Какой задаток дают при покупке квартиры
Перейти к содержимому

Какой задаток дают при покупке квартиры

  • автор:

Чем отличается аванс от задатка при покупке недвижимости?

При покупке жилья продавцы часто просят внести некоторую сумму денежных средств в качестве гарантии совершения сделки. Это может быть аванс или задаток, и если на первый взгляд кажется, что это одно и то же, то на деле между этими юридическими терминами есть существенная разница.

Чем отличается аванс от задатка при покупке недвижимости?

При покупке жилья продавцы часто просят внести некоторую сумму денежных средств в качестве гарантии совершения сделки. Это может быть аванс или задаток, и если на первый взгляд кажется, что это одно и то же, то на деле между этими юридическими терминами есть существенная разница.

Время чтения ~ минут

Что такое задаток при покупке недвижимости?

Задаток — способ обеспечить обязательства при приобретении жилья. В соответствии со статьёй 380 Гражданского кодекса РФ задаток — денежная сумма, она выдаётся одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне. Задаток доказывает заключение договора и обеспечивает его исполнение. Если продавец принял задаток, то он обязан заключить с покупателем договор. Поэтому задаток выгоден не только продавцу, но и покупателю, так как защищает его интересы и идёт в счёт оплаты полной стоимости недвижимости. Задаток возвращается в следующих случаях:

Сделку отменили по не зависящим от обеих сторон обстоятельствам или по их обоюдному согласию. В таком случае задаток возвращается покупателю.

Срыв сделки произошел по вине продавца. Тогда он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Если же сделка отменилась из-за покупателя, то задаток не подлежит возврату. Соглашение о задатке заключают в письменной форме в соответствии со статьёй 380 ГК РФ, при этом размер задатка не имеет значения, так как согласно закону стороны должны определить его самостоятельно. Это соглашение составляют как в произвольной форме, так и на специальном бланке. Вы можете включить условия соглашения о задатке в предварительный договор или оформить отдельным документом. Чтобы согласовать условие о задатке, укажите следующее:

задаток обеспечивает обязательство заключить основной договор
размер задатка
что будет с задатком при нарушении обязательства заключить основной договор

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ в случае сомнения, является ли сумма задатком, она автоматически считается авансом. Например : Покупатель передал продавцу денежные средства, полагая, что эта сумма гарантирует заключение сделки, но не составил соответствующее письменное соглашение. В таком случае переданные денежные средства считаются авансом.

Что такое аванс при покупке жилья?

Аванс — внесение предоплаты по договору купли-продажи недвижимости. Этот юридический термин не закреплён законодательно, хотя в реальных сделках с недвижимостью с ним часто сталкиваются. Аванс не выполняет обеспечительную функцию, поэтому, независимо от причин, по которым обязательства не были исполнены, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть. Обычно покупатель вносит аванс, чтобы символически подтвердить свои намерения, так как никаких дальнейших гарантий сторонам сделки он не даёт. Чтобы не попасть в неприятную или спорную ситуацию, обязательно учтите, что авансовый платёж согласуется в письменной форме.

Что такое обеспечительный платёж и залог?

Отличие обеспечительного платежа — возможность указать все условия возврата уплаченной суммы, а также штрафные санкции, если какая-либо из сторон сорвёт сделку. Если задаток — это стимул для подписания договора купли-продажи недвижимости, то обеспечительный платёж — гарантия исполнения обязательств, заранее согласованных обеими сторонами. Залог — это имущество, которое обеспечивает обязательства. Чаще всего такая «гарантия» используется, когда с банком заключается ипотечная сделка, чтобы обеспечить обязательства по возврату кредитных средств, полученных для покупки жилья.

Возможно ли вернуть задаток, если банк отказал в ипотеке?

Отказ банка в ипотеке — не зависящий от сторон сделки фактор, поэтому ни покупатель, ни продавец не считаются инициаторами её прекращения. Однако стороны могут начать обвинять друг друга в срыве сделки, из-за этого придётся решать вопрос через суд. Поэтому лучше заранее включить пункт об отказе банка в ипотеке в соглашение о задатке, чтобы избежать неприятных последствий.

Что же лучше: аванс, задаток или обеспечительный платёж?

Нет однозначного ответа на этот вопрос. Задаток гарантирует продавцу и покупателю, что сделку проведут на заранее оговорённых условиях. Аналогичная ситуация и с обеспечительным платежом: заключая соглашение о нём, стороны устанавливают все условия его внесения и возврата. Аванс полезно использовать продавцу, когда на его недвижимость претендует много покупателей: так он выберет наиболее выгодное для себя предложение, а оставшиеся авансовые платежи вернёт покупателям. Участникам сделки стоит помнить, что обо всех непредвиденных обстоятельствах лучше договариваться заранее и прописывать соответствующие условия в соглашении об авансе, задатке или обеспечительном платеже. Так вы избежите многочисленных проблем, если возникнет спорная ситуация.

Оформление задатка на недвижимость: способы, особенности и условия

Выбрав понравившуюся квартиру на рынке покупатель первым делом пытается забронировать жилье путем подписания соглашения о задатке. В противном случае собственник продолжит искать покупателей и далеко не факт, что удастся купить выбранную недвижимость. В этом плане договор задатка при покупке квартиры – гарантия в письменной форме, что сделка состоится.

Что такое задаток

Это денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в качестве доказательства заключения договора и дальнейшего обязательства исполнения. Между сторонами сделки подписывается соглашение в письменной форме на установленную денежную сумму.

Согласно 1 пункту 351 статьи ГК РБ задатком признается денежная сумма, передаваемая:

  • В счет последующих платежей по заключенному договору;
  • В качестве доказательства заключения договора;
  • В качестве предоставления гарантий о будущем исполнении соглашения.

Вместе с договором задатка заключают договор купли-продажи, в котором отражается порядок расчета.

Причины и последствия разрыва договора задатка

Подписав предварительное соглашение с обязательным внесением задатка, стороны спустя время находят причины для аннулирования соглашения:

  • Собственник нашел нового покупателя, готового заплатить больше за покупку квартиры;
  • Покупатель нашел альтернативный вариант на рынке недвижимости, из-за чего пытается аннулировать подписанное соглашение с продавцом;
  • Стороны по обоюдному согласию разрывают соглашение по личным причинам или невозможности провести будущую сделку.

Стоит понимать юридические последствия и личные права при каждой ситуации. Ссылаясь на 352 статью Гражданского кодекса, получаем следующие последствия:

  • При ободном расторжении или невозможности исполнить подписанный договор – возвращение задатка в полном размере;
  • При невозможности исполнения со стороны покупателя– задаток остается у продавца;
  • При неисполнении договора со стороны продавца – задаток в двукратном размере возвращается покупателю. Дополнительно возмещаются убытки с зачетом компенсированной суммы задатка.

При любых ситуациях и форс-мажорных обстоятельствах можно расторгнуть договор задатка при покупке квартиры, понеся соответствующее наказание, предусмотренное Гражданским кодексом Республики Беларусь.

Как оформить договор задатка

Первым делом учитываем, что задаток оформляется в письменном виде. В противном случае переданные денежные средства попадают под термин аванс, предусматривающий отсутствие обязательств и обязательное возвращение при любых ситуациях.

При составлении договора задатка вносят следующую информацию:

  • Паспортные данные сторон сделки: продавца и покупателя;
  • Характеристики объекта;
  • Стоимость квартиры в белорусских рублях;
  • Обговоренные условия и сроки заключения договора купли-продажи;
  • Размер задатка в белорусских рублях.

Также учитываем, что законом не предусматриваются размеры задатка, что разрешает сторонам самостоятельно обсудить сумму, учитывая предварительные сроки исполнения. Как показывает практика, размер задатка в среднем составляет 2% от стоимости недвижимости.

Не забываем, что стоимость недвижимости и размер задатка указываются в национальной валюте. Дополнительно прописываем эквивалент в иностранной валюте.

Учитывая, что соглашение изначально предусматривает юридическую силу, в присутствии нотариуса нет необходимости, если речь не идет про составление и удостоверение предварительного договора с задатком.

Как показывает практика, обращение к нотариусу за удостоверением договора задатка приравнивается к дополнительной страховке подписываемого соглашения. Для этого понадобится гражданский паспорт. За составление соглашения придется оплатить нотариальный тариф.

Какие условия вносить в соглашение о задатке

Неправильно согласовав документ, каждая из сторон рискует не получить компенсацию за срыв сделки в будущем, либо потерять время при невозможном исполнении соглашения второй стороной. Поэтому важно заранее учесть ряд условий:

  • Прописать сумму задатка, при котором соглашение обретает смысл;
  • Обязательство в обеспечении внесения задатка;
  • Возможность продлить сроки исполнения договора при конкретных условиях;
  • Сроки уплаты суммы задаткаи возможного возврата. Дополнительно прописываем пункт о двойном размере компенсации;
  • Возможность и невозможность возместить убытки стороной, ответственной за неисполнение договора;
  • Размер пени в случае несвоевременного возврата задатка;
  • Возможность обратиться в суд в случае возникновения спорных ситуаций, при котором вторая сторона отказывается от исполнения соглашения;
  • Прописать эквивалент в национальной валюте, учитывая оплату в белорусских рублях;
  • Возможность внесения задатка третьими лицами.

Заключение

Договор задатка при покупке и продаже квартиры – надежный способ добиться выполнения условий по совершаемой сделке. Даже если первая сторона захочет аннулировать соглашение, вторая заполучит, как минимум, денежную компенсацию за причиненные неудобства. По этой причине стоит бережно подходить к вопросу необходимости подписания договора задатка, учитывая обговоренные намерения второй стороны в проведении сделки с покупкой недвижимости.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры

Баннер

Задаток при покупке квартиры – это деньги, которые отдают продавцу, чтобы подтвердить серьезность намерений покупателя. Мы расскажем, чем этот платеж отличается от залога и как его правильно оформлять.

  • Что нужно знать о задатке
  • Возвращается или нет задаток
  • Насколько задаток действительно защищает стороны
  • Задаток, залог и аванс: в чем разница
  • Что проверять перед передачей задатка
  • Что должен включать договор на передачу задатка
  • Как проходит передача задатка

В сделках по купле-продаже недвижимости договор задатка играет роль помолвки. Покупатель и продавец подписывают предварительный документ о намерениях и скрепляют его финансовыми обязательствами.

Что нужно знать о задатке

Это финансовое обязательство, призванное обеспечить исполнение договора. В документе фиксируют основные условия продажи, включая срок и сумму, которые не должны измениться.

Кто из сторон решит нарушить соглашение, тот потеряет деньги. Правила составления договора о задатке прописаны в 380 статье ГK PФ.

Как это происходит на практике?

Допустим, вы нашли подходящую квартиру и решили ее купить. Теперь продавцу нужно будет готовить документы для сделки. В его интересах получить подтверждение того, что покупатель твердо сделал свой выбор и не откажется от покупки в последний момент.

Но и покупателю тоже нужны гарантии, что продавец не попытается продать объект другим людям на более выгодных для себя условиях.

И продавцу, и покупателю бывает важно зафиксировать сроки. Сделка может затянуться по многим причинам, особенно если речь идет о цепочке с несколькими куплями-продажами.

Как продать квартиру – подробная инструкция

Возвращается или нет задаток

Это главный вопрос, волнующий обе стороны. Если от сделки отказывается покупатель, то задаток остается у продавца. Если отказывается продавец, то он обязан возместить покупателю сумму в двойном объеме.

В случае если сделка сорвалась по не зависящим от сторон причинам или по обоюдному желанию, то все остаются при своих. То есть покупателю возвращают сумму задатка.

Что считается срывом сделки по вине продавца:

  • предоставление заведомо недостоверной информации;
  • долги по коммунальным услугам на момент сделки;
  • наличие зарегистрированных жильцов (они считаются обременением);
  • опоздание с подготовкой документов;
  • банальный отказ выходить на сделку в установленные сроки.

Во всех этих случаях продавцу придется вернуть задаток в двойном объеме. Если этого не происходит, покупатель может обратиться в суд.

Гораздо больше спорных вопросов вызывают «независящие обстоятельства». Опытные риелторы предпочитают прямо прописывать их в соглашении и указывать, что будут делать стороны в случае нарушения.

Самые распространенные случаи: отказ в банка в одобрении объекта недвижимости при ипотечных сделках и отказ опеки, если в квартире есть детские доли.

Планируете купить недвижимость? Успейте получить ипотеку с господдержкой!

Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.

Насколько задаток действительно защищает стороны

Средний размер задатка при покупке недвижимости составляет 50–100 тысяч рублей, в дальнейшем эти деньги вычитают из стоимости продажи. С одной стороны, это небольшая сумма, учитывая цены на жилье. С другой – возможность ее потерять может дисциплинировать.

Важный момент: задаток хорошо защищает стороны от небрежности и разгильдяйства. Но слабо помогает в случае появления более выгодного варианта или откровенного мошенничества.

На рынке недвижимости спрос может расти или падать. Когда началась эпидемия коронавируса, желающих купить жилье было мало и рынок принадлежал покупателям. Они могли выбирать из многих вариантов, просить скидки и диктовать свои условия.

После объявления льготной ипотеки весной 2020 года ситуация резко изменилась. Спрос рекордно вырос из-за низких ставок, и рынок перешел продавцам. Уже они торговались, повышали цены и ставили свои условия.

Мария продавала квартиру, нашла покупателей и в марте 2020 подписала с ними договор о задатке. Но в апреле они отказались выходить на сделку, потому что нашли более выгодный вариант на первичном рынке: застройщик давал скидку в полмиллиона рублей. Потеря суммы в 50 000 рублей показалась несущественной на ее фоне. Мария решила подождать и выставила квартиру на продажу уже осенью. Первый же пришедший на просмотр покупатель дал задаток в 100 000 рублей. Риелтор, видя высокий спрос, предложил устроить аукцион. В итоге выиграл человек, предложивший на 600 000 рублей больше. Из них Мария спокойно вернула предыдущему покупателю 200 000 рублей (задаток в двойном размере) и осталась в плюсе.

Как мы видим из этого примера, действительно выгодный вариант на рынке задатком не удержать. Это касается как недвижимости, так и покупателя. В зависимости от конъюнктуры и то, и другое может быть дефицитным ресурсом. Отдельно нужно обозначить риски мошенничества при передаче залога. Жертвой в них чаще становятся покупатели, но иногда достается и продавцам. Самый простой вариант – продавец может просто отказаться возвращать деньги и отправить покупателя в суд. Добросовестный покупатель его, скорее всего, выиграет. Но какой в этом смысл, если взыскать деньги не получится? Когда у человека нет имущества, кроме единственного жилья, и нет официальной работы, судебные приставы фактически бессильны. Честные адвокаты в таких случаях объясняют клиентам положение и не советуют подавать в суд. Это повлечет дополнительные издержки, а денег истец все равно не увидит. Для отъема средств у продавцов недвижимости мошенники используют более сложные схемы. Например, с двумя покупателями. Первый вносит залог, а затем появляется второй, изображает глубокую заинтересованность в квартире и предлагает купить ее за большую сумму. Продавец понимает, что без проблем отдаст задаток в двойном размере и останется в выигрыше, поэтому отказывает первому покупателю и возвращает деньги. В тот же момент второй покупатель перестает отвечать на звонки.

Россия — единственная страна, которая чеканила платиновые монеты для регулярного обращения. Платину ценили за то, что она не плавится во время пожаров.

Другой факт

Задаток, залог и аванс: в чем разница

Задаток – самая популярная, но не единственная форма скрепления обязательств в сделках с недвижимостью. Есть еще два варианта: залог и аванс. Аванс – это обычная предоплата, призванная показать, что у покупателя есть деньги. Главная отличие от задатка: аванс не подразумевает штрафных санкций. Любая из сторон сделки может отказаться от нее и остаться при своих. Покупателю в любом случае вернут деньги, а продавцу не придется платить Х2 за срыв сделки. Что касается залога, то это понятие не используется. В разговорной речи так называют аванс, задаток или обеспечительный платеж. Последнее – это сумма, которая передается продавцу квартиры, но не засчитывается в стоимость покупки. Ее цель – покрыть определенные издержки в случае срыва сделки. То есть если покупатель откажется от нее, то обеспечительный залог остается продавцу. Если сделка пройдет, эти деньги вернутся покупателю.

Как правильно купить квартиру

Что проверять перед передачей задатка

  1. Паспорт продавца. Разумеется, данные должны совпадать с документами о собственности. Также паспорт нужно проверить на предмет текущих и бывших жен и детей, у которых могут быть имущественные права на недвижимость. Дополнительно стоит узнать, не числится ли этот документ в списке недействительных паспортов. Иностранные продавцы должны прикладывать к паспорту нотариально заверенный перевод. Это касается даже граждан стран, где русский язык – второй государственный, а документы оформляются на двух языках.
  2. Выписка из

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.

Есть несколько моментов, которые не обязательно проверять до самой сделки по купле-продажи. Но из-за проблем с этими документами она может не состояться. Так что в соглашении о задатке желательно прописать эти нюансы.

  • проверьте количество зарегистрированных жильцов в квартире, убедитесь, что среди них нет несовершеннолетних, возьмите с владельца обязательства выписать их до сделки;
  • если есть несовершеннолетние владельцы недвижимости или зарегистрированные в ней же, добавьте пункт, что владелец должен получить разрешение опеки;
  • в случае если у продавца есть супруг или супруга и это лицо не участвует в сделке, нужно получить нотариально заверенное разрешение на продажу;
  • долгов за коммунальные услуги не должно быть или в документе нужно указать, что владелец обязуется их погасить;
  • если у покупателя ипотека, то стоит прописать обязательства сторон при отказе банка после проверки объекта.

Что должен включать договор на передачу задатка

Договор заключается в свободной форме, у большинства риелторов есть свои шаблоны. Также шаблоны есть и у банков. Если квартира покупается в ипотеку, то лучше предпочесть вариант своего банка, внеся в него нужные изменения.

Соглашение о передаче задатка должно содержать:

  • паспортные данные сторон и дату заключения договора;
  • информацию об квартире, включая адрес, кадастровый номер и номер выписки;
  • сумму задатка;
  • срок, в который стороны обязуются выйти на сделку;
  • порядок передачи денег;
  • обязанность покупателя внести аванс и выйти на сделку;
  • обязанность продавца предоставить все необходимые документы для продажи квартиры;
  • список документов, которые потребуются;
  • порядок возвращения задатка, включая форс-мажорные обстоятельства;
  • подписи сторон.

Как проходит передача задатка

Стороны могут прописать любые удобные условия. Но обычно порядок действий при покупке недвижимости выглядит так:

  1. Покупатель, получив деньги или одобрение ипотеки, ищет квартиру.
  2. Проверяет документы продавца и назначает дату подписания соглашения о задатке.
  3. Составляет договор, стороны его подписывают, задаток передается на месте наличными под расписку или переводом.
  4. Продавец готовит бумаги для продажи квартиры, а покупатель согласовывает вопросы с банком (если покупка с ипотекой).
  5. Подписание договора купли-продажи и переход прав собственности.

При передаче задатка необходимо взять расписку в получении средств у продавца. В ней должны содержаться паспортные данные, дата, сумма и основание (в данном случае – договор).

Каков должен быть обоснованный размер задатка при продаже дома или квартиры

Недавно был задан вопрос в профессиональной группе фэйсбук: какова должна быть сумма задатка при покупке недвижимости стоимостью 30 млн.рублей? И большинство участников, профессиональных риэлторов, высказались в таком духе: «30 тыс.руб. достаточно», «50 тыс.руб. достаточно» и «100 тыс.руб. достаточно». Хотелось бы поделиться своими мыслями на этот счет.

Сложившаяся практика

Риэлторы — люди консервативные, большинство из них поступают так, как их когда-то научили, и как они привыкли. Работая в каком-то отдельном сегменте недвижимости, они могут и не знать, что обычаи делового оборота отличаются в разных сферах: загородная недвижимость, городские квартиры, элитная недвижимость, и в разных регионах. В той же Москве по квартирам массовой застройки сложились одни правила, в «загородке» – другие, на рынке элитных квартир – немного иные.

Так, на рынке квартир массового сегмента принято вносить так называемый «невозвращаемый аванс» — в агентство, но бывает, что и самому собственнику — в совсем небольшом размере: от 30 тыс.руб. до 100 тыс.руб., и он слабо зависит от цены квартиры. Если Покупатель впоследствии откажется от покупки, то он потеряет внесенный платеж. Если же сделка не состоится «по вине» Продавца, то деньги Покупателю просто вернут, без штрафных санкций. По сути – это не аванс, поскольку аванс подлежит возврату по требованию любой из сторон, а обеспечительный платеж, согласно ст.381.1 ГК РФ. Статья эта в Гражданском кодексе появилась несколько лет назад, но обеспечительный платеж по старинке часто называют авансом.

Обоснована ли и разумна ли практика обеспечительных платежей небольшого размера? Наверное, обоснована, если так сложилось. Но я бы не назвал ее разумной. Обоснованность ее, думаю, определяется качествами людей, клиентов, с которыми приходится работать, и особенностями правовой системы, ее способностью защищать интересы участников сделки. Давать большую сумму предоплаты Продавцу, а часто и риэлтору, считается рискованным – ведь он может и квартиру отказаться продавать в срок и на согласованных условиях, и деньги не вернуть: прогулять, потратить. И такое редко, но случается. Неразумной же эту практику я считаю потому, что такой «аванс» не обеспечивает сделку. По ряду причин сделки имеют свойство срываться. Причиной могут быть, например, трудности совмещения всех звеньев «альтернативной цепи» сделок или разногласия членов семьи, нахождение более выгодного варианта. Отмена же сделки приводит к срыву жизненно важных планов людей, потерям денег, времени, нервов.

Требования к задатку

Чтобы сделка не срывалась, задаток должен быть таким, чтобы он «цементировал» сделку:

а) задаток должен быть «зеркальным» — чтобы не только Покупатель, но и Продавец несли равную ответственность за отказ от сделки.

б) размер задатка должен делать невыгодным для любой из сторон выход из сделки.

И на этом вопросе – размере задатка, я остановлюсь подробнее.

Рыночная цена как главный фактор влияния на размер задатка

Рыночная цена существует для любого объекта. По факту, цена недвижимости — точное конкретное значение, а коридор значений, где рыночная цена – это наиболее вероятная цена продажи, обычно находится возле середины коридора. Нижняя граница коридора — это гарантированная цена продажи, а верхняя — цена, выше которой вероятность продажи крайне мала. Коридор этот профессиональный риэлтор должен уметь определять, как это делается — тема отдельной статьи. Предсказать точную цену, за какую продастся объект — невозможно, потому что вступают случайные и временные факторы – конкуренция между аналогичными объектами в данный момент времени, искусство торговаться, мастерство риэлтора и другие.

Для разных типов недвижимости потенциальное отклонение реальной цены продажи объекта, границ коридора, от наиболее вероятной рыночной цены – отличается. Для квартир, как для более ликвидного товара, в Москве отклонение составляет примерно плюс-минус 3-5%, но для элитной недвижимости, для загородной недвижимости, как для менее ликвидного товара, на который круг потенциальных покупателей гораздо уже — отклонение в каждую сторону составляет примерно 5-10%. Также размер отклонений по конкретному объекту зависит от его индивидуальных качеств и определяется в процессе анализа — оценки.

Разумный размер задатка за квартиру и за дом.

Разумный размер задатка – 5-10% от цены продажи для загородного дома, и 3-5% для квартиры массового сегмента.

Конкретный пример – загородный дом.

Рассмотрим на примере загородного дома. Неважно, какова была цена предложения, стороны согласились на цену 30 млн.руб. и, будем считать, что это и есть рыночная цена. Потенциальное отклонение цены продажи от рыночной, средней цены — плюс-минус 3 млн.руб. или 10%.

Варианты незапланированных событий после внесения задатка.

Всегда существует вероятность, что один из покупателей опередил другого, который тоже рассматривал дом, но не успел внести задаток, поскольку, например, не «созрел» до покупки, или не готов был финансово, торговался по цене. Узнав, что за дом внесен задаток, другой покупатель может расстроиться – ведь к тому моменту он тоже уже принял решение купить данный дом, и уже представлял, как будет в нем жить! В таких случаях человек часто побуждается желанием исправить ошибку и может попытаться расстроить покупку опередившим его покупателем. Для чего он намеревается предложить продавцу большую цену, чем предыдущий покупатель и плюс к этому компенсировать владельцу дома потери от расторжения сделки.

Если первый покупатель внес задаток в размере 3 млн.руб, то вероятность расстройства сделки стремится к нулю. Продавец должен вернуть первому покупателю задаток в двойном размере, плюс для продавца должна быть определенная выгода от таких резких действий. Расторжение сделки ведь требует встреч, разбирательств с первым покупателем. Упустивший сделку покупатель часто в таких случаях готов переплатить, но не настолько.

С другой стороны, также вполне регулярная ситуация, когда покупатель после внесения задатка за дом получил еще лучшее предложение – на ранее просмотренный им другой дом ему предложили новую большую скидку, или в продажу вышел новый дом по выгодной цене. При малом размере задатка покупателю может оказаться выгоднее потерять задаток и купить другой дом. Если же внесен задаток 3 млн.руб. или 10% от стоимости дома ценой 30 млн.руб., то вероятность, что покупатель получит возможность купить дом такого же качества дешевле, чем за 27 млн., очень мала.

Брокер Хомутова Ольга с новыми хозяевами дома в поселке Уварово Парк

Возможные потери Продавца при вине Покупателя.

Отмечу, что если Покупатель отказывается от покупки и теряет задаток, то Продавец остается в выигрыше, как правило, только если задаток имеет примерно рекомендуемый мною выше чувствительный размер. Если задаток будет небольшим, продавец может даже потерять в деньгах, так как срок до первоначальной сделки может быть назначен весомый, расторжение может затянуться; за это время с рынка уйдут, купив например другой коттедж, потенциальные покупатели, рассматривавшие дом. Поиск нового покупателя и продажа затянется, и за сколько в дальнейшем удастся продать дом — неизвестно.

Другие факторы, влияющие на оптимальный размер задатка.

Даже рекомендуемый размер задатка, к сожалению, не всегда защитит сделку. Например, в случае, если согласованная цена сделки сильно отклоняется от рыночной, причем в любую сторону. Если дом продается чересчур дешево, то за время от задатка до сделки, ее заключения и подачи на гос.регистрацию основного договора, продавец может получить предложение более чем на 10% выше. И продавцу будет выгоднее вернуть полученный большой (до 10%) задаток и продать дом дороже другому покупателю. Если согласована завышенная цена на дом, то покупатель, получив предложение купить дом такого же качества более чем на 10 % дешевле, может отказаться от сделки. Ему будет выгоднее потерять задаток и купить другой дом. В обоих этих случаях можно рекомендовать еще более увеличить размер задатка, чтобы увеличить потери стороны, которая задумает отказаться от сделки и, тем самым, снизить риски.

Есть и другие, вполне жизненные факторы, влияющие на размер задатка. Если срок от задатка до сделки – меньше стандартного, то и задаток вполне может быть уменьшен. Ведь в случае срыва сделки стороны меньше теряют: покупатель не упустит другие имеющиеся дома на рынке, а продавец – других покупателей, уже рассматривающих его дом. Стандартные сроки предварительного договора сейчас – 3-8 недель. И наоборот, если предлагается длительный срок до основной сделки, то и задаток должен быть большего размера.

Разница – в людях.

Повторюсь: в разных сегментах рынка недвижимости сложились разные стандарты.

Думаю, причина — в клиентах. На рынке массового жилья значима доля людей среднего и ниже среднего класса, не обладающих достаточным имуществом и накоплениями, то есть способностью отвечать по своим обязательствам. Таким людям покупатели и риэлторы опасаются давать весомые задатки и даже вообще какие-либо задатки. Отсюда и возникают пресловутые задатки в 30-50 тыс.руб.

Частенько неопытные риэлторы, усвоив такой «стандарт», пытаются распространить его и на элитное жилье. И, естественно, сталкиваются с позицией риэлторов, работающих с элитным городским или дорогим загородным жильем, а также с интересами собственников такого жилья. Подобную разницу в подходах я хорошо почувствовал еще в начале нулевых, когда перешел работать из городского жилья в загородное.

В дорогих сегментах подавляющая часть клиентов, и покупателей, и продавцов — люди состоявшиеся, образованные, способные и готовые отвечать по своим обязательствам. Здесь изначально стандартом было внесение задатка в размере 5-10% от цены недвижимости. При этом, собственники в большинстве случаев настаивают, что задаток должен быть получен именно ими, и не согласны, чтобы деньги вносились агентству недвижимости. Собственники загородных домов обычно готовы отвечать в двойном размере в случае своего отказа от сделки.

Немного фактов и реальной статистики.

Чтобы писать не только о моих ощущениях, приведу факты. Агентство Белые Ветры занимается продажей загородной недвижимости в среднем и верхнем ценовом сегменте уже 19 лет. Работает в конкретном территориальном сегменте – Калужское и Киевское шоссе, до 40 км от МКАД. Сегодня эта территория более известна как Новая Москва. За прошедшие годы мы провели более 700 сделок по продаже. До кризиса 2008 года практически все сделки сопровождались задатками весомого размера, 5-10% от стоимости недвижимости. Не состоялась лишь одна (!) сделка, когда покупатель – мужчина 45 лет намеревался подарить дом молодой беременной женщине. Цена дома была 20 млн.руб., покупатель внес задаток 2 млн.руб., но, видимо, не рассчитал свои силы и не собрал нужную сумму. Задаток, в итоге, остался у продавца.

После 2008 года, когда рынок превратился в «рынок покупателя», весомая их часть, в том числе под влиянием риэлторов массового, «квартирного» рынка, стали требовать от продавцов соглашаться на небольшие задатки. Сложно оценить процент соотношения больших и скромных задатков, но, если сделки с небольшими задатками и, тем более, без задатков, иногда разваливаются, то я не могу вспомнить ни одной сделки, которая развалилась бы после значительного задатка. Это — реальная статистика, и она говорит о том, что опасаться вносить большие задатки не стоит. По крайней мере — в дорогом сегменте.

Вспоминаю одну сделку 2019 года, когда покупатель, внеся 4,5 млн.руб. за дом ценой 45 млн., раздумал его покупать. На то обнаружились веские причины, но все же покупатель приобрел дом, чтобы не потерять столь значительный задаток.

Весомый размер задатка нужен и Покупателю.

И последнее. Специально для покупателей. Весомый размер задатка, «цементирующий» сделку, нужен покупателю не меньше, чем продавцу. Хотя покупатели понимают это часто только тогда, когда уже идут к сделке с выбранным домом. Однако лучше бы, во избежание душевных и финансовых потерь, понять преимущества весомого задатка как можно раньше. Ведь выбор дома, обычно, — результат многомесячных, а иногда и длящихся годами усилий: размышлений об организации жизни своей семьи, поисков, споров, раздумий, переговоров. Приобретение недвижимости — серьезное решение, под которое человек подстраивает свою жизнь. Чаще всего, дом покупают, когда это уже сильно нужно, в привязке к важнейшим событиям в жизни — прибавление в семействе, начало учебы ребёнка, женитьба, развод, продажа уже имеющегося жилья и тому подобное. Срыв сделки влечет большие моральные, а часто и материальные потери.

В нашей практике регулярно случаются ситуации, когда покупатель приезжает в офис с намерением внести небольшой задаток, но после объяснения рисков вносит значительный задаток.

Тем не менее, на практике в большинстве сделок на рынке и загородного, и элитного городского жилья вносятся задатки существенно меньшего размера, чем рекомендуемый мною выше. Конечно, не 50 тыс.рублей, но в 2-5% от стоимости объекта недвижимости, при этом, процент уменьшается по мере роста цены объекта. И сделки при этом почти всегда совершаются. Получается, что задача обеспечить высокие гарантии сделки далеко не всегда перевешивает другие факторы.

Так что, принимайте правильные решения, исходя из собственных интересов.

В дополнение к вышесказанному — видеоролик на тему «Оптимальный задаток при покупке дома», беседуют А.Б. Либов и А. Кононов:

Генеральный директор АН «Белые Ветры» Либов А.Б., 16 декабря 2020

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *