Проектное финансирование в строительстве что это
Перейти к содержимому

Проектное финансирование в строительстве что это

  • автор:

Проектное финансирование
жилищного строительства

Застройщики, которые используют счета эскроу для оплаты по договорам долевого участия, могут получить кредит достаточный для ввода дома в эксплуатацию.

Почему в Банке ДОМ.РФ

Необходимы только
земельный участок и ИРД

При достаточной устойчивости проекта собственное участие может быть ограничено только земельным участком и ИРД

Удобный
кредитный калькулятор

Можно самостоятельно рассчитать индикативные условия кредитования до подачи заявки сразу после регистрации в Личном кабинете застройщика

Клиент управляет
условиями кредита

Клиент управляет стоимостью финансирования, выбирая стратегию продаж и уровень собственного участия

Личный кабинет застройщика

В кабинете можно подать заявку на получение проектного финансирования и отслеживать статус её рассмотрения. Инструкция по заполнению заявки находится в анкете ЛКЗ

Открытый продукт

Мы предлагаем открытый для клиента продукт, который будет стандартом для всей банковской индустрии в отношении кредитования жилищного строительства

Постоянное снижение ставки

Средневзвешенная процентная ставка постоянно снижается в зависимости от готовности объекта и наполнения счетов эскроу средствами дольщиков

Проектное финансирование жилищного строительства

Проектное финансирование в строительстве — это рабочий инструмент привлечения средств для реализации долгосрочных проектов. Сроки окупаемости объектов недвижимости и качество презентующих их бизнес-планов определяют условия предоставления средств. В зависимости от даты разрешения строительства и законодательных требований, банк может предложить различные структуры финансирования. Финучреждения кредитуют проекты строительства жилых домов на срок от 3 до 10 лет. Кредиторы покрывают до 85 % затрат застройщика и готовы предоставлять суммы от 150 млн рублей до 1,5 млрд рублей.

Проектное финансирования в строительстве жилья работает в соответствии с Федеральным законом №214 (214-ФЗ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Именно он регулирует практически любые механизмы возведения многоквартирных домов в России и защищает права дольщиков.

Основные моменты

На условиях проектного финансирования покупатель объекта недвижимости кладет средства на эскроу-счет в выбранном банке, который контролирует выполнение условий соглашения, только после регистрации договора членства в долевом строительстве, а застройщик может воспользоваться ими только после сдачи объекта в эксплуатацию. До завершения строительства дома средства дольщиков аккумулируются на счетах эскроу. Для реализации проекта застройщик использует заемные и собственные средства.

Тот же банк, где открываются эскроу-счета, занимается кредитованием стройки. По сути, средства на счетах дольщиков составляют фонд кредитования застройщиков. Успешные продажи квартир на этапе строительства положительно влияют на условия финансирования и снижают процентную ставку для застройщика.

Если у застройщика возникают проблемы с реализацией проекта, дольщики могут получить свои средства назад. Таким образом, покупатели получили гарантию защиты своих вложений от неблагонадежных компаний, которые оформляли банкротство, составляли незаконные договоры и сделки с заложенным имуществом, начинали строительство на непредназначенной для этого земле.

Здесь вы можете оставить заявку на получение проектного финансирования. Мы как можно скорее свяжемся с вами, чтобы изучить вашу ситуацию и предложить наилучшие решения.

Получить подробные условия по проектному финансированию Укажите Ваши данные и в течение часа наш специалист свяжется с Вами.

Этапы

1. Подготовка к получению проектного финансирования

На первом этапе проводится работа по подбору банковских продуктов с учетом потребностей клиента, оформлению бизнес-плана и презентации, сбору документов. Представители клиента проводят первичные переговоры и определяет круг подходящих для потенциального партнерства банков. С этой целью оценивают, наличие у финучреждения департамента проектного финансирования, опыта подобного кредитования и размеры фондов. Заявитель готовит пакет юридических и финансовых документов, оформляет инвестиционный меморандум, прорабатывает бизнес-план с детальной структурой и финансовой моделью.

2. Получение предварительного кредитного решения

Стадия Term sheet. В отобранные на первом этапе банки передают пакеты документов. Важно наладить сотрудничество с представителями кредитных департаментов, чтобы повысить свои шансы на одобрение. Специалисты отдела оценивают рентабельность проекта, перспективы его реализации, сроки и потенциальные финансовые результаты, анализируют рынок, число конкурентов, обоснованность прогнозов и планов. Если пакет документов будет составлен верно, а бизнес-план будет презентовать проект с наилучшей стороны, специалисты проектного департамента банка подготовят предварительные условия соглашения.

Застройщику останется сравнить полученные предложения и проанализировать наиболее подходящие. В каждом внимание обращают на сроки, процентную ставку, объем и условия кредитования финучреждением. Чтобы гарантированно получить финансирование, даже на этом этапе желательно продолжать переговоры как минимум с двумя-тремя банками. Это поможет избежать срыва соглашения и мотивирует финансовые организации на конкурентную борьбу.

3. Получение окончательного кредитного решения

Наиболее времязатратный период. Согласование условий занимает от одного до шести месяцев. Продолжительность зависит от сложности проекта и запросов клиента. В договоре утверждают условия банков для застройщиков получения проектного финансирования и прочие аспекты:

  • полный перечень участников проекта (инициаторов, кредитора, заемщика, а также основного поставщика, разных контрагентов);
  • порядок предоставления и целевую направленность средств;
  • объем финансирования, срок кредитования, валюту, процентную ставку и порядок погашения кредита;
  • перечень поручителей (при наличии);
  • права и обязанности сторон соглашения, перечень обеспечения;
  • гарантии, хеджирование, страхование.

Обязательным этапом является формирование «дорожной карты» кредитования. Ее составляют после согласования предварительных условий. Накануне кредитного одобрения в портфель бумаг собирают:

  • разрешение на строительство и другую исходно-разрешительную документацию;
  • проектно-сметные бумаги;
  • юридическую и финансовую документацию по инвестору, инициатору, контрагентам и проектной компании;
  • документы, подтверждающие реализацию проекта (договоры покупки материалов и оборудования, на инжиниринг, на строительство и прочие);
  • маркетинговые исследования рынка;
  • соглашения с инвестором и бумаги, которые подтверждают его участие в проекте.

Список документов может быть расширен по решению проектного департамента финансово-кредитного учреждения. После передачи бумаг в банк происходит предварительная проработка заявки. В зависимости от утвержденных условий может потребоваться корректировка бизнес-плана и всей финансовой модели проекта.

В дальнейшем банк привлекает независимых и сторонних экспертов для проведения анализа документов. Они проводят законодательно-нормативный, строительный, финансовый и технический анализ, изучают обстановку в регионе объекта строительства. Это позволяет выявить спорные по мнению банка моменты, которые заявителю нужно будет убрать или пояснить.

4. Подписание кредитно-обеспечительной документации и реализация проекта

Завершающий этап оформления проектного финансирования долевого строительства жилой или коммерческой недвижимости — подписание документов. Важно понимать, что банки в первую очередь учитывают интересы кредиторов, а не заемщиков. Однако к финальной стадии они уже несут определенные трудозатраты, а потому готовы на диалог и внесение выгодных для клиента изменений.

Оформляя проектное финансирование строительства, необходимо учитывать, что после подписания документации наступит этап технического сопровождения займа. Заемщику необходимо будет отчитываться перед финучреждением о ходе строительства, расходовании средств, соблюдении ковенант, предоставить финансовую отчетность.

Требования к застройщику

Чтобы привлечь достаточный объем инвестиций в рамках проектного финансирования строительства объектов недвижимости, застройщику необходимо подтвердить отсутствие долгов по налогам и сборам, исковых требований, других кредитов (исключение — целевые). Застройщик должен соответствовать требованиям Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он должен иметь не менее 15 % средств от бюджета строительства.

Строительство жилищного фонда — важный вид деятельности застройщика, который за последние три года принес ему не менее половины консолидированной выручки. Регулярно осуществляется аудит и публичное раскрытие консолидированной финансовой отчетности.

Чтобы претендовать на получение финансирования, площадь объектов недвижимости, которые были введены в эксплуатацию в течение последних трех лет, должен не менее чем в полтора раза превышать запланированную проектом. У застройщика должны отсутствовать «замороженные» или иные проекты, в которых обязательства перед дольщиками не были выполнены. За последние три года не наблюдалось существенных нарушений сроков строительства и введения в эксплуатацию объектов недвижимости. Застройщик не выпускает и не выдает ценные бумаги (исключение — акции).

Условия кредитования Требования к заемщику

Лимит кредитования от 100 млн. руб
Срок кредитования от 3х до 10 лет
Процентная ставка от 3 до 14% годовых, в зависимости от программы и проекта.
В части проектов можно процентную ставку субсидировать, тогда она может быть минимальной
Доля собственных средств заемщика в проекте минимум 10%, но лучше проходят проекты с СУ в 30%.
Если есть действующий бизнес, тогда СУ 10%, если нет, то 30% и может быть более, если проект рискованный. В СУ можно учитывать ранее понесенные затраты по проекту, которые прошли по счетам будущего заемщика или учредителя лично
  • наличие подтвержденного опыта у компании или инициаторов проекта
  • отсутствие проблем с КИ учредителей

Проектное финансирование — что нужно знать?

Проектное финансирование появилось ещё в XVIII веке при строительстве железных дорог, газоснабжения, развития телефонных линий, однако этот термин актуален и сегодня. Разберём, что понимается под проектным финансированием, где оно используется сегодня.

Что такое проектное финансирование?

Понятия «проектное финансирование» (ПФ) и «финансирование проектов» не одно и то же, так как способов финансирования множество, и ПФ — один из них. Проектное финансирование простыми словами можно объяснить так: кредитные средства предоставляют для конкретного проекта после того, как оценят его будущие денежные потоки. Для реализации проекта принято создавать новую компанию, которая называется SPV (special purpose vehicle) или SPE (special purpose entity). Проектное финансирование можно сравнить с конструктором: сумма кредита, сроки возврата и другие. Условия подбираются индивидуально для каждого проекта. Упрощённо схему проектного финансирования можно представить так:

Метод проектного финансирования определяют следующими критериями:

финансируется юридически и экономически самодостаточный проект через юридическое лицо, специализирующееся в направлении деятельности проекта

финансирование осуществляется чаще всего для нового, а не для ранее созданного проекта, однако кредитные средства ПФ могут рефинансироваться

высокое соотношение заёмных средств к собственному капиталу

расчёт банков строится в большей степени на ожидаемом денежном потоке от проекта, а не на стоимости активов компании или её предыдущих финансовых результатах

гарантиями для кредитной организации являются заключённые контракты проектной компании

Структура капитала проекта

Механизм проектного финансирования подразумевает совместное вложение денежных средств в проект, заёмными могут быть до 70-90%. В ряде случаев банк готов под залог имущества профинансировать проект под 100%. Как правило, кредитные средства выделяются проекту по частям под этапы реализации, указанные в бизнес-плане. Источники средств проектного финансирования можно разделить на 2 группы:

собственный капитал
заёмный капитал

Предоставление ПФ, как правило, осуществляется одним банком. Для реализации особо крупных проектов в финансировании может участвовать несколько банков. Банки выбирают проекты для финансирования, исходя из размеров будущего денежного потока проекта сроков возврата кредитных средств. А частные инвесторы, вкладывающие собственные средства в проект, оценивают успешность проекта на более долгую перспективу, в том числе после выплаты кредитных средств банку. Суть проектного финансирования заключается в комплексном подходе к оценке рисков проекта и определения оптимальной суммы и сроков участия инвесторов и коммерческих банков.

Классификация проектного финансирования

Как правило, ПФ используется при реализации сложных и масштабных проектов, например, в строительстве, энергетике и других отраслях промышленности, а также для создания крупных объектов инфраструктуры. Принятие решения об инвестировании требует детального анализа проекта, а не только оценку финансового состояния организации. Специфика каждого проекта подразумевает выбор того или иного вида проектного финансирования:

Банковское ПФ

Один или несколько банков организуют инвестиции в проект, величина оцениваемого риска проекта влияет на выбор формы банковского проектного финансирования. Оно может быть:

с полным регрессом (возвратом кредитных средств) — то есть заёмщик принимает на себя все возможные риски по реализации проекта. Чаще всего применяется для инвестирования в небольшие проекты с низкой рентабельностью.

без регресса на заёмщика — то есть все риски проекта находятся на кредиторе. Как правило, такие проекты наиболее прибыльны, а потому и привлекательны для инвесторов.

с ограниченным регрессом на заёмщика — то есть риски проекта распределяются между всеми участниками проектного финансирования. Такая форма инвестиций встречается чаще других.

Корпоративное ПФ

Используется, когда проектная организация имеет достаточный объём собственных средств для инвестиций в проект.

ПФ с участием государства (государственное частное партнёрство)
Органы власти, как федеральные, так и муниципальные, финансируют социально значимые проекты.
Международное проектное финансирование

Часто применяется при реализации крупных инвестиционных проектов и предполагает привлечение партнёров и кредиторов из других стран. Проблема такого вида проектного финансирования заключается в учёте требований законодательства и особенностей рынков зарубежных партнёров.

Как устроено проектное финансирование строительства в Банке ДОМ.РФ

Процесс получения проектного финансирования в Банке для компании состоит из нескольких этапов: Этап 1. Подготовка заявки и её анализ Банком
На первом этапе девелопер обращается в Банк с заявкой на получение кредита. Для организации проектного финансирования заёмщик готовит пакет документов. Перечень документации может различаться в зависимости от особенностей проекта. Банк проводит предварительный анализ полученного комплекта документов и готовит предложение застройщику. Оно включает:

размер кредита
сроки займа
обеспечение, требуемое к оформлению
другие ключевые условия

Предложение является индивидуальным, условия зависят от концепции и экономики проекта, деловой репутации и опыта реализации аналогичных проектов. Этап 2. Получение решения Коллегиального органа
Если застройщик согласовывает предварительное предложение, то банк запрашивает полный комплект документов и проводит детальную оценку проекта, нуждающегося в проектном финансировании, в том числе проводит расчёт показателей эффективности, анализ потенциальных рисков, значимость и вероятность их реализации. По результатам детального анализа предложение банка уточняется дополнительными условиями. После этого комплект документов, включающий предложение, направляется на Коллегиальный орган для принятия решения. Если Коллегиальным органом принято положительное решение, то сделка переходит на следующий этап. Этап 3. Подписание кредитно-обеспечительной документации и реализация проекта
Если застройщик согласен с одобренными банком условиями, то осуществляется подготовка и заключение кредитно-обеспечительной документации. Подготовленный комплект документов направляется на подписание заёмщику. После заключения договора банк выдаёт кредитные средства застройщику в соответствии с условиями договора.

Преимущества и недостатки проектного финансирования

Привлечение дополнительных средств бесспорно помогает развитию проекта. Выделим основные преимущества использования проектного финансирования:

привлечение средств, достаточных для развития проекта
возможность реализации проекта, находящегося на начальной стадии
снижение рисков за счёт их распределения между участниками
отсутствие жёстких требований к финансовому состоянию собственника проекта
К недостаткам проектных инвестиций можно отнести:
расходы на сделку для оформления пакета документов
высокие проценты по кредиту, связанные с рисками проектного финансирования
жёсткий контроль проекта со стороны инвесторов
риск потери независимости организатора проекта из-за размывания доли собственников

Венчурное и проектное финансирование — в чём разница?

Главное отличие венчурного финансирования — высокая и очень высокая степень риска проекта и, как следствие, премия за него. Как правило, такие проекты связаны с разработкой принципиально новых, наукоёмких продуктов и технологий.

Проектное финансирование — сложный инструмент, его использование требует досконального знания проекта. Ознакомьтесь с вариантами реализации проектного финансирования, изучите потенциальные преимущества и недостатки для принятия взвешенного решения.

Что такое проектное финансирование и как его получить

Баннер

Проектное финансирование — не то же самое, что финансирование проектов. Это способ привлечь инвесторов для крупной и прибыльной идеи: строительство дома, торгово-развлекательного центра. Рассказываем о преимуществах и рисках.

Три принципа

Привлечь средства в бизнес можно по -разному: взять кредит, объявить сбор, найти инвесторов. Обычно этого достаточно, чтобы открыть новое направление или масштабировать существующее.

Сложнее достать деньги для дорогих проектов с обширной и сложной документацией и высокими рисками — например, строительных или промышленных. Такие проекты требуют внимания и вложений, сопоставимых с отдельным бизнесом.

Объясняем на примере новостройки

Чтобы эффективно управлять процессами, нужна отдельная команда. Она следит за сроками по всем видам работ, составляет смету по каждой статье и считает расходы.

В таких случаях применяют проектное финансирование. Это облегчает оценку рисков и доходности, упрощает работу с документами и четко определяет источники прибыли.

Проект должен быть не просто дорогим и сложным, а доходным и самодостаточным. Ключевой момент в организации — распределение рисков.

Доходность

Высокая доходность — ключевой критерий для инвесторов. Проект должен быть прибыльным и окупиться в планируемое (и приемлемое для кредиторов) время.

Инвесторы ориентируются в первую очередь на будущую прибыль, а не ресурсы компании-заемщика. Фактически обеспечением выступают денежные потоки, которые принесет проект после реализации.

Участники сами решают, как распределить вложения. Для инвесторов предпочтительно софинансирование — это значит, что заемщик тоже вложит собственные средства. Но многообещающая идея от надежного заемщика — повод сделать исключение.

Совкомбанк поддерживает бизнесменов , развивающих инфраструктуру, здравоохранение, социальную и другие сферы. Мы разделим с вами риски и станем финансовой опорой вашего проекта. Делайте мир лучше вместе с «Совкомбанком»!

Самодостаточность

Над проектом с самого начала работает отдельная группа специалистов со своим руководителем. Как правило, под него регистрируют SPV-компанию . Это позволяет разделить активы и повысить эффективность управления.

Принцип обособленности дает следующие преимущества:

  1. Инвесторам проще оценить риски проекта, спланировать окупаемость и выстроить стратегию финансирования (финансовая обособленность).
  2. Четко очерчены долговые обязательства: проектная компания отвечает своим имуществом (юридическая обособленность).
  3. Благодаря отдельной команде работа идет быстро и четко, улучшаются управление финансовыми потоками и общая организация бизнес-процессов.
  4. После запуска объекта прибыль, которую он приносит, не смешивается с другими проектами компании. Легко оценить окупаемость.

Примеры самодостаточных (обособленных) проектов — жилой комплекс или дом, торговый центр, учебный центр, коттеджный поселок.

Распределение рисков

В дорогих и сложных проектах риски несет не только застройщик, но и инвесторы. Распределение профильных рисков — важный этап процесса.

В ряде случаев кредиторы могут полностью взять риски на себя. Это называется «финансирование без регресса» и практикуется в крупных и дорогих проектах.

Заемщик тоже может принять на себя всю ответственность за реализацию и доходность. Это называется «финансирование с полным регрессом» и чаще применяется для небольших проектов.

Но чаще заемщик и инвесторы делят риски по профилям. Например, застройщик отвечает за то, чтобы дом построили в срок и без нарушений, а инвестор — за точность сметы.

В Южной Америке индейцы пользовались какао-бобами в качестве денег до 17-го века, пока не вырос спрос на шоколад.

Другой факт

Минусы

В поле проектного финансирования попадают идеи, реализация которых слишком дорогая, чтобы брать кредит. Доля заемных средств может доходить до 80%. Чтобы не потерять деньги, инвесторы тщательно просчитывают риски и дают займы под высокий процент.

  1. Высокие риски — высокий процент. Так инвесторы страхуют себя от убытков.
  2. Частичный контроль. Инвесторы могут лоббировать свои решения в планировании и реализации.
  3. Обширная документация. Открытие SPV-компании — дополнительные хлопоты, а к ним быстро добавляются отчеты, планы, гарантии, экспертизы и многое другое.

Таким образом, стратегия подходит в первую очередь крупному бизнесу с богатой историей. Одного размаха деятельности мало, нужна безупречная организация масштабных бизнес-процессов и опыт в реализации похожих идей.

Как оценить риски

Самый безопасный сценарий — когда сотрудничают лидеры рынка с десятками успешных кейсов за плечами. Но для компании, которая только завоевывает рынок, найти источники финансирования проекта может быть сложно.

Лилия Алеева , кандидат экономических наук и директор по маркетингу ICL Services, рекомендует обращаться к профессиональным инвестиционным банкам, акционерным фондам, правительству и другим крупным финансовым институтам. Стоит изучить их кредитную историю, доходы и рейтинг, а также опыт в проектном финансировании. Только так можно быть уверенными, что деньги поступят в срок и в оговоренном объеме.

Высоки риски и для инвесторов. Они сталкиваются с неопытными предпринимателями, слабыми идеями, в худшем случае — с мошенниками. Чтобы не потерять деньги, необходимо проверить историю проекта, платежеспособность клиента, его рейтинги в открытых источниках.

В целом риски и минусы окупаются быстрой и высокой прибылью успешного проекта.

Стратегию применяют не только в строительстве жилья, но и в любой прибыльной отрасли: энергетике, добывающей промышленности, промышленном и коммерческом строительстве. В социальных программах этот способ тоже практикуют. В этом случае кредитором (одним из) выступает государство.

В заключение — интересный факт от эксперта:

«В Индии проектное финансирование используют в платном образовании для детей из нищих семей, помощи беженцам и другой социальной работе. В США и Европе — в инфраструктурных проектах: строительстве дорог, мостов, зданий».

Резюме . Проектное финансирование — это эффективный способ влить мощные инвестиции в идею, которая точно окупится и принесет по-настоящему большую прибыль. Для среднего и малого бизнеса лучше подойдут кредиты, краудфандинг и другие методы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *