Нотариальная сделка с ипотекой как проходит
Перейти к содержимому

Нотариальная сделка с ипотекой как проходит

  • автор:

Как оформить сделку купли-продажи квартиры через нотариуса

Баннер

Отыскали квартиру мечты, но продавец не вызывает доверия? Обезопасить себя и свои сбережения поможет нотариус. В каких случаях к нему обращаться и стоит ли экономить на его услугах? Обо всем по порядку.

  • В каких случаях нужно обращаться к нотариусу
    • Если собственник квартиры несовершеннолетний
    • Если квартиру покупают супруги, выделяя каждому долю
    • Если дольщик продает свою часть квартиры
    • Если собственник ограниченно дееспособный
    • Если заключается договор ренты

    В каких случаях нужно обращаться к нотариусу

    Покупка квартиры — одно из самых трепетных и серьезных событий в жизни каждого. Неграмотный поход к заключению сделки может привести к крупным финансовым потерям.

    Нотариус проводит независимую проверку документов и чистоты сделки. Все чаще продавцы и покупатели прибегают к его помощи, чтобы не стать жертвами мошенников. К тому же сегодня нотариусы предлагают дополнительную услугу — можно провести расчет через их депозит, чтобы деньги точно не попали в руки недобросовестных людей.

    Поскольку на первичном рынке сделка заключается напрямую с застройщиком (юридическим лицом), заверять ее необязательно. Когда же речь заходит о договоре купли-продажи между физлицами, в игру вступает нотариус. Ведь сделки на вторичном рынке зачастую включают множество нюансов.

    В некоторых случаях без нотариального оформления договора купли-продажи недвижимости сделка будет признана недействительной. Итак, когда нотариус необходим?

    Если собственник квартиры несовершеннолетний

    Родители Сашеньки, которому только исполнилось 12 лет, решили продать квартиру. Проблема в том, что бабушка оставила это жилье в дар внуку после своей смерти. А значит, именно Сашенька является собственником квартиры.

    В этом случае родители обязаны обратиться к нотариусу, а тот должен убедиться в том, что интересы Сашеньки никто не ущемляет. Но прежде мама и папа должны получить согласие на сделку от органов опеки. А вот если бы родители решили приобрести квартиру на имя Сашеньки, к нотариусу можно было бы и не обращаться.

    Если квартиру покупают супруги, выделяя каждому долю

    Мария и Владислав уже несколько лет в браке. «Любовь любовью, а имущество имуществом. Мало ли что»,решили супруги, когда приобретали новую квартиру. Чтобы обезопасить вложения в случае развода, они решили не оформлять купленное жилье как совместное имущество, а выделить в нем долю каждому.

    В этом случае без нотариуса не обойтись. Мария и Владислав точно станут его клиентами. Другое дело, если бы пара заранее оформила брачный договор, где были бы прописаны имущественные интересы каждого. Тогда обращаться за дополнительной юридической услугой не пришлось бы. Часто о покупке квартиры задумываются молодые семьи. Далеко не у всех есть возможность выделить необходимую сумму. Совкомбанк всегда готов помочь. К примеру, по программе «Детская ипотека» с господдержкой за квартиру на первичном рынке придется переплатить всего от 4,09% годовых.

    Новой семье нужен дом. Место, где будут счастливыми расти дети, куда всегда захочется вернуться. Совкомбанк ежедневно помогает осуществить мечту о своем жилье сотням молодых семьей с детьми по программе «Детская ипотека» с господдержкой. Квартиры на первичном рынке в ипотеку от трех до 30 лет.

    Если дольщик продает свою часть квартиры

    Инга — счастливая мама троих детей. Старший Иван уже давно окончил институт, средний Лев только на первом курсе, а младшая Майя учится в школе. Инга решила заранее принять меры, чтобы помочь детям во взрослой жизни. Поэтому в квартире покойной матери она выделила долю для каждого ребенка. Иван всерьез обустраивает свою личную жизнь: обзавелся дамой сердца и сделал ей предложение. Свадьба — удовольствие не из дешевых. Так что он решил продать свою долю в квартире, а деньги потратить на торжество.

    Льву и Майе продавать свои доли пока без надобности, поэтому при продаже своей части квартиры Иван должен обратиться к нотариусу. Ведь без согласия брата и сестры передать свою долю кому-либо Иван не сможет. А вот если бы уже совершеннолетние Лев и Майя поддержали инициативу брата и тоже решили продать свои доли тому же покупателю, нотариальные услуги не потребовались бы. Надо сказать, что любые сделки, связанные с долями, так или иначе проводят через нотариуса . Даже если доля становится залогом при покупке квартиры в ипотеку.

    Если собственник ограниченно дееспособный

    Артур страдает психическим расстройством. Его опекуну Андрею приходится ездить через весь город, чтобы навещать подопечного. Тратить столько времени на дорогу Андрею порядком надоело. Так что он решил продать квартиру Артура и приобрести ему недвижимость поближе к своему дому.

    Любые договоры, связанные с распоряжением недвижимостью ограниченно дееспособного гражданина, требуют участия нотариуса. Именно он проверяет чистоту сделки. Так что покупатель может быть спокоен. В дальнейшем никто не сможет признать договор недействительным. Ведь перед продажей продавец (опекун) обязан получить согласие органов опеки. А сама сделка должна пройти через нотариуса.

    Если заключается договор ренты

    Будучи пожилой дамой без детей, Василиса задумалась о своем будущем. Годы бегут, а присмотреть за ней некому. Тогда она решила обратиться за помощью к милой молодой соседке Лидии, которая время от времени заглядывает к старушке. «Внученька, я не молодею. Боюсь, придет время, когда я уже не смогу выйти самостоятельно из дома. Просить помощи мне не у кого. Потому у меня к тебе предложение. До конца жизни ты будешь приглядывать за мной, а после моей смерти эта квартира станет твоей»,предложила Василиса Лидии. Лидия и так была не против помогать старушке. А в случае официальной договоренности платой за ее хлопоты станет квартира! Условия подошли обеим сторонам, и женщины отправились заключать договор ренты через нотариуса.

    • если продается и приобретается только доля квартиры;
    • если собственник ограниченно дееспособный или несовершеннолетний;
    • если жилье передается в собственность в обмен на регулярные выплаты или содержание.

    Кроме того, без нотариальной доверенности родственник или друг не может распоряжаться недвижимостью собственника даже при его согласии. Без участия нотариуса также не получится официально подарить квартиру или завещать ее.

    Мы рассмотрели только те ситуации, в которых участие нотариуса строго обязательно. Без него сделку могут признать недействительной и легко оспорить в суде.

    В остальных случаях продавать и приобретать квартиру можно и без нотариуса. Тем не менее закон не запрещает воспользоваться его услугами.

    Хороший способ подстраховаться — делегировать ответственность профессионалу. Нотариус сам ознакомится со всеми документами и расскажет о подводных камнях — если таковые выявит.

    Также нотариус поможет составить договор купли-продажи, в котором будут учтены интересы всех сторон.

    Что входит в компетенцию нотариуса

    Как мы выяснили выше, в обязанности нотариуса входит не только заверить договор купли-продажи, но убедиться в правомерности сделки.

    • изучает все документы, убеждается в их подлинности;
    • выявляет обременения на квартиру, если таковые имеются;
    • убеждается в дееспособности сторон;
    • разъясняет всем участникам суть сделки;
    • помогает составить договор купли-продажи;
    • заверяет сделку.

    Нотариус при ипотеке

    По Федеральному закону внесение записей в Единый государственный реестр прав при сделках с недвижимостью обязательно для всех, соответственно любая покупка или продажа квартиры, подлежит обязательной государственной регистрации. Но при этом, нотариальное удостоверение сделки – не обязательно. Функция нотариуса при сделках с недвижимостью проста – он свидетель договоренностей между покупателем и продавцом по факту покупки/продажи квартиры. Обычно нотариус нужен покупателю, и соответственно выбор формы сделки (нотариально или безнотариально) – это требование покупателя. В случае ипотечного кредитования, нотариальное удостоверение – это требование кредитной организации, то есть банка. И так как заемщик (покупатель) приобретает квартиру с использованием денег банка, ему приходится выполнять обязательные условия договора кредитования, то есть заключать сделку в нотариальной форме, причем договор будет удостоверять тот нотариус, который будет указан банком. В данное время большинство банков отказалось от такой формы сделок и нотариального удостоверения требуют единицы.

    Другой крайностью, может быть обязательное требование банка по заключению договора в простой письменной форме без удостоверения нотариуса. И эта обязательность может сорвать сделку в тех случаях, когда продавец квартиры хочет обязательного заверения документов нотариусом. Причины такого требования этого в каждом частном случае свои, поэтому для заемщика оптимальным является случай, когда банк право выбора способа сделки оставляет за заемщиком.

    Все условия получения кредита оговариваются в кредитном договоре, который заключают между собой банк и заемщик. На основании договора банк выдает деньги, а вот способы покупки квартиры могут быть разными. Рассмотрим их и основные виды договоров:

    • покупатель квартиры получает от банка наличные деньги, и в течении оговоренного времени закладывает купленную квартиру банку. Обязательное нотариальное удостоверение здесь может касаться только договора залога. Ограничение на способ приобретения квартиры (нотариальный или безнотариальный) не накладывается.
    • покупатель получает наличные деньги под залог уже имеющейся недвижимости. Форма заключения договора определяется конкретным банком. Выбор формы заключения договора останется за заемщиком, если кредит будет потребительским. Банку не важно, как потратит деньги заемщик. Если же кредит выдается по целевой программе (под залог имеющейся недвижимости, с условием приобретения другой недвижимости), выбор формы заключения договора останется за банком.
    • деньги кредитуются под залог приобретаемой недвижимости с условием одновременной регистрации залога и договора купли-продажи. Здесь возможны различные случаи, например: двухсторонний договор между покупателем и продавцом, в котором кратко оговаривается, что недвижимость приобретается на кредитные средства банка и ипотека возникает в силу закона; трехсторонний договор между покупателем, продавцом и кредитором, и хотя банк является стороной договора, ипотека возникает, также, в силу закона. Отличается по содержанию от предыдущего вида, только наличием подписи сотрудника и реквизитов банка; трехсторонний между продавцом, покупателем и банком, но ипотека возникает в силу договора. Здесь банк обязательно является стороной договора и может внести условия отсутствующие, но не противоречащие Закону об ипотеке. Во всех этих случаях, обязательно нотариальное удостоверение или нет, определяется банком.

    Название договора ипотечного кредитования в каждом банке свое. Вот наиболее часто используемые: — «договор купли-продажи квартиры»; — «договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств»; — «договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств»; — «договор купли-продажи и ипотеки квартиры»(для трехсторонних договоров). Название «договор приобретения квартиры за счет кредитных средств» используется редко, так как недвижимость возможно приобрести путем ренты, мены, дарения, наследования и т.п. и из названия не ясен способ. Также слово «приобретение» в названии не отображает действия продающей стороны договора. Во всех выше перечисленных случаях слово «квартира» может быть заменено на название другой недвижимости.

    Кроме договора, возможно составление отдельным документом закладной (ценная бумага, подтверждающая кредитору его права залога на имущество). По закону нотариальное удостоверение подписи заемщика на закладной не обязательно, но не редкость, когда банк требует это, даже, если в договоре подпись нотариально не заверялась.

    Нотариальная сделка с недвижимостью. Какие преимущества?

    Для покупки квартиры между продавцом и покупателем подписывается договор купли-продажи. Обычно это происходит в простой письменной форме — написали, подписали, сдали на регистрацию в государственный регистрирующий орган.

    Но есть еще один способ оформления сделки — нотариальная сделка с недвижимостью.

    Нотариальная сделка с недвижимостью. Давайте разберемся, какие преимущества она дает?

    Время

    Когда сделка проводится через нотариуса, последний готовит полный пакет документов для нее. Т.е. нотариус сам готовит договоры, сдает документы в Росреестр, забирает документы. Таким образом, можно банально сэкономить время.

    Сроки регистрации

    Сроки государственной регистрации прав на недвижимость на основании нотариально удостоверенных документов меньше — 3 дня вместо положенных 10 дней. А если регистрация заявлена в электронном виде, то вообще один день.

    Защита

    Готовя сделку, нотариус по умолчанию оказывает сторонам юридические услуги, он проверяет права сторон, а также оценивает состав правоустанавливающих документов по недвижимости. Если, например, продавец «забыл», что нужно разрешение органа опеки , то нотариус уж точно об этом вспомнит.

    Если совершена нотариальная сделка с недвижимостью, то в случае, если по сделке выявятся проблемы, которые не углядел нотариус, хотя должен был, вам выплатят компенсацию.

    Все нотариусы по закону должны застраховать гражданскую ответственность, т.е. последствия своих профессиональных действий. По закону о нотариате вред, причиненный нотариусом, возмещается за счет страхового возмещения по договору страхования гражданской ответственности самого нотариуса. Если этих денег не хватит, то за счет страхового возмещения по договору страхования, который заключает нотариальная палата, где работает нотариус. Если и этого не хватит, за счет личного имущества нотариуса. А уж если совсем недостаточно денег, за счет средств специально создаваемого компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты.

    На сегодняшний день размер страховой суммы по договорам страхования не должен быть менее 2 млн. рублей для города и 1,5 млн.рублей для сельских поселений. А вот для работы с ипотечными сделками нотариус должен застраховаться на сумму не менее 5 млн.рублей. Получить компенсацию ущерба можно в размере реально понесенного ущерба, но в пределах страховой суммы. Чтобы получить возмещение через такое страхование, сначала через суд нужно будет доказать, что нотариус своими действиями причинил ущерб.

    Нужно понимать, что государство не несет ответственность за вред, причиненный действиями (бездействием) нотариуса, занимающегося частной практикой.

    А теперь минусы

    Стоимость. Услуги нотариуса платные, цена обычно зависит от суммы сделки. Тарифы за сделку купли-продажи жилья (если участники сделки посторонние друг другу люди) по закону о нотариате (статья 22.1), например, такие:

    • до 1 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;
    • свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;
    • свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 рублей.

    Близким людям такая сделка обходится дешевле.

    В качестве суммы сделки обычно учитывают максимальную цену из кадастровой стоимости (если такая есть) и стоимости недвижимости, указанной в договоре по сделке.

    Плюс стоимость правовой и технической работы, которую нотариус считает обычно отдельно.

    Плюс некоторые дополнительные услуги нотариуса (если они нужны) — удостоверение доверенности и документов, свидетельствование подлинности подписи и т.д.

    Не мало.

    Можно думать о том, что тебя в очередной раз обдирают как липку, а можно понимать , что, по сути, ты застраховал свои риски, риски потери своего жилья. И стоимость услуг нотариуса это и есть плата за страховку.

    Кстати, вы можете в этом случае обойтись и без услуг риэлтора, самостоятельно подобрав себе жилье из большого количества предложений и получив юридическое сопровождение от нотариуса. Это если у вас есть время на самостоятельный подбор нужной квартиры.

    Какие сделки проходят только через нотариуса

    По закону нотариальная сделка с недвижимостью в обязательном порядке совершается в следующих случаях:

    • Продажа доли в собственности. Изменения обусловлены защитой прав других собственников квартир. Нотариусы удостоверят сделку только в случае, если сособственник должным образом известил владельцев других долей о предстоящей продаже своей доли. Согласно п.1 ст.250 ГК РФ сособственники квартиры имеют право преимущественной покупки доли в общем имуществе.
    • Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
    • Соглашения о разделе имущества между супругами при разводе.

    Нотариальное оформление сделок с долями. Новости

    Новость (май 2019) — Нотариальные сделки с августа 2019. Что нового?

    Поделиться:

    • Нажмите, чтобы поделиться в Telegram (Открывается в новом окне)
    • Нажмите, чтобы поделиться в В Контакте (Открывается в новом окне)
    • Нажмите для печати (Открывается в новом окне)
    • Послать ссылку другу по электронной почте (Открывается в новом окне)

    Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы

    В этой статье мы расскажем о том, как проходит сделка по ипотеке, разобрав 21 самый часто задаваемый вопрос от покупателей. Рассмотрим ситуации, которые возникают у людей, заключающих сделку и объясним всё то, что вы хотели знать об этапах составления договора. Сколько времени потребуется, какие нужны документы, для чего необходима страховка и как быть в случае приостановления сделки – всё это и многое другое далее в материале.

    Сколько времени занимает сделка по ипотеке? (Сделка по ипотеке пошагово)

    Несмотря на «яркие» призывы от банков, обещающе «решение вопроса» в двухдневный срок, сделка покупки квартиры в ипотеку длится куда дольше. Всё это обусловлено рядом задач, которые необходимо выполнить кредитору и потенциальному заемщику для достижения выгодного, для обеих сторон, результата.

    Чтобы оценить примерный срок, требуемый на прохождение всех процедур, предлагаем ознакомиться с процессом заключения сделки купли-продажи через ипотеку.

    Заявка на кредит – 2 дня. Не считая того, что вам придётся потратить время на сбор необходимых документов, заявка займёт у вас не менее двух дней. Это время необходимо для оценки кредитором вашей платёжеспособности, проверки кредитной истории и подлинности всех предоставленных документов.

    Выбор недвижимости – 14 дней. На то, сколько длится сделка по ипотеке влияет множество факторов: помощь агентства или её отсутствие, время года, особенности квартиры, которую вы хотите купить. В среднем, заемщики тратят на это от двух недель, до двух месяцев. Но мы включим в расчёт минимальный срок.

    Оценка недвижимости – 3 дня. Порядок сделки по ипотеке предполагает три дня на работу оценщика.

    Одобрение недвижимости – 5 дней. Вы отправляете документы на квартиру в банк и ждёте. Чаще всего, «чистоту» бумаг проверяют в течение трёх дней. Этого времени достаточно банку, чтобы хорошенько всё перепроверить и отправить пакет документов на заключение сделки. Если же возникают сложности, этот срок увеличивается.

    Страхование и подписание кредитного договора — 1 день.

    Правоустанавливающие документы – 7-14 дней. Если всё пройдёт хорошо, уже через неделю вы получите документ, закрепляющий ваше право на владение недвижимостью. Электронная сделка по ипотеке – быстрее, около 5 дней.

    Всего мы насчитали минимум 32 дня – больше месяца на то, чтобы провести сделку по квартире в ипотеку.

    В расчёте указаны рабочие дни. Пропускайте выходные и праздники, когда банковские учреждения не работают.

    Обратите внимание! Мы провели примерные расчёты минимального времени на прохождение всех этапов. В некоторых случаях сделка проводится значительно дольше. Например, если Росреестр приостановит оформление документов, то весь процесс затянется ещё на 2-3 месяца.

    Кто сопровождает сделку?

    Помимо банка, который сопровождает сделку от рассмотрения заявки, до получения документов, практически каждый этап сделки купли-продажи квартиры по ипотеке требует внимания дополнительных специалистов:

    • агент по недвижимости – понадобится вам для поиска квартиры;
    • оценщик и страховщик – необходимы для выполнения обязательного пункта договора – страхования недвижимости;
    • нотариус – непосредственно оформляет и подтверждает «чистоту» сделки (для договоров, предусматривающих нотариальное заверение).

    Иногда сами банки выступают посредниками в сопровождении сделки по ипотеке. В таком случае вместо вас или от банка будет действовать специалист по нотариальной доверенности.

    Когда платить госпошлину за регистрацию?

    Оплата госпошлины за регистрацию сделки в Росреестре происходит до заключения сделки (подписания договора купли-продажи), и обычно в день сделки. Оплатить госпошлину можно в МФЦ, для этого установлены специальные платежные терминалы. В банкомате Сбербанка госпошлина оплачивается без комиссии. Это важный пункт, без которого регистратор не начнёт проверку документов.

    Обязательно возьмите квитанцию об оплате, которая будет являться подтверждающим документом внесения необходимого платежа.

    Сколько времени занимает подписание договора кредитования?

    В зависимости от загруженности банка, для подписания кредитного договора ипотеки (этапы сделки мы рассмотрели в первом вопросе) понадобится 4-14 дней. Вас запишут заранее на определенный день и время для встречи с менеджером и подписания. Прочитать кредитный договор заранее банк не дает, но общие условия всегда есть на сайтах банков. Можете также посмотреть условия кредитного договора в статье — Онлайн справочник по документам банков для ипотеки.

    Кредитор внимательно проверяет все предоставленные бумаги и только после этого происходит подписание договора, за которым следует подача документов на гос. регистрацию и подписание договора купли-продажи (обычно в МФЦ).

    Оформление сделки по ипотеке – порядок оформления страховки. Где и когда?

    Страхование объекта ипотеки – это обязательный пункт кредитного договора.

    Вы можете заключить страховку в компании, сотрудничающей с банком (по рекомендации кредитора) или воспользоваться услугами любой страховой компании, деятельность которой признаётся банком, выдающим вам кредит.

    Без подписания договора страховки невозможно оформление кредитного договора, это обязательный элемент схемы сделки по ипотеке – предполагает обращения в страховую компанию после одобрения недвижимости банком.

    Для страховки понадобится оценка, сделанная ранее для одобрения. На основании полученных данных из отчета, страховщик составляет договор и полис.

    Как оформляется сделка по ипотеке — передача первоначального взноса

    При заключении ипотечной сделки, вы вносите первоначальный взнос сразу после подписания кредитного договора с банком в день подачи документов в МФЦ. Обычно для этого продавец и покупатель встречаются в банке до поездки в МФЦ. Также продавец сможет прочитать и проверить заранее договор купли-продажи.

    Обратите внимание! Передача наличных средств продавцу должна быть подтверждена распиской. Образец расписки есть в статье — Как подтвердить первоначальный взнос по ипотеке.

    Только после подтверждения передачи первоначального взноса, и регистрации ипотеки в силу закона в пользу банка, будут выданы кредитные деньги.

    Рекомендуемая статья: Где лучше взять ипотеку на вторичное жилье

    А если первый взнос – материнский капитал, то, как он передается продавцу?

    В случае, если материнский капитал выступает первоначальным взносом в сделке купли-продажи через ипотеку, эти средства на счёт продавца поступают уже сразу после заключения сделки, в составе кредитных денег.

    Порядок сделки купли-продажи квартиры по ипотеке, где материнский капитал – первый платёж:

    • собранные бумаги направляются в Росреестр для оформления;
    • после изменения права собственности, основная часть стоимости квартиры вместе с первым взносом оплачивается продавцу банком, в котором заемщику одобрили кредит (например, цена квартиры 1500 000 рублей, в том числе первый взнос — 453 026, кредитные средства — 1 046 974 рублей. Продавцу банк перечислит — 1500 000);
    • покупатель пишет заявление в пенсионный фонд на перечисление материнского капитала в банк;

    заявление в пенсионный фонд на перечисление материнского капитала в банк

    приложение к заявлению в пенсионный фонд на перечисление материнского капитала в банк

    • ещё через 1-2 месяца банк получает средства материнского капитала от Пенсионного Фонда на досрочное гашение.

    Что важно учесть?

    1. Банк рискует не дополучить сумму первоначального взноса по сделке обратно на счет, если Пенсионный Фонд откажет в выдаче средств. Такая вероятность минимальна, но есть реальные случаи отказа от ПФ. Поэтому покупателя банк и оценивает по доходам на всю сумму — кредит плюс первый взнос.
    2. Пенсионный Фонд одобряет перечисление средств не моментально. Учреждение будет принимать решение на перевод средств 1 месяц и 10 дней делать само перечисление.
    3. Пока документы рассматривает ПФР, покупателю нужно будет оплатить один-два платежа по графику со всей суммы.

    Сколько времени проходит сделка по ипотеке в электронном формате?

    Электронная регистрация сделки по ипотеке, в зависимости от условий банка, длится в течение 7-14 рабочих дней.

    За это время сотрудники финансового учреждения подготавливают все документы для сделки по ипотеке (до 2 дней). Сама сделка, когда покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи и заявления на регистрацию электронно цифровой подписью и передают их в Росреестр занимает 1 день. В Росреестре сделка регистрируется в течении 5 дней. После того, как правоустанавливающие документы будут подготовлены, заёмщик получает их по электронной почте.

    Важно понимать, что кредитор может отказать в одобрении объекта. Причина этому – несоответствие документов или недостающие бумаги, необходимые для заключения сделки. В таком случае вам понадобится ещё время для сбора документов.

    Процесс сделки по Ипотеке — когда подписывается договор купли-продажи?

    Пока банк не одобрит недвижимость и не подпишет соответствующий кредитный договор, сделка купли-продажи не может быть заключена.

    А значит – договор купли-продажи подписывается сразу после заключения кредитного договора в момент передачи бумаг в Росреестр в присутствии сотрудника МФЦ.

    Перед подписанием сотрудник МФЦ спрашивает у покупателя и продавца: «Договор читали? С условиями согласны? — Тогда подписывайте»

    Как проходит проведение сделки с ипотекой у нотариуса?

    Продажа квартиры в ипотеку через нотариуса, проводятся следующим образом:

    1. Согласование нотариуса с банком. Возможно, кредитор предложит вам своих, «проверенных» нотариусов, с которыми регулярно сотрудничает банк. Если вы хотите работать только с определённым специалистом, его необходимо в обязательном порядке представить банку, иначе могут возникнуть проблемы с приёмом документов;
    2. Обсуждение договора купли-продажи с нотариусом и кредитором. Необходимо прояснить все спорные ситуации;
    3. Подписание кредитного договора;
    4. Подписание всех необходимых документов у нотариуса;
    5. Регистрация перехода права либо у самого нотариуса, либо в МФЦ.

    В зависимости от особенностей ситуации, алгоритм действий нотариальной сделки по ипотеке может быть дополнен или изменён.

    Помните, что покупая квартиру в ипотеку через нотариуса важно предварительно согласовывать действия с банком и нотариусом.

    Сумма, которую нужно оплатить нотариусу, рассчитывается по тарифам и они могут отличаться в зависимости от региона. В нашем регионе считаем так: 0,5% * цену в договоре купли + 6000 (тех. и юр. работа). Например, цена квартиры 1500 000: 1500 000 * 0,005 + 6000 = 13500 рублей заплатим нотариусу.

    Сколько регистрируется сделка у нотариуса?

    Как правило, регистрация сделки у нотариуса проводится в течение одного дня. За исключением спорных ситуаций, когда необходимо уладить вопросы с банком или предоставить недостающий пакет документов в нотариальную контору.

    Сроки регистрации сделок по ипотеке могут так же зависеть от нотариуса и его «загруженности» в этот день.

    Важно! По закону участие нотариуса в стандартной сделке через ипотеку необязательно. Нотариус, скорее, важен покупателю, как официальный свидетель «чистоты» документов.

    Когда обязательно оформление сделки ипотеки у нотариуса?

    Мы уже сказали, что далеко не все сделки по ипотеке в банке регистрируются у нотариуса. Когда же это необходимо?

    Рекомендуемая статья: Кто из банков выдаст комбо ипотеку (сверх лимита). Что это? Условия, риски, рекомендации

    Если квартирой владеют несколько человек. С 2016 года для недвижимости, находящихся в долевой собственности, обязательным пунктом при заключении сделки купли-продажи, стала регистрация этой сделки у нотариуса.

    Но с 1 августа 2019 года вступят в силу изменения, по которым обязателен нотариус если на момент сделки по ипотеке в квартире есть несовершеннолетние собственники. Это касается не только купли-продажи, но и любых действий, связанных с отчуждением квартиры. Во всех остальных случаях, нотариальные заверения не нужны.

    Обратите внимание! Некоторые банки требуют участия нотариуса в заключении сделок, этот момент необходимо обсуждать с кредитором в самом начале сотрудничества.

    Какой срок сделки по ипотеке при регистрации в Росреестре

    Регистрация сделки в Росреестре по ипотеке происходит в течение одной рабочей недели, если в процессе регистрации не обнаруживаются ошибки в заполнении документов.

    Важно понимать, что такой срок выполняется не всегда. Документы могут рассматривать и дольше, всё зависит от загруженности учреждения в этот период.

    Рекомендуем ориентироваться на 9 рабочих дней, если подаете документы через МФЦ. За это время Росреестр вынесет решение и либо зарегистрирует недвижимость, либо приостановит регистрацию.

    Как проходит сделка с ипотекой на вторичное жилье: какие документы получит продавец и покупатель после регистрации?

    Пакет документов, который покупатель получает на руки после регистрации ипотечной квартиры в Росреестре, несколько отличается от того, который отдаётся покупателю без ипотеки.

    Что же отдадут покупателю:

    • ДКП, подтверждающий факт заключения сделки, с регистрационной надписью из Росреестра (1 экз. или два зависит от количества составленных оригиналов. Росреестр оставит себе один оригинал. Храниться будет он в архиве. Если оригинал впоследствии будет утерян покупателем или продавцом, то можно его восстановить);
    • оригинал кредитного договора и графика платежей;
    • оригинал выписки из отчета об оценке, если сдавали;
    • оригинал квитанции об оплате госпошлины с отметкой «погашено»;
    • выписку ЕГРН о том, что право собственности зарегистрировано.

    Закладную – документ, на основе которого регистрируется обременение (ипотека в силу закона), получит кредитор. Или может быть оформлена электронная закладная.

    Что отдадут продавцу:

    • зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи;
    • оригиналы правоустанавливающих документов;
    • нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости (если недвижимость была куплена в браке).

    Важно! При регистрации продавец может подавать ряд бумаг, которые будут возвращены ему после проведения процедуры.

    Как проходит сделка по ипотеке: почему закладную не выдают на руки после регистрации?

    Закладная по ипотеке – это документ, который оформляется при составлении ипотечного договора. Она выступает полной финансовой гарантией для банка, предоставляющего кредит покупателю недвижимости.

    Другими словами, пока закладная у банка, юридически право собственности на квартиру ограничено. А значит, покупатель не может провести сделку по отчуждению недвижимости.

    Именно поэтому, после регистрации в Росреестре, закладную получает представитель банка. Документ находится у кредитора до полного погашения задолженности заемщиком и возвращается в течение 30 рабочих дней после внесения последнего платежа по ипотеке.

    Если нашли ошибку в договоре при регистрации в Росреестре, что делать, как приобщать?

    Сделка с недвижимостью в ипотеку – процесс достаточно сложный, требующий юридической подкованности. Не удивительно, что при регистрации в Росреестре во многих договорах находятся ошибки.

    Чаще всего они связаны с самой формой договора (с нотариальным заверением и без), ошибками в числах и датах, а также фамилиях участников процесса.

    В случае выявления любой ошибки, регистратор обязан приостановить процесс оформления документов сроком до 3 месяцев и сообщить вам о найденных ошибках в письменной форме.

    Формально, регистратор может позвонить участникам договора и рассказать об ошибках на словах. На практике это значительно упрощает и ускоряет процесс работы над ошибками в договоре.

    Вам скажут, что необходимо донести или изменить, а также укажут крайний срок приобщения новых документов, которые можно подать только через отдел приёма документов в МФЦ.

    Как проходит перечисление кредитных средств продавцу на сделке в банке по ипотеке

    Продавец всегда получает кредитные средства после оформления документов в Росреестре, когда нет сомнений в том, что сделка закончилась благополучно.

    Происходить это может тремя путями:

    • Через банковскую ячейку. Классический способ, который используют большинство финансовых учреждений. Банк закладывает средства в банковскою ячейку, а в договоре прописываются условия получения этих денег. В случае успешной регистрации сделки, средства получает продавец. Если что-то пошло не так – деньги вернутся в банк.
    • Через аккредитив. Этот способ самый простой и быстрый с точки зрения оформления дополнительных бумаг. Его суть заключается в блокировке необходимой суммы на счету продавца. В случае успешного завершения регистрации, эта сумма разблокируется и продавец получает деньги. Нет – сумма возвращается банку.
    • Наличными деньгами кредит выдается покупателю для расчета с продавцом — редкий вариант расчетов, так как есть свои риски для продавца и банка (если покупатель не передаст деньги продавцу, то банк рискует потерять заложенный объект).

    Как проходит перечисление кредитных средств продавцу на сделке в банке по ипотеке

    В обоих первых случаях ни у покупателя, ни у продавца нет доступа к заложенной сумме до того, как не будет известно решение Росреестра.

    Как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке – альтернативный вариант, как передаются деньги?

    Кроме стандартного варианты покупки/продажи недвижимости, существует ещё один – альтернативная сделка с ипотекой, предусматривающая покупку новой квартиры взамен проданной.

    Альтернативная ипотека является сделкой между четырьмя сторонами: вами, покупателем вашей квартиры, продавцом новой квартиры и банком, выдающим средства.

    Технически альтернативная сделка – это очень сложный и трудозатратный процесс, поэтому мы рекомендуем сразу же заручиться поддержкой юристов и риелторов, у которых есть опыт проведения подобных сделок.

    В чём же смысл альтернативной сделки. Например, вы – продавец:

    • вам не нужно подыскивать себе временное жильё на время поисков новой квартиры – вы продаёте свою и покупаете новую в один день;
    • вы не заметите необходимость внесения авансового платежа – ту сумму, которую вам отдаст покупатель вашей квартиры, вы передадите в качестве первоначального взноса за новую недвижимость;
    • не придётся оформлять большой кредит, понадобится только сумма в размере разницы между проданной и новой квартирой.

    Рекомендуемая статья: Можно ли взять ипотеку с просрочками и судебными приказами

    Как происходит сделка по ипотеке: схема распределения средств при альтернативной сделке:

    • покупатель вашей квартиры оплачивает вашу недвижимость;
    • вы передаёте эту сумму в качестве первоначального взноса продавцу недвижимости, которую хотите приобрести;
    • банк выдаёт вам кредит, покрывающий остальную стоимость новой квартиры;
    • эти деньги перечисляются на счёт продавца.

    В зависимости от обстоятельств, альтернативная сделка включает множество нюансов и «подводных камней», разобраться в которых можно только с помощью специалистов.

    Сколько времени дается продавцу, чтобы выписаться и освободить квартиру?

    Срок пребывания продавца в квартире после заключения сделки устанавливается договором купли-продажи.

    В зависимости от личных договорённостей или иных причин, срок прописывается в договоре и предусматривает право бывших владельцев на проживание в квартире.

    Как правило, типичный договор учитывает от 14 дней до 1 месяца на выписку и освобождение недвижимости, после чего в новую квартиру могут въезжать покупатели.

    Если Росреестр приостановил сделку? Как быть?

    Регистратор Росреестра в праве приостановить сделку в случае обнаружения следующих проблем:

    • пакет документов для регистрации неполный;
    • данные, указанные в документах не соответствуют действительности или являются неточными;
    • бумаги не следуют законам РФ;
    • нет согласия на отчуждение квартиры от третьего лица (если это необходимо);
    • длится судебный процесс в отношении объекта ипотеки;
    • договор составлен без нотариуса (для участия несовершеннолетних владельцев);
    • данные о квартире, указанные в документах, не совпадают с теми, которые нашёл регистратор в базе данных.

    После того, как сделка приостановлена, регистратор обязан сообщить сторонам договора о найденных неточностях, правонарушениях и других причинах приостановления регистрации в письменной форме.

    Кроме этого, регистратор может позвонить одной из сторон сделки и рассказать о необходимых процедурах, которые необходимо провести для восстановления работы над регистрацией.

    Поэтому при подачи документов в МФЦ внимательно проверяйте номер своего телефона в заявлении.

    Важно чётко следовать указаниям сотрудника Росреестра и соблюдать установленные им временные рамки. После исправления всех ошибок, сделка будет возобновлена.

    Рекомендуем заручиться поддержкой юристов и не пытаться исправить ошибки самостоятельно, во избежание новых проблем с регистрацией договора.

    Как приостановить сделку купли-продажи в Росреестре?

    Стандартная сделка регистрируется в Росреестре в течение 10-14 рабочих дней. За это время продавец квартиры может приостановить сделку по личным причинам.

    Для этого необходимо продавцу и покупателю подать заявление о приостановлении регистрационных процедур с указанием причины и направить его в Росреестр через МФЦ. В таком случае сделка может быть остановлена не более, чем на полгода. Если заявление будет подано одной стороной, то в регистрации может быть отказано.

    Обратите внимание! Приостановить сделку после регистрации в Росреестре невозможно. Остаётся только расторжение сделки через суд.

    Несколько советов для тех, кто планирует покупать квартиру в ипотеку

    1. Не торопитесь с выбором банка. Изучите все предложения и их особенности, внимательно изучите алгоритм действий банка при заключении сделки. Вы должны быть уверены в надёжности и стабильности финансового учреждения, где собираетесь взять кредит.

    Ощущение комфорта и доверие к банку – немаловажные факторы, влияющие на исход сделки. Почитайте отзывы о банке. Подумайте, если вы будете сомневаться в кредиторе, сможет ли покупка пройти беспроблемно?

    1. Присмотритесь к рынку недвижимости и квартире заранее. Не стоит ждать, пока банк рассмотрит вашу заявку. Если вы подали все документы в соответствии с требованиями банка, у вас нет просрочек по текущим кредитам и споров с другими кредиторами, то вероятность отказа стремится к нулю. Начните рассматривать предложения от продавцов, их условия и предложения.

    При общении с продавцом, помните, что покупка квартиры в ипотеку – это дополнительные сложности для человека, реализовывающего недвижимость. Отнеситесь с пониманием к его условиям и постарайтесь максимально подробно описать процесс оформления сделки.

    1. Не экономьте на специалистах. В попытках сберечь средства, многие экономят на услугах юристов и риелторов, обрекая себя на неизбежные ошибки и проблемы при заключении сделки. Если у вас недостаточно опыта в этой сфере – найдите хорошего специалиста, который поможет вам купить квартиру без проблем и нервов.

    Помните, что «хороший специалист» это не всегда «самый дорогой специалист». Изучите отзывы, узнайте контакты у друзей или последуйте рекомендациям кредитора. Главное – найти «своего» человека, работать с которым будет комфортно и просто.

    Резюме

    В этой статье мы ответили на самые популярные вопросы, волнующие покупателей и продавцов при заключении ипотечной сделки. Изучив их, вы сможете подготовиться к процессу и избежать некоторых ошибок, связанных с оформлением недвижимости.

    Главное – всегда следовать советам опытных специалистов, внимательно заполнять документы и сотрудничать только с проверенными организациями. Тогда сделка пройдёт благополучно, без проблем и дополнительных финансовых затрат.

    Если остались вопросы, то задавайте их в комментариях. Наш специалист по ипотеке подробно на них ответит.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *