © Maksim Konstantinov

В качестве примера глава ЦБ приводила семейную ипотеку под 6% годовых, которая сейчас является второй по популярности после льготной и рассчитана только на россиян с детьми. Кроме того, за последние несколько лет правительство запустило ещё ряд специальных субсидируемых программ: для жителей Дальнего Востока и Арктической зоны — под 2%, для проживающих в сельской местности — под 3%, а также для IT-специалистов — под 5%.

На фоне появления всё большего числа адресных инициатив руководство страны во второй половине 2023 года стало постепенно ужесточать условия льготной ипотеки. В частности, размер первого взноса для получения кредита был повышен с 15 до 30% от стоимости жилья. При этом максимальная сумма займа стала единой во всех регионах и теперь составляет 6 млн рублей, хотя прежде в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях лимит достигал 12 млн.

Также по теме

Обновление параметров: как в России изменились условия льготных ипотечных программ

С 23 декабря в России на рынке недвижимости заработали новые условия субсидируемых кредитных программ. В рамках льготной ипотеки.

Более жёсткие условия льготной ипотеки призваны помочь отсеять неблагонадёжных заёмщиков и снизить объёмы выдачи субсидируемых займов. Это, в свою очередь, даст возможность избежать ещё большего перегрева на рынке жилищного кредитования, уверен Валерий Тумин.

«Увеличение первоначального взноса и ограничение максимальной суммы выдачи отсекут до трети спроса, а девелоперам в условиях высокой конкуренции придётся не только уйти от регулярной индексации цен, но и активнее начать предлагать дисконт. В целом на текущий год, по крайней мере на I квартал, я прогнозирую некоторое охлаждение рынка недвижимости, причём не только в первичном секторе, но и во вторичном тоже», — отметил собеседник RT.

По его мнению, давление на стоимость готовых квартир будет оказывать жёсткая монетарная политика ЦБ. Напомним, начиная с июля 2023-го регулятор для борьбы с инфляцией стал резко поднимать ключевую ставку и за прошедшее время уже повысил её пять раз — с 7,5 до 16% годовых. В результате средний рыночный процент по ипотеке в стране вырос с 11 до 16%. При этом, поскольку льготные программы практически не распространяются на покупку вторичного жилья, спрос в этом сегменте будет снижаться в обозримой перспективе.

«Заградительно высокие ставки и охлаждение спроса будут способствовать тому, что в Москве, Санкт-Петербурге и, возможно, ряде других крупных городов вторичка подешевеет в пределах 10%. В сегменте новостроек же динамика цен будет зависеть от решений властей. Если льготную ипотеку не будут продлевать после 1 июля, спрос продолжит ослабевать, и стоимостная разница между первичкой и вторичкой значительно сократится. Тогда рынок придёт в равновесие, а общий рост цен замедлится в среднем до 5—7% за год», — добавил Валерий Тумин.

Похожую точку зрения выразил и вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. Эксперт также прогнозирует охлаждение спроса, но при этом не исключает возможность даже некоторого снижения цен на квартиры в новостройках во второй половине 2024 года.

  • РИА Новости
  • © Александр Сухов

«В условиях ужесточения условий по льготной ипотеке и снижения спроса возможно удешевление недвижимости через полгода примерно на 10—15%. Впрочем, ниже цены вряд ли упадут, потому что, в отличие от конечных потребителей, банки и строительные компании в этом не заинтересованы», — рассказал Самойлов в интервью RT.

В то же время вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко не ожидает серьёзного снижения цен на жильё в новом году. По её мнению, отчасти этому будет препятствовать сохраняющийся инвестиционный спрос.

«Поскольку инфляция пока остаётся на относительно высоком уровне, а курс нацвалюты тоже не застрахован от снижения, россияне будут и дальше по возможности направлять свои сбережения в квадратные метры. Поэтому резкого падения цен не недвижимость не будет. Скорее мы увидим их закрепление на текущих уровнях, если не произойдёт новое ослабление рубля», — заключила собеседница RT.

8 важных вопросов о рынке недвижимости в 2024 году: прогноз экспертов

Как будут меняться цены на квартиры в 2024 году? Что станет со льготной ипотекой? Когда покупать квартиру и где взять на нее деньги? Редакция проекта ДОМОСТРОЙРФ.РУ узнала у специалистов по недвижимости, чего нам всем ждать от рынка жилья в наступающем году.

Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки»
АН «ИНКОМ-Недвижимость»
Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок»
АН «ИНКОМ-Недвижимость»
Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «МИЭЛЬ» Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «МИЭЛЬ»

Наши эксперты: директор направления «Новостройки» АН «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков, директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, главный аналитик ГК «МИЭЛЬ» Екатерина Бережнова, директор ипотечного центра ГК «МИЭЛЬ» Юлия Ибрагимова.

Какая ситуация будет на рынке новостроек?

Валерий Кочетков:

— Спад неизбежен. На фоне ужесточения условий кредитования в 2024 году объем продаж на первичном рынке может сократиться на 35–40%, что заставит пересмотреть и планы строительства жилья на будущие периоды: вполне вероятно, рынок вернется на 8–10 лет назад.

Значит ли это, что строить в 2024 году будут меньше, а предложение квартир в новостройках сократится?

Валерий Кочетков:

— В 2024 году темпы возведения сохранятся в соответствии с текущими графиками, которые невозможно изменить одномоментно. Кроме того, строительство ведется с помощью проектного финансирования, и процесс не зависит напрямую от продаж. Но девелоперы повременят с выводом новых проектов. Рынок будут формировать уже начатые стройки, а вот в них предложение квартир сократится, особенно сильно в комфорт-классе из-за сравнительной доступности этого жилья. Таким образом, в конце 2024 года может сформироваться дефицит подобных объектов.

Что ждет льготную ипотеку?

Юлия Ибрагимова:

— Изменение ставок уже началось. На конец декабря ряд банков подняли ставки по «вторичке» до 18–20%. Таким образом, они стали практически заградительными. С 23 декабря ужесточаются требования по программам льготного кредитования, которые распространяются на новостройки. Поэтому, видимо, про льготную ипотеку многим придется забыть. Сейчас, в самом начале года, не хочется впадать в уныние. Да, изменившиеся правила немного шокируют рынок, но мы уверены, что новый год принесет нам новые практические решения и откроет другие возможности.

Валерий Кочетков:

— Однозначно условия по льготной ипотеке в 2024 году будут ужесточены. Взять ее будет сложнее, т. к. вероятно, что первоначальный взнос увеличат до 30%. Возможно, если у вас нет детей, то процент по льготной ипотеке станет выше. Точечную поддержку могут оставить для семей с детьми в виде семейной ипотеки.

8 важных вопросов о рынке недвижимости в 2024 году: прогноз экспертов - фото 1

Где взять средства на покупку квартиры?

Валерий Кочетков:

— Увы, на данный момент единственный вариант покупки жилья для среднестатистического небогатого россиянина — воспользоваться ипотекой с поддержкой от государства. Пока такая возможность имеется. Конечно, есть варианты для некоторых групп населения — в виде субсидий на улучшение жилищных условий или популярный сегодня материнский капитал, который можно использовать для приобретения жилья. Но, например, в Москве маткапитала не хватит на первоначальный взнос по ипотеке.

Как повлияют изменения в ипотечной сфере на спрос и предложение на рынке новостроек?

Валерий Кочетков:

— Ужесточение кредитования по льготным программам приведет к переходу спроса из высокобюджетных и многокомнатных квартир в сторону бюджетных однокомнатных объектов и «двушек». Ужесточение условий по ипотеке не приведет к снижению цен на новостройки, т. к. в этом сегменте на конечную стоимость лотов влияет не только спрос, но и себестоимость строительства.

Цены на «вторичку» начнут снижаться?

Екатерина Бережнова:

— На фоне сильно подорожавшей ипотеки можно ожидать, что цены на вторичную недвижимость неохотно, через стагнацию, начнут снижаться. Да, как только ЦБ обуздает инфляцию, ставки уменьшатся, но как изменятся цены? Как правило, они опускаются очень медленно и неохотно, а растут неожиданно и быстро. Многолетние наблюдения показывают, что ценовой тренд на недвижимость крупных мегаполисов (особенно Москвы) восходящий, хотя бывают и колебания вниз.

Будет ли больше интересных предложений на рынке вторичной недвижимости?

Сергей Шлома:

— Пока мы не наблюдаем, чтобы предложение, с которым можно работать, начало накапливаться (имеются в виду квартиры на вторичном рынке — прим. ред.). Но при сохранении нынешних ипотечных ставок и тем более с учетом их возможного повышения до конца года неизбежно ослабление спроса: в 2024 году рынок будет работать на 70% от своей нормы. Соответственно, последует рост числа объектов в экспозиции (то есть будет увеличиваться количество предлагаемых квартир «вторички») и постепенное снижение цен. По нашему мнению, удешевление составит примерно 10% и произойдет не раньше второго квартала следующего года.

8 важных вопросов о рынке недвижимости в 2024 году: прогноз экспертов - фото 2

Как выбрать наилучший момент для покупки квартиры?

Екатерина Бережнова:

— На рынке недвижимости часто встречаются «вечные» покупатели, которые никак не конвертируются в реальных, потому что все время ждут удачного момента. А потом, оглядываясь назад, понимают, что лучшие времена прошли. Еще одна опасность: подождать и упустить «свой» объект. Зачастую запрос на покупку достаточно узкий (определенная локация, качество дома и квартиры и т. п.), отсюда и ограниченный объем предложения. Пока покупатель ждет дисконт, объект уходит и приходится начинать сначала. Мы придерживаемся позиции, что покупать квартиру нужно тогда, когда в этом есть потребность. Практика показывает, что эта рекомендация работает. Те покупатели, которые склонны откладывать покупку, могут никогда не дождаться подходящего момента.

Собственники тоже люди неглупые и терять в деньгах не хотят. Надо понимать, что для многих продавцов недвижимость — это инструмент сохранения стоимости. Не нужно рассчитывать, что квартира, которая сейчас выставляется за 15 млн рублей, через месяц-другой сильно упадет в цене. Есть рамки, в которых продавец готов двигаться, и, как правило, они очень узкие. Скажем, он готов опуститься на 3–5%, а иначе он уберет объект и/или начнет его сдавать. Исключение условно составляют частные инвесторы, для которых квартира — часть инвестиционного портфеля и пришло время зафиксировать прибыль.

Иногда иллюзию снижения стоимости создают объекты, которые изначально были неправильно оценены. Чаще всего это бывает, когда собственник сам выставляет объект в продажу. Естественно, отклика от рынка нет — ни просмотров, ни звонков — и в какой-то момент, на нерве, он заметно скидывает цену.

Валерий Кочетков:

— Период с 2020 года был отличным — с рекордно низкими ставками по ипотеке и хорошей возможностью выбрать квартиру мечты. Скорее всего, таких низких процентов по кредитам мы в ближайшем будущем уже не увидим. Поэтому, если нужно решать жилищный вопрос, то делать это лучше сейчас. Еще можно успеть.

Самые интересные новости портала ДОМОСТРОЙРФ.РУ читайте в Telegram и ВКонтакте.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *