Как быстро погасить ипотеку схема
Перейти к содержимому

Как быстро погасить ипотеку схема

  • автор:

Как досрочно погасить ипотеку

Баннер

В этой статье рассказываем, как ускорить выплату ипотеки и получить долгожданную свободу. Мы постарались собрать максимум способов быстрой выплаты ипотеки – от первоначального взноса и скидок на квартиру до нюансов досрочного погашения.

  • Как оформить ипотеку на комфортных условиях
    • На копите больше на первоначальный взнос
    • Воспользуйтесь помощью государства
    • Уточните возможность получения скидки при покупке квартиры
    • Выберите банк с минимальной ставкой
    • Занимайте на большой срок
    • Рефинансируйте кредит
    • Можно ли досрочно погасить ипотеку
    • Зачем гасить ипотеку досрочно
    • Как досрочно погасить ипотеку
    • Материнский капитал
    • Субсидия многодетным семьям
    • Налоговый вычет по ипотеке

    Решили взять ипотеку? Или уже взяли? Поздравляем! Осталось самое главное – выплатить ее. Мы подготовили советы, которые помогут вам быстрее рассчитаться с банком.

    Как оформить ипотеку на комфортных условиях

    У процедуры оформления ипотеки есть свои нюансы, но одно дело ее оформить и совсем другое – закрыть . О создании благоприятных условий для комфортного погашения займа нужно позаботиться заранее, и начать стоит с той самой минуты, когда у вас только возникла мысль приобрести недвижимость в кредит.

    Накопите больше на первоначальный взнос

    В начале всегда нужен план. Подумайте, какую квартиру вы хотите. Сделайте расчет в онлайн-калькуляторе , чтобы узнать, какой первоначальный взнос понадобится . Решите, через сколько месяцев или лет вы хотите оформить ипотеку, и посчитайте, сколько надо откладывать.

    Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

    Получилась слишком большая сумма? Дайте себе больше времени для накоплений.

    Это невозможно? Тогда ищите альтернативные источники дохода.

    Вторая, третья работы – это не лучший вариант. Не стоит в погоне за доходом подрывать свои здоровье и нервную систему. Поэтому давайте рассмотрим пассивные источники дохода.

    Вещи, посуда, украшения, книги, техника – у каждого найдутся не нужные больше вещи, которые лежат мертвым грузом и переезжают с места на место. Деньги за это можно получить небольшие, но тоже приятно.

    • Заставьте деньги работать и приносить доход

    Чтобы ваши накопления не съедала инфляция, откройте депозит или карту с начислением процентов на остаток – деньги будут копиться эффективнее. Если трудно удержаться от спонтанных покупок, то держите деньги там , где до них сложнее добраться – на вкладе.

    Деньги, спрятанные под подушкой, обесцениваются. Сберегите средства от инфляции и заставьте накопления работать на вас. Гибкие условия сыграют вам на руку:

    • вы можете открыть вклад дистанционно;
    • управлять им не выходя из дома;
    • увеличить ставку, пользуясь картой «Халва».

    Дополнительную сохранность средств обеспечивает государственная Система страхования вкладов.

    Если вы финансово дисциплинированы и не потратите лишнюю копейку без острой необходимости – можно хранить деньги на карте, там больший процент.

    • Оплачивайте покупки картой с кешбэком

    И полученный доход откладывайте в копилку.

    Ваше хобби может приносить не только положительные эмоции, но и дополнительный доход. Разводите цветы? Размножайте их и продавайте. Играете на фортепиано? Подумайте, вы могли бы давать уроки в выходные дни?

    • Анализируйте свои расходы

    Получать дополнительный доход – это хорошо, упорядочить и сократить действующие расходы – еще лучше. В этом помогут приложения для смартфона – выберите самое удобное и записывайте траты в течение месяца.

    Определите, на какую категорию покупок уходит денег больше всего.

    Например, вы выяснили, что самая затратная категория – это одежда и косметика. Подумайте, а так ли вам нужна шестая помада или четвертые кроссовки?

    Хорошо обдумывайте спонтанные покупки (думать желательно за пределами магазина, чтобы ничего не отвлекало от размышлений) и научитесь отличать потребности от желаний.

    Может быть, для вас рабочей стратегией станет ограничение финансов, которые вы можете потратить в каждой конкретной категории?

    • Составляйте списки покупок перед походом в магазин

    Иначе выйдете только за хлебом и молоком, а вернетесь с пакетами продуктов на 7 тысяч.

    • Сократите расходы на приятные мелочи

    Да, они приятные, но в конце месяца выливаются в очень даже приличную сумму. Поездки на такси, походы в бар, очередной шопинг со скидкой… Не отказывайте себе в импульсивных покупках полностью, чтобы не вгонять себя в депрессию, но подумайте хорошо – от чего стоит отказаться ради будущей жилплощади.

    Например, вы берете стакан капучино в автомате перед началом каждого рабочего дня. Напиток стоит 100 рублей. Вам кажется, что это не так много и что без привычного стаканчика кофе ваше утро не заладится.

    23 рабочих дня в месяце × 100 руб. = 2300 руб. в месяц

    2300 × 12 месяцев = 27 600 руб. в год

    Даже за вычетом дней, когда вы в отпуске, и новогодних каникул получается внушительная сумма.

    Не исключено, что в процессе накопления вы поймете, что можете откладывать чуть больше, а потом еще больше. Это хорошее решение, потому что чем больше взнос – тем меньше будет кредит и переплата!

    Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.

    Воспользуйтесь помощью государства

    Обязательно узнайте, положены ли вам субсидии или льготы от государства. И если положены – как ими воспользоваться.

    Сначала проверьте, доступен ли вам жилищный сертификат в рамках федеральной или региональной программы. Сертификат дает право на получение жилья или субсидию для покупки или строительства недвижимости.

    Чтобы узнать, какие категории граждан могут получить сертификат в вашем регионе, обратитесь в администрацию населенного пункта, в котором вы прописаны.

    Также можно узнать, подходите ли вы под условия оформления льготной дальневосточной ипотеки или ипотеки с господдержкой для семей с детьми .

    Уточните возможность получения скидки при покупке квартиры

    Торг – очевидный инструмент снижения цены на вторичку, но он годится и для новостройки. У застройщиков тоже бывают скидки и акции, например, сезонные, когда продажи падают летом – потенциальные покупатели разъезжаются отдыхать за город, на дачи, в отпуск.

    В таких случаях застройщики могут предлагать скидки, чтобы привлечь покупателей. Поэтому, собираясь покупать квартиру, обязательно проверьте – есть ли скидки и акции у застройщиков. Чем дешевле вам обойдется жилье, тем меньше будет заем – следовательно, его будет проще выплатить .

    Советы по выбору квартиры

    • Если вы собрались покупать новостройку, то лучше приобрести ее на этапе котлована или в самом начале строительства. Чем ближе момент сдачи дома – тем больше цена за квадратный метр.
    • Недвижимость на первых и последних этажах, не «видовые» комнаты с окнами во двор или недалеко от лифта, а еще боковые и угловые квартиры могут стоить дешевле. Если для вас это не принципиальные моменты – можно смело рассматривать подобные варианты и просить скидку у менеджера.
    • Если у вас ограниченный бюджет и на примете есть другая квартира подешевле (хорошо, если у конкурентов застройщика) – скажите об этом менеджеру. Вряд ли он захочет отдать горячего клиента конкуренту – скорее всего, сам предложит скидку.
    • Жилплощадь без отделки очевидно стоит дешевле. Однако при выборе такого варианта лучше все взвесить и составить хотя бы примерную смету, чтобы сравнить – сколько будет стоить квартира с отделкой, а сколько уйдет на жилье без отделки и самостоятельный ремонт (не только денег, но и нервов).

    Выберите банк с минимальной ставкой

    Не забывайте и про другие характеристики кредита. Ставка может быть заманчиво низкой, а различные неочевидные комиссии, которые тоже нужно выплачивать , приведут к тому, что в итоге ипотека окажется значительно дороже, чем по предварительным расчетам.

    Либо низкую процентную ставку можно будет получить только при соблюдении ряда условий по сроку, определенному размеру первоначального взноса и прочим нюансам, которые вам могут не подойти.

    Поэтому лучше сравнивать условия в одобренных заявках. Если вы еще не оформили жилищный заем, то стоит подать заявку на кредит сразу в несколько банков – и выбрать тот, в котором одобренные условия будут самыми комфортными.

    Занимайте на большой срок

    Чем меньше срок – тем больше ежемесячный платеж и больше риск, что даже при незначительном изменении финансового положения заемщик выйдет на просрочку. Поэтому лучше перестраховаться и оформить кредитный договор на бóльший срок, чтобы платеж получился меньшим.

    Так вы сможете выплачивать взносы даже при снижении дохода. А если финансовая ситуация улучшится – можно будет гасить кредит досрочно.

    Рефинансируйте кредит

    Но только если это целесообразно. Рефинансировать кредит нет смысла, если погашено больше 50% долга.

    Почему?

    По ипотеке действуют в основном аннуитетные платежи, т. е. фиксированные – одинаковые в начале и в конце срока кредитования. Однако структура у таких платежей совершенно разная.

    В начале срока сумма ежемесячного платежа состоит по бóльшей части из процентов по кредиту. Оставшаяся часть – малая – это сумма основного долга. По мере погашения кредита в структуре платежа уменьшается процентная часть и растет часть основного долга.

    Поэтому если вы выплатили уже больше половины ипотечного кредита – вам невыгодно брать новый заем, чтобы закрыть действующий, и заново начинать погашать проценты.

    Если же вы только начали выплачивать ипотеку, следите за актуальными ипотечными предложениями . Присмотритесь к вариантам, где ставка ниже вашей действующей на 1,5-2%. Обязательно взвесьте все за и против и просчитайте возможную выгоду от рефинансирования.

    И не забывайте, что это оформление нового кредита. Поэтому при расчетах вам нужно будет учесть расходы и на саму сделку: повторный отчет об оценке жилья, страхование жизни и здоровья, регистрация права собственности и прочие расходы.

    Если оно того стоит – обязательно рефинансируйте кредит, чтобы уменьшить сумму процентов и выплат.

    Досрочное погашение – что это такое

    Досрочное погашение – это внесение дополнительных платежей по кредиту, сверх того, что указано в составленном при заключении договора графике. Если средств достаточно, чтобы полностью выплатить остаток долга, кредитный договор будет закрыт , поскольку обязательства заемщика считаются выполненными.

    Можно ли досрочно погасить ипотеку

    Раньше банки устанавливали различные запреты и комиссии для тех, кто хочет погасить ипотечный кредит досрочно. Эта практика осталась в прошлом, теперь заемщики имеют право беспрепятственно вести расчеты с кредиторами.

    Самый лучший момент для досрочного погашения – плановая дата внесения платежа или два-три дня после нее. Так можно направить всю сумму на то, чтобы погасить часть основного долга, а не проценты.

    Будьте внимательны: по договору может быть предусмотрено обязательное заблаговременное уведомление банка о своем намерении. В этом случае без вашего письменного заявления внесенные средства будут списываться для стандартного погашения согласно указанным в графике датам.

    Зачем гасить ипотеку досрочно

    Если вносить на кредитный счет свободные деньги, не дожидаясь, когда накопится большая сумма, вы сможете понемногу снижать выплаты или срок ипотечного займа за счет уменьшения остатка долга по кредиту и объема процентов.

    А что же выгоднее сокращать – срок или платеж?

    Как правильно погасить ипотеку досрочно , зависит исключительно от ваших целей. В долгосрочной перспективе, конечно, выгоднее уменьшать срок. Чем меньше срок кредитования – тем меньше процентов вы заплатите. Но если у вас поменялись жизненные обстоятельства и платить прежнюю ежемесячную сумму стало не очень комфортно, то выгоднее и разумнее сократить платеж, оставив срок прежним.

    В конце концов, всегда можно комбинировать способы досрочного гашения в зависимости от ситуации.

    Условия частично-досрочного погашения ипотеки

    Данная опция доступна всем клиентам финансово-кредитной организации. Перед внесением внепланового взноса необходимо уведомить кредитора. Подать заявление можно в отделении банка или в онлайн-приложении.

    В заявлении нужно указать номер счета для списания средств, а также какой параметр действующего займа вы хотите изменить:

    • уменьшить срок кредитования – вариант для тех, кто хочет поскорее выплатить долг;
    • снизить размер платежа – способ сократить ежемесячные расходы на весь оставшийся срок действия договора.

    Будьте внимательны, сроки уведомления в различных организациях отличаются. К тому же могут существовать ограничения по сумме – например, не менее 30% от размера стандартного платежа.

    Как досрочно погасить ипотеку

    1. Оцените, какую сумму вы готовы выделить из своего бюджета на дополнительный внеплановый платеж.
    2. Внимательно ознакомьтесь с условиями досрочного погашения, указанными в договоре или на сайте банка.
    3. Выберите вариант модификации условий, при котором уменьшится срок кредита.
    4. Направьте письменное уведомление кредитору.
    5. Внесите на счет сумму, указанную в заявлении.

    После списания средств в счет ЧДГ не забудьте обратиться к кредитору для составления нового графика платежей, а также в компанию, в которой застрахована приобретенная недвижимость. Некоторые страховщики в таких случаях производят перерасчет страховых взносов.

    Если планируете полностью закрыть заем, уточните остаток долга в банке. После зачисления денег посетите офис для получения справки об исполнении своих обязательств.

    Расчет выгоды от частичного гашения

    Сравним выгоду от ЧДГ с уменьшением срока на разных этапах ипотечного кредитования.

    В качестве примера возьмем ипотеку на 7 млн рублей с первоначальным взносом 1,4 млн (то есть 20%).

    Дата заключения договора с банком

    Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

    Фото: VPales\shutterstock

    Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов на 1 мая 2023 года, по данным Центробанка, приблизился к 24 годам, при этом аналитики рынка не исключают, что еще до конца года показатель может достичь 27 лет. Реальный же срок погашения ипотечного кредита в разы короче. По оценке «Домклик» (включает данные по сделкам «Сбера»), это 4,25 года, статистика банка ВТБ похожая: 4,3 года. Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за больших ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и изначально оформить кредит на более долгий срок. «С 2022 года отмечена тенденция по увеличению среднего срока ипотечного кредита. Клиенты все чаще оформляют кредит на срок более 25 лет. По итогам первого квартала 2023 года 60 наших заемщиков оформляли кредит на такой период, — рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. — Это связано с платежеспособностью клиентов. Они стремятся уменьшить кредитную нагрузку, сократить размер ежемесячных платежей». Но, как говорит руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин, несмотря на выбранный по документам срок, большинство покупателей недвижимости погашают ипотеку как минимум в полтора-два раза быстрее. Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.

    В этой статье отвечаем на следующие вопросы:

    • Когда выгодно досрочное погашение?
    • Какие существуют варианты досрочного погашения?
    • Примеры расчета выгоды от досрочного погашения
    • Какие условия погашения ипотеки в банках?
    • Как вносить платежи?
    • Можно ли погасить ипотеку с помощью материнского капитала?

    Когда выгодно погашать ипотеку досрочно

    Российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, экономию можно будет почувствовать сразу.

    «Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

    Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично

    Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично (Фото: fizkes\shutterstock)

    Согласно закону

    Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.

    Варианты досрочного погашения ипотеки

    Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

    Сокращение срока ипотечного кредита

    Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

    Уменьшение платежей по ипотеке

    При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.

    «В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит консультант по ипотечному кредитованию компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.

    Комбинированный вариант

    Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортными для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.

    Если бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.

    Такая схема удобна тем, что, если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

    Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы

    Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы (Фото: Primakov\shutterstock)

    Примеры расчета

    В компании «Бон Тон» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.) под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб.

    Представим, что у должника есть 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц. При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) срок кредита сократится на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб. При уменьшении платежа (и остатке срока 120 месяцев) платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты — всего на 85 тыс. руб.

    Пример при аннуитетном платеже. Кредит на 3 млн руб., срок — десять лет, ставка 7,5%

    Условия досрочного полного и частичного погашения

    При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику — в таком случае переплата совсем не уменьшится.

    Например, в Сбербанке ипотеку можно начинать гасить досрочно начиная со второго дня кредита. При оплате на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении можно внести в качестве досрочного погашения сумму не меньше 30% от размера ежемесячного платежа, в офисе банка — любую сумму.

    Никаких дополнительных документов для досрочного погашения не потребуется — все можно оформить на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении. Достаточно зайти в раздел «Кредиты», выбрать свой ипотечный кредит, далее нажать «Операции» и «Погасить досрочно». После этого нужно выбрать счет, с которого будут списаны средства, отметить в выпадающем списке, что хочет заемщик, сокращать срок или сумму, и указать размер средств, которые будут списаны в счет досрочного погашения. Заявление на досрочное погашение формируется автоматически.

    Как вносить платежи

    При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать один важный момент. «Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита», — говорит Векшина. К примеру, заемщик производит ежемесячный платеж 12-го числа каждого месяца. Он вносит сумму 250 тыс. руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение четырех дней (с 12-го по 16-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга.

    При полном досрочном погашении ипотеки заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. Банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик размещает на счете денежные средства, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.

    При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, необходимо написать заявление в отделении банка о полном досрочном погашении кредита

    При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, необходимо написать заявление в отделении банка о полном досрочном погашении кредита (Фото: fizkes\shutterstock)

    Погашение ипотеки за счет материнского капитала

    Досрочное погашение ипотеки можно совершить как за счет собственных средств, так и за счет материнского капитала или субсидии для многодетных семей — как частично, так и полностью. При досрочном погашении за счет материнского капитала происходит сокращение суммы ежемесячного платежа. Выбрать сокращение срока в данном случае нельзя, пояснили в пресс-службе Сбербанка. При этом, помимо заявления в банк, в Пенсионный фонд необходимо предоставить установленный законом пакет документов для перечисления денежных средств в счет погашения кредита.

    Пенсионный фонд рассматривает заявление, проверяет документы и переводит деньги в размере остатка материнского капитала в банк, выдавший кредит.

    Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

    При досрочном погашении ипотеки у заемщиков есть возможность частично вернуть себе сумму, уплаченную в качестве страхового взноса. И если досрочное погашение покупатель делает в начале года, то ему возвращается бóльшая часть от размера страховки, в конце года — меньшая часть, говорит Векшина из «Инком-Недвижимости».

    Также страховая компания вычитает из возвращаемой суммы часть средств — около 25% от размера страховки, — которые были потрачены на обслуживание страхового договора (оформление документов, зарплату сотрудникам, отчисления банку и т. д.). Предположим, заемщик выплачивает 50 тыс. руб. за страховку, при этом ему удается досрочно погасить ипотеку в течение полугода после оформления кредита. В итоге он может получить обратно половину той суммы, которую потратил на страховку. Однако еще 25% от 50 тыс. руб. нужно выплатить страховой компании, после чего заемщику остается 12,5 тыс. руб.

    Читайте также:

    • Как платить за ипотеку меньше: лайфхаки и рекомендации
    • Кому выгодно рефинансировать ипотеку и как это сделать
    • Рефинансирование ипотеки: как снизить ставку и платежи по кредиту
    • Льготная, сельская, медицинская: какую ипотеку можно взять в России

    Как быстро погасить ипотеку?

    Всем привет! Хочу спросить совета и услышать ваши истории.

    Ситуация такая: имеется ипотека с платежом почти 50 000 рублей под процент 10,9 (вторичка), остаток долга чуть больше 5 млн. Платить ее достаточно напряжно, комфортно было бы тысяч 30—35. Посоветуйте, может, есть какие-то способы ее рефинансировать, да и вообще любые советы послушаю?

    Интересен также ваш опыт: за сколько лет выплатили, кто брал вторичку, какая у вас ставка, кто рефинансировал, насколько выгодно получилось и тд? В общем интересен любой опыт и советы.

    Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу
    Задать свой вопрос
    Взяли ипотеку и смогли быстро погасить ее? Поделитесь опытом:

    Загрузка

    Брал ипотеку 5.5 млн под 10.9% на 15 лет. В этот же год потерял работу, нашёл только через год, потратив всю свою подушку на платежи. Спустя какое-то время понял, что оставшиеся 10+ лет так тянуть больше не хочу, взялся за ум и Excel и расплатился с кредитом за 3 года. Основные методы, которые старался максимально использовать:

    1. Всегда стараться гасить больше, чем обязательный платёж. Особенно, если возникали дополнительные доходы. Выдали премию, подвернулся заработок, вернули весомый кэшбек — хотя бы часть от этого дохода закидывать в очередной платёж и уменьшать тело кредита.
    Есть же правило всегда откладывать 10% с любого дохода на инвестиции — не меньше 10% и и пускал на досрочку.

    2. Всегда уменьшал размер платежа, а не срок кредита — чтобы в какие-либо месяцы была возможность сделать минимально возможный взнос, такая гибкость очень помогает.

    3. Брал потреб. кредиты за меньший процент, ими гасил часть ипотеки. То есть я всегда имел параллельно несколько других кредитов. Например, помню, взял 300 тыс под 8,5% на год. Потом брал кредиты под 9-10%, выигрывая хотя бы 1-2% на часть суммы. Нюанс только в том, что потреб. кредиты дают на меньший срок, поэтому в них ежемесячный платёж повыше, главное не переоценить свои силы.

    4. Активное пользование кредитными картами. Райфф давал снять 50 тыс. налички без процентов на 110 дней. Альфа давала всю сумму по кредитке снять на 100 дней. (По моим картам и сейчас дают, но по новым картам не знаю. Возможно другие банки тоже есть). В Тинькофф кредитке есть «перевод баланса» — перевести средства чтоб гасить кредит в другом банке, льготный период 120 дней.
    То есть по факту — тебе дают на 3-4 месяца деньги в долг без процентов, сам бог велел их хотя бы частично закинуть в ипотеку и уменьшить свою выплату по процентам за эти 3-4 месяца. Да даже в крайнем случае — просто подержать эти деньги на накопительном счёте Тинькоффа и получить халявные 6%. Да можно просто пользоваться кредитками с кэшбеком, а не дебетными картами.
    У Тинькофф перевод баланса раз в год можно использовать. Использовал, погасил — закрывай карту, делай новую и опять перевод баланса, не дожидаясь года.

    Таким образом, распределив и попеременно перекредитовывая одними кредитами другие, удавалось фактически растягивать льготные периоды аж на полгода. Максимально, как помню, удалось около миллиона заёмных денег набрать на несколько месяцев — половину закинул в ипотеку, половину держал на депозите и закрывал очередные заканчивающиеся кредиты.

    Т.е. хочу подчеркнуть — хотя пришлось поджаться по расходам, я не «сидел на дошираке» 🙂 максимально ограничивая себя во всём, но в основном активно пользовался теми деньгами и льготными сроками, которые банки сами предлагают.

    Главное — строжайшая финансовая дисциплина, потому что даже малейшая просрочка по кредитным картам всё поломает. Поэтому все критичные платежи я совершал на 1-2 дня ранее и так, чтоб деньги гарантированно не застряли где-нибудь в переводе.
    Также важно правильно рассчитывать обязательные платежи, чтобы не оказаться в ситуации, что в какой-то день или неделю льготные периоды заканчиваются одновременно по нескольким кредитам и надо срочно вносить большую сумму, которой физически нет.
    Очень помогает Excel, в котором вёл текущий баланс и на 3-4 месяца вперед прописывал плановые доходы и регулярные платежи на конкретные дни, смотря, чтоб по балансу в минус не попасть на эти дни.

    Такой подход очень научает вести личные финансы грамотно. Заодно кредитная история активно улучшается — за счет большого кол-ва кредитов без просрочек рейтинг сейчас в топе. И один банк (не скажу какой) даже недавно выдал мне потреб кредит 4.5 млн под 5.5%(!) без страховки — теперь я эту сумму на депозитах под 7-9% катаю 🙂

    Как выгоднее погасить ипотеку досрочно: советы и схемы

    Клиентов банка, взявших ипотечный займ на длительный срок, в первую очередь интересует одно – как быстро погасить ипотеку и закрепить право собственности на недвижимость. На это влияют не только финансовые возможности заемщика, но и условия кредитного договора, которые могут серьезно ограничивать стремление вернуть долг досрочно.

    Содержание скрыть

    Можно ли досрочно погасить ипотеку

    Ипотечные программы большинства банков предлагают опцию досрочного погашения займов, взятых на покупку квартиры и другого жилья. Российское законодательство также позволяет такой формат закрытия задолженности. Сделать это можно за счет собственных средств (заработанных или полученных в наследство) либо материнского капитала, полученного от государства.

    Однако банк всегда заинтересован в том, чтобы кредитополучатель платил как можно дольше, ведь это увеличивает итоговую сумму платежей по займу.

    Поэтому некоторые банки искусственно ставят препоны, мешающие клиентам быстро погашать задолженность. Например, они требуют предварительно подавать письменное заявление, причем делать это нужно, лично посетив банковское отделение и заблаговременно – кое-где за 30 календарных дней до запланированного досрочного погашения. Также могут вводиться комиссии при выплате долга раньше оговоренного срока либо ставятся определенные ограничения на минимальный размер платежа. Единственное, чего бояться точно не стоит – так это попадания в серый список и ухудшения кредитной истории.

    Справка: ипотечные кредиты, оформленные до рождения или усыновления ребенка и, соответственно, до получения маткапитала, могут погашаться досрочно на всю сумму этой единовременной выплаты.

    В целом выплата ипотеки с опережением графика выглядит следующим образом:

    1. Вносятся деньги на банковский счет, к которому привязан займ.
    2. Оформляется заявление, где проставляется сумма, подлежащая списанию, и желаемая дата. Если пропустить данный этап, списывание средств будет происходить строго по графику и в ранее установленном объеме, а остаток будет лежать без движения до следующего ежемесячного платежа.

    К счастью, многие банки идут навстречу клиентам и упрощают эту процедуру, избавляя их от бумажной волокиты и посещения офиса. В таких кредитно-финансовых организациях данный вопрос решается онлайн – с помощью специального мобильного приложения или в личном кабинете на официальном сайте.

    Обратите внимание! Аналогичным правом на досрочное погашение обладает и созаемщик, однако ему придется персонально побывать в отделении, а также при необходимости показать нотариальную доверенность, подтверждающую наличие соответствующего разрешения от заемщика.

    Условия досрочного погашения

    Клиент может погасить долг досрочно полностью или частично. Во многих банках предусмотрено два способа частичной досрочной выплаты задолженности:

    • с сокращением срока ипотечного займа;
    • с уменьшением ежемесячного обязательного платежа.

    Ежемесячные платежи бывают двух видов:

    • Аннуитетные – их размер сохраняется постоянным на протяжении всего срока займа. Большая часть ипотечных программ строится именно на этом типе платежей.
    • Дифференцированные – часть, идущая на погашение «тела» кредита, остается неизменной вплоть до закрытия ипотеки, при этом платеж по процентам непрерывно и линейно уменьшается, а вместе с ним и ежемесячный взнос. При отсутствии просрочек итоговая переплата здесь будет ниже, поскольку из-за крупных платежей вначале основной долг ускоренно снижается, следовательно, на него начисляется всё меньше процентов.

    Эти моменты всегда непосредственно прописываются в заключаемом договоре. В случае наличия в нем «подводных камней» – неявных помех для желающих поскорее расплатиться по долгам, там будут присутствовать жесткие требования, касающиеся сроков предоставления заявления, размеров и правил списания вносимых средств. Также будет предусмотрено взятие комиссии за нарушение этих условий по желанию клиента. В более «дружелюбных» банках у заемщиков нет столь строгих рамок.

    Гасить ипотеку досрочно очень выгодно по одной причине – это снижает размер основного долга, а тем самым и суммарную переплату по процентам. В зависимости от выбранной стратегии это сократит срок кредитования либо размер платежа, выплачиваемого каждый месяц, и в обоих случаях поможет заемщику обрести психологический комфорт. В первом случае недвижимое имущество, находящееся в залоге у банка, раньше перейдет в собственность ипотечника. Во втором – благодаря уменьшению ежемесячной долговой нагрузки позволит ему высвободить часть денег и потратить их на более приоритетные нужды, а также сократит риск невыплаты при потере работы, болезни и иных непредвиденных ситуациях.

    Варианты досрочного погашения

    Кредит можно выплачивать раньше обозначенного в договоре срока как полностью, так и частично. Рассмотрим эти варианты подробнее:

    • Полное погашение — нужно целиком оплатить остаток по основному долгу и проценты, начисленные с момента внесения последнего платежа. Учтите, что начисление срочных процентов по основному долгу происходит ежедневно.
    • Частичное погашение — требуется указать, какую сумму собираетесь зачислить, дату ее списания и что хотите сократить: срок или величину ежемесячного платежа. В этом случае при оформлении заявки онлайн алгоритм автоматически показывает расчет, позволяющий оценить, как уменьшится срок займа либо регулярный платеж.

    Важно! При выборе опции полного погашения займа не забудьте снять дом или квартиру с обременения. Для этого нужно получить в банке справку, подтверждающую факт выплаты ипотечного долга, и закладную на недвижимость, а затем с этими и другими необходимыми документами посетить МФЦ.

    В ряде банков вводятся лимиты на минимально допустимый размер денежных поступлений, идущих на частичное, но регулярное досрочное погашение (в процентном либо абсолютном выражении). Также может дополнительно устанавливаться комиссионный сбор на слишком маленькие переводы. Тогда выгоднее копить деньги, пока сумма накоплений не достигнет существующего лимита, и лишь затем частично погасить долг.

    Что лучше уменьшить: срок или платеж

    Чтобы понять, как выгоднее гасить ипотеку досрочно, нужно определиться, что важнее – побыстрее разделаться с долгом или снизить сумму, каждый месяц вынужденно выделяемую из семейного бюджета.

    Ежемесячный взнос по ипотеке делится на 2 части: выплата в счет основного долга и плата по процентам. Пропорциональное соотношение между этими составляющими непрерывно меняется на протяжении всей оплаты займа: в первые годы большая часть приходится на проценты, тогда как ближе к концу – в основном на «тело» кредита. Сам размер платежа при этом может быть одинаковым. Поэтому если доход стабилен, а его размер достаточен, стоит оплачивать ипотеку в минимально возможный срок, чтобы понизить переплату из-за процентной ставки по кредиту. Это самый выгодный вариант.

    Однако в условиях экономического кризиса и нестабильного курса национальной валюты – рубля – не меньшую выгоду сулит сокращение объема регулярных платежей при сохранении первичного срока займа. Всё дело в инфляции, вызванной удешевлением рубля, ведь в большинстве компаний каждый год происходит индексация зарплат сотрудников, покрывающая все инфляционные издержки. Это систематическое повышение заработной платы помогает работникам сохранить привычный уровень жизни, притом, что платежи по кредиту жестко зафиксированы пунктами подписанного договора и остаются прежними. Таким образом, ипотечник с каждым годом платит всё меньший процент от получаемой зарплаты, а его долг потихоньку съедается высокой инфляцией.

    Оптимальный вариант сводится к одновременному уменьшению платежа и сокращению срока. Эта опция является хитрой комбинацией обоих вариантов, ее мы детально рассмотрим ниже.

    Ипотечный кредит, как правило, оформляется на период от 10 до 25 лет. Из-за довольно высокой процентной ставки за это время заемщик успевает в два, а то и три раза переплатить за жильё. Чтобы убедиться в этом, достаточно построить сравнительную табличку в Excel и самостоятельно произвести все вычисления или воспользоваться кредитным калькулятором на стороннем сайте.

    Поэтому если у вас вдруг на руках появится значительная сумма, постарайтесь потратить ее на преждевременное погашение ипотеки по нижеследующей схеме:

    1. Внесите всю дополнительную сумму (сверх положенной), выбрав уменьшение платежа.
    2. Следующий ежемесячный платеж по возможности сделайте в прежнем размере, опять выбрав сокращение обязательного взноса.

    Допустим, вы платили в месяц 30 000 руб. по займу 2,5 млн. руб., а затем решили внести 450 тысяч сверху. Тогда размер аннуитетного платежа непременно резко понизится, однако вам следует продолжать зачислять по 30 тыс. рублей ежемесячно при наличии свободных денег. Такой ход поможет сократить размер обязательного платежа на случай неожиданных материальных проблем, одновременно ускорив процесс выплаты долга. В результате вы закроете ипотеку в тот же период, что и при выборе сокращения срока, однако с гораздо меньшим аннуитетным платежом, и в конце будете платить совсем мало. Это станет дополнительной страховкой от увольнения – вы сможете на время приостановить досрочное погашение и перейти на посильные выплаты по графику.

    Рассмотренный метод при аннуитетных платежах поможет воспользоваться всеми преимуществами дифференцированных.

    Возвращается ли страховка при досрочном погашении

    Справка: в соответствии с п. 2 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке» кредитополучатель обязан застраховать недвижимость, если ее приобретение осуществлялось на заемные средства. Страхование выступает гарантией для банка, что при форс-мажоре – пожаре, природном бедствии (наводнении, землетрясении) и иных катаклизмах – он не потеряет ссуженные деньги.

    Все банковские учреждения ведут свой перечень аккредитованных страховых компаний, поэтому клиент, выступающий в качестве страхователя, после сравнения предложенных условий и определения лучшего варианта сможет выбрать подходящего страховщика из списка и подписать с ним соответствующий договор. Период действия договора обычно ограничен одним годом, по истечении которого происходит перерасчет суммы страховки в соответствии с текущим остатком по основному долгу. После этого договор автоматически продлевается, либо перезаключается заново, и так ежегодно вплоть до закрытия ипотеки.

    Если досрочно погасить задолженность в полном объеме, можно рассчитывать на возврат части денег, уплаченных за страховой полис. Их получение проходит по типовой процедуре, для запуска которой достаточно подать заявление в страховую. Средства поступят на счёт заявителя максимум через 7 рабочих дней. Однако страховщик переведет не всю изначальную сумму, а лишь долю за те дни, которые остались до истечения действия страховки. Отсюда следует, что в начале года этот остаток будет наибольшим, а ближе к концу выйдет на минимум.

    Частичное погашение тоже принесет определенные плюсы, ведь при уменьшении «тела» кредита закономерно удешевляется и сама страховка. По действующим законам чтобы существенно уменьшить стоимость страхования, нужно погасить свыше 30% основного долга, но к счастью страхователи в РФ предпочитают на них не опираться, и просто ежегодно пересчитывают этот параметр путем умножения остатка займа на некий постоянный коэффициент.

    Полезные рекомендации

    Ответственно подойдите к заключению ипотечного договора: внимательно прочтите все пункты и положения, в том числе мелким шрифтом, хорошо изучите график предстоящих выплат и постройте таблицы в «Экселе». Это позволит тщательно рассчитать все варианты и собственноручно составить схему ускоренного погашения, а в дальнейшем при необходимости оптимизировать ее.

    Платите своевременно, чтобы не допустить пеней за просрочку. Также предварительно подготовьте инфраструктуру, способную убрать лишние транзакционные издержки. Достичь удобства расчетов без оформления бумажных заявлений поможет получение пластиковой карты банка-кредитора с последующей ее привязкой к ипотечному счету. Так вы сможете оформлять заявления на досрочное погашение онлайн.

    Заключение

    Правильно выбрав схему досрочного погашения задолженности, можно закрыть ипотечный кредит в кратчайший срок и с большой выгодой для себя, сильно снизив итоговую переплату по процентам.

    Перед этим нужно удостовериться, что в ипотечном договоре отсутствуют формулировки, прямо или косвенно запрещающие подобные схемы, и что удобный для вас график выплат не сделает итоговый процесс дороже.

    Оптимизируй свой бюджет за счет выгодных покупок вместе с Мокка: тебе доступна оплата частями по удобному графику без первоначального взноса и переплат. Также ты можешь платить частями в любых магазинах с помощью сервиса Мокка Мегамолл прямо в нашем мобильном приложении!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *