Что будет с рынком недвижимости осенью 2023
Перейти к содержимому

Что будет с рынком недвижимости осенью 2023

  • автор:

Что будет с рынком недвижимости в 2023 году

Поговорили с экспертами о текущей ситуации на рынке недвижимости и о том, как изменятся цены и спрос на покупку и аренду квартир в этом году.

Яна Мандрыкина

Основательница агенства недвижимости Upright Estate и «Академии риэлторов». Автор канала «Яна Мандрыкина. Тот самый интеллигентный риелтор»

Вторичное жилье

На вторичном рынке будет продолжаться снижение цен, которое началось, заметьте, не в марте или мае, а в конце лета. В разных сегментах этот процесс идет по-разному. Неликвидные объекты — старый фонд, последние этажи, переоцененные квартиры в центральных округах ваших городов — будут снижаться сильнее всего, потому что в любой кризис они подвержены самому большому давлению. Новый фонд в классных локациях с хорошей отделкой тоже будет снижаться, но в меньшей степени. Мой прогноз: цены на вторичку к концу 2023 года упадут на 30% по сравнению с показателями конца лета 2022-го . При этом что‑то может подешеветь в два раза, а что‑то — на 10%. Нужно учитывать и инфляцию, которая съест еще одну часть суммы. То, что раньше вы могли купить на вырученную с продажи квартиры сумму, через год вы купить уже не сможете — разве что другую недвижимость.

Аренда

Если снижаются цены на продажу, а ставки по ипотеке остаются плюс-минус комфортными, платежи по ипотеке становятся доступнее. А зачем платить дяде, если можно отдавать деньги за собственную квартиру? Цены на аренду, чтобы конкурировать с ипотечными ставками, тоже продолжат снижаться. На них также влияет отток людей из больших городов, сокращение рабочих мест, уход крупных компаний. На конец 2022 года аренда — не в рекламных объявлениях, а по факту — снизилась от 10 до 30% в зависимости от сегмента. Я даже видела падение и в 50%, например, стоил апартамент 800 тысяч, а стал — 400 тысяч.

Новостройки

Новостройки — это очень интересный феномен. Этот сектор активно поддерживается государством. Создаются все условия, чтобы застройщики не разорились, банки получили деньги, вложенные в проектное финансирование, а все дома достроились. Думаю, что новостройки будут продолжать заливать деньгами. Это та самая игла ипотечного кредитования, на которой весь стройкомплекс сидит с 2020 года. Но при этом, так как ипотека даже с текущими ставками и сниженными ценами недоступна многим людям, застройщики будут вынуждены давать крупные скидки. Сейчас уже нередки дисконты в 25–30%. Я даже видела в Москве билборд с надписью «пришел — 20%, увидел — 35%, победил — 50%». До 50%, конечно, все застройщики не прогнутся, но праздник распродаж в 20–30% еще какое‑то время продлится . Для нас это хороший прогноз, потому что вы можете стать обладателем недвижимости, которая не будет так сильно дешеветь. Сейчас стоит чего‑нибудь прихватить у застройщиков, особенно учитывая недорогую ипотеку. Новостройки могут даже защитить инвесторов от реальной инфляции, то есть дать 20–30% прибыли от вложенного капитала в год.

Сохранятся ли позитивные тенденции в четвертом квартале 2023 года на рынке недвижимости?

Завершился третий квартал, который для девелоперов жилья, апартаментов и загородных проектов оказался самым результативным в этом году. Оживление зафиксировано и на «вторичке». В среднем цены в новостройках по разным городским локациям увеличились на 5% и более. Триггеры спроса понятны: ослабление рубля, нарастающая инфляция и реакция ЦБ в виде заметного повышения ключевой ставки. На этом фоне неизбежно стали расти рыночные ставки по ипотеке, параллельно правительство РФ повысило до 20% первый взнос по льготным кредитам, активизировались слухи о досрочном сворачивании ипотеки с господдержкой.

Насколько вырос спрос по объектам, которые ведет ваша компания? Можно ли выделить отдельные комплексы, локации или типы квартир, по которым активность увеличилась наиболее заметно?
Какой рост цен вы зафиксировали и где он оказался наиболее очевидным?
И главный вопрос: сохранятся ли позитивные тенденции в четвертом квартале? Видите ли вы другие факторы для оживления спроса, кроме желания покупателей запрыгнуть в последний вагон и успеть взять кредит на более выгодных условиях?

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
– Объективности ради: объем продаж и выручка в августе и сентябре по сравнению с предыдущими месяцами были крайне высокими. Результаты были почти такими же, как до пандемии. Надеюсь, что и в октябре нам удастся достичь примерно таких же итогов. А вот в ноябре–декабре уже пойдет спад. Никаких изменений по предпочтениям клиентов мы не заметили. Доля льготной ипотеки остается высокой. Рост инфляции на спросе не сказался. Финансовая грамотность населения пока остается на низком уровне. Активизации спроса способствовали повышение ключевой ставки и словесные интервенции федеральных чиновников – разговоры о том, что льготные программы будут пересматривать и т. д. Эти факторы сподвигли на покупку тех, кто долго откладывал и сомневался. В ноябре–декабре начнет сказываться реакция на повышение минимального первого взноса. Конечно, будет определенный отток. Будем продвигать и предлагать собственные инструменты: программу «Накопи на ипотеку», которая помогает клиенту аккумулировать первый взнос, и т. д.
Цены в наших проектах мы не меняли – были незначительные корректировки, на 2–3%, в связи с вымыванием определенных типов квартир.

Дмитрий Макаров, коммерческий директор ГК «Полис»:
– Ослабление рубля и изменения в ипотечных программах подтолкнули рынок к увеличению спроса в диапазоне от 30% до 100%, в зависимости от объекта.
Наибольшее внимание привлекли проекты в высокой степени готовности. Также в третьем квартале 2023 года вновь начали пользоваться популярностью студии небольшого метража. Рост цен по проектам ГК «Полис» за третий квартал в целом составил, по отношению ко второму, около 10%. Особенно заметно активизировался спрос в ЖК «Полис Приморский» и «Полис Лаврики».
Если говорить про ожидания от четвертого квартала, то после активных месяцев идет закономерный спад. В целом мы смотрим в будущее с умеренным оптимизмом.

Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон:
– В Группе Аквилон в третьем квартале спрос вырос на 45% по сравнению с первым и на 35% по сравнению со вторым. Действительно, одним из ключевых факторов, стимулирующих покупателей, являются увеличивающиеся ставки по ипотеке, рост первоначального взноса и разговоры об отмене льготных программ. Увеличение спроса, безусловно, повлияло и на цены. В среднем за третий квартал они увеличились на 10%.
В линейке нашего предложения наибольшим спросом пользуются как городские новостройки, так и наш проект в Кудрово – «Аквилон Stories», третью очередь которого мы вывели в продажу совсем недавно. Приобретают в основном студии и однокомнатные квартиры, но мы видим хороший спрос и на евроварианты двух- и трехкомнатных квартир.
Участникам рынка остается надеяться на положительную динамику в четвертом квартале, он традиционно бывает самым активным. В четвертом квартале мы выведем в продажу новый проект в Янино.
Также работаем над партнерскими программами с банками, накануне 20-летия компании объявили розыгрыш квартиры и ценных призов.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге:
– Спрос на первичное жилье в среднем по Ленобласти за август вырос на треть, и сентябрь показал аналогичный результат. Повышенный интерес покупателей наблюдался все лето. Основные факторы этого роста – динамика ключевой ставки и информация о росте первоначального взноса по льготной ипотеке, которая обсуждалась летом и стала реальностью в сентябре. Покупатели выходили на сделки, чтобы закрепить более интересные условия. Поэтому на спросе фактически не сказались ни период отпусков, ни подготовка детей к школе.
В структуре наших продаж отмечаем рост интереса семейной аудитории. Порядка 70% клиентов состоят в браке, у 75% есть дети. Весной, на старте продаж, цифры были практически в два раза ниже.
Активизировались также и льготные категории покупателей: обладатели материнского капитала и военных сертификатов.
Двигателем продаж первичного жилья сейчас остается льготная ипотека. В наших проектах доля сделок с ипотекой составляет 90%. Самая популярная программа – семейная ипотека под 6% – ей пользуются почти 60% покупателей, остальные приобретают жилье благодаря программе господдержки на новостройки со ставкой 8%.
Я не исключаю, что регулятор в ближайшее время поднимет ставки по ипотеке с господдержкой. Тогда в краткосрочной перспективе рынок увидит новую волну спроса до даты начала действия новых ставок, затем в течение полутора-двух месяцев – снижение примерно до показателей весны 2023 года. Впрочем, рынок быстро адаптируется. Девелоперы и банки уже разрабатывают новые программы, которые помогут покупателям. Хорошо себя зарекомендовали программы трейд-ин и трейд-ин с проживанием, льготные предложения для учителей, врачей, военных и других работников социальной сферы, а также эскроу-дисконт от наших банков-партнеров – ставка по ипотеке 1,4% на период строительства.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»:
– Спрос в третьем квартале существенно вырос, по отношению ко второму – почти на 90%. Если сравнить с аналогичным периодом 2022 года, то на 25%. Основной объем продаж традиционно занимают ипотечные сделки, их доля составляет почти 90%. В фокусе внимания как малогабаритное жилье (студии и однокомнатные квартиры), так и семейные форматы (двух- и трехкомнатные квартиры). В последнее время именно они пользуются все большей популярностью. Высокий интерес наблюдается и к нашим проектам в ближайшей Ленобласти, и к жилым комплексам в городской черте.
Наибольший рост цен (плюс 5% с начала года) наблюдается в нашем квартале в Гатчине, что связано с ростом строительной готовности объекта и умеренной конкуренцией в локации.
Мы надеемся, что позитивный тренд на восстановление рынка и увеличение спроса сохранится. Повышение ключевой ставки и последовавший рост среднерыночной ставки до 15% годовых вряд ли серьезно отразится на поведении покупателей. Они уже привыкли к текущим ставкам и не ожидают их снижения в ближайшее время. Большее значение имеет размер первоначального взноса. Сейчас он увеличился с 15% до 20%. Как показал сентябрь, пока это не стало препятствием для заключения сделок. Но не исключено, что в дальнейшем часть покупателей поставит решение жилищного вопроса на паузу. Они будут ждать новых предложений от застройщиков, которые точно будут их разрабатывать. Пока хорошо работают программы субсидированной и траншевой ипотеки, рассрочки с различными условиями и гибкая система скидок и акций.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Результаты третьего квартала оказались ожидаемо хорошими. По сравнению со вторым кварталом наши продажи выросли минимум на 50%. Чуть большим интересом у покупателей пользовались городские проекты. Но в целом спрос был распределен достаточно равномерно.
В третьем квартале мы несколько повысили цены. Согласно нашей финансовой модели увеличение объемов продаж предполагает определенное увеличение стоимости. Но повышение не было скачкообразным. Мы использовали этот инструмент для плавного регулирования темпов продаж. За последние два месяца стоимость квадратного метра в наших ЖК выросла на 5–7%.
На данном этапе еще рано делать обоснованные выводы о тенденциях четвертого квартала. Вступившее в силу положение об увеличении до 20% размера первого взноса по льготной ипотеке уже оказало влияние на рынок, но не настолько значительное, как можно было ожидать. Оно действительно привело к некоторому снижению спроса, но для понимания ситуации нужно наблюдать динамику обращений в течение ближайших двух-трех недель. В нашем представлении фобия увеличения первого взноса для покупателей не так значительна, как опасение роста ставок по ипотеке. Мы видим, что большинство банков уже подняли ставки по льготным программам на верхнюю границу возможного уровня. При сохранении ключевой ставки на уровне 13% у людей формируется ощущение, что ставки по льготным программам могут продолжить расти. И пока что это поддерживает спрос.
В базовый сценарий до конца года мы закладываем несколько сниженный по сравнению с третьим кварталом спрос. Мы предполагаем, что продажи будут находиться на некоем среднем уровне между результатами второго и третьего кварталов.

Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой»:
– С точки зрения спроса август стал рекордным месяцем в сегменте масс-маркет. В жилых комплексах «Главстроя Санкт-Петербург» наибольшей популярностью пользовались многокомнатные квартиры. В сентябре этот положительный тренд продолжился. Пик покупательской активности пришелся на середину месяца благодаря новости об изменении размера первоначального взноса с 15 до 20%.
Новое повышение ключевой ставки в сентябре вынудило банки пересмотреть ставки по рыночным программам и несколько скорректировать условия по господдержке, а именно – убрать специальные условия для своих партнеров-застройщиков. В сентябре средние ставки составили 8% – по господдержке и 6% – по семейной ипотеке.
Полагаю, что период ажиотажа завершен. Рынок несколько остыл и сбалансировался. Количество звонков и броней соответствует запланированным объемам продаж. Осенью спрос продолжат формировать льготные программы ипотечного кредитования. По итогам сентября в масс-маркете доля ипотеки сохраняется на уровне 90–95%.

Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well:
– Оживление спроса мы, как и весь рынок недвижимости, увидели в марте, что принесло 10-процентный рост числа сделок (по ДДУ) во втором квартале. Инфляция и колебания курса валют подстегнули интерес покупателей, а высокая конкурентоспособность нашего продукта принесла апарт-отелю Well в июле и августе почти двукратный рост продаж относительно двух предыдущих месяцев.
Цены мы в этом году корректировали лишь однажды, незначительно повысив прайс на ряд апартаментов категории Deluxe. При этом в январе 2023 года клиенты выкупили большинство апартаментов с минимальной стоимостью, поэтому на текущий момент можно сказать, что в среднем цена сделки выросла не более чем на 15% относительно начала года.
Сейчас большинство сделок совершаются со 100%-й оплатой. Инвесторы видят высокую готовность Well и понимают, что уже через полгода с запуском апарт-отеля они начнут получать пассивный доход.
Жесткая денежно-кредитная политика ЦБ и рост ключевой ставки не отпугнули ипотечных клиентов. Их доля в структуре продаж снизилась, но кредитные средства для входа в проект использует каждый четвертый покупатель. Для этой категории инвесторов качественная доходная недвижимость – это возможность сохранить сбережения и диверсифицировать структуру своих доходов.
Полагаю, что до конца года нас ждет устойчивый спрос на недвижимость. Строительство новых апартаментов теперь будет дороже для девелопера на 20%. Значит, объем предложения на рынке в перспективе будет снижаться. Поэтому завершенные объекты и проекты в стадии высокой готовности будут весьма востребованы.

Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1»:
– В конце лета – начале осени был отмечен всплеск покупательского спроса на квартиры. Среди объектов нашей компании самый большой интерес вызвал строящийся на углу улицы Кустодиева и проспекта Просвещения ЖК «Байрон»: на него пришлось порядка 90% сделок. Увеличился спрос и на готовое жилье в ЖК «Поэт», «Шекспир» и «Лондон Парк».
Среди наиболее востребованных – одно- и двухкомнатные квартиры. На долю первых приходится 40% от общего объема продаж, вторых – 56%. Оставшиеся 4% составляют трех- и многокомнатные квартиры.
Серьезного повышения цен у нас не было, стоимость «квадрата» за последний месяц изменилась на 2–8%, в зависимости от объекта и типа жилья.
В конце года вероятно некоторое снижение спроса. Хотя, поскольку ходят слухи о дальнейшем ужесточении правил выдачи ипотеки с господдержкой, покупатели будут достаточно активны как минимум ближайшие пару месяцев. А предновогодний период – это всегда время повышенного спроса.

Яна Васильева, руководитель отдела продаж Digital Village Vertical:
– Спрос на наши проекты в третьем квартале вырос существенно, особенно удачным был сентябрь. Активность была связана главным образом с ослаблением рубля. Мы видим в этом основную причину. Также мы отмечаем оживление среди инвесторов: увеличилось количество сделок со 100%-й оплатой. Люди хотят сохранить и преумножить свои сбережения, сервисные апартаменты позволяют это сделать наиболее безопасно, так как во время владения можно получать еще и гарантированный доход. Кроме того, со временем и стоимость объектов увеличится.
У покупателей жилья основной стимул – стремление зафиксировать приемлемые ставки и повышение первоначального взноса.
Наиболее часто наши покупатели интересуются даже не конкретным типом помещений, а условиями их приобретения, наличием гарантированной доходности.
Мы ожидаем, что спрос будет стабильным. Во-первых, далеко не все успели купить недвижимость в силу разных причин. Во-вторых, мы видим начинающееся оживление рынка в целом, это наблюдается во всех направлениях: на «первичке», «вторичке», в аренде. Рынок всегда цикличен, за любой стагнацией следует рост.

Игорь Карцев, генеральный директор компании «Максимум Лайф Девелопмент»:
– В третьем квартале был заметный рост спроса на покупку участков с подрядом от клиентов с льготной ипотекой. 30% кредитных сделок за этот период пришлось на IT-ипотеку со ставкой Сбера 4,1%.
На фоне роста цен на квартиры мы зафиксировали стоимость загородного объекта и не повышали ее. Поэтому при сравнении городской и загородной недвижимости покупателю сейчас выгоднее покупать дом с участком в 10 соток, нежели «двушку» в новостройке, не говоря уже про вторичный рынок. Именно поэтому активизировались айтишники и семьи с детьми, имеющие возможность взять льготную ипотеку.
Среди покупателей домов в третьем квартале существенно выросло число инвесторов, которые покупают за наличный расчет или в ипотеку с господдержкой. Они ориентируются на посуточную аренду, так как объекты сдаются с чистовой отделкой и коммуникациями, что дает возможность сразу же их вывести на рынок.
Локации наших коттеджных поселков позволяют сдавать дома в аренду по привлекательной цене, с учетом высокого спроса и ограниченного предложения в соседних проектах.
В сентябре изменились условия ипотеки с господдержкой – первоначальный взнос вырос с 15 до 20%, из-за чего мы потеряли около 10% сделок, ориентированных на прежний размер взноса.
В целом увеличение первоначального взноса и повышение ставки в среднем на 0,7% несущественно сказалось на спросе. Сейчас для первого взноса часто используется материнский капитал. Но это увеличивает сроки строительства дома, так как банк замораживает перечисление кредита до получения суммы маткапитала от Пенсионного фонда, действующего не очень оперативно в этом вопросе.
В среднем мы ждем поступления средств не менее месяца, и начать работы можем с задержкой на этот срок. Но в текущих условиях активно работаем и с такими сделками.
На четвертый квартал смотрим оптимистично, сезонность предполагает небольшой спад по сравнению с третьим, но текущий спрос уже создает задел на будущее. Мы работаем и над расширением предложения и летом вывели на рынок линейку модульных домов Barn площадью до 108 кв. м.
Развитие загородного девелопмента, строительство цивилизованных и комфортных коттеджных поселков возможны только при наличии программ господдержки. Ставка кредитования под 15% тормозит продажи, поэтому надеемся, что госпрограммы ипотеки будут развиваться в дальнейшем.

Сергей Степанов, директор по продажам объединения «Строительный трест»:
– Мы традиционно строим семейное жилье, более 68% предложений – это двух- и трехкомнатные квартиры.
Сегодня в активной продаже квартиры в ЖК «NEWПИТЕР» в Новоселье, а также ЖК «Листва» (сдан в эксплуатацию) и ЖК «Наука». Средняя площадь квартир в проектах – 60 кв. м, что на 20 кв. м больше средней площади строящихся квартир по Петербургу. Спрос на такую недвижимость стабилен, так как ее приобретают для себя, в отличие от малогабаритного инвестиционного жилья.

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Я бы не стала называть итоги третьего квартала «позитивной тенденцией». Позитивные факторы для рынка недвижимости – это стабильность, предсказуемый и плановый рост показателей. При этом любые кризисы и непрогнозируемые скачки спроса – это ситуация стресса для участников рынка, на которую они вынуждены реагировать, корректируя стратегии работы.
В третьем квартале мы наблюдали реакцию рынка на резкий рост курса иностранной валюты, а также на изменения в программах ипотечного кредитования. Эти факторы – снижение курса национальной валюты и повышение ставок по ипотеке – стали главными драйверами спроса.
К сожалению, иных причин для роста спроса со стороны покупателей мы не видим. Отмечу, что рост спроса в Петербурге сейчас выше, чем в области. С этим связана и корректировка цен: в городе за три квартала 2023 года она составила около 22% к аналогичному периоду прошлого года, в области мы не зафиксировали роста цен.

Игорь Глушков, генеральный директор компании «МИ2»:
– Сезонность в сфере продажи жилой недвижимости прослеживалась всегда. Конец года, когда люди подводят итоги, март, когда во многих компаниях выплачиваются бонусы за предыдущий год, сентябрь (начало учебного года) – в эти месяцы застройщики традиционно показывали хорошие результаты.
В отличие от затишья, которое наступало на новогодние и майские праздники, а также летом.
Мы с некоторым опасением ждали старта продаж нашего нового ЖК «Новикола», который пришелся как раз на середину лета. Но страхи оказались напрасными, старт выдался весьма неплохим, сентябрь поддержал эту тенденцию. Неожиданно для нас продажи коммерческих помещений показали опережающие темпы.
Из явных триггеров мы видим ослабление курса рубля, инфляцию, ожидание окончания господдержки в 2024 году, а также стремительное удорожание и дефицит материалов (бетон, арматура, песок).

«Вторичка» пережила ажиотаж

Ажиотажный спрос на вторичную недвижимость, вызванный опасениями потребителей из-за ослабления рубля и ужесточения условий ипотечного кредитования, постепенно сходит на нет. Это уже привело к замедлению динамики цен: за месяц средний показатель по стране увеличился на 1,5–1,6%. Угнетение потребительской активности, вероятно, приведет к росту числа дисконтов и снижению стоимости объектов, но заметно это будет через несколько месяцев, считают на рынке.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Фото: Алексей Смышляев, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в сентябре составила 132,3 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 1,6% к августу. Такие расчеты приводят в «Циан.Аналитике». Эксперты констатируют небольшое замедление роста цен: за предшествующий месяц средний показатель увеличился на 1,9%, что стало максимальным значением более чем за год. В «Этажах» рост стоимости вторичного жилья в России в целом за месяц оценивают в 1,5%, до 116 тыс. руб. за 1 кв. м.

Наиболее выраженный рост в «Циан.Аналитике» отметили на вторичном рынке Челябинска, где средняя цена за месяц увеличилась на 5,1%, до 86,2 тыс. руб. за 1 кв. м. В Нижнем Новгороде аналогичная динамика составила 3,4% за месяц, до 129,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Аналитики «Этажей» заметили увеличение показателя в Омске на 3,3% к августу, до 93,2 тыс. руб. за 1 кв. м. В Перми аналогичная динамика составила 3,2%, до 101,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Единственным рассматриваемым городом, где аналитики зафиксировали снижение средней цены, стал Ханты-Мансийск, где показатель сократился на 0,9%, до 114,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Москве, по данным «Циан.Аналитики», средняя стоимость вторичного предложения сейчас составляет 313,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 1,1% выше показателя за предыдущий месяц. Директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома отмечает, что среднестатистическая вторичная квартира в «старой» Москве сейчас стоит 14,32 млн руб., за месяц значение выросло на 0,2%. В Подмосковье — аналогичное увеличение, до 6,7 млн руб. В Новой Москве показатель снизился на 0,1%, до 9,86 млн руб.

Сергей Шлома обращает внимание, что вторичные квартиры в Москве сейчас в среднем на 15–20% дешевле новостроек.

Согласно подсчетам «Циан.Аналитики», на 18 крупнейших региональных рынках сейчас доступно 187 тыс. вторичных лотов. Хотя объем активного предложения продолжает сокращаться на 6–7% за месяц, руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов обращает внимание на постепенное снижение спроса. Сейчас количество целевых действий с объявлениями на 10% меньше, чем в конце августа. Активность потенциальных покупателей, по мнению эксперта, вернулась к июньским значениям — периоду до начала ажиотажного спроса.

«Вторичка» в августе удержала покупателей

Снижение числа обращений в сентябре заметил и Сергей Шлома, отмечая, что пик спроса пришелся на август. «Из-за опасений относительно ужесточения условий кредитования, обвала рубля и прочего был реализован преждевременный спрос: люди, планировавшие купить квартиру осенью или зимой, заключили сделки раньше»,— поясняет он. Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов добавляет, что в августе многие покупали жилье в рамках одобренных ранее ипотечных кредитов. Хотя в целом, по его словам, покупатели стали проще относиться к ужесточению условий займов, рассчитывая рефинансировать их в дальнейшем.

Продавцы, по мнению господина Шломы, понимают, что спрос неизбежно будет сокращаться и в октябре опустится ниже нормы, из-за чего объект лучше продать сейчас, это сдерживает рост цен. Господин Попов заметил, что в последние две недели собственники стали чаще корректировать стоимость своих объектов в пользу снижения.

Ильдар Хусаинов добавляет, что распродать свои лоты стараются частные инвесторы, опасающиеся затяжного периода высоких ставок кредитования.

Сергей Шлома считает, что потенциальные покупатели займут выжидательную позицию минимум до 24 октября, когда должно быть принято очередное решение ЦБ о ключевой ставке. «Люди будут откладывать сделки до лучших времен»,— рассуждает он. Эксперт предполагает, что это может привести к медленному снижению цен. Но заметно, по его прогнозам, оно будет лишь после новогодних праздников. Руководитель направления продаж Apple Real Estate Виолетта Хачатурова ждет, что сокращение спроса и снижение цен на рынке начнутся через пару месяцев.

На рынке аренды отмечается ярко выраженный сезонный подъем цен

Алексей Попов поясняет, что значимая корректировка средних показателей будет возможна лишь после заметного сокращения активности покупателей, которое вынудит продавцов стимулировать продажи через дисконты. В ближайшие пять—семь недель цены, по его прогнозам, продолжат расти даже на затухающем спросе. В дальнейшем же более выраженного снижения стоит ждать в недавно сданных домах, где выше конкуренция за покупателя, замечает господин Попов. Но Сергей Шлома обращает внимание и на то, что сдерживание активности покупателей в обозримой перспективе в любом случае приведет к формированию отложенного спроса, который через какое-то время выльется на рынок новым ажиотажем.

Динамика цен на вторичную недвижимость на крупнейших региональных рынках России

Выйти из полноэкранного режима

Локация Средняя номинальная стоимость предложения (тыс. руб. за кв. м) Динамика (%)
сен.22 авг.23 сен.23 За месяц За год
Москва 310 310 313,4 1,10% 1,10%
Санкт-Петербург 205,9 204,4 205,9 0,70% 0,00%
Казань 143,1 152,1 156,6 3,00% 9,40%
Нижний Новгород 116,4 125 129,3 3,40% 11,10%
Краснодар 118,4 124,7 126 1,00% 6,40%
Ростов-на-Дону 104,6 118,7 120,6 1,60% 15,30%
Новосибирск 111,2 117,9 118,9 0,80% 6,90%
Екатеринбург 105,2 115,1 117,5 2,10% 11,70%
Самара 102 112,7 115 2,00% 12,70%
Красноярск 98,9 111,2 112,1 0,80% 13,30%
Уфа 103,1 110,9 112 1,00% 8,60%
Омск 86,3 97,6 99,9 2,40% 15,80%
Пермь 84,1 95 95,7 0,70% 13,80%
Воронеж 86,9 91,2 93,3 2,30% 7,40%
Волгоград 79,8 89,9 92,4 2,80% 15,80%
Челябинск 65,8 82 86,2 5,10% 31,00%
Московская область 160,4 159,1 160 0,60% –0,20%
Ленинградская область 133 126,4 126,6 0,20% –4,80%

Открыть в новом окне

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».

Россиянам рассказали, что будет с рынком недвижимости осенью

На рынок жилой и коммерческой недвижимости в ближайшие три месяца будут влиять снижение спроса на фоне роста ключевой ставки до 12% для первой и изменение логистических цепочек — для второй. Подробный прогноз для проекта Финансы Mail.ru составил руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital Игорь Талалов.

Игорь Талалов
Инвестиционный аналитик

Жилая недвижимость

В 2023 году геополитическая напряженность продолжает оказывать давление на экономику нашей страны в целом и на рынок недвижимости в частности. Стремительное удешевление рубля этим летом уже привело к росту инфляции и заставило Центральный банк поднять ключевую ставку до 12%.

Как следствие, ставка по рыночной ипотеке для вторичного рынка выросла выше 13%, что совсем скоро станет серьезным препятствием для роста объемов выдачи ипотеки. Большинством населения такая ставка расценивается как близкая к заградительной. Это наверняка негативно скажется на объемах сделок уже через 1−2 месяца, когда закончатся сделки по предодобренной ипотеке, выдаваемой на старых условиях.

Сегодня ипотека — наиболее действенный драйвер развития рынка жилой недвижимости, и ухудшение доступности этого инструмента неизбежно приведет к сокращению спроса. Ключевым моментом в поведении участников рынка будет ожидание того, как долго ЦБ будет сохранять ключевую ставку на высоком уровне. В случае, если период действия высокой ставки продлится недолго, участникам рынка будет проще занять выжидательную позицию и дождаться улучшения ситуации.

В отсутствии «черных лебедей» даже при падении спроса на вторичном рынке в этот период цены останутся относительно стабильными из-за уменьшения объема экспозиции объектов. Рынок жилой недвижимости является достаточно инертным, и чтобы стоимость квадратного метра существенно пошла вниз, необходим продолжительный период действия негативных факторов.

Поэтому ожидать резких скачков цен и осенью, и до конца года, не стоит. Вероятнее всего, после незначительного роста цен в июле, к концу года можно ждать некоторого снижения.

На первичном рынке жилой недвижимости, несмотря на рост ключевой ставки и увеличение объема нераспроданных квартир у застройщиков, ситуация выглядит более предсказуемой.

Действие льготных программ ипотеки способно поддерживать спрос на приемлемом для застройщиков уровне, что позволит им удерживать цену в краткосрочной перспективе даже при неблагоприятных внешних условиях.

Игорь Талалов
руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital

Рост строительных издержек по мере роста инфляции и рост затрат на обслуживание проектного финансирования будут вынуждать застройщиков не только не снижать, но и увеличивать цены, обосновывая это покупателям увеличением строительной готовности объектов. При этом застройщики будут активно использовать индивидуальные скидки, акции и программы лояльности, для поддержания спроса. Это может позволить выгодно приобрести квартиру на первичном рынке.

Радикально изменить ситуацию может сокращение программ льготной ипотеки, но до конца года такой сценарий маловероятен. В строительной отрасли и смежных отраслях задействовано слишком много людей, чтобы правительство решило отказаться от поддержки застройщиков.

В связи с вышесказанным до конца года на первичном рынке возможен небольшой рост цен, не превышающий темпов инфляции.

В случае достижения Центробанком цели по инфляции в 2024 году ставка может снизиться до 8,5% — 9,5%, что позволит рыночной ипотеке стать более привлекательной. Как следствие, в сочетании с отложенным спросом это подстегнёт рост цен на вторичном рынке, однако в случае отсутствия геополитических шоков возможный рост цен на недвижимость скорее всего будет плавным и равномерным, с учетом коррекции на сезонность.

Логистическая недвижимость

Стоимость логистической недвижимости (складов) продолжит расти и в 2024 году. Рост цен подогревается ростом спроса, что обусловлено переориентацией логистических потоков от поставщиков к потребителям, несмотря на всевозможные санкции и выход западных компаний с отечественного рынка.

Сегодня уровень вакансий в секторе логистической недвижимости находятся на минимальных значениях. Кроме того, текущие объемы нового строительства не позволяют сдержать рост цен. В текущей ситуации стабилизация и некоторая коррекция возможна не ранее второй половины 2025 года.

Торговая недвижимость

На рынке торговой недвижимости наблюдается несколько иная ситуация.

Сектор переживает не самые спокойные времена: пандемия, а затем санкционное давление и выход западных компаний привели к падению доходов арендаторов торговых центров и к росту вакансий.

Однако по итогам второго квартала наметилась тенденция на снижение уровня вакансии в торговых центрах. Освобожденные западными игроками площади заполняются отечественным брендами и компаниями из дружественных стран. Однако этого фактора может быть недостаточно для восстановления спроса и цен на торговую недвижимость. Высокая активность онлайн-продавцов и снижение реальных доходов населения могут сдержать рост потребительской активности в торговых центрах в среднесрочной перспективе.

Предпосылки роста спроса на торговую недвижимость все же существуют — уже во втором квартале 2023 года доля инвестиционных сделок с торговой недвижимостью стала рекордной за последние несколько лет. Это может означать уверенность инвесторов в том, что цены достигли нижнего порога и ожидают роста стоимости. Базовой предпосылкой здесь может являться исторически низкий уровень безработицы, ожидание увеличения реальных доходов населения и высокая инфляция прошлых периодов, которая не отразилась еще в цене объектов.

«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *