Что будет с рынком недвижимости в 2023
Перейти к содержимому

Что будет с рынком недвижимости в 2023

  • автор:

Падение цен на рынке Недвижимости 2023 — время выгодных покупок

Рынок жилья подвергается постоянным изменениям в зависимости от экономической и социально-политической ситуации в стране, что прямым образом влияет на ценообразование недвижимости. Поэтому мы решили кратко проанализировать причины текущего падения цен и выяснить, стоит ли покупать или продавать квартиры в 2023 году или лучше подождать.

Основные показатели многоквартирного строительства на 2023-2024 годы

  • события февраля и сентября 2022 года;
  • переход населения к сберегательной модели поведения (покупатель стал дольше думать, глубже оценивать ситуацию и соотносить риски);
  • отъезд из России состоятельных граждан.

3) Повышению спроса на недвижимость в этом году могут поспособствовать:

  • дополнительное субсидирование ипотеки от государства;
  • увеличение доступности рыночной ставки;
  • разворот цен на вторичном рынке;
  • рост индекса цен на новостройки выше ставки депозита;
  • улучшение геополитической ситуации в стране.

Что происходит с ценами?

В прошлом году количество ипотечных сделок при ДДУ достигло 80%, поэтому главным показателем, формирующим спрос российских граждан, стала не цена квартиры в новостройке, а ежемесячный платеж по ипотеке.

Очевидно, что в 2023 году событий, которые могли бы привести к существенному повышению уровня доходов покупателей, не предвидится. Поэтому стабильные значения среднемесячных платежей по ипотеке должны сохраниться. Иначе девелоперам не удастся выйти из состояния стагнации и закрыть новые проекты.

В любом случае в текущей ситуации стоит ожидать незначительного превышения факторов повышения спроса над факторами по его снижению (по оценке ЕРЗ). Поэтому застройщикам нужно готовиться к росту продаж по договору долевого участия примерно на 5-10% по сравнению с 2022 годом.

Но такой прогноз эксперты делают только для тех городов, в которых наблюдается наиболее сильный затор рынка. В остальных регионах цены в номинальном выражении будут стоять на месте, несмотря на всеобщую инфляцию.

Так что же все-таки привело к падению цен?

  • В России осталось крайне мало незакредитованных лиц и тех, кто способен выплачивать ипотеку.
  • В связи с СВО некоторые граждане покинули страну.
  • Миллионы квадратных метров не выведены в продажу.
  • На вторичном рынке представлено слишком много предложений.
  • У многих россиян снизились или полностью пропали доходы от сотрудничества с иностранными компаниями.

Еще один важный фактор – это намерение Центробанка ужесточить условия выдачи доступной ипотеки от девелоперов, которая со временем может полностью исчезнуть. Поэтому у застройщиков не останется другого выхода, кроме как снижать цены. Но потребителям это все равно вряд ли поможет, так как первоначальный взнос в размере 30% остается для большинства из них заградительным.

В чем отличие стоимости вторички и новостроек?

В начале 2023 года банки объявили о сильном подорожании ипотеки, поэтому взять кредит на покупку вторичного жилья теперь можно по ставке не ниже 12%. Но риелторы и аналитики утверждают, что каждый месяц цена таких квартир будет снижаться примерно на 1% за квадратный метр. Это поможет скорректировать текущие расценки и вернуться к более реальным показателям 2020-2022 года. Поэтому, если вы хотите продать жилье, то не раздумывайте и делайте это прямо сейчас, так как повышения цен на вторичном рынке точно ждать не стоит.

Если говорить о новостройках, то здесь дела обстоят значительно сложнее. Во-первых, не все готовы вложить свои деньги в строящееся жилье, потому что боятся рисков и отсутствия стабильности. Во-вторых, при росте стоимости строительства и материалов девелоперы не могут позволить себе слишком сильно сбавить цены. Поэтому выгоднее всего будет предоставлять новым клиентам скидки на некоторые проекты и предлагать всевозможные акции. Плюс к этому застройщик сможет сделать жилье более доступным, уменьшая его метражи и увеличивая многофункциональность.

На заметку: Рекомендуем вам ознакомиться с нашим независимым рейтингом новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области, который составлен на основе четырех важных параметров: Соотношение цены и качества, Экология, Инфраструктура и Транспортная доступность.

Как обстоят дела на рынке недвижимости Санкт-Петербурга?

Чтобы ответить на этот вопрос, обратимся к актуальной статистике:

  • Во-первых, в Санкт-Петербурге спрос вырос на 15,4%, благодаря дисконту. Однако новых предложений от девелоперов стало на 33% меньше, чем в первом квартале 2022 года.
  • Во-вторых, доля сделок на жилье в комплексах, готовность которых более 80%, выросла до 39%. Чем ближе срок завершения строительства, тем выше узнаваемость проекта и больше информации о его реальных характеристиках.
  • В-третьих, квартиры на вторичном рынке Северной столицы подешевели на 14,1%. По прогнозам такая ситуация может продолжаться и дальше вплоть до осени 2023 года.
  • В-четвертых, цена квадратного метра в петербургских новостройках в первом квартале 2023 года снизилась на 2,8%, поэтому сейчас она составляет около 212 000 рублей.

Следовательно, текущую ситуацию все-таки нельзя назвать кризисной. Поэтому заключать сделки по вопросам купли или продажи недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 2023 году по-прежнему выгодно. Средний шаг снижения цен при этом составит около 1,5% в месяц.

А что происходит со спросом на Московском рынке?

В Москве ситуация с продажами складывается немного иначе:

  • Во-первых, сделки по продаже квартир в новостройках сократились на 30% по сравнению с первым кварталом 2022 года.
  • Во-вторых, количество проектов в реализации увеличилось на 18%.
  • В-третьих, в марте 2023 года средняя стоимость 1 квадратного метра снизилась только на 3%.
  • В-четвертых, цена вторичного жилья по итогам первого квартала упала на 4%. Но в этом сегменте спрос заметно оживился, в том числе, благодаря оттоку большого количества москвичей за границу.

В связи с этим, можно сделать вывод о том, что если популярность вторички продолжит набирать обороты из-за перегретых цен на новые проекты застройщиков, то стоимость таких квартир перестанет снижаться.

Какие тенденции на рынке жилья 2023 станут главными?

В условиях прекращения льготной ипотеки с околонулевой ставкой, снижения доходов населения и текущей политической ситуации на рынке недвижимости-2023 сформировалось несколько интересных тенденций, которые тем или иным образом тоже должны повлиять на увеличение спроса.

Тренд №1 – Площадь новых квартир будет уменьшаться.

Для того чтобы сократить стоимость недвижимости, застройщику придется уменьшать площадь лота по всем классам. В целом по стране за основу, скорее всего возьмут усредненный показатель – 50 квадратных метров.

Тренд №2 – Популярность микроапартаментов продолжит расти.

Апарты получили статус полноценного рейтингового продукта, несмотря на высокую стоимость. А некоторые строительные компании начали предлагать своим новым клиентам услугу по официальному оформлению такого формата недвижимости в собственность.

Тренд №3 – Государство будет и дальше поддерживать строительную индустрию.

Очевидно, что без поддержки со стороны государства, девелоперы не справятся с возникшими трудностями. Поэтому льготные программы будут существенным образом стимулировать спрос и держать цены.

Тренд №4 – Переформатирование существующих специализированных программ.

В первую очередь речь идет о военной ипотеке, так как в сегодняшних реалиях государство должно активно помогать с жильем участникам СВО и их семьям. Поэтому подобные механизмы необходимо сделать более доступными и усовершенствованными.

Тренд №5 – Увеличение этажности новостроек.

Таким способам застройщики смогут усилить коммерческую эффективность проектов без явного ущерба для площади квартир и качества строительства.

Тренд №6 – Рекорды по количеству дисконтов.

Решиться на покупку недвижимости сейчас многим достаточно трудно. Поэтому девелоперы будут заманивать клиентов скидками, акциями и специальными программами.

Заключение

  • В 2023 году цены на жилье будут снижаться примерно на 1-1,5% в месяц, но это произойдет далеко не во всех регионах, а только в тех, где произошел застой.
  • Ипотечные ставки продолжат расти, а доходы – нет. Поэтому инвестиции будут сопряжены с определенными рисками, в том числе связанными с увеличением сроков окупаемости недвижимости.
  • С учетом роста издержек застройщиков стабилизация рынка будет происходить за счет сдержанного роста цен на квартиры в новостройке и более высоких темпов роста на вторичном рынке.
  • Желающим сэкономить на покупке квартиры в 2023 году лучше выбрать вторичное жилье, а тем, кто желает выгодно инвестировать свои средства – искать новостройки на стадии котлована.

Делаем вывод: Текущую ситуацию на рынке недвижимости нельзя назвать критической. В ближайшее время цены стабилизируются, поэтому каждый желающий сможет приобрести квартиру в доступном для него ценовом сегменте.

На заметку: Напоминаем вам, что в разделе «Сравнение новостроек» вы можете сориентироваться в выборе понравившихся жилых комплексов по цене за квадратный метр, сроку сдачи, классу жилья, типу отделки, а также по степени развитости инфраструктуры и транспортной доступности района.

Вторичка растет: что будет с рынком недвижимости до конца 2023 года

Вторичка растет: что будет с рынком недвижимости до конца 2023 года

Эксперты Банки.ру проанализировали рынок ипотечного кредитования в России в I квартале 2023 года и сравнили его с такими же периодами в 2022 и 2021 годах. Публикуем основные выводы, которые они сделали. Полное исследование можно почитать по ссылке.

Рынок недвижимости в 2023 году: первые выводы

В первые три месяца 2023 года на рынке недвижимости продолжился спад, который был и в 2022 году. Количество сделок уменьшилось. Чаще всего квартиры покупали на вторичном рынке. Его доля в общем количестве сделок увеличилась за год с 79,2% до 83,6%. Причина — в росте стоимости жилья на первичном рынке. За год средняя цена квадратного метра новостроек выросла на 16,5% и составила 127,3 тыс. рублей. Цена «квадрата» на вторичном рынке практически не изменилась — 90,9 тыс. рублей. Из-за роста стоимости недвижимости снизились темпы ипотечного кредитования. В I квартале 2023 года банки выдали 346 тыс. ипотечных кредитов на 1,3 трлн рублей. Это на 4% в денежном выражении и на 12% — в количественном меньше I квартала 2022 года. Более 70% из числа выданных ипотечных кредитов пришлось на вторичный сегмент. «Даже оформляя ипотеку на готовое жилье по более высоким ставкам, в плане итоговой переплаты заемщики могут сэкономить гораздо больше, чем при покупке в ипотеку новостройки», — говорят аналитики. На Банки.ру представлены ипотечные программы большинства российских банков. Вы можете сравнить условия по ипотеке на вторичку и подобрать самое выгодное для вас предложение. Сравнить ставки по ипотеке Средний возраст пользователей, оставивших в I квартале 2023 года заявки на ипотеку в сервисах Банки.ру, составил 36 лет. По сравнению с I кварталом 2022 года он снизился на два года, а с аналогичным периодом 2021-го — на четыре. Средняя сумма, которую запрашивали заемщики, — 3,4 млн рублей. По сравнению с 2021 годом она выросла на 31%, а с 2022-го — на 8%. Средний срок — 15 лет.

Что будет дальше: прогноз экспертов

  1. Реальные располагаемые доходы людей снижаются, а долговая нагрузка растет. То есть платежеспособных россиян, которые могут взять ипотеку, становится меньше.
  2. Центробанк может повысить ключевую ставку и ужесточить регулирование ипотечного сегмента.
  3. Ставки продолжают расти, цены на недвижимость завышены, а требования к первоначальному взносу становятся все жестче.

Госпрограммы могут смягчить эффект, считают аналитики. Поможет и вступление в силу законопроекта о включении в тело кредита стоимости затрат на меблировку.

«Но одновременно это приведет к дальнейшему росту среднего чека по ипотеке, исходя из чего мы прогнозируем сохранение в 2023 году среднемесячных темпов прироста этого показателя на уровне 0,4%», — говорят аналитики.

Рынок будет и дальше смещаться в сторону вторичного сегмента, считают эксперты:

«Мы ожидаем усиления интереса к ипотеке со стороны заемщиков во второй половине года и прежде всего в IV квартале, поскольку традиционно этот период является пиковым в плане спроса, — говорят аналитики. — Но из-за общей экономической напряженности, пересмотра кредитных политик, а также возможного исчерпания к концу года лимитов на льготную ипотеку сезонный фактор будет иметь значительно меньший вес».

Мы регулярно публикуем исследования о рынке недвижимости и прогнозы аналитиков Банки.ру. Почитать их можно по ссылке.

Самые популярные предложения на ипотеку с онлайн-заявкой

Выбор пользователей Банки.ру

Название Мин. ставка

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Итоги 2023 года на рынке жилья: главные события и прогнозы

В 2023 году цены на жилье увеличились в основном из-за ажиотажа в конце лета – начале осени на фоне ослабления рубля, роста ключевой ставки и ожидания подорожания ипотеки. По данным www.irn.ru, за январь – октябрь метр на вторичном рынке «старой» Москвы подорожал на 6,1% в среднем, Новой – на 3,7%, Подмосковья – на 1,8%. Но спрос уже начал остывать, темпы роста стоимости жилья в «старой» Москве замедлились, а в Новой Москве и в области движение цен вверх и вовсе остановилось.

Каким будет рынок недвижимости в 2024 году? Ждать ли снижения цен на квартиры? Когда ожидать снижения ключевой и, соответственно, ипотечных ставок? Что будет с льготной ипотекой и к чему готовиться покупателям жилья, если госпрограмму отключат? На эти и другие вопросы ответили спикеры онлайн-конференции.

Статья по итогам конференции

Спикеры:

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»
Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»
Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»
Белянкина Жанна
Директор по продажам DOGMA

Вопросы

1. Редакция IRN.RU
Уважаемые эксперты, каким вы видите рынок жилья в 2024 году? Что будет с ипотечными ставками, насколько «скатится» спрос на квартиры и куда будут смотреть цены?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

В 2024 году рынок недвижимости будет остывать: спрос на жилье под давлением подорожавшей ипотеки и высоких цен поползет вниз. На вторичном рынке, где ставки по ипотеке стартуют с 15,6-16,4% в крупнейших госбанках, в перспективе ближайшего года квартиры могут подешеветь на 10% и более. Но в первые месяцы нового года пересмотра цен ждать не стоит – для того чтобы осознать изменение конъектуры рынка, продавцам-частникам, как правило, требуется несколько месяцев.

Динамика цен на первичном рынке будет в первую очередь зависеть от льготных ипотечных программ, судьба которых пока не решена. Пока государство масштабно субсидирует ипотеку, застройщики не станут пересматривать цены, хотя, скорее всего, увеличат скидки и запустят новые маркетинговые программы, чтобы поддержать спрос. См. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2023 и на 2024 год от IRN.RU .

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

Мы прогнозируем, что в 1м квартале спрос на какое-то время замрет, если не замрет, то значительно сократится. Причинами тому могут послужить следующие факторы:

Сезонность – январь, по сложившийся традиции, период низкого количества сделок. Как правило, сделки января отыгрываются в декабре.

Кроме того, 15 декабря планируется очередное заседание ЦБ по ключевой ставки. Велика вероятность очередного поднятия «ключа», так как инфляция продолжает расти.

При условии оправдания негативного сценария, можем увидеть очередной всплеск сделок в конце декабря. Однако стоит учесть, что это будет скорее всего последняя волна на фоне поднятия ключевой ставки.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Мы ожидаем сокращения спроса на ипотеку на фоне действия высоких ставок и пересмотра требований по госпрограммам в первой половине 2024 года. Во втором полугодии ситуация может измениться, если регулятор перейдет к смягчению денежно-кредитной политики. Снижение ставки по ипотеке хотя бы до 12% позволит оживить вторичный рынок. Цены на первичном рынке, скорее всего, не будут расти, по крайней мере такими быстрыми темпами, как в 2023 году. Цены на квадратный метр на вторичном рынке будут постепенно «подтягиваться» к стоимости новостроек. Когда условия по программам на первичный и вторичный рынок выровняются и по количеству сделок будет достигнут паритет, то и цены будут примерно одинаковыми. Это может уже произойти к концу 2024 года.

2. Анонимный вопрос
Здравствуйте! Уважаемые эксперты, как вы относитесь к желанию Центробанка получить право вводить количественные ограничения для банков на выдачу ипотечных кредитов в 2024 году. Как это отразится на ипотечных выдачах и вообще на рынке?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Конечно, будет спад. Насколько сильный – зависит от уровня ограничений. Но в целом снижение спроса на жилье, в том числе и ипотечного, будет толкать раздутые в последние годы цены вниз.

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

Опасения ЦБ по поводу высокой закредитованности населения, в целом кредитных рисков озвучивается г-жой Набиуллиной в течение всего 2023 года. Поэтому новости о сокращении льготных программ уже не новости, а ожидаемая перспектива развития страны в целом. За это время Застройщики имели возможность разработать возможные схемы взаимодействия с покупателем для сохранения его покупательской способности. Кроме того, корректируется сам продукт. В ближайшее время мы будем видеть выход новых проектов с уменьшенной общей площадью квартиры, чтобы цена сохранялась для покупателя «привычной».

Что касается, самих выдач ипотечных кредитов, то само собой разуется, что их процент снизится. Мы ожидаем от -30%-50%. При этом стоит учитывать, что покупатель понимает, что все действия регулятора носят временный характер (в сравнении длительностью ипотечного кредита), и рано или поздно он сможет рефинансироваться на более выгодные условия. К тому же доля инвесторов в ипотечных сделках далеко от 100%, а это значит, что покупатель продолжит решать свои насущные задачи, какие бы условия не устанавливались бы на рынке.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Цель этих мер — повысить качество выдаваемых ипотечных ссуд. Вероятно, что меры приведут к сокращению объемов кредитования. Прежде всего, это изменение коснется ссуд с небольшим первоначальным взносом и заемщиков с невысоким уровнем доходов.

3. Виктория
Здравствуйте. Регулятор намекает на возможное снижение ключевой ставки в 2024 году. Если ставка всё же будет снижена, а ипотечные ставки на вторичке опустятся до комфортного для заёмщика уровня 9-10%, насколько вероятен рост рынка недвижимости? Или нас всё же ожидает падение стоимости квадратного метра в Москве на горизонте 6-9 месяцев независимо от ипотечных ставок? Спасибо.

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

Покупателю нужно ориентироваться на то, что в ближайшие 1,5-2 года цены в среднем по рынку будут оставаться +/- на одном уровне. Это связано со многими факторами ценообразования. Но ключевой из них, это заключенные соглашения с банками по проектному финансированию. Застройщик не может снижать цены по своему усмотрению. Те скидки, которые мы наблюдали на рынке (15%-20%), это доказательство того, что Застройщик изначально завысил цены экспонирования, чтобы применять маркетинговые инструменты.

Мы наблюдали рост рынка последние 3 года, вероятнее всего сейчас мы вступаем в фазу стабилизации цен и умеренного спроса. Кроме того, изменение ключевой ставки так же ведет к изменениям условий проектного финансирования для Застройщиков. В результате, мы можем ожидать замораживание части проектов на некоторое время, или же особенных условий для Застройщиков, которые участвуют в программах по развитию города (в частности, реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ)).

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Рынок действительно ожидает, что регулятор перейдет к смягчению денежно-кредитной политики по второй половине года, а может быть, немного и раньше. Возможно, снижение будет более плавным, и ставка по ипотеке опустится до 10-12%. Но даже такое снижение даст рынку значительный импульс, прежде всего, для сегмента вторичной недвижимости.

Снижения цен на недвижимость мы не ожидаем. Скорее, цены на вторичное жилье подтянутся к уровню цен на новостройки. Цены же на строящееся жилье стабилизируются и перестанут расти.

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Не надо питать иллюзий. Регулятор если и намекает на снижение ставок, то на очень умеренное. По его прогнозу, в следующем ключевая ставка будет на уровне 12,5-14,5%. То есть даже при оптимистичном сценарии, если ключевая ставка будет на уровне 12%, то ставки по ипотеке все равно будут на заградительном уровне в 14-15%. Ставки по несубсидируемой ипотеке на комфортном уровне – это не перспектива 2024 года.

4. Андрей Владимиров
Добрый день, уважаемые эксперты! Ожидаете ли повышения доступности жилья в следующем году? До какого минимума, по вашей оценке, реально могут опуститься цены уже к лету 2024-го? Интересует и вторичный рынок, и первичный.

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

На вторичном рынке цены на квартиры могут опуститься на 10% и более в перспективе года на фоне снижающегося спроса и заградительно дорогой ипотеки. Серьезное снижения цен в начале года мы вряд ли увидим – продавцам нужно время, чтобы свыкнуться с тем, что спрос действительно ушел.

На рынке новостроек цены тоже будут смотреть вниз, но снижение, скорее всего, будет закамуфлировано дисконтом и прочими акционными предложениями вроде «машино-место в подарок».

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

Не ожидаем повышения доступности жилья. См. ответы ранее.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Мы не ожидаем снижения цен на недвижимость. Более реалистичный сценарий — это стабилизация цен на текущем уровне и выравнивание стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках.

Спрос на недвижимость сохраняется высоким. И по причине накопленной потребности в улучшении жилищных условий и потому, что недвижимость это один из инструментов инвестирования, поэтому постепенное сворачивание госпрограмм или изменение ставок не приведут к кардинальным изменениям и падению цен на квадратный метр.

Например, сейчас мы видим, что цены на вторичное жилье ниже, чем цены на первичном рынке. Однако по факту, на долю сделок с вторичным жильем сейчас приходится всего 10-20%, количество выставленных для продажи объектов сократилось, то есть сделок происходит очень мало, потому что собственники не готовы продавать дешево. Поэтому снижение ставки по рыночным ипотечным программам, по нашим ожиданиям, будет способствовать оживлению рынка, увеличению количества сделок, но не снижению цены. Если снижение и будет в сегменте новостроек, то оно не будет значительным.

5. Ольга
Здравствуйте! Что будет со ставками по ипотеке в следующем году? Будут ли застройщики субсидировать подорожавшие ставки? И до какого уровня.

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Ипотечные ставки будут зависеть от политики ЦБ в отношении ключевой ставки. Пока риторика регулятора такова, что высокая ключевая ставка – это надолго и в следующем году составит в среднем 12,5-14,5%. Если исходить из этого, то, скорее всего, рыночные ипотечные ставки в грядущем году останутся примерно на текущем уровне.

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

Вряд ли застройщики будут компенсировать подорожавшую ипотеку субсидированием, так как их условия кредитования так же изменятся. Скорее всего чаще будут применяться программы по рассрочке.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Программы субсидирования действую сейчас. Вероятно, они останутся и в следующем году. Совместные программы с субсидированием на рынке существуют, но размер субсидии стал меньше. Он может составлять от 5 до 30%.

6. Аноним
Сколько сегодня стоит самая дешевая квартира в Москве? Насколько это крохотное жилье? А за какую цену на сегодняшний день можно купить просторную квартиру для семьи, хотя бы двухкомнатную, в благополучном районе?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Согласно данным Базы недвижимости IRN.RU, минимальная стоимость квартиры на первичном рынке Москве – 4,3 млн рублей. За такую цену предлагается крохотная студия площадью около 20 кв. м. Купить небольшую евродвушку около 40 кв. м в новостройке комфорт-классе в столице можно за 13-14 млн рублей (см. «Какую квартиру можно купить в Москве за 13-14 млн рублей»).

На вторичном рынке цены доступнее. Здесь метр жилья по итогам ноября стоит 269 050 рублей в среднем, согласно Индексу стоимости жилья IRN.RU. То есть 40-метровая вторичная квартира обойдется приблизительно в 10,7 млн. Конечно, стоимость зависит от возраста дома и состояния самой квартиры.

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

Комфортная 2-комнатная квартира с изолированными комнатами, обеспечивающая потребности стандартной семьи (2 взрослых+ 1 ребенок), комфорт-класса, +/- 60 кв.м. обойдется в среднем 18 млн.руб. Цена может меняться от степени отделки помещения и готовности корпусов.

7. Антон
Уважаемые эксперты, что происходит с ценами на аренду квартир в Москве? Если в следующем году спрос на вторичные квартиры упадет на фоне высоких ставок по ипотеке, не перейдут ли несостоявшиеся продавцы на рынок аренды? Если предложение квартир в аренду увеличится, не снизятся ли цены на аренду жилья? Благодарю за ответ!

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

Рынок аренды потихоньку набирает обороты. Учитывая, что данное направление активно поддерживается ДОМ.РФ, а так же сворачивание льготных ипотечных программ в перспективе нескольких лет мы действительно можем наблюдать множество проектов готовых предлагать арендное жилье. Как правило активный спрос порождает увеличение цены, поэтому снижение арендных ставок на жилье не прогнозируется.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

На рынке арендной недвижимости действуют стандартные рыночные законы – соотношение спроса и предложения. Спрос зависит от множества факторов, в том числе, доступности ипотеки, миграционных процессов, уровня доходов, эпидемиологической ситуации и пр. При увеличении количества предложений арендного жилья при снижении доступности ипотеки, например, цены могут остаться на текущем уровне, а при введении мер с ограничением перемещения и ухудшением эпидемиологической ситуации, снизится даже при сокращении количества объектов для аренды.

8. Людмила Андреевна
Добрый день! Где в Москве найти самые дешевые квартиры?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Если говорить о первичном рынке, наименьшая цена у небольших по площади лотов в проектах на старте продаж, расположенных не в шаговой доступности от метро. На вторичном рынке – это квартиры не первой свежести в отдаленных районах.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Традиционно считается, что самая дорогая недвижимость в центре и на западе Москвы, восток и север дешевле, также более доступные цены на жилье в Новой Москве. Но это как в среднем по больнице, каждый объект нужно рассматривать отдельно. Важны такие факторы как транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, возраст жилого фонда и пр.

9. Виктор
Условия выдачи льготной ипотеки изменились (вырос первый взнос, увеличились ставки). Отразилось ли это на спросе и как сильно? Спасибо!

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Льготная ипотека подорожала чуть больше месяца назад. В частности, первоначальный взнос вырос до 20% с середины сентября. Конечно, это сказалось на спросе, продажи снизились: число сделок с новостройками уже в октябре в Москве, например, сократилось на 11%, по данным столичного Росреестра.

Белянкина Жанна
Директор по продажам DOGMA

Несмотря на повышение первоначального взноса и увеличение ставок, спрос на покупку жилья в Краснодаре DOGMA не снизился. В ноябре 2023 года был зафиксирован рекорд по количеству ипотечных сделок в компании, который составил более 1 500. Прирост к прошлому месяцу — 22%, а к прошлому году – ноябрю 2022 года – на 64% ипотечных кредитов.

На сегодняшний момент на рынок влияет возможная отмена льготной ипотеки. Поэтому многие покупатели уже сейчас стремятся успеть приобрести жилье в ипотеку по более выгодным условиям.

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

В ноябре количество обращений по ипотеке уменьшилось на -30-40%. При этом на текущий момент доля сделок с ипотекой в общем объеме остается приблизительно на том же уровне.

Для того чтобы реально оценить влияние принятых мер на рынок должно пройти не меньше 3х месяцев. Так как на текущий момент все так же продолжают заключаться сделки по ранее одобренным условиям.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Произошедшие изменения не существенно повлияли на спрос. Тем не менее, мы ожидаем дальнейшего изменения по ипотечным госпрограммам, и они могут оказать более значительное влияние на доступность кредитов на покупку жилья.

10. Анонимный вопрос
Ставки по ипотеке на готовые квартиры стали неподъемные. В новостройках есть льготная ипотека, но там неподъемные цены. В целом сегодня что все-таки выгоднее: свежая относительно доступная по цене вторичка, но в дорогую ипотеку или дорогая новостройка в доступную ипотеку? Заранее благодарю за ответ!

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Ответить однозначно нельзя. Смотря какой первоначальный взнос, есть ли возможность досрочно гасить кредит, нужно ли платить за аренду, пока ждешь завершения строительства дома и так далее. Если есть деньги только на минимальный первоначальный взнос в 20%, то в условиях заградительных ставок по рыночной ипотеке платеж по льготной программе будет все же доступнее.

Предположим, что покупатель хотел бы приобрести скромную однокомнатную квартиру в Москве. На рынке новостроек она стоит, допустим, 12 миллионов рублей. Ставка по льготной ипотеке на первичном рынке – 8%, минимальный взнос 20% (2,4 млн рублей). Согласно ипотечному калькулятору IRN.RU, при сроке кредита на 20 лет ежемесячный платеж составит 80 298 рублей, величина переплаты – 9 671 578 рублей.

У похожей квартиры на вторичном рынке цена будет процентов на 20 меньше, то есть 9,6 млн рублей, ставка по ипотеке – пусть даже минимальные 16%. При первом взносе в 20% (1,9 млн рублей) и сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж составит 107 000 рублей, а переплата – 17 963 623 рублей.

Но если на руках есть вся или почти вся сумма, то «вторичка», конечно, выгоднее.

Белянкина Жанна
Директор по продажам DOGMA

Эксперты DOGMA провели сравнительный анализ стоимости покупки квартиры на вторичном и первичном рынке жилой недвижимости с использованием льготной ипотеки. Для наглядности, рассмотрим конкретные примеры.

Первый пример – двухкомнатная квартира на вторичном рынке в Реутове. Площадь квартиры составляет 57 квадратных метров, ее стоимость 13,1 млн рублей. Квартира полностью готова к проживанию, включает в себя отделку «под ключ» и полную меблировку с техникой. Дом был сдан в эксплуатацию в 2018 году. Ставка по ипотеке на приобретение вторичного жилья составляет 15,6% (предоставляется Сбербанком). При оплате первоначального взноса в размере 4,55 млн рублей, сумма ипотеки составит 8,55 млн рублей на срок до 30 лет. Ежемесячный платеж составит 112 тысячи рублей.

Второй пример — двухкомнатная квартира на первичном рынке в жилом квартале EVO, корпус 1 в Реутове. Площадь этой квартиры составляет 58,3 квадратных метра, ее стоимость 16,55 млн рублей. Дом будет сдан в третьем квартале 2025 года. Квартира имеет ремонт комфорт-класса «под ключ» и сопровождается сертификатом Hoff на мебель и технику на сумму 700 тысяч рублей. Ставка по ипотеке на приобретение первичного жилья, предоставляемая Dogma Господдержкой через Сбербанк, составляет 5,5%. При оплате первоначального взноса в размере 4,55 млн рублей, сумма ипотеки составит 12 млн рублей на срок до 30 лет. Ежемесячный платеж составит 68 тысяч рублей.

В целом, если покупатель планирует приобрести жилье за наличный расчёт, то лучше всего купить квартиру на вторичном рынке. Здесь покупатель может выбрать из уже готовых объектов, а также имеет возможность хорошо оценить состояние и качество жилья, которое уже в эксплуатации.

Однако, если покупатель рассматривает вариант взять ипотеку, здесь в большей степени сравнивают не стоимость квартиры, а ежемесячный платеж. В таком случае лучше брать квартиру в новостройке.

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

Невозможно однозначно ответить на поставленный вопрос, потому как при выборе недвижимости влияет много факторов: цель покупки, расположение дома, необходимость в близком расположении инфраструктуры, транспортная доступность, отделка и тд.

Если основным критерием выбора является все-таки ежемесячный платеж, то приобретение квартиры по ДДУ все-таки продолжает быть более интересным.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

При текущих условиях и разнице в ставках выгоднее ипотека по госпрограммам. При действующих ставках на вторичное жилье имеет смысл оформлять кредит на короткий период, если есть хороший объект и четкое понимание, за счет каких средств кредит может быть закрыт в ближайшие месяцы.

11. Анонимный вопрос
Свернут ли власти государственную программу льготной ипотеки в 2024 году или все же продлят? Ведь льготная ипотека осталась едва ли не единственным доступным вариантом приобрести квартиру семье без сверхдоходов?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

В условиях выросшей ключевой ставки субсидирование слишком дорого обходится бюджету, в том числе поэтому власти ищут способ мягко свернуть льготную ипотеку. То есть плавно перейти от масштабного субсидирования ставок для всех к адресному. Причем обсуждаются разные варианты. Например, сохранить поддержку в депрессивных регионах и отказаться от субсидирования в активно развивающихся городах. Власти уже начали «закручивать гайки»: увеличили первый взнос до 20% и планируют снова пересмотреть его в сторону повышения, увеличили минимальные ставки. Отказаться от льготной ипотеки в одночасье нельзя, рынок слишком плотно «подсел» на субсидирование – спрос резко просядет, продажи встанут.

Отказ от масштабного субсидирования приведет к снижению спроса: покупать дорогие квартиры в дорогую ипотеку (минимальные ставки по рыночной ипотеке сегодня – 15,6-16,4% годовых) люди просто не смогут. Но в конечном итоге это пойдет на пользу рынку, в том числе выиграют и покупатели: на фоне просевшего спроса и застройщики, и продавцы-частники будут вынуждены пересмотреть ценники, чтобы поддержать продажи.

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

Ожидаем, что в 2024 году льготная ипотека будет доступна ограниченному числу покупателей, но целиком программу не закроют.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Да, программа льготной ипотеки действует до июля 2024 года. Уверенности в том, что ее продлят, нет. Даже если она будет сохранена, то она будет, скорее всего, сокращена. Тем не менее, мы надеемся, что ставки во второй половине года будут снижаться, и по рыночным программам приблизятся к комфортному уровню — 10-12%. Отсутствие дополнительных мер стимулирования и запуск рыночных инструментов будет иметь положительный эффект — это позволит избежать завышения или скачка цен на жилье, дисбаланса в условиях покупки первичной и вторичной недвижимости.

12. Сергей
Есть ли какие-то способы снизить ставку по ипотеке на вторичном рынке? Чтобы купить квартиру не под 15-16%, а, например, процентов под 10?

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

Да, банки предлагают различные инструменты (например, оплата комиссии банку), используя которые итоговая ставка по ипотеке может быть значительно ниже.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Сейчас есть предложения о подключении специальной опции по снижению ставки. То есть при оплате единовременной комиссии заемщику на несколько пунктов снижается процентная ставки. Для клиента это выгодная опция, которая позволяет существенно сэкономить на оплате процентов.

Белянкина Жанна
Директор по продажам DOGMA

Да, сегодня ставки высоки, но мы рассчитываем на то, что они будут меняться в будущем. Наступит момент, когда процентные ставки начнут снижаться, что в свою очередь, предоставит возможность для рефинансирования уже существующего кредита и снизить до актуальной ставки. Такой сценарий уже имел место быть не раз на рынке.

В настоящее время существуют программы, которые помогают клиентам приобрести квартиру на вторичном рынке по сниженной процентной ставке. Например, банк предлагает своим клиентам опцию «своя ставка» при первоначальном взносе 20%, процентная ставка составит 16,1% и далее ее можно снизить до 5%. Комиссия за снижение клиент платит банку при подписании кредитного договора.

13. Анонимный вопрос
Можно ли назвать 2023 год рекордным для рынка жилья и почему?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Уходящий год, по всей видимости, станет одним из самых успешных для рынка недвижимости московского региона. Число сделок на вторичном рынке по итогам 10 месяцев 2023 года достигло 144 695, на первичном – 91 589, по данным Росреестра по Москве. Это рекордные показатели за всю историю наблюдений.

Пик спроса пришелся на конец лета – начало осени: в июле Центробанк в первый раз с февраля 2022-го повысил ключевую ставку. Люди старались успеть оформить кредит, пока действовали ранее одобренные заявки на ипотеку по «старым» ставкам. На первичном рынке катализатором спроса стало также увеличение первоначального взноса до 20% и рост минимальных ставок по льготной ипотеке. Спрос подогревало также ожидание ввода с 1 октября запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков, которые распространяются и на льготную ипотеку.

Белянкина Жанна
Директор по продажам DOGMA

В 2023 году рынок недвижимости в России переживает как новые рекорды в виде высоких темпов роста ипотечного кредитования и цен на новостройки, так и серьезный перекос между «первичкой» и «вторичкой». Однако объем ввода жилья в 2023 году станет рекордным по сравнению с прошлым и превысит 50 млн квадратных метров.

2023 год также стал рекордным и для строительной компании DOGMA. Положительное влияние на операционные показатели 2023 года наблюдаются по объему выданных ипотек – более 92% от общего объема сделок. Кроме того, объем продаж за год в DOGMA вырос почти на 42%, что является рекордным показателем в связи с выходом компании в московский регион.

Снижение процентных ставок на ипотеку и доступные ипотечные программы стимулируют спрос на жилье и способствуют росту привлекательных предложений для покупателя. Кроме того, новые многофункциональные проекты оказывают большое влияние на развитие рынка недвижимости.

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

Безусловно 2023 год запомнится и войдет в хроники. Рынок не просто достигал рекордов, а делал это вопреки всем внешним факторам казалось бы: повышение первоначального взноса, повышение ставок по ипотеке, высокая цена кв.м.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Безусловно, 2023 год рекордный. По объемам выдач результат уже превышен на 30%. В то же время по количеству выданных кредитов прирост гораздо менее значительный.

14. Ольга
Приветствую вас, уважаемые эксперты! По ощущениям, предложений со скидками на рынке новостроек по сравнению даже с началом года стало меньше, размер дисконта тоже сократился. Уважаемые эксперты, так ли это? Почему скидки ушли с рынка и когда вернутся сорокапроцентные дисконты? Какой на сегодняшний день максимальный дисконт на рынке?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Размер дисконта на первичном рынке в ноябре достигал 40% на апартаменты и 30% на квартиры. Но, действительно, осенью благодаря всплеску спроса на фоне повышения ключевой ставки ЦБ застройщики существенно сократили размер скидок или вовсе от них отказались. Предложения с большими дисконтами все еще можно найти, но их стало меньше. Но в следующем году на фоне падения спроса число скидочных предложений может увеличиться. См. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2023 и на 2024 год от IRN.RU .

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

Максимальные скидки заявлены по проектам ФСК (до 20%), по проектам Левел заявлено -25%.

Такие застройщики, как MR Group или «Донстрой» большие скидки громко никогда не анонсировали. Поэтому сказать, что ситуация сильно изменилась с начала года вряд ли возможно.

В реальности ощущается, что застройщики готовы идти навстречу покупателю, когда тот уже находится в офисе продаж, чтобы максимально подогреть интерес и закрыть сделку.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Скидки обычно вводятся для стимулирования продаж. Сейчас спрос на новостройки очень высокий, поэтому скидок не так много. Спрос поддерживается на высоком уровне по двум основным причинам. Первая — срок действия Семейной ипотеки заканчивается 31.12.2023, а решения о её продлении ещё пока нет. Вторая — грядущие изменения по программе Льготная ипотека, которые сейчас активно обсуждаются и будут приняты в ближайшее время (а это, скорее всего увеличение размера ПВ). В связи с этим многие хотят решить жилищный вопрос, как можно быстрее.

Но впереди Новый год и Рождество. В эти праздники проводятся распродажи, поэтому если есть планы приобрести жилье в ближайшее время, стоит изучить предложения в конце декабря.

15. Ольга
И второй вопрос. В каких проектах застройщики чаще всего предоставляют клиентам существенную скидку? О чем говорит высокий размер дисконта и должен ли он настораживать покупателя? Спасибо!

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Самые большие скидки предлагаются в проектах с апартаментами – до 40%. Как правило, максимальные дисконты предлагаются на не самые ликвидные лоты – большие по площади, расположенные на первых этажах, с неудобными планировками. Но в целом, размер скидок в последние полтора года существенно увеличился, что свидетельствует о переоцененности рынка.

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

Высокий размер дисконта может настораживать, когда весь рынок играет по другим правилам, и один единственный застройщик вдруг предлагает скидку. К тому же вероятнее всего это был бы неизвестный игрок.

Сейчас же анонсирование дисконта является маркетинговым инструментом, как и в розничных магазинах с надписью SALE или ЛИКВИДАЦИЯ ОСТАТКОВ. Как правило, это застройщики массового (комфортного) сегмента, реализующие большое количество площадок.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Нет никаких чётких правил или условий установления дисконта. В основном застройщики ориентируются на наполнение счетов Эскроу согласно графику и если есть потребность в увеличении поступлений, то они стимулируют продажи, в том числе путем проведения акций. Чаще всего под акции попадают не все лоты, а либо большие квартиры, на которые меньше спрос, невидовые квартиры или оставшиеся.

16. Елена
Ипотека стала дорогой. Какие новые программы стимулирования спроса от девелоперов могут появиться на рынке?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Скорее всего, застройщики совместно с банками запустят собственные программы субсидирования ипотеки. Но «Как правило, ничего застройщики на самом деле не субсидируют».

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

Разнообразные программы рассрочек. Для готовых новостроек это может быть аренда с последующим выкупом.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Трейд-ин, аренда с последующим выкупом (что-то вроде лизинга), траншевые оплаты.

Белянкина Жанна
Директор по продажам DOGMA

Существует несколько возможных программ стимулирования спроса от девелоперов, которые становятся особенно актуальны в связи с ростом стоимости ипотеки.

Сегодня в тренде так называемая «гибридная» ипотека, часть которой стимулирует застройщик. Это когда застройщик предлагает клиенту специальную ставку по ипотеке. Например, если клиенту необходимо взять ипотеку на 15 миллионов рублей, застройщик и банк предоставляют субсидию, позволяющую клиенту взять ипотеку по ставке 5%. Банку будет выплачиваться комиссионное вознаграждение. Гибридная ипотека будет особенно актуальна в том случае, если снизятся лимиты по господдержке.

Кроме того, существуют другие программы стимулирования спроса: различные варианты рассрочки и программы по накоплению первоначального взноса с фиксированием цены.

17. Екатерина
Добрый день! какие, по вашему мнению, перспективы у айти-ипотеки в 2024 году? Спасибо.

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Минцифры уже обсуждает продление IT-ипотеки, которая должна завершиться до конца 2024 года. Вполне вероятно, что госпрограмму продлят, потому что задачи таких адресных льготных программ – повышение привлекательности конкретной отрасли для специалистов, что очень актуально для IT-отрасли. Потому что айтишники» являются наиболее мобильными, они не привязаны к месту, могут работать из любой точки мира и на любую страну мира. Поэтому государство данную отрасль всячески поддерживает, чтобы не потерять специалистов.

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

По программе не планируются какие-либо изменения или отмена, поэтому ожидаем продолжать заключать сделки с применением данной программы.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Срок действия программы ИТ-ипотека до конца 2024 года. Программа стабильно работает. На нее нет «взрывного спроса», учитывая достаточно узкую целевую группу, но на нее сохраняется стабильный спрос и ежемесячно осуществляются выдачи. Мы думаем, что она в таком же режиме продолжит работать и в 2024 году при этом без значительной коррекции в условиях.

18. Леонид
Во второй половине 2023-го застройщики начали форсировать запуск новых жилых проектов. Почему? Насколько вырос объем вывода новых проектов на рынок жилья Москвы? И какой в таком случае на сегодняшний день объем предложения? Хватит ли на увеличившийся объем предложения спроса, учитывая приближающееся сворачивания льготной ипотеки?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Застройщики готовятся к сворачиванию масштабного субсидирования ипотеки и ускоряют запуск новых проектов, пока льготные госпрограммы еще действуют – см. «Ключевая ставка 15% не страшна рынку новостроек».

Высокий объем предложения – это один из факторов, толкающий цены вниз. Снизившийся спрос и большие объемы нераспроданного жилья заставят застройщиков пересмотреть цены.

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

По итогам II квартала 2023 г. объем выведенных в продажу корпусов на 61% выше показателя I квартала 2023 г. По сравнению со вторым кварталом 2022 г. выведенная во II квартале 23-го на рынок площадь квартир и апартаментов меньше на 16% (со II кв. 2021 года – на 20,7%). Таким образом, наблюдается сокращение вывода новых корпусов.

Мы бы не говорили о каком-то форсировании событий, скорее это зависит от адаптации к новым условиям, административным факторам.

Максимально активный период пришелся на 2021 года, с того периода объем выведенных корпусов в продажу в Москве сокращается.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Вероятно, застройщики стремятся быстрее запустить новые проекты, чтобы обеспечить максимальное количество продаж до завершения или сворачивания льготных ипотечных программ.

Согласно исследованиям, Москва не является лидером по объемам нового вводимого жилья. Среди лидеров Тюменская, Московская и Свердловская области.

Сейчас есть тренд на то, что застройщики предлагают максимальное количество квартир, а не выставляют их лотами, как во времена отсутствия ажиотажного спроса. При сворачивании госпрограмм темп продаж может замедлиться или произойдет коррекция цен. Поэтому девелоперы видят сейчас для себя возможность обеспечить продажи жилья на максимально выгодных условиях.

При сокращении спроса могут быть задействованы дополнительные маркетинговые инструменты.

19. Чамина Лариса Михайловна
Здравствуйте, уважаемые эксперты рынка недвижимости! Хотелось бы узнать ваше мнение по вопросу покупки недвижимости в регионе (Пензенской и Ульяновской областей). Как вы думаете, когда в 2024 году цены будут минимальными? Стоит ли подождать снижения цены?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Если говорить про рынок жилья в целом, не привязываясь к конкретному региону, то в 2024 году, скорее всего, мы увидим снижение уровня цен. Не сразу. На то, чтобы осознать изменение конъюнктуры, продавцам потребуется несколько месяцев. Таким образом, разворота ценового тренда можно ждать ближе к весне.

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

Регионы как правило отражают в той или иной степени общие тренды. Ожидать явно выраженного снижения цен не стоит, так как это зависит от множества факторов. Кроме того, при покупке недвижимости важен не только аспект цены, но и конкретный случай отдельно взятого покупателя. Если остро стоит вопрос о необходимости расширения или улучшения жилищных условий, то покупатель, как правило решает вопрос, независимо от цен. Если вопрос касается инвестиционных целей, то в этом случае нужно понимать, что рынок недвижимости не даст такой выхлоп, как в предыдущие годы.

20. Ирина Андреева
Здравствуйте! Центробанк грозится повысить ставки по льготной ипотеке. Насколько они могут вырасти? Как это скажется на покупательском спросе, по вашей оценке? Спасибо!

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Повышение ставок по льготной ипотеке – не в компетенции Центробанка и, насколько известно, этот вопрос в правительстве сейчас даже не обсуждается. В правительстве рассматривают возможность повышения первоначального взноса до 25-30%, снижение предельного размера кредита в столичных агломерациях с 12 млн руб. до 6 млн руб., уменьшение на 0,5 п. п. величины субсидий, получаемых банками, а также запрет заемщикам брать больше одного льготного кредита.

Скорее всего, гайки будут закручиваться постепенно — ЦБ выступает именно за постепенное отключение льготной ипотеки. Наиболее вероятным представляется очередное повышение первоначального взноса – процентов на 5, до 25%. Возможно, в будущем первый взнос по ипотеке увеличат еще раз, уже до 30% – именно такой размер первоначального взноса считается хорошим, но вряд ли рост будет более значительным.

Само по себе повышение первого взноса даже до 30% не обрушит спрос. Но в совокупности с другими факторами (рост минимальных ставок, введение запретительных надбавок к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков и др.) будет давить на платежеспособный спрос. А снизившиеся продажи будут толкать вниз и цены.

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

В ноябре количество обращений по ипотеке уменьшилось на -30-40%. При этом на текущий момент доля сделок с ипотекой в общем объеме остается приблизительно на том же уровне.

Для того чтобы реально оценить влияние принятых мер на рынок должно пройти не меньше 3х месяцев. Так как на текущий момент все так же продолжают заключаться сделки по ранее одобренным условиям.

В целом, изменения льготного кредитования большее влияние имеет рынок жилой недвижимости в комфорт-классе, так как любые ужесточения ведут к увеличению ежемесячного платежа, что является критичным для данного сегмента. В результате в данном сегменте сделок может стать значительно меньше.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Вопрос коррекции условий обсуждается. Насколько известно из открытых источников информации, сейчас на рассмотрении находится инициатива о снижении предельной величины субсидии еще на 0,5 п.п. При этом размер максимальной ставки по госпрограммам не обсуждается, то есть, вероятно, повышать ее не планируется.

Но учтите, что мы основываемся в своих предположениях исключительно на данных из открытых источников.

21. Вадим
Сейчас многие вокруг говорят о предстоящем падении цен на недвижимость в 2024 году, однако такие же разговоры были в 2022 году, а до того — в пандемийные годы. При этом цены на недвижимость только росли! В 2024 году ожидается высокий уровень инфляции, дальнейшее ослабление рубля. Можно ли считать справедливым утверждение, что с учетом этих макроэкономических процессов цены на недвижимость сохраниться на текущем уровне? Московский рынок недвижимости в грядущем году по своему состоянию будет ближе 2009-2010, 2015-2017 или 2019-2022 гг,?

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

Мы ожидаем, что, с высокой долей вероятности, цены будут сохраняться на одном уровне. Рынок входит в стагнацию.

Сказать, что текущее состояние отражает схожесть с предыдущими периодами невозможно, так как для каждого из них характерны свои знаковые события. Когда рынок активно на что-то реагирует нужно учитывать, что этому предшествует множество факторов. Одно можно сказать, наверняка, рублевые цены на недвижимость в России никогда не снижались, это данность. После пиков, отмеченных автором сообщения, следовала коррекция, что является характерным явлением для любого рынка, но общий тренд, тем не менее, был на повышение.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Мы не ожидаем глобального изменения цен на рынке недвижимости после завершения госпрограмм. Вероятно, что цены на вторичное жилье после снижения ставки по ипотеке сравняются с ценами на квадратный метр на новостройки. В сегменте строящегося жилья может произойти небольшая коррекция, но она будет небольшой. Возможно, цены на нулевом этапе строительство могут немного снизиться относительно цен на этапах завершения или другие небольшие изменения по условиям.

Для падения цен на недвижимость при текущих условиях оснований нет, и при отсутствии шоковых явлений в экономике сокращения стоимости квадратного метра не стоит ожидать. Просто произойдет перераспределение спроса. Он вернется к нормальной структуре, когда спрос на новостройки и готовое жилье распределен примерно пополам.

22. Вадим
Одним из трендов 2023 года, а также предыдущих лет является сокращение средней площади реализуемых квартир по причине дороговизны квадратного метра и выгоды девелоперов нарезать больше лотов с меньшей площадью. Квартиры в новых современных домах по площади иногда уступают малогабаритным квартирам периода расселения коммуналок. Какие меры могут быть приняты, чтобы повысить качество (в т.ч. доступное жизненное пространство) нового жилья в России? Возможно ли меры господдержки привязать к площади и отпускной цене квартиры? Иные меры? Может ли быть использован опыт Китая, США и других мировых странах, где приняты иные стандарты жилья, в т.ч. недвижимость классифицируется по количеству отдельных спален. В таком случае, например, студии по причине отсутствия отдельной спальни могут быть отнесены к апартаментам, а не жилым помещениям. Однокомнатные квартиры — к студиям, а базовой считать нынешние двухкомнатные квартиры, которые будут считаться квартирами с «одной спальней». Увеличение доступного жизненного пространства для россиян может не только дать комфорт и «больше воздуха», но и благоприятно повлияет на рост рождаемости населения — один из главных приоритетов.

Ломтева Екатерина
Генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость»

Если говорить о монолитном или панельном многоквартирном домостроении, характерном для нашей страны, большем «доверии» населения к таким домам, то цена кв. м по нормам вряд ли может быть установлена, учитывая рыночность экономики. В плановой модели такое могло бы быть.

При этом государством разрабатываются возможные меры, производится экспериментальное строительство модульных многоквартирных домов, или деревянное, которое активно тестируется в регионах. В перспективе это может занять нишу «доступного жилья».

Что касается апартаментов, то это очень болезненная тема. И в интересах государства как можно меньше производить такого жилья – без обозначенного жилого статуса по ГК. Поэтому относить студии к апартаментам не будут.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Классификация жилья вряд ли повлияет положительно на его доступность и на стоимость квадратного метра. Застройщики стали предлагать малометражные квартиры по причине спроса на них. Будет спрос на более просторное жилье, то и изменятся параметры квартир.

В целом можно сказать, что Россия по количеству квадратных метром на человека является твердым «середняком» — на душу населения приходится примерно 25 кв. м. В Канаде и США более 70 кв. м на человека, в Японии и Турции менее 20 кв.м. Но еще и важен тренд: в России уже несколько лет отмечается увеличение количества квадратных метров на человека.

Как показывает наш опыт, малогабаритные квартиры часто покупают родители своим детям, вступившим во взрослую жизнь, часто молодые люди покупают себе сами как первое жилье. Семьи же в основном приобретают 2-3 комнатные квартиры. Так, средняя сумма кредита по Семейной ипотеке примерно на четверть больше, чем по Льготной ипотеке именно потому, что приобретается более просторное жилье.

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Меры господдержки уже привязаны к цене квартиры (максимальная сумма кредита – 12 млн в столичных агломерациях и 6 млн – в регионах), что и привело к «измельчению» квартир в новостройках. То есть проблемой стала именно льготная ипотека, потому что она ограничивает сумму, и застройщики мельчат с площадями, чтобы повышать стоимость метра, но укладываться в максимальную сумму льготной ипотеки.

Возможно, если будет решено сохранить льготную ипотеку, есть смысл распространить ее исключительно на просторное жилье площадью более 50 кв. м. Такое решение с точки зрения нормализации рынка жилья, площадей и решения демографических задач, на мой взгляд, было бы правильным. Если государство работает над улучшение демографии, то семье даже с одним ребенком необходима минимум двушка. А площадь небольшой двушки – те самые 50 «квадратов».

Запрещать строить студии и квартиры малых площадей – это неправильно. Пусть строят в каком-то объеме, такое жилье тоже нужно рынку. Но цена студии она и так относительно невысокая за счет малой площади, ее и можно приобрести и без льготной ипотеки.

Но в целом в этом вопросе выдавать решения с кондачка сложно, проблема измельчения квартир — это комплексная проблема, которая требует комплексного решения.

23. Роман
Уважаемые эксперты, при сохранении Дальневосточной ипотеки под 2-3% и сопряженным с ней значительным ростом цен на «новострой», как считаете, возможна ли все-таки коррекция цен? Ведь в пользу коррекции есть и продолжающийся отток населения, закредитованность людей и значительное количество новых сданных объектов.

Дополнительный вопрос, возможно ли отследить долю не распроданного жилья по регионам?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Если есть перегрев рынка, то, скорее всего, если льготную ипотеку под 2% сохранят, то какой-то глубокой коррекции цен не будет. Возможно, в силу перегретости рынка цены притормозят, перестанут расти.

Информацию по объему и доле нераспроданного жилья можно посмотреть в Единой информационной системе жилищного строительства на портале наш.дом.рф. В Дальневосточном ФО, по данным ДОМ.РФ на конец ноября, строится 5,2 млн кв. м жиль. Нераспроданным остаются 2,1 млн кв. м жилья, это 40% от выведенного в продажу объема.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Не участвуем в программе. Но в целом можно сказать, что цены обычно реагируют на спрос. Но возможны и другие факторы, как рост себестоимости строительства. В этом случае цены менее чувствительны к спросу.

24. Олег
Добрый день! Есть наличными 30 млн рублей. Есть желание купить 2х комнатную квартиру в «старой» Москве для проживания (не инвест). Возможность взять ипотеку также есть (белая хорошая зп). Желание не горит, есть возможность подождать до 2х лет и заниматься альтернативными консервативными инвестициями (доходность сейчас около 15%). Квартиру рассматриваем в новостройке или относительно свежем доме (от 2010 года). Когда лучше начать присматриваться к покупке с учетом прогнозов на динамику цен на квартиры и ставки цб (т.е. влияния на ставку по ипотеке и доходностям по альтернативным инвестициям)? Спасибо!

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

На рынке новостроек в «старой» Москвы, согласно данным Базы недвижимости IRN.RU, за 20-30 млн рублей есть предложения разной площади более чем в 130 проектах, то есть выбор достаточно богатый. Но сегодня ситуация на рынке такова, что квартира на первичном рынке может стоить на 10-30% дороже, чем сопоставимая по качеству квартира на «вторичке». То есть покупка свежей квартиры на вторичном рынке, если можно обойтись без ипотеки, будет выгоднее. Сегодня метр жилья на «вторичке» в «старой» Москве стоит 269 050 рублей в среднем, согласно Индексу стоимости жилья IRN.RU. То есть суммы в 30 000 000 рублей хватит примерно на 110-метровую квартиру.

Мы ожиданием снижения стоимости жилья в 2024 году: заградительные ипотечные ставки и высокие цены будут толкать спрос вниз, вслед за спросом вниз поползут и цены. Учитывая, что продавцам обычно требуется несколько месяцев для принятия новой реальности сократившего спроса, снижение цен мы можем увидеть ближе к весне.

Если говорить про инвестиции и желание заработать, то, да, при ключевой ставке 15% банковский депозит становится в разы выгоднее, чем инвестиция в недвижимость. См. — «Чем выше ключевая ставка, тем менее выгодны инвестиции в недвижимость».

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Есть два варианта. Первый — оформить ипотеку по льготной программе, пока они действуют. При условии, что ранее не использовали госпрограмму для покупки жилья в ипотеку. Второй — отложить покупку до снижения ставок по ипотеке. Тогда можно будет рассмотреть и вторичное жилье для приобретения с использованием заемных средств.

25. Александр
Цены раздуты не только из-за льготной ипотеки, но и из-за инвесторов. Почему не ввести запрет на владение более чем двумя-тремя квартирами в Москве на 1 физ./юр. лицо, купленными после 2020 г. Или вообще в России ввести такой запрет.

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Со стороны банка мы можем только прокомментировать, что существует ограничение по использованию ипотечных госпрограмм. Заемщик только один раз может приобрести недвижимость с использованием определенной льготой программы.

26. Старик Хоттабыч
Покупка недвижимости всегда была связана с огромными финансвыми усилиями покупателя: упорно копить, много трудиться и заработать, проявить незаурядные бизнес способности и т.д. И вот пришло время, когда для покупки недвижимости не нужно ничего из перечисленного. Просто нужно захватить паспорт и ручку для подписания ипотечного договора в банке. Я говорю о периоде, когда выдавались ипотеки под 0,01%. И неважно, что на самом деле, «час расплаты» перенесен в будущее относительно момента сделки. Сделке неизбежно быть!

Вопрос: как может существовать рынок, на котором для осуществления транзакции/покупки в какой-то момент не требовалось никаких усилий? Вообще никаких! Логика поддержания роста спроса всегда требует какого-то дальнейшего упрощения/удешевления/удаления барьеров. Что должны предложить продавцы, чтобы покупатель недвижимости только «с паспортом и ручкой» увидел продолжение атрракциона щедрости «0,01%», который в какой-то момент стал обыденностью?

Костюкевич Виталий
Директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»

Поясню несколько моментов. Во-первых, действительно, для оформления сделки может быть достаточно паспорта. Но дело не в том, что кредиторы не глядя выдают ипотеку. Просто у банков сейчас есть возможность проверить доход, кредитную историю, наличие других исполненных и неисполненных обязательств самостоятельно, с помощью современных технологических решений. Поэтому, если нет стабильного дохода, если высокая долговая нагрузка — заявку не одобрят. Во-вторых, ставка 0,01% как правило не подразумевала отсутствие первоначального взноса. По госпрограммам он является обязательным: раньше заемщик должен был накопить не менее 15% собственных средств от стоимости объекта, сейчас — не менее 20%. Наконец, ставки 0,01 % сейчас на рынке нет. В настоящее время производится расчет минимальной допустимой ставки по кредиту, и она выше этого значения.

Сегодня ипотека это такой же продукт, сопряженный с высоким уровнем ответственности, финансовой нагрузкой. И далеко не все могут себя позволить воспользоваться этим инструментов для решения жилищного вопроса. Но за 10 лет продукт сильно изменился в части оформления: решение можно получить за несколько минут, пакет документов собирать не нужно, выйти на сделку через час. В части комфорта обслуживания произошел значительный скачок.

Анализ рынка недвижимости за 2023 год

Эксперты центра Домклик проанализировали рынок недвижимости и выявили динамику изменения стоимости на первичном и вторичном рынках для крупнейших субъектов РФ. Согласно их исследованию, стоимость квадратного метра на первичном рынке осталась стабильной, в то время как на вторичном рынке она снизилась на 5%. Кроме того, специалисты определили, что средний размер скидки, которую получают покупатели при покупке квартиры на вторичном рынке, составляет 7%. Эти данные могут быть полезны для тех, кто планирует купить недвижимость в ближайшее время.

Оформите полис за 5 минут
Сравните предложения от
17 страховых компаний
+ предрасчет за 10 сек.

Зарабатывайте с платформой Inssmart

Цены на новостройки в 2023 году

За первые полгода 2023 года было оформлено более 132 тыс. ипотечных сделок, что превышает показатели первого полугодия 2022 года на 38% и 2021 года на 11%. В большинстве регионов стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась на 5%, но в крупнейших субъектах был отмечен рост цен.

В начале 2023 года аналитики продолжили наблюдать последствия ажиотажа, вызванного информацией о прекращении действия льготной ипотеки и ограничении субсидирования со стороны застройщиков. Во многих крупнейших регионах в последние месяцы 2022 года был отмечен рост цен на новостройки.

В Москве и Санкт-Петербурге увеличение спроса на новостройки оказалось временным — уже в феврале наблюдалось снижение. Однако в некоторых регионах высокий спрос на первичное жилье сохранялся и в начале года, что привело к росту цен в январе. Снижение уровня цен отмечается только в феврале-марте.

Резкий рост ипотечных сделок привел к колебаниям цен в большинстве регионов с высоким спросом. В апреле цены в Санкт-Петербурге, Московской области, Краснодарском крае и Тюменской области изменились на 2% по сравнению с мартом.

Цены на вторички в 2023 году

Ситуация на рынке готового жилья аналогична рынку новостроек. В июне стоимость квадратного метра в большинстве регионов РФ превысила значения января.

В декабре 2022 года на рынке первичного жилья произошел ажиотаж из-за возможной отмены льготной ипотеки, что привело к усилению конкуренции между рынком новостроек и готового жилья. В результате стоимость вторичных квартир в большинстве регионов РФ снизилась.

В начале 2023 года в столичных регионах продолжилось снижение цен из-за возросшего интереса населения к другим видам жилья (первичная недвижимость, ИЖС). Однако растущий спрос на ипотеку и вторичное жилье привел к умеренному росту цен на вторичном рынке в крупных регионах с марта 2023 года.

Какие факторы повлияли на недвижимость

В 2023 году в России было несколько факторов, которые оказали значительное влияние на рынок недвижимости. Пять из них можно выделить как основные.

Во-первых, стоимость квартир в новостройках продолжала расти. Это связано с растущим спросом на жилье и ограниченным предложением. Высокие цены на новостройки стали одной из основных причин удорожания недвижимости в стране.

Во-вторых, были введены новые программы ипотеки, которые стимулировали спрос на жилье. Благодаря более доступным условиям кредитования, больше людей смогли приобрести собственное жилье, что также повлияло на рост цен на недвижимость.

Третий фактор — комплексное строительство. Власти активно поддерживали развитие строительной отрасли, что привело к увеличению объемов строительства. Благодаря этому было возведено больше новых домов и комплексов, что смягчило дефицит жилья и снизило цены.

Четвертый фактор — снижение площади жилья. В 2023 году было заметно уменьшение средней площади квартир, что также повлияло на цены. Более компактные жилплощади стали более доступными для покупателей, но при этом привели к увеличению стоимости за квадратный метр.

И, наконец, пятый фактор — повышение спроса на квартиры с чистовой отделкой и мебелью. Все больше людей предпочитают готовое жилье, что создало дополнительный спрос на такие объекты. Это привело к увеличению цен на квартиры, которые уже имеют хорошую отделку и мебель.

Ипотека и субсидирование

С сентября 2023 года в России вступили в силу изменения в ипотечных программах с государственной поддержкой. Одним из основных изменений стало повышение минимального первоначального взноса по всем ключевым ипотечным программам с госучастием. Если ранее требовалось внести 10% или 15% от стоимости жилья, то теперь этот показатель увеличился до 20%.

Это изменение коснулось не только обычных ипотечных программ, но и льготных ипотек под 8% годовых, семейной ипотеки, IT-ипотеки, сельской ипотеки, а также Дальневосточной. Теперь для получения ипотечного кредита с государственной поддержкой необходимо иметь большую сумму на первоначальный взнос.

Банки также могут установить размер первоначального взноса, выше установленного правительством. Например, Сбербанк теперь требует, чтобы первоначальный взнос составлял не менее 20,1% от общей суммы ипотеки. Это означает, что для получения ипотечного кредита в Сбербанке необходимо иметь еще большую сумму на первоначальный взнос, чем требуется по установленным нормам.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *