Как оформляется ипотека на новостройку пошагово
Перейти к содержимому

Как оформляется ипотека на новостройку пошагово

  • автор:

Порядок покупки квартиры в новостройке в ипотеку

Баннер

Купить квартиру в новостройке – значит, приобрести современное жилье, которое прослужит еще не одно поколение. Но так ли просто оформить на него ипотеку? Разбираемся в нашем материале.

  • Финансовая подготовка
    • Начальный взнос
    • Оценка возможностей
    • По договору купли-продажи
    • По ДДУ

    Женя жила на съемной квартире с тех пор, как покинула университетское общежитие. В ее планах было накопить деньги на первый взнос по ипотеке. Но внезапно случайная ссора с соседкой по квартире вылилась в настоящую бытовую войну. Порча имущества, шумные посиделки до поздней ночи, запугивание питомца, который даже начал болеть от стресса – всё это Женя терпела несколько месяцев. Девушка поняла, что нужно арендовать новое помещение. Но однажды по пути на работу она заметила красивый дом – аккуратную новенькую многоэтажку персикового цвета. И девушка поняла, что лучше собственного жилья нет ничего, а значит, пришло время брать ипотеку.

    Финансовая подготовка

    Прежде всего нужно оценить свои возможности. Первая серьезная трата, которая предстоит, это первоначальный взнос. Как правило, она составляет 10-15% от общей суммы по ипотеке. Существует определенный порядок, которому нужно следовать, чтобы оформить ипотеку в новостройке, и расчет возможностей бюджета – главный этап.

    Начальный взнос

    • Накопить.

    Не влезая в долги и авантюры, ограничивая себя в излишествах, можно откладывать кровно заработанные деньги несколько лет. Да, кому-то это может показаться долгим процессом. Но никто не станет отрицать, что это самый надежный и доступный вариант.

    • Использовать субсидии и маткапитал.

    Молодым родителям и многодетным семьям государство предлагает финансовую поддержку в виде целевых выплат. Можно воспользоваться только субсидией, оставив капитал на получение образования, или применить все сразу.

    • Взять потребительский кредит.

    Самый частый и быстрый вариант, поскольку в процессе рассмотрения заявки банки анализируют все данные о клиенте и сразу выдают нужную сумму денег. Самое важное для них – это кредитная история и уровень дохода.

    Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.

    Оценка возможностей

    Если вы собираетесь приобрести квартиру, то честно оцените свои возможности. Уровень дохода, нынешние кредиты и то, насколько надежно предприятие, в котором вы сейчас работаете и получаете зарплату.

    Изучите все ваши расходы: к примеру, банки рассматривают детей как финансовые затраты. При этом питомцы тоже нуждаются в заботе и уходе, и обычно это стоит немало.

    Банки выдают ипотеки так, чтобы ежемесячные выплаты составляли 40-50% от доходов. Но если вы привыкли к определенному уровню жизни, то придется решить – что важнее. Имейте в виду: чем меньшую сумму вы будете перечислять в счет долга, тем дольше это будет длиться.

    Подумайте о том, от чего вы можете отказаться: возможно, придется попрощаться с ежедневным кофе из элитной кофейни или с абонементом в спортзал, в который вы все равно ходите через раз.

    Женин чихуахуа – диабетик, поэтому нуждается в постоянном лечении. Она понимает, что можно продлить срок выплаты на пять лет. Тогда ежемесячные выплаты будут ниже, и она сможет предоставить своему любимцу должный уход.

    Оценка параметров ипотеки

    1. Процентная ставка.
    2. Размер первоначального взноса.
    3. Требования к недвижимости.
    4. Требования к заемщику.

    Самыми строгими могут быть требования к заемщику: возраст от 18 лет, но последняя выплата по ипотеке должна произойти до 65-летнего юбилея; заемщик должен проработать в надежной компании от трех месяцев на момент взятия займа и т.п.

    К квартирам требования намного ниже, так как новостройки считаются более надежным жильем, чем вторичное.

    Выбор способа покупки квартиры

    Способов покупки жилого помещения всего два, и выбор нужно делать исходя из своих нужд.

    По договору купли-продажи

    Если у вас есть деньги, но не время, можно купить уже готовую квартиру и заключить договор купли-продажи (ДКП). Срок: от нескольких недель до нескольких месяцев.

    По ДДУ

    Если у вас есть время, но не деньги, можно рассмотреть вариант с покупкой квартиры в еще строящемся доме. Владение будущей недвижимостью подтверждается ДДУ (договор долевого участия).

    В таком случае его стоимость будет ниже, но придется ждать несколько лет. Это удобно, если вы, например, пока живете с родителями, но вам хотелось бы в будущем переехать в собственное жилье.

    У каждого способа есть ряд плюсов и минусов:

    ДКП ДДУ
    Можно ли въехать сразу? Да Нет
    Какая стоимость? Выше Ниже
    Какая надежность? Вы сразу видите, что приобретаете В худшем случае застройщик возьмет деньги и не закончит строить здание, а вы пополните ряды обманутых дольщиков

    Женя задумалась: возможно, стоит потерпеть соседку еще чуть-чуть и купить квартиру в доме на стадии котлована? Ведь тогда ипотека обойдется намного дешевле. Девушка решила все еще раз обдумать.

    «Арендная плата за два года не сможет перекрыть выгоду по покупке такой квартиры. Возможно, стоит попробовать», – думала Женя. Но когда она увидела, что соседка не успокаивается и придумывает все новые способы мести, то поняла, что к арендной плате нужно будет прибавлять деньги на психолога. А этого уже никакая скидка по ипотеке не выдержит.

    Выбор банка

    1. надежность;
    2. подходящие условия;
    3. процент по ипотеке и первый взнос.

    У каждого банка эти требования не сильно отличаются. Кому-то достаточно, чтобы клиент проработал на нынешнем месте три месяца, кому-то – обязательно год. Кто-то предлагает 12% годовых, а кто-то все 16%.

    От этих мелочей зависит ваше спокойствие и финансовый успех. Например, 9% и 11% годовых отличаются не сильно, но в будущем, возможно, на сэкономленные деньги вы сможете сделать ремонт в одной комнате.

    У банков есть требования и к самим квартирам. Они не принципиальны, если вы еще не знаете, где хотите жить. В этом случае вам просто нужно искать место, которое подходит по банковским условиям. Последние, как правило, не вызывают проблем.

    Оформление кредитного договора

    Итак, вы выбрали банк, определились с квартирой, оставили заявку, и вот вам уже одобрили ипотеку. Следующий шаг – заключение договора.

    На этом этапе стоит обсудить с кредитором следующие параметры:

    • Возможность досрочного закрытия кредитного договора.

    Даже если сейчас кажется, что вы ни за что не сможете закрыть ипотеку раньше срока, стоит оставить этот «путь к отступлению».

    Пусть это не всегда выгодно финансовым учреждениям, но в будущем вы можете рефинансировать ипотеку, выиграть в лотерею или переехать в другое место, а квартиру просто продать.

    • Условия изменения кредитной ставки.

    Полезно знать, даже если вы уверены в банке-кредиторе. В случае, если ставка изменится без вашего ведома, вы будете осведомлены, как поступить, и какая из сторон права.

    • График платежей.

    Его полезно иметь в виду, чтобы не пропустить выплату по невнимательности. Договор обязательно нужно прочитать – он может служить полноценной инструкцией к ипотеке.

    Приемка квартиры

    Женя пришла осматривать возможную собственность. Она была уверена, что как только увидит свою квартиру, то будет прыгать от счастья. Но стоило ей войти в помещение, как она сразу заметила большое пятно на обоях.

    Делать ремонт за свой счет не придется. Для того и придуман процесс приемки недвижимости. Каждый недочет исправляет застройщик. Для этого управляющий составляет акт о дефектах и выдает его клиенту. Когда квартира будет в порядке, покупатель может ее принимать.

    Совет от банка Может случиться так, что вы подписали все бумаги, и уже после этого нашли недочеты, которые теперь придется исправлять за свой счет. Чтобы избежать подобных ситуаций, составьте пошаговый план проверки всех комнат, углов, плинтусов и прочих мелочей.

    Оформление права собственности

    Это один из самых простых этапов в оформлении ипотеки. После того, как вы внесли деньги и получили документ о приобретении недвижимости, нужно сходить в МФЦ, чтобы нотариально заверить владение квартирой. Единственный нюанс: после того, как регистрация о переходе прав будет передана в Росреестр, в ваши документы на право владения внесут пометку о том, что недвижимость находится в залоге. Так будет до тех пор, пока вы не выплатите ипотеку.

    Получение налогового вычета

    1. Чеки и квитанции по оплате;
    2. Акт о передаче собственности;
    3. ДКП или ДДУ;
    4. Выписка из ЕГРН.

    Если квартира полностью готова, то вы можете переезжать и наслаждаться жизнью, свободной от арендодателей.

    11 шагов: как правильно оформить ипотеку на новостройку пошагово

    Банки предпочитают выдавать ипотечные займы только в том случае, если выбранная квартира находится в аккредитованном объекте. Что это значит? Если застройщик и объект аккредитован, значит он проверен и признан банком надежным. Поэтому банк готов предоставлять займ с условием оформления в залог квартир. В другой нашей статье вы можете подробнее узнать о том, что такое аккредитация застройщика.

    Обязательно нужен первоначальный взнос

    В отличие от покупки вторички, процедура покупки первичного жилья в новостройке в ипотеку предусматривает обязательный первоначальный взнос (ПВ). Он выступает гарантией платежеспособности покупателя, а также снижает итоговую процентную ставку (то есть выгода есть и для банка и для покупателя). Примерный размер ПВ сегодня составляет 15 —20% от стоимости жилья.

    Возможность купить квартиру в новостройке выгодно по ДДУ

    Если вы приобретаете жилье в новом доме, который еще находится на стадии строительства, вы получаете более выгодную цену, которая увеличивается, когда дом будет готов полностью. Такую сделку можно совершить с помощью договора долевого строительства (ДДУ).

    Что считается новостройкой для ипотеки?

    Новостройкой считается то жилье, на которое ни у кого пока нет права собственности. Как только у новой квартиры появляется собственник, при последующей продаже она уже будет считаться вторичным жильем.

    То есть если вы хотите приобрести квартиру в новом доме (ну который вот же, вроде только что построился), но она уже побывала в собственности (пусть даже всего один месяц), такая квартира уже не будет являться первичной.

    Требования банков к заемщикам

    Чтобы взять ипотеку на первичное жилье нужно подходить под условия
    1. Наличие гражданства РФ.
    2. Возраст: от 18 года и до 75 лет. До наступления этого возраста должен быть выплачен последний платеж по ипотеке.
    3. Платежеспособность. Размер ежемесячного платежа должен составлять не более половины официальной зарплаты, подтвержденной справкой 2-НДФЛ. В таком случае банк будет уверен в ваших способностях погасить долг. Доход должен быть стабильным. Также можно подтвердить неофициальные доходы справкой о доходах по форме банка, заполненной работодателем.
    4. Трудовой стаж. О стабильности дохода как раз может сказать ваша трудовая книжка. Чтобы получить ипотеку на новостройку ваш минимальный непрерывный трудовой стаж должен составлять полгода, а лучше год. Причем на последнем месте работы вы должны числиться не менее трех месяцев.
    5. Хорошая кредитная история. Плохая кредитная история заставит усомниться банк в вашей надежности. Таким звоночком может послужить просрочка платежей, разбирательства в суде и т.д.
    6. Регистрация. Наличие постоянной или временной регистрации обязательно (это совсем необязательно, просто должна быть постоянная или временная регистрация).

    Далее мы рассмотрим оформление ипотеки на квартиру в новостройке пошагово и порядок действий.

    Покупка квартиры в ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция

    1. Оценка финансовых возможностей

    С чего нужно начинать покупку квартиры в новостройке в ипотеку, так это с объективной оценки своих возможностей. Ведь это серьезный шаг, который поменяет вашу жизнь на долгие годы.

    • Платежи по кредиту не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи, иначе вам не только будет очень тяжело, но и банку доверия вы не внушите.
    • Оцените перспективу и инфляцию. Насколько ваш доход стабильный? Как сможете оплатить взнос при внезапных трудностях?
    • Рассчитайте помимо первоначального взноса и ежемесячного платежа расходы на ремонт, мебель, технику.
    2. Накопить первоначальный взнос

    Перед тем как взять ипотеку в новостройке, позаботьтесь о первоначальном взносе. Самый лучший вариант — немного повременить, но накопить ПВ самостоятельно. В зависимости от финансов и желания это можно сделать за год-два.

    3. Выбрать банк

    Сделайте анализ: какие процентные ставки предлагают банки, какую сумму кредита могут выдать. Сейчас есть много сайтов-агрегаторов, которые предоставляют такую информацию в удобном виде.

    Учтите также, есть ли возможность досрочного погашения ипотечного кредита.

    Если у вас возникли сложности, можете обратиться к специалисту. Например, ипотечный брокер «Меридиана» формирует и подает заявки сразу в несколько банков. После получения ответов, покупатель может выбрать для себя лучший вариант ипотечных условий.

    Ипотека от 5,1%. С «Меридианом» вероятность одобрения — 98%.

    4. Подайте заявку на ипотеку

    Зайдите на сайт выбранного банка и отправьте заявку. Ответ должен поступить в течение недели. Вам могут позвонить работники банка, чтобы узнать дополнительную информацию.

    5. Выбрать объект

    Если вам пришел положительный ответ, то можно определяться с квартирой. Мы уже писали о том, как правильно выбрать квартиру здесь. После одобрения ипотеки у вас будет до 90 дней (некоторые банки дают 60), чтобы найти подходящую квартиру и собрать документы. Если этого срока будет недостаточно, его можно продлить.

    6. Бронь квартиры

    Забронируйте выбранную квартиру у застройщика, чтобы ее не купили, пока банк будет принимать решение.

    7. Оценка квартиры

    Нужна ли оценка квартиры в новостройке от застройщика? При оформлении ипотеки квартира будет выступать гарантией возврата долга банку, поэтому нужно определить, рентабельна ли она по сравнению с суммой займа. Это касается только готовых квартир.

    8. Оформление ипотеки и заключение договора ДДУ/ДКП

    Если вы дошли до этого этапа, вас можно поздравить. После того как банк проверил и заемщика и объект недвижимости, можно приступать к оформлению ипотеки. Не спешите и внимательно читайте договор! А лучше предварительно скачайте и изучите образец договора на сайте банка (если он там есть). Также можно просто заранее попросить работника банка распечатать образец.

    Что обязательно проверить в договоре:

    • Сумма кредита;
    • Срок;
    • Номинальная и эффективная ставка;
    • Размер ежемесячного платежа и дата его оплаты;
    • Штраф за задержку выплат (максимум 0,06% в день от просроченной суммы).

    При оформлении ипотеки подписывается договор ДДУ (договор долевого участия при покупке квартире в строящемся доме), либо ДКП (договор купли-продаже при покупке готовой квартиры).

    9. Приемка квартиры

    Один из этапов покупки квартиры в ипотеку в новостройке — процедура приемки. Она нужна в случае приобретения готовой квартиры. Мы уже писали о том, как принимать квартиру в новостройке подробнее в другой статье.

    10. Регистрация

    Следующим действием после получения ключей — оформление права собственности. Как оформить новостройку в собственность.

    11. Получение налогового вычета

    Вы имеете право на имущественный налоговый вычет и получение суммы удержанного с вас НДФЛ. О том как вернуть налоговый вычет при покупке новостройки в ипотеку вы можете прочитать в статье.

    Какие документы нужны для оформления ипотеки в новостройке

    Если ипотека оформляется в партнерском банке (в большинстве случаев так и есть), то документы от застройщика не понадобятся, т.к. они и так уже есть в банке.

    Стандартный набор документов для ипотеки

    • Заполненная анкета банка;
    • Паспорт и СНИЛС;
    • Справка 2-НДФЛ (или справка по форме банка);
    • Трудовая книжка (заверенная работодателем копия);
    • Копия трудового договора.

    Может понадобится

    • Свидетельство о смене имени/фамилии/отчества;
    • Брачный договор или соглашение о разделе имущества;
    • Документ, подтверждающий родство Заемщиков (свидетельство о рождении/усыновлении и т.п.);
    • Справка, подтверждающая назначение пенсии или пенсионное удостоверение;
    • Справка о размере пенсии из Пенсионного фонда РФ.

    Виды договоров

    Договор Долевого строительства (ДДУ)

    Если вы хотите взять ипотеку на строительство квартиры в новостройке, значит вы будете иметь дело с ДДУ. Такой договор может заключаться еще на этапе котлована. В таком случае вы можете сэкономить до 30% стоимости квартиры. Более подробно вы можете прочитать о ДДУ в статье.

    Договор купли-продажи (ДКП)

    ДКП оформляется, если застройщик продает готовые квартиры в сданном доме. После оформления ипотеки вы можете получать ключи и начинать ремонт.

    Страховка на новостройку в ипотеке

    Обязательно ли нужно страховать новостройку при ипотеке?

    Страхование недвижимости, находящейся в залоге у банка является обязательной процедурой, отказаться от нее нельзя. Страхование жизни, здоровья заемщика добровольное, однако при отказе банк может повысить ставку по кредиту. В целом все расходы на страховании при ипотеке могут составить от 0,4% до 1%.

    Ипотека на новостройку: программы

    У вас может быть возможность взять ипотеку на льготных условиях, если вы подходите под одну из программ:

    • Покупка квартиры с помощью материнского капитала;
    • Военная ипотека;
    • Программа «Молодая семья»;
    • Льготы бюджетникам;
    • Ипотека под 6,5% при рождении первого ребенка (с 2018 года);
    • Программы переселения из ХМАО и ЯНАО.

    Также можно выгодно купить квартиру в новостройке с помощью программы обмена квартир (trade-in).

    Ипотечные каникулы

    Во время всего периода погашения ипотеки у вас будет единоразовая возможность воспользоваться ипотечными каникулами. Это право на уменьшение/приостановление выплат по ипотечному кредиту с переносом их в конец графика платежей без риска взыскания квартиры банком или порчи кредитной истории. Максимальная длительность ипотечных каникул 6 месяцев.

    В каких случаях можно воспользоваться ипотечными каникулами:

    • Регистрация в качестве безработного;
    • Получение I или II группы инвалидности;
    • Временная нетрудоспособность более двух месяцев подряд;
    • Снижение среднемесячного дохода за два последних полных месяца более чем на 30% к предшествующим подаче требования 12 месяцам, при этом размер среднемесячных выплат по долгу в ближайшие полгода превысит половину указанного дохода;
    • Рождение/усыновление детей, получение одним из членов семьи инвалидности I или II группы со снижением среднемесячного дохода по описанной выше схеме, но не на 30%, а на 20% и с долей расходов на долг не 50%, а 40%.

    Можно ли взять ипотеку на новостройку без первоначального взноса

    Ответим сразу, что нет. Если у вас нет средств на первоначальный взнос, и копить совсем нет времени и возможности, можно попробовать:

    • Взять потребительский кредит на сумму ПВ. Но это далеко не самый хороший вариант, рассчитывайте свои возможности. Если есть трудности с накоплениями, то как выплачивать и кредит и ипотеку?
    • Одолжить деньги и отдавать их без процентов, что уже выгоднее чем кредит. Но такие родственники, друзья есть не у всех.
    • Если вы скоро планируете ребенка, можете подождать и воспользоваться материнским капиталом, внести его в качестве ПВ.

    Подведем итоги

    Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в ипотеку

    • Первоначальный взнос обязателен;
    • Перед тем как решиться на ипотеку проведите оценку своих финансовых возможностей, распланируйте бюджет, продумайте «подушку безопасности» на черный день;
    • Проверьте, не подходите ли вы под условия одной из льготных ипотечных программ;
    • Вас ждут дополнительные расходы при покупке новостройки в ипотеку в виде оценки и страхования квартиры, госпошлины за ее регистрацию (2 000 руб.). Не забывайте также про предстоящее обустройство и ремонт новой квартиры.
    • После одобрения заявки на ипотеку у вас будет ограниченный срок на поиски подходящей квартиры — до 90 дней;
    • После оформления ипотеки на готовую квартиру (по договору ДКП) вам необходимо будет провести ее приемку, регистрацию права собственности и получить налоговый вычет.

    Как оформить ипотеку в новостройке?

    За счет ипотечных средств можно купить различные объекты недвижимости, включая квартиры в новостройке. Такая сделка имеет некоторые особенности и нюансы, которые обязательно должен знать покупатель. Если вы желаете оформить ипотеку в новостройке, изучите все аспекты сделки, чтобы заключить выгодный и безопасный договор. Если Вы цените свое время и готовы положиться на профессионалов — позвоните нам по тел 8 (812) 409-97-94, и мы с удовольствием поможем Вам разобраться во всех тонкостях иптечного кредитования.

    Ипотека на новостройку: особенности

    Если ипотеку для покупки квартиры на вторичном рынке можно получить в любом банке, то с объектами первичного рынка дело обстоит несколько иначе. Банки предпочитают выдавать ипотечные займы только на квартиры в аккредитованных объектах. Это объекты и застройщики, которые проверены банком и признаны им надежными, поэтому он готов предоставлять ипотечные займы с условием оформления в залог данных квартир.

    Если вы уже определились с домом или ЖК, где вы хотите купить квартиру, зайдите на сайт застройщика, там обязательно указывается факт аккредитации банками. Это не обязательно один банк, их может быть несколько, особенно, если речь о крупном застройщике. Для вас это будет означать, что застройщик и данный объект прошли проверку и признаны надежными. Обратиться за ипотекой вы можете в любой из перечисленных банков.

    Совет:
    Если вы хотите получить ипотеку в другом банке, то этого может не получиться. Сейчас практически все банки перешли на систему аккредитации. Списки аккредитованных объектов можно посмотреть на сайте интересующего вас банка.

    Как оформить ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция

    В остальном процесс оформления ипотеки будет стандартным. Заемщику нужно собрать требуемые банком документы и передать их на рассмотрение и ждать решения. Если говорить о пошаговом оформлении, то оно выглядит так:

    • Для начала нужно выбрать объект покупки. Многие застройщики в период активных продаж проводят экскурсии по возведенным или возводимым объектам. Лучше посетить такое мероприятие, чтобы подробно познакомиться с объектом и предлагаемыми для покупки квартирами. Здесь же вам дадут консультацию и расскажут о банках, в которых можно оформить ипотеку.
    • Если вы выбрали конкретную квартиру, то происходит процедура ее бронирования для последующего приобретения вами за счет кредитных средств. Известно, что оформление ипотеки — процесс долгий, поэтому бронирование дает гарантию, что до решения банка выбранная квартира будет закреплена за вами.
    • Непосредственное оформление ипотеки. Заявка может быть подана из офиса застройщика, или же вас пригласят в банк. Для рассмотрения заявки необходимо предоставить определенный пакет документов, на которые вам укажет банк. Это справки с работы, документы супруга (если заемщик в браке) и прочее.

    Стандартно пакет документов для рассмотрения заявки выглядит так:

    • справка о доходах формы 2НДФЛ за 6 или 12 месяцев (срок укажет банк);
    • при наличии заявленного дополнительного дохода документы, подтверждающие его размер;
    • заверенная работодателем копия трудовой книжки (или иной, заменяющий ее документ);
    • трудовой договор при работе по совместительству;
    • документы о семейном положении (свидетельства о браке/разводе, свидетельства о рождении детей);
    • документ об образовании;
    • паспорт;
    • второстепенный документ типа прав или ИНН;
    • если заемщик женат, документы супруга (паспорт, справки с работы);
    • иные документы по запросу банка.

    Совет:
    Так как ипотека оформляется в партнерском банке, то документы от застройщика не нужны, они итак есть в банке. Это значительно упрощает оформление и делает его более быстрым.

    • Заявка рассматривается 2-7 дней, после чего банк выносит решение. Если оно положительное, подписывается необходимая документация, сделка подходит к завершению. Далее вам нужно будет проходить регистрацию квартиры в Росреестре.

    Ипотека в новостройке: какие нужны документы в не партнерский банк

    Если же вы нашли банк, который готов выдавать ипотечные займы на не аккредитованные объекты, то тогда вам нужно собрать и бумаги на этого застройщика и сам объект. Конечно, продавец поможет вам это сделать, потому что он также заинтересован в том, чтобы вы купили квартиру в его доме.

    Стандартный пакет документов на продавца:

    • разрешение на строительство;
    • документ о собственности на земельный участок, на котором возведен дом;
    • инвестиционный контракт.

    Могут потребоваться и другие документы по указанию банка. Это нужно, чтобы банк убедился в юридической чистоте застройщика и планируемой для покупки квартиры. Все документы прикладываются к справкам заявителя с работы и прочим бумагам.

    Ипотека на новостройку: виды договоров

    Приобрести квартиру в кредит можно не только в готовом, но и в строящемся объекте на любой стадии возведения. Такая сделка более выгодная, потому что цена квадратного метра в пока что недостроенном доме всегда ниже. Регулировать факт совершения сделки могут разные договора в зависимости от ситуации и того, кто выступает продавцом:

    • Договор долевого участия или сокращенно ДДУ. Такой договор применяется чаще всего. Для застройщика — это метод привлечения инвестиций для возведения объекта, именно такой договор заключается, если квартира приобретается на стадии возведения дома. ДДУ подлежит государственной регистрации, что защищает покупателя от мошеннических действий и гарантирует возврат средств в случае признания компании банкротом.
    • Договор цессии или уступки прав требования. Если говорить простыми словами, то договор цессии заключается, если гражданин, который уже имеет право собственности на квартиру в недостроенном доме, желает это право продать другому гражданину. То есть, вы приобретаете недостроенное жилье не у застройщика, а у гражданина, который уже приобрел объект до ДДУ. Так часто работают фирмы-посредники, которые покупают жилье на стадии «котлована», а затем по мере возведения дома продают его дороже.

    Совет:
    На практике банки предпочитают не связываться с договорами цессии, они более рискованные, а банки предпочитают безопасные сделки. Поэтому, если вы желаете купить квартиру в новостройке в ипотеке, выбирайте ДДУ.

    Как зарегистрировать новостройку по ипотеке?

    После одобрения и заключения всех требуемых договоров с банком, страховой компанией и с застройщиком следует завершающий этап сделки — получение свидетельства на собственность. Это происходит в Росреестре, куда вам необходимо предоставить следующий пакет документов:

    • закладная и кредитный договор;
    • документы всех граждан, которые будут выступать собственниками (паспорта, свидетельства о рождении);
    • квитанций об уплате госпошлины (2000 рублей);
    • договор с застройщиком;
    • акт приема-передачи квартиры.

    Совет:
    При регистрации сделки в Росреестре обязательно должен присутствовать представитель строительной компании, у которой вы приобретаете квартиру.

    Условия и процентные ставки банков

    Многие банки предлагают оформление ипотечных кредитов на приобретение квартир в новостройках. Чаще всего такие сделки совершаются в крупных федеральных банках, их предложения и рассмотрим:

    Банк Сумма выдачи Срок кредита Ставка Первый взнос
    Сбербанк 300 000 – 15 млн. До 30 лет 13-14% >От 20%
    ВТБ24 500 000 – 8 млн. До 30 лет 13,5-14,5% >От 20-30%
    Газпромбанк До 45 млн. До 30 лет 13,25-14,25% >От 20%
    Промсвязьбанк 500 000 – 8 млн. До 30 лет 12 или 18% >От 20%

    Как видно, условия предоставления ипотечного кредита в данных банках мало отличаются, но ипотека — это такой продукт, при котором разница в ставке даже в 0,5% может в итоге сильно отразиться на сумме ежемесячного платежа и итоговой переплате. Чтобы наглядно увидеть разницу, сделаем расчеты аналогичных ипотечных продуктов данных банков на универсальном кредитном калькуляторе.

    Совершим расчет следующей сделки:

    • Цена квартиры — 3 000 000 рублей.
    • Первый взнос — 20% или 600 000 рублей.
    • Срок выдачи кредита — 20 лет.

    Вот что мы получим:

    ежемесячный платеж по ипотеке

    Переплата по ипотеке

    Если сравнивать условия выдачи жилищных займов на покупку квартиры в новостройках, то среди этих банков нельзя назвать однозначного лидера, они предлагают похожие условия кредитования. Существенная разница в ставках может наблюдаться у менее масштабных банков.

    Требования банков к заемщикам

    Требования можно назвать стандартными, они идентичны во всех банках. Самое главное — это достаточная платежеспособность. В процессе рассмотрения заявки на заем проводится соотношение доходов и расходов заявителя. Оформленная в итоге ипотека не должна лечь на плечи слишком тяжким бременем. У заемщика после выплаты всех текущих обязательств должно оставаться достаточно средств для нормального существования.

    • Стаж — более 6-ти месяцев на последнем месте;
    • общий стаж — более года;
    • официальное трудоустройство (могут быть редкие исключения);
    • минимальный возраст — от 21-23-х лет;
    • на момент гашения ипотеки возраст заемщика не должен достичь пенсионного;
    • нет негативных моментов в кредитной истории.

    Все статьи дохода обязательно должны подтверждаться документально. Если вы заявляете о дополнительном доходе, его нужно доказать. Если заемщик в браке, его вторая половина выступает созаемщиком, поэтому также предоставляет справки с работы.

    Дополнительные затраты заемщика

    При оформлении ипотечного кредита всегда требуется застраховать приобретаемый объект. Это совершается за счет заемщика и входит в перечень дополнительных трат. Страховую компанию может выбирать сам заемщик, но банк обязательно порекомендует своих одного из своих партнеров.

    Плата за страхование новостройки стандартно вносится в виде 13-го платежа ежегодно. В первый раз необходимо заплатить сразу при заключении кредитного договора. Если взять за расчет сумму кредита в 2 400 000 рублей, срок выдачи ссуды 20 лет и ставку в 14% годовых, то схема выплаты страховой премии будет следующая (при ее размере 0,5%):

    Плата за страхование новостройки

    Каждый год сумма кредита будет уменьшаться, поэтому и размер страховой премии будет становиться меньше по мере выплаты ипотечного займа.

    Ипотека на новостройку с материнским капиталом

    Если у вас имеется сертификат на материнский капитал, то вы можете стандартно использовать его при оформлении ипотечного кредита. На 2016 год размер материнского капитала составляет 453 000 рублей, его сумма ежегодно индексируется.

    Совет:
    Некоторые банки даже снижают минимальный размер первого взноса, если заемщик применяет сертификат на МК. Например, это актуально в Газпромбанке.

    За счет сертификата можно увеличить максимально одобренную банком сумму. Например, если банк вынес решение об одобрении займа на сумму до 2,4 миллиона рублей, то благодаря сертификату вы можете приобрести более дорогостоящий объект. Или же вы можете использовать его для уменьшения суммы кредита.

    Военная ипотека на новостройку

    Участники НИС также могут реализовать свое право на оформление ипотечного кредита с применением специального сертификата, выданного военнослужащему. Он представляет собой документ определенного номинала, его можно использовать для приобретения жилья любым методом, включая оформление ипотеки на квартиру в новостройке.

    Условия выдачи ипотеки будут стандартными, сумму сертификата можно использовать, как и при материнском капитале, на увеличение максимально возможной суммы кредита либо на уменьшение уходящей в кредит суммы. Некоторые банки применяют сниженные ставки при оформлении военной ипотеки.

    Ипотека на новостройку без первоначального взноса

    Любой банк всегда указывает на обязательное внесение первоначального взноса при оформлении ипотеки на любой вид недвижимости. Если учесть, что размер взноса составляет минимум 20% от цены покупаемого жилья, то у заемщика на руках должна быть приличная сумма. К сожалению, без первого взноса оформить ипотеку на квартиру в новостройке невозможно, таких продуктов на рынке кредитования нет.

    Как вариант, можно оформить кредит наличными, и лучше сделать это не на свое имя. При рассмотрении заявки на ипотеку банк обязательно будет делать запрос в БКИ на предмет кредитной истории заявителя. Если будет обнаружено, что вы недавно оформили кредит наличными, вам могут отказать в предоставлении ипотечного займа.

    Совет:
    Но даже если вы оформите кредит наличными на другого человека с целью использовать данные средства для первого взноса по ипотеке, помните, что изначально вам придется платить два кредита одновременно. Проанализируйте, справитесь ли вы с такой кредитной нагрузкой.

    Ипотека на новостройку плюсы и минусы

    Из минусов можно отметить только ограниченный выбор банков. Если вы нашли подходящий вариант приобретения, то застройщик может быть аккредитован только парой банков, в которые вы и будете вынуждены обращаться. Из-за этой ограниченности можно проиграть в процентной ставке. Так, зарплатные клиенты банков могут оформить ипотеку по сниженным ставкам, но ограниченность выбора может исключить возможность обращения именно в этот банк.

    Плюсом можно назвать возможность приобретения жилья на любом этапе строительства. И чем больше времени остается до окончания строительства, тем дешевле будет квартира.

    Многие граждане боятся заключать договор долевого участия, помня о времена обманутых дольщиков. Но теперь государство разработало систему защиты граждан, которые приобретают жилье в строящемся доме, в случае банкротства застройщика покупатель получает компенсацию.

    Как купить квартиру в новостройке: пошаговая инструкция

    Покупка недвижимости — сложный процесс, к которому стоит подойти с ответственностью. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией и узнайте, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры в новостройке.

    Как купить квартиру в новостройке: пошаговая инструкция

    Покупка недвижимости — сложный процесс, к которому стоит подойти с ответственностью. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией и узнайте, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры в новостройке.

    Время чтения ~ минут

    Процесс приобретения квартиры в новостройке

    Квартира — крупная покупка со множеством нюансов, решения должны быть приняты рационально. Однако, не все знакомы с процедурой покупки недвижимости. Укажем основные шаги, которые вам необходимо сделать:
    1. Рассчитайте примерный бюджет покупки.
    2. Изучите плюсы и минусы жилья в новостройках, убедитесь, что сделали верный выбор. Подробнее о том, какой рынок жилья выбрать: первичный или вторичный, читайте в статье.
    3. Выберите надёжного застройщика.
    4. Оформите ипотечный кредит на покупку квартиры.
    5. Примите квартиру от застройщика.
    6. Зарегистрируйте право собственности. Разберём каждый из этих пунктов подробнее.

    Как рассчитать бюджет покупки?

    Перед выбором конкретной квартиры оцените свои финансовые возможности. Часто для покупки недвижимости используют кредитные средства. Если вы хотите оформить ипотеку, вам потребуется первоначальный взнос, как правило, он составляет от 10-15% от стоимости квартиры. В качестве него можно использовать накопленные или иные средства, например, средства материнского (семейного) капитала. Мы поделились советами, как накопить на первоначальный взнос, в другой статье. Как оценить, за какую сумму вы сможете купить жилье? Для этого рассчитайте комфортную для вас стоимость ипотечного кредита: ежемесячный платёж на покупку квартиры не должен превышать 30-40% от общего семейного бюджета. Умножьте эту сумму на срок ипотечного кредита, учтите первоначальный взнос, и так вы получите примерную стоимость квартиры, которую можете купить. Следует также учесть, что покупка квартиры влечёт за собой дополнительные расходы. Ещё один совет: накопите финансовую «подушку безопасности» в размере 3-5 сумм ежемесячного дохода — это позволит продолжать выплачивать кредит в случае трудностей, например, временной потери работы.

    Плюсы и минусы покупки «первичной» недвижимости

    Квартира в новостройке имеет свои преимущества и недостатки. Взвесьте все «за» и «против» покупки жилья на первичном рынке, прежде чем принять окончательное решение. Преимущества:
    — Стоимость жилья. Как правило, квартиры на ранних этапах постройки стоят дешевле готовых вариантов.
    — Широкий выбор. В отличие от недвижимости на вторичном рынке, где число квартир в определённом районе ограничено, можно рассмотреть разные варианты планировки, выбрать этаж, вид из окна и т.д.
    — Инфраструктура и паркинг. Застройщики тщательно продумывают схемы комплексов: строят рядом школы, детские сады и площадки, выделяют площади под магазины, салоны и многое другое.
    — Современные планировки. Жильё в новостройках, как правило, имеет более удобные санузлы, просторные и функциональные помещения, чем квартиры во «вторичке».
    — Юридическая чистота квартиры. Недостатки:
    — Развивающаяся инфраструктура. Следует изучить транспортную доступность жилого комплекса и этапы её внедрения, чтобы проживание и доступ к нужным местам города были комфортными.
    — Сроки строительства. Покупка квартиры в новостройке несёт в себе риски, например, сдвиг сроков сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.
    — Ремонт и шум. Если квартира была куплена без отделки, въехать в неё быстро не получится: нужно сделать ремонт, завезти мебель и т.д. Дома часто заселяются неравномерно, поэтому приходится терпеть шум ремонта соседей. Составьте список того, что вам важно при выборе квартиры: так вы отсеете некоторые жилые комплексы, и выбор сузится. Изучите доступные варианты через специализированные площадки, например, на сайтах ДОМ.РФ Девелопмент, Циан или напрямую на сайтах интересующих застройщиков.

    Выбор застройщика

    Покупка квартиры в строящемся доме имеет свои риски, основные из них — задержка сроков сдачи жилья в эксплуатацию и незавершённое строительство. Внимательно изучите информацию о застройщиках, так вы минимизируете риск. Используйте портал наш.дом.рф и проверьте на нём легальность новостроек и репутацию строительных компаний на рынке недвижимости. На сайте собрана актуальная информация о жилищном строительстве, достоверность которой обеспечивается Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Как убедиться в легальности новостройки и что нужно проверить перед приобретением недвижимости, читайте в нашей статье. Дополнительно защищают покупателя эскроу-счета — банковские счета, позволяющие обезопасить расчёт между застройщиком и покупателем. Банк блокирует средства на специальном счёте, и строительная компания получает доступ к деньгам за квартиру только после того, как дом введут в эксплуатацию. Если застройщик не выполнит свои обязательства, покупатель сможет вернуть свои средства. Подробнее об эскроу-счетах и правилах работы с ними читайте в статье.

    Что нужно знать об ипотеке?

    1. Залог
    Покупая недвижимость за счет кредитных средств, заёмщик передаёт её в залог банку до полного исполнения обязательств по кредитному договору. Это гарантирует кредитной организации возврат выданных средств. В большинстве случаев банки требуют оформления закладной — ценной бумаги, которая удостоверяет право залога на жилье, обремененное ипотекой , а также право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Залог с квартиры снимается после полного исполнения обязательств по кредиту. 2. Страхование недвижимости
    Выдача заёмных средств — риск не только для покупателя, но и для банка, поэтому залоговую квартиру обязательно страхуют в соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Страхование квартиры происходит только после сдачи дома и оформления права собственности, оно защитит как кредитную организацию, так и самого заёмщика в случае непредвиденных обстоятельств. 3. Страхование заёмщика
    Этот вид страхования не обязателен и не повлияет на получение ипотеки, но может обезопасить клиента, например:
    — страхование жизни и здоровья поможет в случае частичной или полной нетрудоспособности или смерти заёмщика.
    — страхование ответственности заёмщика позволяет застраховать себя, если по каким-либо причинам потеряет возможность осуществлять платежи. В этом случае банк получит выплаты от страховой компании, однако сумма такого платежа может составлять не менее 10% и не более 50% основной суммы долга. Подробнее о видах страхования при оформлении ипотечного кредита читайте в статье.

    Изучите доступные ипотечные кредиты

    Банки предлагают широкий выбор ипотечных программ, в том числе программы «льготной ипотеки». Например, в АО «Банк ДОМ.РФ» существует программа ипотечного кредитования «Льготная ипотека на новостройки», позволяющая получить кредитные средства по более низкой ставке. Изучите разные варианты условий по ипотечному кредиту. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором, это позволит вам в несколько шагов оценить будущие затраты на погашение кредита. Шаг 1. Укажите стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести Шаг 2. Впишите сумму первоначального взноса, который вы готовы внести требования Шаг 3. Обозначьте срок, в течение которого вы будете выплачивать задолженность по кредиту Шаг 4. Изучите результаты расчёта. Калькулятор покажет возможную ставку по кредиту, приблизительный ежемесячный платёж и необходимый уровень дохода для комфортного погашения. Шаг 5. Ознакомьтесь с предварительным графиком платежей и подайте заявку через личный кабинет ипотеки.

    Процесс оформления сделки по ипотеке (по предоставлению ипотечного кредита)

    Изучите требования банка к заёмщику, как правило, это:
    — возраст: большинство банков устанавливают минимальный возраст заёмщика — 21 год, а максимальный возраст на дату погашения кредита до 65-70 лет
    — стаж: чаще всего требуется проработать не менее 3 месяцев на последнем месте трудоустройства
    — платёжеспособность и кредитная история: кредит на квартиру подразумевает регулярные выплаты, поэтому кредитной организации важно убедиться в стабильности дохода заёмщика
    — гражданство: большинство банков не выдаёт ипотечные кредиты иностранным гражданам Для подачи заявки на ипотеку: 1. Соберите пакет необходимых документов, как правило, это:
    — паспорт
    — документы для подтверждения дохода с указанием его источника — это может быть заработная плата, пенсия, доход от сдачи жилья в аренду и т.д. Банк ДОМ.РФ не требует этих документов, а подтверждает доходы выпиской из ПФР, которую сам же заказывает. Перечень документов может быть расширен по требованию банка или в соответствии с условиями выбранной ипотечной программы, например, при оформлении так называемой «семейной ипотеки» дополнительно потребуется свидетельство о рождении ребёнка. 2. Подайте заявку на ипотечный кредит. Сделайте это онлайн на сайте банка или обратитесь в офис кредитной организации. После одобрения заявки на ипотеку банком, как правило, заёмщику отводится до 90 дней на поиск жилья и сбор требуемых документов и проведения сделки. 3. Предоставьте документы по выбранной недвижимости и дождитесь её одобрения банком. Перед этим удостоверьтесь, что жильё подходит под требования кредитной организации. 4. Ознакомьтесь внимательно с пунктами кредитного договора перед тем, как его подписать. Если вам встретились непонятные формулировки, проясните их значение у сотрудника банка. Обязательно проверьте корректность всех указанных в документе данных. 5. Подпишите договор для получения кредита.

    Принятие квартиры от застройщика

    Покупка жилья в новостройке подразумевает приобретение строящейся недвижимости. После окончания строительства застройщик вводит дом в эксплуатацию и уведомляет собственников о готовности передать объект. После получения такого уведомления необходимо начать приёмку квартиры в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, — в течение недели. В акте приема-передачи вы имеете право указать на недоработки, которые строительная компания должна исправить. Мы рассказали, как правильно принять квартиру от застройщика тут. Важно отметить, что, если участник долевого строительства не придёт на приёмку квартиры в течение 2 месяцев после получения уведомления, строительная компания имеет право составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

    Зарегистрируйте право собственности на квартиру

    После того, как вы приняли объект недвижимости от застройщика — оформите право собственности на ипотечную квартиру и закладную. Для этого нужно подать заявление и документы в Росреестр для осуществления регистрационных действий. Это можно сделать через МФЦ или Росреестр. После внесения в единый государственный реестр недвижимости данных о праве собственности на недвижимость покупатель становится законным собственником жилья.

    Ещё несколько советов

    Подробно изучите пошаговую инструкцию по покупке квартиры в новостройке, чтобы минимизировать риски при заключении сделки.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *