Что будет если просрочить ипотеку
Перейти к содержимому

Что будет если просрочить ипотеку

  • автор:

Просрочка платежа по ипотеке в 2023 году

Большинство из тех, кто покупает жилье в кредит, готовы к ежемесячным выплатам определенной суммы денег. Но иногда обстоятельства складываются так, что человек не может своевременно рассчитаться по долгу. Это влечет за собой последствия. Что такое просрочка платежа по ипотеке в 2023 году, какие она предусматривает штрафы, чем грозит счастливым обладателям новой квартиры, «Комсомольской правде» объяснила юрист Татьяна Шадрина.

  • Штрафы за просрочку платежа по ипотеке
  • Что делать после просрочки
  • Популярные вопросы и ответы

Штрафы за просрочку платежа по ипотеке

— В каждом банке — свои правила. Это касается и просрочки платежей по ипотеке. В разных организациях пени за просрочку платежа держатся на уровне от 0,01% до 1 % в день от суммы ежемесячной выплаты, — рассказывает Татьяна.

Может только казаться, что цифры маленькие. Но когда задолженность достигнет суммы в несколько тысяч рублей, даже самому добросовестному и спокойному покупателю станет не очень приятно.

Просрочка до 5 дней

Меры, которые примет тот или иной банк в случае, если будет просрочка платежа по ипотеке, разнятся. Так, некоторые уже на вторые или третьи сутки начнут писать вам СМС, звонить, постоянно напоминать о долге.

Задержка на 5 дней не влечет за собой каких-то серьезных проблем. В некоторых финансовых учреждениях за нее даже не берутся пени, если это отражено в договоре. А если они начисляются, то, например, при платеже 10 тысяч рублей в месяц при пени 0,5 % за 5 дней просрочки она составит 250 рублей. Если вы не оплатите 10250 рублей — пени и будут расти по такому же графику и уже в процентном соотношении от суммы задолженности.

Просрочка от недели до месяца

— В этот период ожидается, что представители банка ведут себя более настойчиво. Они обращаются не только к заемщику, но и к его родственникам, к созаемщику, и даже на работу покупателя, — продолжается Шадрина.

В этот период необходимо быть на связи с банком, объяснить им причины просрочки платежей и найти решение. Например, вы лишились работы и не можете платить какое-то время. В организации однозначно не хотят терять свои деньги, они могут предложить кредитные каникулы, изменение графика выплат и даже продажу квартиры. Если ваши действия попадают под страховой случай, то задолженность может быть полностью и частично погашена за счет имеющегося у вас договора со страховой компанией.

«Кредитный карантин», «кредитные каникулы» и другие программы в 2023 году позволят отсрочить выплаты по ипотеке, если вы потеряли не менее 30% доходов из-за коронавируса. Правда, уточнить сроки отсрочки, ее опции, необходимо в той организации, где вы взяли кредит.

— И помните, что банк оставляет за собой право взимать либо штраф, либо пени в этот период, — отмечает эксперт. — Штраф постоянен, например, 500 рублей за день просрочки. Пени — в банке они встречаются чаще — суммируются с прежним долгом.

Просрочка в несколько месяцев

В случае, если деньги по кредиту не выплачиваются несколько месяцев, банку никакое объяснение не представлено, к вам могут нанести визит представители службы безопасности организации и потребовать объяснить ситуацию. Естественно, в рамках закона. Плюс — дело почти наверняка дойдет до суда.

На процессе финансовая организация будет настаивать на погашении заемщиком долгов вместе со всеми штрафами и пени. В случае невозможности исполнения этого обязательства, речь может зайти и о продаже квартиры. Причем, если покупатель не согласится с этим и вопросы по кредиту не решатся, он может и вовсе остаться ни с чем.

Это интересно
Ипотечные каникулы

Президент подписал закон об ипотечных каникулах. Кто сможет рассчитывать на отсрочку платежа и на каких условиях?

Что делать после просрочки платежа по ипотеке

Заемщик не всегда даже подозревает о том, что у него долги, пока не столкнется с этим. Просто не обращает внимание на условия по такой ситуации при оформлении договора.

— Стандартный случай — заемщик пропускает срок внесения ежемесячного платежа, и банк сразу начисляет проценты по неустойке за каждый день просрочки по условиям договора, — делится Татьяна Шадрина. — В некоторых случаях, просрочка продолжительностью в несколько рабочих дней, а также более трех просрочек в течении одного года могут стать причиной расторжения договора. Проще говоря, заемщик в таком случае может потерять и деньги, и жилье.

Эксперт указывает, что иногда просрочки могут возникать по техническим причинам. Например, окончание платежного периода пришлось на выходной день, а заемщик перевел деньги только в понедельник. Или банк изменил реквизиты, а покупатель узнал про это не сразу и перевел деньги на прежний счет:

— И получается, что ни о чем несведущий заемщик платит обычную сумму за месяц и не знает, что банк сначала вычтет неустойку, а потом примет остаток. Соответственно, и следующий платеж просрочен и на него тоже начисляется неустойка.

В любом случае, как замечает юрист, нужно понимать, что долг и проценты выплачивать придется. И чем раньше это сделать, тем лучше. Но даже, когда дело дойдет до суда, не отчаивайтесь:

— У заемщика имеются шансы в суде заставить банк пересчитать сумму неустойки и пени. Ему необходимо апеллировать к статье 333 Гражданского кодекса РФ, которая гласит: «Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку».

Также тому, кто допустил просрочку платежа по ипотеке, выгодно доказать, что он допустил нарушения неумышленно. Причины могут быть разные: внезапно потерял работу, был вынужден взять на содержание недееспособного родственника. Также будет не лишним документально подтвердить, что обо всех своих финансовых затруднениях заемщик сообщал банку заблаговременно.

То есть, если разбирать ситуацию пошагово, то получается следующая картина:

1. Выясните причину просрочки, если вы не допустили ее умышленно.

2. Уведомите банк о причинах просрочки и попробуйте найти решение.

3. При первой возможности компенсируйте задолженность.

4. Если дело дошло до суда — подготовьте доказательства того, что вы вынуждены были не выплачивать суммы вовремя, и банк был об этом своевременно уведомлен.

Что делать, если нечем платить ипотеку

Аватар автора

Когда берут ипотеку, выбирают комфортный для себя ежемесячный платеж. Но срок у кредита долгий, а финансовое положение семьи может измениться. Например, человек потеряет работу или вовсе станет нетрудоспособным. Тогда платежи по ипотеке будет не потянуть.

Расскажу, какие варианты есть у заемщика и что делать в такой ситуации, чтобы не лишиться квартиры.

Что будет, если не платить ипотеку

Ипотека, в отличие от потребительских кредитов, обеспечена залогом — квартира в залоге у банка, пока ипотеку не погасили. В случае чего банк может взыскать долг за счет квартиры. Например, если заемщик нарушает условия кредитного договора — вносит платежи не вовремя или перестал платить. Вдобавок банк может начислить штраф за просрочку по выплатам.

Обложка статьи

Штраф и неустойка. Когда перестают платить по ипотеке, банк может назначить неустойку за просрочку по ежемесячному платежу:

  1. Штраф — единовременную сумму за нарушение обязательств.
  2. Пени — ежедневная неустойка за каждый день просрочки.

При этом, как и в случае с потребительскими кредитами, закон

ограничивает максимальный размер санкций. По ипотеке штраф не может превышать ключевую ставку, которая действовала на момент подписания кредитного договора.

Например, клиенты оформили ипотеку в конце 2022 года при ключевой ставке 7,5%, а невыплаты начались осенью 2023 года при ставке 13%. Штраф посчитают исходя из 7,5%. Его начислят на период, когда клиент не вносил своевременно платеж. Так, при ежемесячном платеже 20 000 ₽ и просрочке 30 дней штраф — 123,29 ₽ ( 20 000 × 7,5% × 30 / 365).

Вместо штрафа банк может назначить неустойку — до 0,06% от суммы пропущенного платежа за каждый день просрочки. Так, для нашего примера неустойка будет 360 ₽ ( 20 000 × 0,06% × 30) .

Вариант, по которому кредитор будет начислять неустойку, прописывают в кредитном договоре.

Банк ВТБ при просрочке платежа использует неустойку 0,06%, которую добавляют к пропущенному платежу. В личном кабинете плательщика будет «висеть» общая сумма со штрафом, которую заемщик должен внести, чтобы просрочка закрылась и чтобы вернуться в график. Источник: ВТБ

Банк ВТБ при просрочке платежа использует неустойку 0,06%, которую добавляют к пропущенному платежу. В личном кабинете плательщика будет «висеть» общая сумма со штрафом, которую заемщик должен внести, чтобы просрочка закрылась и чтобы вернуться в график. Источник: ВТБ

А вот Сбер в июле 2023 года прописывал в кредитном договоре штраф за просрочку на уровне ключевой ставки 7,5%, которая тогда действовала. Источник: Сбербанк

А вот Сбер в июле 2023 года прописывал в кредитном договоре штраф за просрочку на уровне ключевой ставки 7,5%, которая тогда действовала. Источник: Сбербанк

Реализация залога. Если нарушения ипотечного договора существенные, банк может обратиться в суд и получить разрешение продать залог. Это допускается, когда сумма долга превышает 5% от стоимости недвижимости

, а длительность просрочки — от 3 месяцев. Тогда ипотечную квартиру приставы выставят на аукцион, где ее могут выкупить, а вырученные деньги перечислят банку.

Кредитору, как и заемщику, невыгодно доводить дело до суда — это долгая процедура. Сначала кредитор обращается в суд и получает решение на продажу, позже его передают в ФССП. Пристав заводит исполнительное производство и проводит торги через Росимущество, которое ведает арестованным имуществом. Аукционом может также заниматься привлеченная организация.

Обложка статьи

На практике от обращения в суд до аукциона может пройти год, а то и больше. К тому же нет гарантии, что квартиру купят на первом аукционе, тогда организуют повторный. Если и на нем не будет победителя, квартиру предложат кредитору в счет оплаты задолженности.

Банк может согласиться и попытаться продать квартиру сам — на открытом рынке, например через «Авито» или «Циан». У него может быть и собственная площадка для размещения залоговых объектов. Например, банк ВТБ продвигает свою платформу по продаже непрофильных активов и залогового имущества. Причем там выставляют не только активы ВТБ, но и банков-партнеров.

Пример торгов залоговой квартирой. Согласно аукционной документации просрочка по ипотеке началась в августе 2021 года, исполнительное производство завели в ноябре 2022 года, арест на квартиру пристав наложил в марте 2023 года. Первая попытка реализации недвижимости состоялась в июне 2023 года — безуспешно. Источник: torgi.gov.ru

Пример торгов залоговой квартирой. Согласно аукционной документации просрочка по ипотеке началась в августе 2021 года, исполнительное производство завели в ноябре 2022 года, арест на квартиру пристав наложил в марте 2023 года. Первая попытка реализации недвижимости состоялась в июне 2023 года — безуспешно. Источник: torgi.gov.ru

Можно ли договориться с банком без суда

Должнику в случае проблем с выплатой ипотеки важно не прятаться от кредитора, а объяснить ситуацию и вместе с банком попытаться найти выход. Например, у Сбера есть возможность изменить условия кредитного договора при рождении ребенка. Ведь когда кто-то из супругов выходит в декрет, доход семьи часто снижается. Если жизненная ситуация изменилась, лучше не затягивать — отправить в банк письменное заявление с подтверждающими документами. В нашем примере — свидетельство о рождении ребенка.

Можно ли изменить условия по выплатам при разных жизненных ситуациях, обычно прописывают в кредитном договоре. Когда случай должника не подпадает под прописанные в договоре, банк пытается решить вопрос индивидуально. Ему выгоднее уладить все мирно, а не доводить дело до суда.

Сбер прописывает в ипотечных условиях, что по запросу готов предоставить отсрочку платежей при рождении ребенка или если стоимость строительства частного дома по программе ИЖС увеличилась. Источник: sberbank.ru

Сбер прописывает в ипотечных условиях, что по запросу готов предоставить отсрочку платежей при рождении ребенка или если стоимость строительства частного дома по программе ИЖС увеличилась. Источник: sberbank.ru

Что делать, если нечем платить ипотеку

Есть разные варианты решения проблемы — все зависит от ситуации.

Страховка. При получении ипотеки заемщик обычно оформляет страховку. В нее входит страхование разных рисков. Напомню самые частые из них:

  1. Потери или утраты имущества. Залог нужно застраховать — это требование закона. При покупке вторичного жилья страховку оформляют в момент сделки, при покупке новостройки — после получения права собственности. Перед страхованием делают оценку квартиры.
  2. Причинения вреда здоровью заемщику, например смерть или инвалидность первой или второй группы. Такую страховку можно не оформлять, но тогда банк обычно повышает ипотечную ставку на 1—2 п. п.
  3. Потери права собственности — титульное страхование. Страховка защищает покупателя от рисков, если в будущем сделку по купле-продаже квартиры признают недействительной. Например, окажется, что продавец купил ее по поддельному договору или внезапно объявятся наследники. Эта страховка также не обязательна, но если отказаться, банк может повысить ставку.
  4. Ограничения права собственности — этот риск тоже защищает титульное страхование. Например, заемщик купил квартиру, по которой наложено обременение — пожизненная рента, которое предыдущий собственник не зарегистрировал в Росреестре.
  5. Неполучения доходов, или финансовый риск. Именно по нему страховая компания выплатит возмещение, если заемщик лишился работы не из-за потери трудоспособности — его уволили или сократили. Такую страховку банки не требуют, а по своей инициативе клиенты, как правило, не оформляют.

Обложка статьи

Обычно клиенты делают только те страховки, которые требует банк для сохранения минимальной ставки по ипотеке. Это страхование имущества, жизни и здоровья заемщика, реже — титул.

При отказе от страхования необязательных рисков банки обычно повышают ставку на 1—2 п. п. Но не всегда. Например, в случае ипотеки с господдержкой банк не может повысить процент, так как государство гарантирует заемщику определенную ставку. Если заемщик отказывается добровольно страховать жизнь и здоровье — ставка не меняется.

Обложка статьи

Застраховать основные риски на рынке готового жилья в среднем стоит 0,6%—1% от суммы кредита, увеличенного на 10%. Так, при ипотеке в 5 млн рублей страховку считают от суммы 5,5 млн рублей. Точный расчет сделает сотрудник страховой компании, с которым работает банк.

Перед оформлением страховки стоит сравнить тарифы разных компаний. Для предварительного расчета подойдет калькулятор ипотечного страхования.

Компания «Альфастрахование», с которой сотрудничают большинство ипотечных банков, указывает пять типов рисков, которые можно застраховать, и среди них — риск неполучения доходов, например, из⁠-⁠за сокращения штата работодателя или увольнения. Источник: alfastrah.ru

Компания «Альфастрахование», с которой сотрудничают большинство ипотечных банков, указывает пять типов рисков, которые можно застраховать, и среди них — риск неполучения доходов, например, из⁠-⁠за сокращения штата работодателя или увольнения. Источник: alfastrah.ru

«Росбанк» указывает три типа страховок, при оформлении которых ставка по ипотеке будет минимальной. К ним относятся страхование имущества, титула, жизнь и здоровье заемщика. Источник: rosbank-dom.ru

«Росбанк» указывает три типа страховок, при оформлении которых ставка по ипотеке будет минимальной. К ним относятся страхование имущества, титула, жизнь и здоровье заемщика. Источник: rosbank-dom.ru

Сбер, который также принимает страховые полисы от «Альфастрахования», требует страховать по ипотеке только два вида рисков: наступление смерти или потери трудоспособности и гибели или повреждения имущества. Источник: alfastrah.ru

Сбер, который также принимает страховые полисы от «Альфастрахования», требует страховать по ипотеке только два вида рисков: наступление смерти или потери трудоспособности и гибели или повреждения имущества. Источник: alfastrah.ru

Страховая выплатит компенсацию, если произошел страховой случай. Например, заемщик лишился работы из-за травмы, и ему присвоили первую группу инвалидности — нерабочую. Тогда компания выплатит компенсацию по страхованию жизни и здоровья, и за счет этого заемщик погасит долг перед банком. Если проблемы с выплатами по другой причине, например человека сократили, страховая погасит долг, только если заемщик добровольно страховал финансовые риски.

Ипотечные каникулы или отсрочка. Для клиентов, которые столкнулись с временными трудностями из-за снижения дохода или потери работы, есть специальная программа — ипотечные каникулы. Они бывают разными. Например, в 2020 году в разгар пандемии и в 2022 году правительство вводило специальные каникулы по всем типам кредитов.

Еще есть постоянно действующая программа. Вот ее важные особенности:

  1. Использовать можно один раз.
  2. Ипотечное жилье должно быть единственным.
  3. Клиент в трудной жизненной ситуации, например стоит на учете по безработице, получил инвалидность или его доход снизился на 30% или больше.
  4. Изначальная сумма кредита — не более 15 млн рублей.

Обложка статьи

Чтобы воспользоваться программой, клиент подает заявление — форма есть у ипотечного менеджера. К заявлению прикладывает подтверждающие документы, например при потере работы — трудовую книжку или форму СТД-Р , если заемщик встал на учет, или сведения о трудовой деятельности из СФР.

Когда банк рассмотрит заявление и подтвердит, что условия программы соблюдены, заемщик получает отсрочку по оплате платежей на шесть месяцев. Или он продолжает платить, но меньше начального платежа. При этом общий срок ипотеки увеличится на количество месяцев, в течение которых действовали каникулы.

Для мобилизованных и членов их семей есть специальные кредитные каникулы.

Помимо ипотечных каникул, которые регулирует закон, банки иногда разрабатывают свои программы, потому что по официальным каникулам отсрочка доступна не всем. Например, заемщикам с кредитом выше 15 млн рублей.

Банки иногда предлагают отсрочки и снижение платежей, например, если заемщик вступил в брак или у него родился ребенок. О возможности такой опции узнают заранее — иногда она доступна только при подаче заявки на ипотеку или через три месяца ежемесячных выплат. Так, «Росбанк» предлагает опцию «Год без забот», когда клиенты в течение года платят только проценты вместо полного платежа. Опцию предлагают семьям, у которых появился ребенок.

Другой банк предлагает кредитные каникулы по своей программе — для всех видов кредитов. Нет ограничений по сумме и требований подтверждать снижение дохода. Главное условие — положительная кредитная история. Источник: alfabank.ru

Другой банк предлагает кредитные каникулы по своей программе — для всех видов кредитов. Нет ограничений по сумме и требований подтверждать снижение дохода. Главное условие — положительная кредитная история. Источник: alfabank.ru

Рефинансирование. Не всем клиентам доступны ипотечные каникулы, например если уже пользовались ими или документально не подтвердить жизненные обстоятельства. Тогда снизить ежемесячные выплаты можно через рефинансирование — перевод ипотечного кредита в новый банк. Технически это происходит так: клиент кредитуется в новом банке на лучших условиях и за счет этих денег гасит долг по старому договору.

  1. Снизить ставку. Ключевая ставка в стране часто меняется, а вместе с ней ставки по кредитам. Если появились предложения со ставками на 1—1,5% ниже, стоит рефинансировать кредит.
  2. Увеличить срок кредита, чтобы снизить ежемесячный платеж, хотя общая переплата может вырасти. Например, если изначально ипотеку взяли на 20 лет, то можно рефинансировать ее на тридцатилетний кредит, пусть даже под ту же ставку. И так снизить нагрузку на семейный бюджет.
  3. Объединить кредиты. Многие банки предлагают вместе с рефинансированием ипотеки перекредитовать и другие обязательства заемщика — «упаковать» все долги в один кредит. За счет долгого срока погашения ипотеки ежемесячные платежи по остальным кредитам снизятся.

Обложка статьи

Кроме требования по отсутствию просрочек у каждого банка бывают дополнительные:

  1. Клиент не реструктурировал ипотеку или с этого момента прошло 6—12 месяцев. Про реструктуризацию расскажу ниже.
  2. Не было длительных просрочек — от 30 дней и больше за последние 1—3 года до обращения в банк.
  3. В ипотеке не использовали маткапитал.
  4. Квартиру покупали за полную стоимость без занижения. Иногда при купле-продаже прописывают сумму до 1 млн рублей, которая равна вычету, чтобы не платить налог с продажи.

Требования обычно не публикуют на сайте банка. Их уточняют у ипотечного менеджера, в службе поддержки или в ипотечном центре.

Обращаться за рефинансированием нужно заранее — пока не начались просрочки по выплатам. Проблемный кредит новый банк не перекредитует, ведь одно из главных требований — отсутствие текущих просрочек. К тому же на переход в новый банк может уйти несколько месяцев.

Сроки перехода также зависят от того, есть ли закладная по текущему кредиту и в каком она виде — электронном или бумажном. Если последнее, то после погашения ипотеки нужно получить у банка документ на руки и самостоятельно снять обременение через МФЦ. А затем зарегистрировать обременение в пользу нового кредитора. Подробнее об этом мы писали в статье про рефинансирование ипотеки.

Банки прямо прописывают, что для рефинансирования долга не должно быть просроченной задолженности. Источник: ubrr.ru

Банки прямо прописывают, что для рефинансирования долга не должно быть просроченной задолженности. Источник: ubrr.ru

Реструктуризация. Это изменение условий действующего ипотечного договора, чтобы облегчить финансовое бремя заемщика. В отличие от рефинансирования, которое можно сделать в любом банке, долг реструктуризируют только у текущего кредитора.

Закон не обязывает банки оказывать эту услугу. Решение по каждой заявке принимают индивидуально. При обращении за реструктуризацией для заемщика главное — доказать, что его доход снизился по независящим от него причинам. Например, если предоставить трудовую книжку с записью об увольнении по собственному желанию, банк может отказать. А если работа потеряна в связи с сокращением штата — шансов на согласование больше.

Реструктуризацию, в отличие от ипотечных каникул, условия которых определяет закон, банк разрабатывает сам. Вот какие варианты изменения платежей возможны:

  1. Увеличить общий срок договора, например на 3—5 лет — тогда ежемесячный платеж снизится.
  2. Предоставить отсрочку погашения основного долга, оставив процентные платежи, или наоборот — приостановить начисление процентных платежей и оставить оплату тела долга.
  3. Дать отсрочку и по выплате основного долга, и по процентам: клиент какое-то время ничего не платит банку.

К реструктуризации клиенты обычно прибегают, когда уже столкнулись с трудностями по выплатам и пошли просрочки.

Обложка статьи

Перевод долга. Если у заемщика финансовые трудности, можно попробовать перевести долг на другого человека. Для этого обращаются в службу поддержки банка или в отдел сопровождения действующих клиентов.

Банк попросит документы, чтобы подтвердить ухудшение финансовых условий, а также предоставить бумаги по новому заемщику. Перевести долг с одного клиента на другого можно только с согласия кредитора

Перевод ипотечного долга осложняется тем, что квартира в залоге и ее также нужно переписать на платежеспособного клиента. Не получится ипотечный долг перевести, а собственность оставить на старом клиенте. По закону ипотечный залог оформляют одновременно с правом собственности на квартиру в пользу человека, чьи права обременяются

Обложка статьи

Услугу перевода долга банки предлагают вместе с продажей ипотечной недвижимости новому заемщику. Работает это так: ипотеку переоформляют на покупателя, который становится новым заемщиком. Недвижимость также перейдет в его собственность по договору купли-продажи.

Перевод долга есть не у всех банков, в частности услугу оказывает Сбербанк. Поэтому чаще практикуют не перевод долга, а изменение состава созаемщиков. По запросу клиента и с согласия банка в ипотеку добавляют созаемщика, который вместе с должником будет нести общую ответственность перед банком и помогать с выплатой кредита.

Созаемщиком может быть кто-то из родственников, знакомый или коллега, если подтвердит банку платежеспособность. После подачи заявления банк примет решение, менять условия ипотечного договора или нет.

Обложка статьи

Программа помощи ипотечным заемщикам. В кризисные периоды государство поддерживает заемщиков. Так, в апреле 2015 года правительство утвердило программу помощи ипотечным заемщикам в сложной финансовой ситуации. Также программа была направлена на клиентов, получивших заем в валюте, — курс рубля тогда сильно ослаб по отношению к твердым валютам. Оператором программы выступал «Дом-рф» , который назывался в то время АИЖК. Программу несколько раз продлевали, но ее действие закончилось 31 декабря 2020 года. В текущий момент аналогичных программ нет.

Продажа и аренда. Если не получилось перекредитоваться или оформить реструктуризацию, ипотечную квартиру можно продать только с согласия кредитора, но это ограничение несложно обойти. Например, если у покупателя наличные деньги, ими закрывают ипотечный долг продавца. Как только кредит погашен, с квартиры снимают обременение. Тогда продавец и покупатель закрывают сделку купли-продажи — о порядке расчетов они договариваются между собой. Подробнее о том, как устроен процесс, мы писали в статье о продаже ипотечной квартиры.

Вася купил в 2020 году квартиру и взял в ипотеку 5 млн рублей. Через три года рыночная цена квартиры — 7 млн рублей, а остаток по кредиту — 4,7 млн рублей . Ведь в первые годы львиная доля ежемесячных платежей идет в счет процентов, а тело почти не уменьшается.

Затем у Васи изменились жизненные обстоятельства — он больше не тянет выплаты по кредиту. Если он продаст квартиру по рыночной цене и со всеми издержками получит на руки 6,9 млн рублей , то сможет погасить кредит перед банком, и у него останется 2,2 млн рублей. Их хватит, чтобы арендовать жилье, пока финансовое положение не наладится, или взять жилье подешевле и с посильными платежами по кредиту.

Что будет, если не платить ипотеку

Что будет, если не платить ипотеку

Существует много причин, по которым заемщик не может выплачивать ипотеку: например, он потерял работу или лег в больницу на большой срок. Что делать, когда денег на ежемесячные платежи нет? В каких случаях банк заберет квартиру за долги? Разбираемся вместе с экспертами.

Можно ли не платить ипотеку

Ипотека, как и другие кредиты — это финансовое обязательство перед банком. И нарушить его просто так, перестав вносить ежемесячные платежи, заемщик не может. За это могут быть штрафы, передача долга коллекторским агентствам, ухудшение кредитной истории, конфискация имущества. Не платить ипотеку можно, если оформить ипотечные каникулы или реструктуризировать долг. Об этих способах мы расскажем подробнее. Что точно не нужно делать — это скрываться от банка и ждать, когда в дверь позвонят коллекторы.

Что будет, если не платить ипотеку

25.02.2023 10:00

Что будет с квартирой, если не платить ипотеку

28.06.2023 16:20

Что делать, если нечем платить ипотеку

Когда денег нет и не будет

Причины, по которым заемщик больше не может платить ипотеку, разные: увольнение, рождение ребенка, продолжительная болезнь, потеря трудоспособности, уменьшение зарплаты. В любом случае сначала нужно связаться с банком и рассказать о проблеме, предоставить подтверждающие документы: медицинские справки, свидетельство о рождении, трудовую книжку с записью об увольнении. Если договориться не удалось, а платить больше нечем, придется судиться с банком. По итогам разбирательств недвижимость, находящуюся в залоге, могут продать. И если вырученных средств не хватит, оставшуюся сумму по решению суда могут получить с продажи другого имущества заемщика. Кредитор также вправе требовать долг с поручителя.

Когда нужна отсрочка

  • увеличивает срок и снижает размер ежемесячного платежа
  • меняет график платежей
  • разрешает до определенного времени платить только проценты, без основного долга

Рефинансирование ипотеки

Этот вариант подходит тем, кто хочет платить на более выгодных условиях. Суть в том, что заемщик берет новую ипотеку на более выгодных условиях и полностью или частично погашает старую. Рефинансирование позволяет снизить платежную нагрузку и/или сократить итоговую переплату, объединить все платежи по кредитам в один, досрочно вывести объект недвижимости из-под залога.

Правда, в случае с ипотекой есть ограничения: запрещено рефинансировать жилищные кредиты, полученные по государственным программам, например, льготную ипотеку на новостройки. Исключение — семейная ипотека. Ее можно рефинансировать, если другой банк предложит более выгодные условия.

Самые популярные предложения по рефинансированию ипотеки

Выбор пользователей Банки.ру

Название Мин. ставка

Что делать, если банк подает в суд из-за неуплаты ипотеки

До суда заемщик может воспользоваться ипотечными каникулами и реструктуризацией. Но во время суда у него уже не так много вариантов выхода из ситуации, говорит Владимир Кузнецов:

«Пока идут разбирательства, можно поправить финансовое положение, а затем удовлетворить требования банка. Но доступен такой вариант не для всех, поскольку суммы требований иногда бывают довольно большими, — говорит эксперт. — Также можно попытаться выйти на мировое соглашение и согласовать с банком новый график погашения долга».

При возбуждении дела не стоит игнорировать судебный процесс, говорит председатель коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ» Андрей Мисаров.

«Если состояние финансов таково, что исполнять условия договора ипотеки не получается, нужна стратегия по выходу из ситуации с минимальными потерями. Ее суть — в ускорении сроков продажи квартиры с согласия банка и в продаже по более высокой цене, — говорит Андрей Мисаров. — Очевидно, что чем быстрее под своим контролем заемщик это сделает, тем быстрее он рассчитается с банком и тем менее значительные потери понесет».

Худшим вариантом будет ситуация с продажей квартиры на торгах. В таком случае сложно повлиять на сроки, а цена недвижимости всегда ниже (60–70%), чем по свободному договору, говорит адвокат.

«Третий вариант — когда заемщику нечего терять: активов у него нет, а ипотеку он выплачивал мало. Такому должнику выгоден долгий процесс взыскания, так как в это время он может жить в ипотечной квартире до выселения в судебном порядке, — говорит адвокат. — Спор удлиняется и усложняется, все действия банка должник обжалует. В этом случае, как правило, заемщик выходит из ситуации с долгами, и ему предстоит личное банкротство».

Сколько платежей по ипотеке надо просрочить, чтобы забрали квартиру

Квартиру, купленную с использованием ипотеки, не могут забрать за долги, если просрочка незначительна и размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, сказано в статье 54.1 ФЗ №102. Но кредитор может изъять недвижимость, если:

  • платеж просрочен более чем на 3 месяца
  • сумма долга более 5% от стоимости недвижимости

21.05.2022 10:10

Можно ли законно не платить ипотеку

Законно не платить ипотеку можно в период ипотечных каникул. Еще один вариант — банкротство, но при долге свыше 500 тысяч рублей эта процедура проводится через суд, и за нее придется заплатить. Прежде чем соглашаться на судебное банкротство, нужно оценить последствия:

  • Все имущество должника реализуют на торгах, кроме вещей индивидуального пользования. С молотка уйдет даже единственное жилье, если оно куплено с использованием ипотеки.
  • Могут запретить выезд за границу.
  • В течение трех лет нельзя занимать руководящие должности.
  • В течение пяти лет запрещено брать новые кредиты без указания факта банкротства.

Можно ли избавиться от ипотеки

Просто отказаться от ипотеки нельзя. Можно погасить ее досрочно с помощью рефинансирования, продажи залоговой недвижимости или выплат от государства — например, налогового вычета, материнского капитала или субсидии в 450 тысяч рублей многодетным семьям.

Как подготовиться к ипотеке

Прежде чем оформлять кредит на покупку недвижимости, его нужно отрепетировать. Для этого — изучить условиях разных банков и рассчитать примерный размер ежемесячного платежа. Затем в течение полугода каждый месяц откладывать эту сумму и не тратить ее, а жить на оставшиеся деньги. Накопленные средства пригодятся для первоначального взноса.

Стоит проанализировать свой бюджет, оценить траты: отметить обязательные и необязательные расходы и понять, на чем можно сэкономить.

12.09.2022 15:40

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Что предпринять должнику, когда грозит просрочка по ипотеке?

Ипотека — это далеко не всегда просто радость от приобретения жилья — это риск. Случается, что материальное положение плательщика резко ухудшается, и платить становится невозможно. В связи с нестабильной ситуацией в мире проблемы у заемщиков происходят все чаще. Что будет, если не платить ипотеку, какие есть пути решения в разных ситуациях, реально ли сохранить квартиру — на все эти вопросы мы ответим в этом материале.

С кого спросят, если не платить ипотеку?

Основной заемщик обязан платить. Этот факт очевиден и сомнений не вызывает. Но если есть созаемщики и поручители, с них тоже будет спрос. Обычно супруг идет созаемщиком, если не заключен брачный контракт с зафиксированным в нем отказом от прав на ипотечное жилье. Кроме того, кредиторы разрешают привлекать поручителей, которые берут на себя ответственность рассчитываться по кредиту, если не платит заемщик. В случае просрочек банки будут обращаться и к ним.

Вопреки народным стереотипам, к родственникам и друзьям заемщика, если они не включены в договор как созаемщики и поручители, банк обращаться не станет. Отдел взыскания не будет требовать погашения ипотеки с престарелой тетушки неплательщика. А вот в случае смерти заемщика его наследники несут ответственность за ипотеку, если хотят унаследовать это жилье, а не пустить его с молотка.

В отдельных ситуациях обязательство по уплате за залоговые «квадраты» возлагается на страховую компанию — если жизнь или здоровье заемщика были застрахованы, и происшествие подпадает под страховой случай. Конечно, страховая изо всех сил попытается сбросить столь неприятное ярмо, так что тут заемщику или его родным придется попотеть, доказывая свою правоту.

Можно ли вывести созаемщика
из вашей ипотеки?

А если просрочить ипотеку?

К сожалению, невыполнение обязательств ни к чему хорошему не приведет. Если не оплачивать ипотеку вовремя, банк обязательно примет меры:

  1. Если пропустить платеж, сотрудники для начала позвонят, чтобы выяснить причины просрочки. В первый месяц некоторые банки ограничиваются отправкой SMS или звонками с автоинформатора.
  2. А дальше включаются денежные санкции. Банком начисляются штрафы и пени, и в итоге долг (обычно и без того немалый) постоянно растет.
  3. При просроченной задолженности по ипотеке более одного-двух месяцев начинается досудебное урегулирование. К клиенту приходят домой или вызывают его в отдел по работе с проблемной задолженностью. На этом этапе самые лояльные банки еще могут предложить альтернативные решения в виде реструктуризации. Правда, для большинства неплательщиков к моменту второго пропущенного платежа «поезд уже уходит» — кредитные организации не прочь оформить реструктуризацию лишь тем клиентам, которые не успели «запятнать» свою финансовую честь.
  4. Финальным аккордом станет судебное разбирательство. На тех, кто не платил ипотеку больше трех месяцев, банк с высокой долей вероятности подаст в суд. Он имеет на это право. В этом случае должнику придется или выплачивать всю сумму (как мы понимаем, для заемщиков это практически нереально), или лишиться ипотечного жилья.

Иногда на тематических форумах пишут, мол, год не плачу ипотеку и ничего, не выселили. Чаще всего подобные истории не имеют под собой реальной основы. Даже если скрываться, последствия в любом случае наступят. Те же Сбербанк и ВТБ принимают меры быстро. Как правило, уже через 3 месяца после того, как заемщик перестал платить ипотеку, они подают в суд. Цель у них до банальности проста — вернуть свое. Как правило, за счет реализации залога.

Ипотечная квартира и дела судебные

Отказ от оплаты по кредиту — нарушение ипотечного договора. Поэтому суд обычно на стороне банка (конечно, если вы не докажете, что имели место вопиющие нарушения со стороны кредитора). Если принято решение о взыскании всей суммы задолженности, для заемщика это грозит потерей жилья.

Почему? Когда истцу присуждают право на взыскание всего долга, он может затребовать сразу весь размер ссуды. Разумеется, человек, взявший на себя ипотечные обязательства на 15, а то и 25 лет, навряд ли располагает золотыми горами, чтобы рассчитаться с кредитором за раз.

Если человек не сможет погасить долг, то дом или квартиру арестуют . Приставы будут пытаться найти доходы для взыскания в пользу погашения долга, а при неудаче выставят имущество на аукцион. В случае просрочки платежей по ипотеке не имеет значения, единственное ли это жилье и проживают ли там несовершеннолетние.

Квартиру или дом не могут забрать, если за них осталось платить менее трех месяцев, а сумма долга — 5% и меньше от общего размера кредита. В этом случае суд откажет банку в обращении взыскания на жилье.

Маргарита Холостова
финансовый управляющий
Подобрать оптимальный вариант спасения ипотечного жилья

Продажа на торгах

ФССП применяет реализацию жилого имущества на аукционе, как последний этап взыскания. Как правило, жилье продают по цене ниже рыночной на 10-15%. Из полученных средств сначала выплачиваются проценты, штрафы и пени, затем исполнительский сбор приставам в размере 7% от долга и уже оставшимися средствами гасят основной долг по кредиту.

А вы знали?
Сколько вернут денег должнику?

Если вырученной на торгах суммы не хватит на погашение ипотечного долга, заемщик остается должен банку, а приставы продолжат взыскание (будут искать счета, доходы, имущество). Если же выручка закроет долг, а средства еще останутся, их в полном размере вернут заемщику.

Если жилье не купят на аукционе — такое иногда случается — банк реализует имущество самостоятельно. Залоговую собственность размещают на обычных площадках (Авито, ЦИАН), иногда — на сайте кредитных организаций. Например, у ВТБ есть собственная платформа, на которой продается залоговое имущество:

  • квартиры, дома, комнаты;
  • участки;
  • гаражные боксы;
  • коммерческие помещения: торговые, офисные, складские;
  • транспортные средства: авто-, мото-, спецтехника, воздушные и водные суда;
  • оборудование и запчасти.

Не могу платить ипотеку: что делать?

Для начала, чего точно делать не стоит — игнорировать звонки из банка и скрываться, делая вид, что ничего не происходит. Некоторые заемщики заявляют: «Не хочу общаться с банком и портить настроение, все равно платить нечем». Когда речь идет о возврате денежных средств по кредиту, банку гораздо выгоднее пойти вам навстречу, чем взыскивать имущество по суду. С жильем под обременением все сложнее, поскольку стоимость его высока, а просудить неисполнение обязательств банку не так сложно — зато можно продать объект и покрыть убытки.

И все же существуют возможные варианты обойтись без суда:

  1. Закрыть ипотеку досрочно. Идея на первый взгляд кажется странной. Но иногда целесообразно продать другое имущество, перезанять денег у родственников, чтобы сохранить квартиру. Даже если вы не выплатите ипотеку полностью, а перекроете задолженность, то исключите риск изъятия жилья.
  2. Рефинансировать кредит. Если вы еще не успели накопить долг и сохранили нормальную кредитную историю, можно попробовать взять кредит на рефинансирование в другом банке. Зачастую можно найти более выгодные условия. Вы заключите новый ипотечный договор, а жилье будет в залоге у другой кредитной организации. В 2022 году рефинансирование ипотеки и других кредитов оказалось недоступно заемщикам в связи с февральским резким увеличением ключевой ставки ЦБ до 20%. Пока ставка остается на высоком уровне, банки не могут располагать подходящими программами рефинансирования для заемщиков, поскольку высокие проценты нивелируют саму суть рефинансирования.

Ипотечные каникулы: как заемщику получить отсрочку по кредиту в 2024 годуСтатья по теме

На практике наиболее подходящий — последний вариант. Часто заемщикам предлагают отсрочку, при которой долг платится позже, но проценты продолжают копиться. Обычно льготные платежи даются на срок 2-12 месяцев, иногда, в особых случаях, их можно растянуть на 2 года.

Приведем условный пример: по графику платежи составляют ежемесячно по 25 тысяч рублей, из них 5 000 — проценты и 20 тысяч — основной долг. В течение 12 месяцев кредитных каникул заемщик платит по 3 000 рублей. График платежей сдвигается на 1 год, и в нем пересчитывают ежемесячные платежи, включающие накопленные проценты в размере 24 тысячи рублей (2 000 рублей х 12 месяцев).

В случае с реструктуризацией банк пойдет навстречу, если объективно есть уважительные причины:

  • сокращение на работе;
  • рождение ребенка;
  • производственная травма;
  • тяжелая болезнь;
  • служба в армии или участие в боевых действиях.

Плательщику нужно будет предоставить справки и документы, подтверждающие ухудшение жизненной и финансовой ситуации.

Актуальные меры поддержки заемщиков

В 2020 году был введен механизм кредитных каникул, связанный с финансовыми сложностями во время пандемии. Тогда заявление на кредитные каникулы можно было подать до 30 сентября 2020 года, и многие люди поспешили использовать эту возможность поставить свои обязательства «на паузу».

В связи с экономическим кризисом в 2022 году закон был расширен, и заемщики снова могут воспользоваться помощью государства и взять тайм-аут в платежах (ст. 6 № 106-ФЗ).

Условия льготного периода:

  • Ипотечный договор должен быть оформлен до 1 марта 2022 года.
  • Доходы заемщика снизились как минимум на 30% за месяц, который предшествовал подаче заявки.
  • Полная сумма кредита (не остаток, а начальная сумма) меньше лимита. По регионам лимиты отличаются в пределах 3-6 миллионов рублей.

Кредитор не вправе отказывать в кредитных каникулах, если все условия соблюдены — банк обязан подчиниться требованиям федерального законодательства. Отсрочку можно взять на период до 6 месяцев. После возвращения с каникул сначала выплачивается долг по графику, а затем — пропущенные платежи.

При подаче заявки придется предоставить все подтверждающие снижение дохода документы. Это могут быть справки 2-НДФЛ или из службы занятости о том, что вы безработный, больничный лист. Заявление рассматривают в течение 5 дней.

Можно ли не платить ипотеку и самостоятельно продать квартиру?

А вы знали?
Банкротство с ипотекой

Если помимо ипотеки у вас имеются еще кредиты, с которыми вы не справляетесь, есть смысл подумать о процедуре банкротства. Вы сможете законно избавиться от задолженностей и всех обязательств перед кредиторами. Существенная оговорка: ипотечную квартиру на 99.9999% заберут. Однако банкротство позволит списать долги и начать финансовую жизнь с нуля.

Если вы понимаете, что платить точно не сможете, и рискуете потерять жилье, то выгоднее продать имущество вам самим, а не ждать, пока его «пустят с молотка». Объекты на торгах продают по сниженной стоимости. А с учетом процентов на кредит, выручка может даже не покрыть банковский долг. В итоге и без квартиры останетесь, и еще должны будете.

Однако учитывайте, что продажа квартиры, если есть просрочка по кредитам, может быть затруднительной. Если вы — злостный неплательщик, то, скорее всего, имущество уже арестовано. Жить вы в нем сможете, а вот продавать точно нет. Для начала нужно уточнить свою ситуацию в ФССП.

Если ареста нет, можете готовиться к продаже. Порядок действий следующий:

  1. Обращаемся в банк, объясняем ситуацию и берем официальное разрешение на продажу.
  2. Находим покупателя. Вы вправе размещать объявления в социальных сетях, на тематических площадках, привлекать агентов по недвижимости.
  3. Выписываем всех жильцов, в том числе детей.
  4. Составляем предварительный договор купли-продажи и заверяем его у нотариуса.
  5. Составляем основной договор и получаем задаток.
  6. Вносим на ипотечный счет задаток, после погашаем задолженность и снимаем обременение.
  7. Заказываем в банке справку об отсутствии задолженности.
  8. Переоформляем право собственности.

Еще есть вариант переоформления ипотеки на покупателя, но это непросто. Такие рокировки тоже проводятся с согласия банка. Покупателю придется подтверждать платежеспособность, как полноценному заемщику. Из-за сложности к таким манипуляциям прибегают крайне редко.

Если у вас непростая ситуация с выплатами по ипотеке и угрозой просрочек — свяжитесь с нашими юристами! Мы расскажем, как лучше поступить в вашем случае и без рисков и потерь «разрулить» проблему. Позвоните нам или напишите онлайн.

Узнайте, есть ли способы сохранить
ваше ипотечное жилье

Частые вопросы

Что будет, если платить только ипотеку, а другие кредиты — нет?

Если у залогодержателя нет претензий, то квартиру не заберут. Но если просудят остальные кредиты, то приставы могут арестовать даже ипотечное жилье. Куда плачевнее будут обстоятельства, если дело дойдет до банкротства. Даже если ипотека исправно выплачивается, залоговый банк все равно войдет в реестр, что неминуемо приведет к реализации жилья. К тому же, в описанной ситуации налицо предпочтение одного кредитора другим. Остальные взыскатели обязательно обратят на это внимание и добьются погашения своих требований.

Могут ли продать ипотечный долг коллекторам?

Законом это не запрещено. Однако банки не спешат избавляться от таких просрочек — когда кредитные обязательства обеспечены залогом, перепродавать их коллекторам смысла нет. Если такое произойдет, право на взыскание и на залог перейдет к новому залогодержателю. Тогда коллекторское агентство может предложить добровольную реализацию квартиры — сами продадут и погасят долг. Если что-то остается, вернут заемщику.

Автор статьи Константин Милантьев

Эксперт в области банкротства физических лиц. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Константина размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РФ по банкротству.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *