Что происходит с ценами на недвижимость
Перейти к содержимому

Что происходит с ценами на недвижимость

  • автор:

Сначала – ажиотаж, а потом?

Политические события февраля-марта 2022 года перевернули всё вокруг. После того, как Россия начала военную операцию, Запад применил против нашей страны запредельные санкции, которые прежде себе никто не мог и представить. Из-за заморозки части золотовалютных резервов Центробанка в долларах, евро и фунтах стерлингов, регулятор не смог на торгах проводить интервенций, и курсы доллара и евро побивали все рекорды, доходя до значений 120 и 130 рублей соответственно. Защищая рубль от девальвации, ЦБ был вынужден поднять ключевую ставку до 20% годовых. Также власти приняли еще ряд специальных мер, в частности, — обязали импортеров продавать 80% валютной выручки, начали готовиться к переходу продаж газа Европе за российские дензнаки. Это действительно успокоило рубль, который к 31 марта показал результат 84 за доллар и 93 за евро.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Квартиры премиум- класса. Роскошные мастер- спальни, гардеробные и панорамные террасы.
Застройщик: АО СЗ ПРЕСНЕНСКИЙ ВАЛ 27. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Вспоминаем 2014-й год

Как всегда и бывает во времена турбулентности, граждане побежали покупать квартиры, уповая на защиту, сохранность, и если повезет – преумножение денежных средств. К слову, те клиенты, у кого были валютные сбережения даже и выиграли. Образовался ажиотажный спрос. То есть, всё очень похоже на картинку конца 2014 года, когда покупатели буквально штурмовали отделы продаж недвижимости. Тогда тоже были санкции и девальвация рубля.

После того, как ЦБ поднял ставку до 20%, банки тоже установили запредельные проценты по коммерческой ипотеке и в марте рынок подпитывался «живыми» деньгами, а также средствами заемщиков, успевших получить одобрение от банка на выдачу кредитов по старым ставкам. Но уже с 1 апреля стартует обновленная программа льготной ипотеки с государственной поддержкой. Предназначена она для покупки квартир на первичном рынке. Напомним, как изменились параметры программы. Для Москвы и Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области кредитный лимит подняли до 12 млн рублей, для регионов — до 6 млн рублей, а ставку — с 7% до 12% годовых. Пока данные условия рассчитаны на три месяца — до 1 июля 2022 г. В целом это разумное государственное решение, которое поддержит заемщиков. Напомним, что льготная ипотека с аналогичной ставкой действовала у нас в 2015-м году и пользовалась успехом. Хотя, конечно, психологически тяжело переходить на почти удвоенные проценты.

Квартиры бизнес- класса от 11, 5 млн ₽. Будь на высоте! Рассрочка 0%. Собственная инфраструктура. 5 мин до метро от 11,5 млн руб.

Застройщик: ООО СЗ ЛСР. Пространство. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Как льготы разгоняют рынок

Но вот вопрос: сможет ли льготная ипотека под 12% предотвратить коррекцию рынка, которую аналитики рынка давно прогнозируют? Ведь за год с лишним (с весны 2020 г. по июль 2021 г) прежняя льготная ипотечная программа со ставкой 6,5% годовых (на практике банки и застройщики ее снижали еще) разогнала спрос и цены. Из-за этого новостройки московского региона за последний год с небольшим прибавили в цене 30-40%, а в некоторых сегментах и 50%. Вторичные квартиры за последние два года подорожали в «старой» Москве на 40%, в Новой – на 42%, в Подмосковье — на 60%. (На «вторичке» господдержки не было, но «обычная» ипотека была вполне доступной).

Да, в июле льготную ипотеку переформатировали, и в Москве она перестала действовать, но застройщики стали активнее субсидировать ставки за свой счет. Квартиры продолжали раскупаться, а цены – расти.

Бизнес- класс у м. Новые Черемушки. Выгода до 1, 3 млн руб. Рассрочка 0% от застройщика
Застройщик: АО ГК ОСНОВА. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Покупатели вошли в раж

Спрос пока не унимается. Еще недавно его подстегивало изменение политики Центробанка, который еще до резкого скачка до 20% медленно, но неуклонно поднимал ключевую ставку, а народ пытался уцепиться за «старые» проценты, брал кредиты и шел за квартирами. Например, в этом феврале Росреестр зафиксировал рекордный спрос на жилье в Москве: число ДДУ составило 10 138, что по сравнению с февралем прошлого года больше на 32,7%. Также ведомство насчитало 13 418 (+11,2%) сделок на вторичке и 10 838 (+18%) ипотечных договоров. И большинство февральских квартир было куплено еще до начала спецоперации и всех последующих событий, то есть в более-менее спокойное время. В марте геополитическая ситуация окончательно разгорелась, и возможно, статистика этого месяца окажется еще более впечатляющей. А с апреля «в бой» вступает льготная ипотека под 12% готовых, которая еще подгонит покупателей на рынок новостроек.

Бизнес- класс от 11, 5 млн руб. Комплекс новой реальности на северо- западе Москвы. Скидки до 7% в феврале! от 11,5 млн руб.

Застройщик: АО ГК ОСНОВА. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Будет не до квартир?

Что касается вторичного рынка, то там сейчас ситуация сложная, потому что льготные ипотечные программы на него не распространяются. К тому же растерянные продавцы снимают с продаж квартиры, — у них нет понимания, сколько стоит их жилье. Вторичный рынок наверняка просядет на какой-то период времени, по крайней мере, до момента пока Центробанк не опустит ключевую ставку до приемлемых уровней. Но совсем не умрет – его поддержат альтернативные сделки.

Но и рынку новостроек вряд ли удастся избежать снижения продаж, так как ипотечный спрос практически был исчерпан за 2020-2021-й год при куда более низких ставках. А как сложится экономическая ситуация в ближайшее время, можно только догадываться. Люди могут терять работу, у них будет меньше денег, все дороже будет обходиться рядовой поход в магазин за едой и прочими необходимыми для жизни товарами. Очень может статься, что людям будет не до квартир, тем более по нынешним ценам, которые продолжают расти!

Строителям придется уступить

Понятно, что строители сегодня жалуются на подорожание строительных материалов, особенно импортных, сбои в поставках и т.д. Но государство поддержит системообразующую отрасль субсидированными ставками по проектному финансированию, упрощением порядка оформления документов. Обсуждается даже поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Поэтому строители будут нормально работать, но если они хотят, чтобы люди покупали квартиры хорошими темпами, им придется уступить в цене и смириться с тем, что прежних супердоходов какое-то время не будет.

Кстати, напомним, что последний раз крупный ценовой откат на 15-20% произошел в период 2015-2017 гг, когда как раз действовала первая программа льготной ипотеки под 12%. История любит аналогии.

Прогнозы рынка недвижимости на 2024 год от IRN.RU

Февраль 2024: Накопление квартир в экспозиции и близкая к стагнации ценовая динамика свидетельствуют о сокращении спроса, что неудивительно, учитывая заградительно дорогую ипотеку. Скорее всего, в ближайшее время цены будут топтаться на месте, а весной, по мере накопления предложения, постепенно поползут вниз. Рынок постепенно вползает в стагнацию. Как развивается ситуация на рынке недвижимости, читайте на IRN.RU.

Что будет с ценами на российском рынке недвижимости

Рынок жилья в России уже этой осенью ждет падение спроса из-за отмены или кризисного пересмотра востребованных ипотечных программ. Неблагоприятные прогнозы экспертов связаны с инфляцией и снижением доходов населения

Алексей Зотов/ТАСС

Фото: Алексей Зотов/ТАСС

Конец лета и начало осени оказались для экономики непростыми. Два раза поднималась ключевая ставка ЦБ, достигнув на сегодня 13% годовых — рекордного значения с марта 2022 года. Для рынка недвижимости это тревожная ситуация: на 1 июля 2024 года назначено окончание действия программы «Льготная ипотека», действовавшей с 2020 года. Это значит, что ставки для не льготных категорий заемщиков должны вырасти, причем довольно сильно. Если ставка сохранится на уровне 13%, то ипотечные кредиты «без льгот» будут выдаваться под 17–18% годовых, считают аналитики «Банки.ру».

Льготная ипотека

Shutterstock

Фото: Shutterstock

Чтобы не допустить падения спроса, планируется, что после лета 2024 года меры поддержки покупательской активности сохранятся, но станут адресными.

Так, правительство России собирается запустить единую «социально ориентированную программу» кредитования вместо льготной ипотеки, о чем заявил вице-премьер Марат Хуснуллин, выступая в Совете Федерации в июле. Пока планируется, что действовать она будет в регионах, где фиксируется низкий спрос на жилую недвижимость. «В регионах, где жилье стоит 60–70 тыс. руб. за 1 кв. м без поддержки государства не обойтись. Поэтому там, где есть высокий спрос, будет один подход, а там, где низкий — другой. Думаю, что к весне следующего года мы уже внесем эти предложения», — подчеркнул Хуснуллин.

Общая ситуация беспокоит Минстрой РФ, который в начале сентября на Восточном Экономическом форуме дал прогноз: на фоне повышения ключевой ставки и закредитованности населения спрос на жилье может обвалиться сразу на 20%.

При этом продолжают действовать и расширяются адресные программы поддержки. Работникам IT-сферы на жилье в новостройках уже дают ипотечные кредиты по ставке до 5% годовых, с условием, что специалист продолжит работать в этой сфере в течение ближайших пяти лет. Замглавы Минпромторга РФ Василий Шпак 10 октября на форуме «Микроэлектроника — 2023» заявил, что до конца текущего года льготная ипотека может быть распространена на сотрудников оборонно-промышленного комплекса (ОПК) России.

Параллельно Банк России практически упразднил «ипотеку от застройщика», предусмотрев поэтапное повышение требований к минимальному первоначальному взносу: с 1 июня 2023 года до 20%, с 1 января 2024 года до 30%.

Ниже спрос — ниже цены

Светлана Шевченко/РИА Новости

Фото: Светлана Шевченко/РИА Новости

Сами застройщики уверены: пояса придется затянуть потуже, но отрасль не бросят — не зря же она приносит около 5% ВВП. Слухи о прекращении господдержки сильно преувеличены, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По мнению аналитика, если говорить про адресные льготные ипотечные программы, то здесь, вероятно, пересмотр или сохранение условий выдачи ипотеки зависят от конкретной отрасли. Условия выдачи ипотеки IT-специалистам в начале сентября смягчили, произошло это уже после повышения ключевой ставки до 12% годовых. Также планируется расширение дальневосточной ипотеки, добавляет эксперт.

Краткосрочный тренд: повышение ключевой ставки подстегнуло спрос на жилье. Люди поспешили оформить ипотеку, пока действовали ранее одобренные кредиты по «старым» ставкам, отмечают участники рынка. Так, например, в компании «Главстрой» подчеркивают, что спрос в августе вдвое превысил среднемесячные значения 2023 года.

Одновременно с этим застройщики снизили размер скидок. Если в августе максимальный дисконт на первичном рынке достигал 45%, то в сентябре — только 40%, говорит Олег Репченко.

При этом в новостройках, где еще в августе предлагался дисконт до 25%, в сентябре девелоперы проектов обещали скидку только 10–15%. Яснее, считает эксперт, картина станет по итогам октября, когда спрос на жилье может снизиться из-за досрочной реализации спроса и подорожавшей ипотеки. «Скорее всего, чтобы поддержать продажи, застройщики вернут на рынок различные субсидируемые «схемы», — констатирует Репченко.

Ищут решения и банки. Например, «Дом.РФ» анонсировал программу со ставкой 0,01% годовых на первый год обслуживания по кредиту и 1% на следующие два года, но с условием, что банк перечисляет деньги покупателя на эскроу-счет лишь за три месяца до ввода объекта в эксплуатацию, рассказывает коммерческий директор Asterus Вера Стефан: «Этот продукт подходит тем девелоперам, у которых за активный период на рынке на счетах эскроу скопилось достаточное количество средств, и они могут позволить себе получить часть средств уже перед вводом объекта в эксплуатацию». Взамен клиент получает выгодные условия кредитования на ограниченный период времени, добавляет эксперт.

Президент G3 Group Олег Гулеватый усматривает перспективу изменения структуры спроса, так как не все оставшиеся в экспозиции квартиры попадают под условия льготной ипотеки. Интерес сместится к однокомнатным квартирам и студиям, приоритетным фактором станет бюджет покупки.

Все это, в сочетании с фактически не растущими доходами населения, приведет к снижению спроса на «первичке». Продажи могут просесть уже в октябре: ипотека станет дороже, спрос снизится, вслед за этим вниз могут поползти и цены, считает Олег Репченко. Тренд касается и не нового жилья. «По нашим прогнозам, на вторичном рынке стоимость 1 кв. м в течение ближайшего года также может просесть на 10–15%, если ситуация существенно не изменится», считает Репченко.

На рынке новостроек, хотя там и есть льготная ипотека, ставки по которой пока остаются на прежнем уровне, спрос тоже может просесть — далеко не все квартиры в новостройках покупают по льготной ипотеке. Так что застройщикам тоже придется пересмотреть ценник, добавляет Репченко.

Некоторые банки даже работают на опережение. Вера Стефан приводит пример Газпромбанка, который уже с 13 сентября поднял минимальный размер первоначального взноса до 31% и выводит на сделку только зарплатных клиентов: «У нас есть прецеденты по срыву сделок из-за этих изменений: клиенты не могут оперативно добрать недостающую сумму».

Альтернативная сделка

Shutterstock

Фото: Shutterstock

Еще один фактор влияния — вторичный рынок. **«**С учетом того, что ставки по ипотеке без господдержки значительно выросли, то на вторичном рынке прогнозируется снижение объема продаж, поскольку даже для платежеспособного населения суммы по платежам довольно обременительные», — говорит сооснователь девелоперской Группы Родина Владимир Щекин.

По его мнению, на этом фоне первичный рынок, с одной стороны, становится более привлекательным за счет ставок с государственной поддержкой, а с другой — менее доступным. Большая часть клиентов заходит в «первичку» через реализацию имеющегося жилья на вторичном рынке, а если продажи тормозятся, то это сказывается и на новостройках, так что снижение числа сделок неизбежно везде, добавляет Щекин.

Выход ­тут — в гибком маркетинге, уверена коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. Уже в краткосрочной перспективе можно ожидать некоторого снижения покупательской активности. При этом распространенный способ покупки новостройки — альтернативная сделка. Клиенты продают старую квартиру, и эта сумма становится первоначальным взносом. Пока таким способом пользуются не менее 20% покупателей новых квартир, напоминает эксперт. Общее снижение спроса застройщики будут компенсировать, с одной стороны, стимулирующими акциями, с другой — развитием программы рассрочки, трейд-ин с проживанием (когда после выкупа застройщиком старой квартиры клиенты продолжают в ней жить до сдачи нового дома в эксплуатацию), разрабатывать новые ипотечные программы с отсрочкой первоначального взноса.

В сокращении доли льготных программ на первичном рынке ипотеки до 50%, объявленной Минфином, есть и положительная для устойчивости рынка сторона, считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский: «Текущая ситуация, которая образовалась на жилищном рынке, складывалась не один год. Льготные ипотечные программы были введены для поддержки спроса на жилье в период пандемии, затем санкций и так далее».

В то же время доля льготных ипотек стала слишком большой. Льготные программы должны составлять не более трети от количества всех выданных ипотек. Необходимо снижать долю ипотечных программ с господдержкой, но постепенно, чтобы не обвалить рынок. Иначе снижение спроса на строящееся жилье неизбежно приведет к снижению объемов строительства, заключает Преображенский.

А вот не допустить этого постараются все. Национальный проект «Жилье и городская среда» предполагает увеличение объемов жилищного строительства до уровня не менее 120 млн кв. м в год к 2030 году. И пока эту задачу никто не отменял.

Что будет с ценами на жилье в 2024 году

Минфин подготовил проект постановления об увеличении объема выдачи кредитов по льготным ипотечным программам, а в Госдуме ждут снижения спроса на первичном рынке квартир

Поделиться
Читать нас в

Что будет с ценами на жилье в 2024 году

© Игорь Самохвалов/ПГ

В августе в стране наблюдался небывалый спрос на рынке недвижимости, выдача по льготным ипотечным программам достигла исторического максимума: банки предоставили 101 тысячу кредитов (+36 процентов к июлю) на 513 миллиардов рублей. В сентябре рекорд был побит: кредитные организации выдали 123 тысячи ипотек (+22 процента к августу) на 641 миллиард рублей. Учитывая такой подъем потребительской активности на рынке недвижимости, Минфин предлагает на 3,5 миллиарда рублей увеличить общую сумму кредитов, по которым банкам возмещают недополученные доходы по льготным ипотечным программам. Такой проект постановления кабмина размещен на портале проектов правовых нормативных актов. «Парламентская газета» выясняла, каких изменений стоит ожидать на рынке жилья в ближайшее время.

Рекордный спрос

Из документов Министерства финансов следует, что в августе в России был зафиксирован ажиотажный спрос со стороны населения на получение льготных кредитов по программам «Семейная ипотека» и «Льготная ипотека». Банки предоставили 101 тысячу кредитов (+36 процентов к июлю) на 513 миллиардов рублей (+38), в годовом выражении выдача увеличилась более чем в два раза. В сентябре также был достигнут максимальный объем выдач — 123 тысячи кредитов (+22 процента к августу) на 641 миллиард рублей (+25).

«В этой связи в настоящее время совокупная доля неиспользованного лимита всех кредиторов не превышает семи процентов по каждой из указанных программ. Крупнейшие кредиторы — участники льготных ипотечных программ даже после выделения дополнительных лимитов имеют крайне высокий процент его использования, что может привести к приостановке выдач ими льготных ипотечных кредитов уже в 2023 году — до момента наступления установленной даты прекращения действия льготных ипотечных программ», — говорится в пояснительных документах Минфина.

В ведомстве отмечают, что условиями выполнения льготных ипотечных программ предусмотрен механизм перераспределения лимитов средств между кредиторами. «Вместе с тем снижение лимита кредиторов возможно только при их согласии. При этом кредиторы, не являющиеся крупнейшими, на текущем этапе не планируют уменьшение предусмотренных на них лимитов, в связи с чем перераспределение лимитов средств в рамках действующего механизма льготных ипотечных программ не представляется возможным», — уточняют в ведомстве.

Поэтому в рамках программы «Семейная ипотека» требуется увеличение лимита до 4,64 триллиона, а в рамках «Льготной ипотеки» — до 6,04 триллиона рублей. То есть денег на льготные программы из бюджета придется добавить. По расчетам Минфина, на реализацию проекта постановления необходимо дополнительно предусмотреть в федеральном бюджете порядка 3,5 миллиарда рублей.

Цены будут падать

Рекордный спрос на жилье в стране был обусловлен несколькими причинами, в том числе опасением дальнейшего повышения кредитных ставок, считает председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Аналогично ситуации второго квартала 2022 года, когда вслед за ростом ключевой ставки были повышены ставки по программе «Льготная ипотека».

«Ключевая ставка повысилась, соответственно, многие потенциальные получатели ипотечных денег, понимая, что вслед за этим повысятся и ипотечные ставки, начали стремительно получать кредиты для покупки квартиры», — уточнил глава комитета. В то же время действие льготных программ заканчивается и таких объемов, как раньше, уже не будет «и если льготные программы останутся, то они будут рассчитаны на определенные категории граждан, а не всем подряд», добавил он.

Также на потребительское поведение оказало влияние повышение привлекательности льготных программ кредитования на фоне подросших ставок по рыночным условиям ипотечного кредитования до 13-15 процентов годовых после повышения ЦБ ключевой ставки.

Еще одна причина, которая подтолкнула людей не откладывать ипотеку в долгий ящик — запланированное регулятором повышение первоначального взноса по программам льготной ипотеки с 15 до 20 процентов.

По мнению Анатолия Аксакова, в дальнейшем спрос на ипотечные кредиты будет снижаться, а значит, и цены также будут падать. «Ажиотажный спрос на жилье простимулировал рост цен на новостройки. Адекватными сегодня их точно не назовешь. И так как все льготные программы были привязаны к новому жилью, наблюдается большой разрыв с ценами на вторичное жилье. Когда ажиотаж схлынет, цены на первичном рынке точно снизятся», — спрогнозировал депутат.

Читайте также:

Читайте нас в Telegram

Просмотров

19841

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *