Что происходит на рынке недвижимости
Перейти к содержимому

Что происходит на рынке недвижимости

  • автор:

«Квартиры строят, но они не продаются»: что сейчас происходит на рынке недвижимости в России

В России поставлен рекорд по объему непроданного жилья. На начало ноября в новостройках не продано уже более 71 млн кв. м. Падение интереса к покупке квартир эксперты связывают с высокой ключевой ставкой Центробанка и пересмотром условий льготной ипотеки. Что сейчас происходит на рынке недвижимости в Красноярске и ждать ли снижения цен на квартиры?

Объем нераспроданного жилья в новостройках по всей России на 1 ноября этого года составил более 70 млн кв. м. – это на 5,5 млн больше, чем год назад. Такие данные предоставила Единая информационная система жилищного строительства «ДОМ.РФ». Все это происходит на фоне рекордных темпов строительства.

Иными словами, квартиры в стране строят, но они не продаются. Такой тренд наблюдается по всей стране в целом, утверждает статистика. На красноярском рынке жилья пока, говорят эксперты, застоя нет. Но тем не менее продавцы недвижимости готовятся к снижению спроса.

«В Красноярске мы пока не особо ощущаем, чтобы у нас квартиры не продавались, чтобы застройщики не знали, куда их реализовать. В принципе сейчас спрос есть: квартиры продаются, цены продолжают повышать застройщики. Поэтому особо такого, чтобы у нас были не распроданы квартиры пока нет. Я думаю, что и застройщики, и мы тоже готовимся к определенному снижению, но надеемся, что прямо вот будут квартиры нераспроданные стоять, такого, надеюсь, не случится, но тут нам остается только ждать», – рассказала ипотечный брокер Татьяна Магомедова.

Стабильный спрос на квартиры одновременно с ростом цен эксперты объясняют просто. Во-первых, потенциальные покупатели от рынка недвижимости ждут только роста цен, ведь значительного снижения с 2020 года не видел никто. Поэтому, как только появляется возможность, люди спешат приобрести квадратные метры. Вторая причина – это отсутствие в российских реалиях другого способа сохранить свои деньги.

«Сейчас фактически отсутствует альтернатива жилью в качестве инвестиционного продукта. Большинство россиян дешевеющий рубль, на который продолжается давление, заставляет задумываться об инструментах сохранения своих сбережений, активов, и они продолжают вкладывать это в недвижимость. В целом кризисной какой-то ситуации на рынке жилья мы не видим Однозначно продолжат строить жилье, может произойти там определенная коррекция с точки зрения объемов, которые будут выводиться на рынок единовременно, может быть, сейчас будет пересмотр стратегии вывода площадей на рынок», – заявил директор по девелопменту Galaxy Group Григорий Длуги.

И тем не менее, по оценкам экспертов, сбережения, которые россияне спешат вкладывать в недвижимость – это только первоначальный взнос. Остальные средства они берут в банках. Риелторы говорят, что около 80% сделок сейчас заключают с помощью господдержки, семейной и льготной ипотеки.

О резком росте ипотечного кредитования во время одного из последних докладов в Госдуме заявила и глава Центробанка Эльвира Набиуллина:

«Кредитование населения также растет, особенно в ипотеке. Здесь очень высокие темпы роста, порядка +32% в годовом выражении. То есть за 12 месяцев ипотечный портфель вырос на треть. Нас не может не беспокоить, что этот рост сопровождается ростом цен на жилье и снижением качества кредитов, за счет выдачи ипотеки заемщикам с уже высокой долговой нагрузкой. В будущем это может обернуться большими рисками и для банков и главное, что для самих заемщиков. Проблема в том, что застройщики не могут быстро увеличить объем строящегося жилья. И взрывной рост ипотеки значительно уходит в рост цен. В среднем по стране цены на новостройки выросли на 90%. То есть практически удвоились. Это в 2 раза больше, чем рост средней зарплаты за те же 3 года».

Набиуллина фактически сообщила, что на ипотечном рынке надувается пузырь. Кредиты на жилье берут активно, и долговая нагрузка на заемщиков часто оказывается непосильной.

На фоне этого Центробанк анонсировал ужесточение кредитной политики. В будущем регулятор планирует ограничивать выдачу ипотеки тем заемщикам, кто тратит на выплату кредитов больше половины своих доходов. И если вернуться к рекордному количеству нераспроданного жилья в России в целом, то одной из причин называют уже предпринятые меры Центробанка.

Интерес к покупке квартир резко охладел как раз после пересмотра условий льготной ипотеки и повышения ключевой ставки. К слову, очередную корректировку ключевой ставки в Банке России обсудят 15 декабря. Эксперты предрекают увеличение с 15 до 17%.

Ипотека, аренда или инвестиции? Отвечаем на вопросы о рынке недвижимости в Москве

Российские банки зафиксировали рост спроса на ипотеку на 10–13% на фоне повышения ключевой ставки ЦБ. Стоит ли сейчас брать заем на покупку квартиры и в какие районы Москвы выгодно инвестировать? «Афиша Daily» поговорила об этом с экспертами по недвижимости.

Яна Мандрыкина

Основательница агентства недвижимости Upright Estate и Академии риелторов. Автор ютуб-канала «Интеллигентный риелтор из Москвы»

Константин Муравьев

Риелтор, член Гильдии риелторов Москвы

Что с ценами?

Яна Мандрыкина: «За последние несколько месяцев и первичный, и вторичный рынок недвижимости сильно нагрелись. Это обусловлено подъемом ключевой ставки до 13% и угрозой дальнейшего роста. Многие люди откладывают покупку квартиры, потому что ожидают какого‑то максимального обрушения цен. Если честно, я бы на это не рассчитывала : такое возможно только при сильном экономическом или политическом коллапсе.

Цены на вторичное жилье в последние несколько месяцев подросли на 25–30% с учетом текущего курса, при этом сделок было много. Пока мы ожидаем коррекцию стоимости на 10–15% в начале следующего года.

А цены на новостройки зависят от льготных ипотек (например, семейных или для IT-специалистов), они росли как обычно. Основная тенденция — отмена скидок до 40% у крупных застройщиков. Сегодня буквально считанные ЖК предоставляют дисконт в районе 15–20% — и то в основном на нераспроданные объекты. Из‑за подъема ипотечных ставок по вторичке вырос спрос на первичном рынке — туда переориентировалось большое количество заемщиков. Девелоперы отыгрывают стоимость траншевой ипотеки, чтобы перетянуть к себе вторичников».

Константин Муравьев: «На вторичное жилье высокий спрос, но у него пока умеренная стоимость. А цены на новостройки заметно подросли. Это связано с тем, что за последнее время неоднократно менялась процентная ставка по ипотеке, так как поднималась ставка рефинансирования. Сегодня процентная ставка по ипотеке достигает 17% годовых — это довольно много. Люди, имеющие одобренные заявки по более низкой процентной ставке, торопятся реализовать их и спешно выбирают вторичное жилье. Те, для кого процентная ставка — 17% годовых — уже неподъемна, обращают внимание на первичку, где все еще действует господдержка: в зависимости от льготной категории человек может получить заем по ставке от 5 до 7% годовых. Эти люди активно скупают объекты первичного рынка, соответственно, оснований для сильного дисконта у застройщиков нет ».

Что со съемным жильем?

Яна Мандрыкина: «В прошлом году рынок съемного жилья сильно пострадал. Когда ключевая ставка изменилась, а платежи по ипотеке увеличились, люди переориентировались на аренду или отложили покупку жилья. Возвращались релоканты, а те, кто решил остаться за рубежом, продавали квартиры в России, из‑за чего арендаторы вынуждены были съезжать. По данным порталов объектов недвижимости, цены на съемное жилье в сегменте массмаркета поднялись на 30–50%, бизнес-класса — на 15–30%, экономкласса — на 50%. Если будут большие объемы строек, то рынок арендного жилья сбалансируется, но пока мы видим дефицит и рост цен».

«Думаю, повышение стоимости на 10–15% может продолжиться в следующем году. При этом, по прогнозам ЦБ, арендное жилье, скорее всего, будет выгоднее в сравнении с покупкой».

Константин Муравьев: «Сейчас нетипичная для сезона картина. Некоторые коллеги жалуются на небольшое количество вариантов для аренды. При этом спрос остается высоким. Большинство экспертов подтверждает: цены на московском рынке постепенно снижаются, а ожидания у собственников жилой недвижимости несколько завышенные. При этом, если по какой‑то причине для широкого круга людей станет недоступна ипотека как альтернатива аренде, горожане предпочтут размещать суммы первоначального взноса в банке под проценты и снимать жилье. Это может привести к смещению пропорций между предложением и спросом в пользу последнего и, как следствие, к повышению стоимости, но пока об этом рано говорить».

Что выбрать: ипотеку или аренду?

Яна Мандрыкина: «Если мы говорим о первичном рынке, то ипотека здесь — это супердешевые деньги. Недвижимость в строящихся домах по определению растет в цене: за цикл стройки примерно на 30%, плюс инфляция и ипотечное плечо. Другой вопрос: сможете ли вы вносить ежемесячные платежи?

В ситуации с вторичным жильем встает вопрос о целеполагании: насколько оно необходимо прямо сейчас? Можно взять ипотеку, но первое, что стоит знать: на период высоких ставок лучше взять заем на максимально длительный срок, чтобы снизить ежемесячный платеж. Второе: торг на 10–15% вполне компенсирует переплату за повышение ставки.

Если 50% от стоимости квартиры составляет первоначальный взнос, я бы не торопилась с покупкой и положила эти деньги на депозит на полгода или год. Проценты можно использовать на погашение аренды жилья или оставлять в качестве накоплений».

Константин Муравьев
: «Все зависит от суммы первоначального взноса и перспектив по выплате. Если человеку не хватает 10–20%, чтобы приобрести квартиру своей мечты, но есть стабильный доход, то можно брать ипотеку. А кредит под огромные проценты на 30 лет, даже учитывая возможность рефинансирования, с текущим уровнем цен — не стоит».

«Лучше арендовать жилье и подождать снижения процентных ставок до середины декабря».

«А покупка квартиры в новостройках по льготной ипотечной программе — это сейчас весьма выгодно. Но необходимо внимательно подходить к выбору новостройки, чтобы не переплачивать астрономические суммы за объекты, которые упадут в цене после сдачи. Как понять рациональность ценообразования — отдельный вопрос, который стоит разбирать с экспертом в каждом конкретном случае».

Стоит ли инвестировать в недвижимость сейчас? А продавать?

Яна Мандрыкина: «Недвижимость не принесет сверхдоходов вроде 100% годовых, но это хороший защитный актив в России. Инвестировав в хорошую стройку, даже взяв ипотеку или участвуя в льготной госпрограмме, вы можете неплохо заработать. В обозримом будущем в цене поднимется жилье возле станций метро „Бауманская“, „Белорусская“, „Лефортово“, на территории Большого Сити, крутыми районами будут Северный порт и Южный порт.

Продавать недвижимость нужно, если вы четко понимаете, куда вложить деньги. Сейчас прекрасное время для инвестиций в хорошую стройку. Хорошая идея — продать и положить деньги на счет, а через год приобрести вторичку, когда цены еще чуть съедут, а ставка по депозиту принесет дополнительные 13% на вложенный капитал за вычетом налогов».

«В целом, если хотите продать недвижимость и вывести деньги за рубеж, думаю, сейчас неплохое окно возможностей, которое, скорее всего, продлится до выборов в марте 2024 года».

Константин Муравьев: «Однозначного ответа нет, так как у всех разные цели и задачи. Если речь идет о спекулятивном доходе (перепродаже), то нужно знать долгосрочность динамики. Тем, кто хочет продать активы и выручить деньги, необходимо понимать, куда после этого наиболее выгодно вложить средства. Вариантов много: депозит, облигации, более перспективное жилье. Люди, желающие сохранить капитал и иметь стабильность, могут вложить деньги в квадратные метры в Москве — это самая привлекательная инвестиция для обывателей. Рост стоимости объектов мы наблюдаем в Юго-Западном и Центральном округах, также стабильно повышается в цене Новая Москва».

Цены на жилье

«Вторичка» подходит к снижению

Сетевое издание «Коммерсантъ» (доменное имя сайта: kommersant.ru) зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор), регистрационный номер и дата принятия решения о регистрации: серия от 11 октября 2019 г.

Партнерские проекты/материалы, новости компаний, материалы с пометкой «Промо» и «Официальное сообщение» опубликованы на коммерческой основе.

На kommersant.ru применяются рекомендательные технологии. Подробнее

Новости рынка недвижимости

Работу мечты предлагают в Воронеже. Застройщик ищет тестировщика квартир

Циан — база проверенных объявлений о продаже и аренде жилой, загородной и коммерческой недвижимости. Онлайн-сервис №1 в России в категории «Недвижимость», по данным Similarweb на сентябрь 2023 г. Используя сервис, вы соглашаетесь с Пользовательским соглашением и Политикой конфиденциальности Циан. Оплачивая услуги, вы принимаете Лицензионное соглашение. ООО «Айриэлтор», email: support@cian.ru. На информационном ресурсе применяются Рекомендательные технологии.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *