Траншевая ипотека что это такое
Перейти к содержимому

Траншевая ипотека что это такое

  • автор:

Траншевая ипотека: преимущества и недостатки, выгода и риски

Кредитные продукты появляются постоянно: ежегодно банки запускают рекламу новых программ. В последнее время все чаще говорят о траншевых ипотеках, называя их заменой ипотек с околонулевыми ставками. Центробанк считает обе эти программы рискованными. Почему? Давайте разбираться!

Траншевая ипотека представляет собой кредит, который выдаётся заёмщику на приобретение строящегося жилья частями — траншами. На руки деньги заёмщик не получает: банк перечисляет их на счёт застройщика. По стандартной схеме траншей два, однако в некоторых случаях бывает и больше. Отличает траншевую ипотеку от обычной и повышенный первоначальный взнос: по условиям таких программ заёмщик должен внести порядка 20% от стоимости жилья, в то время как обычно банки готовы выдать заём после внесения 10% цены.

Кредитор направляет первый транш после подписания заёмщиком договора долевого участия. Сумма может быть совсем небольшой — составлять буквально несколько тысяч рублей или насчитывать 1/3 цены недвижимости: это напрямую зависит от условий заключения сделки. Если первый транш символический, то платеж заёмщика по ипотеке будет минимальным: банк станет требовать по несколько сотен рублей ежемесячно до дня сдачи здания в эксплуатацию.

Когда недвижимость сдается в эксплуатацию (либо за несколько месяцев до этого момента — зависит от пунктов договора), банк отправляет заёмщику второй транш. С этого дня заёмщик должен выплачивать кредитору сумму, которую взял взаймы, и проценты: от него ожидают полноценных платежей.

Зачем нужна траншевая ипотека?

Изначально цель её введения заключалась в облегчении финансовой нагрузки на заёмщика. До дня завершения строительства дома заёмщик не несёт значительных расходов: вносить полноценный платежи + проценты начинает после того, как застройщик выполнил все свои обязательства. Право собственности на жильё оформляется после введение в эксплуатацию и присвоения кадастрового номера. До момента полного погашения кредита квартира будет находиться в залоге у банка.

Выгода траншевой ипотеки

Траншевая ипотека подходит тем, кто приобретает квартиру в строящемся здании, а живёт в съемном жилье. Если такой человек оформит «стандартную ипотеку», ему придется одновременно платить за аренду и вносить платежи по ипотеке: это накладно. При оформлении траншевой ипотеки заёмщик начинает выплачивать кредит лишь после отправления застройщику второго транша: обычно с этого момента в новую квартиру уже можно переезжать, следовательно, существенного роста финансовой нагрузки не происходит.

Выгодно покупать недвижимость таким образом и тем, для кого подобное приобретение — вложение. После того как застройщик сдаст дом, цена на квадратный метр жилплощади вырастет: впоследствии собственник сможет продать её значительно дороже, чем купил.

Что выгоднее — траншевая ипотека или ипотека по околонулевой ставке?

Выгоднее траншевая ипотека. Дело в том, что при оформлении ипотеки по околонулевой ставке застройщик убеждает заёмщиков, что оплатит проценты по ипотеке сам. Фактически получается, что застройщик завышает стоимость квадратного метра, чтобы покрыть собственные расходы. Жильё, приобретаемое посредством траншевой ипотеки, имеет рыночную стоимость: искусственно цена не поднимается.

Риски при оформлении траншевой ипотеки

Центробанк относится к траншевой ипотеке с осторожностью. Председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина рассказала о трёх главных рисках, которые обнаружила в таком банковском продукте:

  1. Эскроу-счет будет пополняться медленнее, чем при обычной ипотеке, так как первый транш, как правило, небольшой: проектное финансирование для застройщика может подорожать — ставка от банка может быть для него увеличена (пополнение счёта даёт банкам возможность снижать процентные ставки по кредитам для застройщиков);
  2. Возможен рост цен на квартиры, так как может увеличиться количество желающих купить недвижимость с целью последующей перепродажи (увеличивается риск возникновения инвестиционного навеса и роста разрыва между динамикой цен на рынке нового и вторичного жилья);
  3. Не исключен мисселинг — недобросовестная практика продаж. Покупателей привлечет изначальная низкая стоимость обслуживания кредита в период до введения в эксплуатацию, но при заключении договора не каждый из них будет в полной мере отдавать себе отчёт в том, что в будущем платёж изменится в большую сторону.

Центробанк планирует более тщательно изучить, как траншевая ипотека повлияет на рынок кредитования и, если возникнет необходимость, принять меры по её регулированию.

Преимущества траншевой ипотеки
  • пока дом не достроен, заёмщик может отложить деньги, накопить на ремонт и т.д.;
  • стоимость квадратного метра зафиксирована;
  • скорейшее завершение проекта в интересах застройщика: он стремится получить новый транш как можно быстрее.

Каждому заёмщику рекомендуем подходить к оформлению траншевой ипотеки максимально внимательно и осознанно и помнить, что после того как дом будет сдан в эксплуатацию, настанет время вносить полноценные платежи.

Траншевая ипотека — что это такое и все об условиях в 2024 году

В 2024 году выгодно купить квартиру в новостройке можно с помощью новой программы — траншевой ипотеки. Рассказываем как взять, какие банки и застройщики предлагают, в чем подвох и преимущества новой ипотеки.

советовалась с экспертами
Обновлено: 13 февраля 2024

Что такое траншевая ипотека

Траншевая ипотека — это новый вид жилищного кредита для покупки недвижимости в новостройках. Особенность данного вида ипотеки заключается в том, что деньги застройщику банк переводит частями — траншами. Их может быть два или более. В основном проводят два платежа: после заключения договора долевого участия (ДДУ) и после сдачи дома или за 1-4 месяца до этого. Чаще всего транши — это разные кредиты, которые отличаются размером, а иногда и процентной ставкой.

Купить недвижимость по такой схеме можно только у застройщиков, которые разработали программу совместно со Сбербанком. Оформить ипотеку как траншевую можно на условиях банка или с господдержкой: семейную, для IT-специалистов, сельскую и другие. На вторичку программа не распространяется.

В чем выгода

Первый транш может составлять всего 100 рублей или 15-30% от общей суммы кредита. До сдачи дома проценты начисляются только на сумму первого транша, а не на весь кредит. За счет этого покупатель платит меньше процентов.

Небольшая первая часть кредита позволяет заемщику сократить расходы на период строительства дома. К тому же, пока дом строится, у клиента есть время накопить на второй платеж или ремонт.

Еще одно преимущество траншевой ипотеки, которое помогает сэкономить — это возможность зафиксировать цену при заключении ДДУ. Несмотря на то, что квартира оплачена не полностью, цена на нее уже не растет. А выплачивать кредит вам предстоит только после постройки дома — через 1-3 года. Простыми словами, это бронь квартиры на текущих условиях и страховка от переплаты.

Кому подходит

Юридический аспект

При получении начального взноса и первого транша застройщик закрепляет за покупателем право требования согласно договору долевого участия. Свидетельство о собственности можно получить после ввода дома в эксплуатацию и перечисления второго транша.

До полного погашения ипотеки квартира находится в залоге у банка. Переуступить права по договору долевого участия (ДДУ) в пользу другого человека, то есть продать квартиру под обременением, возможно только с разрешения банка.

Риски

Потенциальных покупателей интересует, какие подводные камни есть у такого предложения как для физических лиц, так и для инвесторов. Председатель Центробанка Эльвира Набиуллина считает траншевую ипотеку рискованным проектом для всех участников.

Риски застройщиков

Застройщики находятся в наиболее уязвимом положении, получая ипотечные платежи траншами. В этом случае эскроу-счета строительной компании наполняются медленнее. Это может привести к повышенной процентной ставке при финансировании банками проектов застройщика.

Риски покупателей

  • Резкий рост цен на недвижимость. Низкий первый взнос по траншевой ипотеке может привлечь инвесторов, которые хотят вложить в недвижимость для получения прибыли от последующей продажи. Это может привести к инфляционному росту цен на жилье. В итоге заемщикам будет сложнее выплачивать ипотеку. А разница в ценах на первичном и вторичном рынках увеличится еще больше
  • Переоценка покупателем своих сил. На первом этапе платежи по траншевой ипотеке минимальные. Это может создать ложное ощущение, что так будет всегда. Выплачивать полную стоимость ипотеки заемщик начинает после перечисления второго транша. И тогда может оказаться, что такая нагрузка неприемлема для семьи. Поэтому важно взвесить все за и против

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

  • Невысокий платеж до сдачи дома в эксплуатацию. Это удобно для заемщиков, которые вынуждены одновременно снимать жилье и платить ипотеку, или для желающих расширить жилплощадь без дополнительных переплат
  • Фиксация стоимости квартиры и ставки по ипотеке. В договоре долевого участия прописывается стоимость приобретаемой недвижимости. Цена не меняется до окончательного расчета
  • Гарантия постройки дома в срок. Застройщик заинтересован сдать дом в заявленный срок, чтобы получить второй транш. При обычной ипотеке строительство может затянуться. Теряет при этом только покупатель, который платит и за ипотеку, и за съемное жилье
  • Возможность сочетать проект со льготными ипотечными программами, возможна субсидия
  • Ставка по программе банка может быть выше, чем по обычной ипотеке. Иногда даже выше ключевой
  • Ограниченное число банков и застройщиков, работающих по программе траншевой ипотеке. К примеру, в программе на данный момент не участвует крупный застройщик «ПИК»
  • Небольшое количество объектов, участвующих в проекте — только новостройки
  • Цена жилья может быть выше, чем при обычной ипотеке, так как застройщику придется строить дом из своих или заемных средств
  • Повышенный первоначальный взнос — не менее 15-20%. При классической ипотеке — чаще всего 10%
  • Инфляционный рост стоимости жилья, что значит повышенный спрос на такое жилье с целью выгодных инвестиций и дальнейшей перепродажи недвижимости. Это может уменьшить доступность ипотеки для обычных покупателей

Предложения застройщиков

Траншевая ипотека — это продукт Сбербанка и застройщиков. Каждый девелопер самостоятельно устанавливает и меняет условия кредитования в зависимости от города и объекта. ВЗО сравнил основные параметры траншевых ипотек у разных девелоперов.

  • Первый транш 20% в день подписания договора, 30% до конца года, 50% за 3 месяца до сдачи дома
  • Первый транш 20% вдень подписания договора, 80% за 3 месяца до сдачи дома
  • Первый транш 40% равными платежами, 30% за 2 месяца до сдачи дома

Рассчитаем ипотечные платежи при покупке однокомнатной квартиры в жилом комплексе «Югтаун» в Санкт-Петербурге от застройщика «КВС». Стоимость жилья — 6,4 миллиона рублей. Первоначальный взнос составит 1,8 миллиона рублей. При кредитовании на 25 лет на сумму 4,6 миллиона рублей, первый транш будет 1 миллион рублей. До сдачи дома график платежей будет составлять по 12 тысяч рублей в месяц. Второй транш — 3,6 миллиона рублей с ежемесячным платежом 55 тысяч рублей.

Или другой пример. Квартира в ЖК «Заневский» в Санкт-Петербурге от застройщика GloraX стоит 8 389 998 рублей со скидкой 10%. Первый взнос — 1 258 998 рублей, а первый транш по ипотеке — 2 139 тысяч рублей. До сдачи дома заемщик будет ежемесячно платить по 13 803 рублей. После второго транша платеж по ипотеке вырастет до 46 276 рублей. Расчет сделан по ипотечной программе «Господдержка» со ставкой 7,7% годовых.

Мнения экспертов

Как траншевая ипотека изменит рынок недвижимости в России

Экспертное мнение
Директор агентства премиальной недвижимости

Пока нет четкого понимания о сроках действия данного финансового инструмента, а потому и говорить о глобальных возможных изменениях сложно. ЦБ регулярно анализирует траншевую ипотеку и в любой момент может принять решение по регулированию или отмене. В любом случае есть и плюсы, и риски. В зависимости от срока действия траншевой ипотеки, возможны изменения на рынке недвижимости.

Экспертное мнение
Юрист, исполнительный директор

Как и любая другая ипотека, траншевая стимулирует рынок недвижимости. Она дает возможность людям покупать жилье, что увеличивает спрос на него и, соответственно, приводит к росту цен. Этот эффект хорошо продемонстрировала льготная ипотека.

Если траншевая ипотека получит развитие и станет по-настоящему массовой, это может привести и к другим проблемам. Траншевую ипотеку могут начать использовать в качестве инвестиционного инструмента — вкладываться в недвижимость с целью ее последующей перепродажи. Не исключено, что это приведет к еще большей инфляции. Также спекулятивные продажи могут увеличить разрыв между динамикой цен на первичном и вторичном рынке, что создаст дополнительные сложности при обслуживании ипотеки.

Центральный банк РФ обещает анализировать ситуацию и принимать решения в случае необходимости.

Следует понимать, что траншевая ипотека, как и льготная с поддержкой от государства, нужна не только гражданам, но и всей строительной отрасли, которая переживает непростые времена. В связи с этим, в случае принятия решений, должны учитываться интересы всех участников рынка.

Экспертное мнение

Введение траншевой ипотеки может привести к следующим изменениям на рынке недвижимости в России:

  • Увеличение объемов и доступности ипотечного кредитования для населения

Это связано с тем, что траншевая ипотека позволяет банкам получить доступ к большим объемам капиталов. Соответственно, кредитные организации могут предоставлять ипотечные кредиты на более выгодных условиях для заемщиков.

  • Снижение процентных ставок по ипотечным договорам

Банки, которые смогут предложить потенциальным заемщикам более выгодные условия, будут иметь больше клиентов, и, как следствие, окажутся «в выигрыше». Поэтому ожидаемо, что кредитные организации будут бороться за привлечение клиентов путем снижения процентных ставок по ипотечным договорам.

  • Увеличение спроса на жилье

Введение траншевой ипотеки приведет к увеличению конкуренции на рынке недвижимости и росту спроса на жилье, поскольку более доступные условия привлекут больше покупателей. Также это может сказаться на улучшении качества жилищно-коммунальных услуг и сервиса в целом.

  • Рост строительства

Главный закон экономики гласит: спрос рождает предложение. Поэтому увеличение спроса на жилье неизбежно приведет к росту строительства недвижимых объектов, предназначенных для проживания.

Способны ли существующие нормативные акты обезопасить людей от мошенничества в этой сфере?

Экспертное мнение
Юрист, исполнительный директор

С точки зрения мошенничества траншевая ипотека ничуть не опаснее обычной. В общем виде процедура все та же — заключается ипотечный договор и договор долевого участия, после чего все платежи поступают на эскроу-счет, доступ к которому у застройщика появляется после выполнения всех условий по договору.

При этом позволить себе траншевую ипотеку могут только крупные застройщики, имеющие хорошую наполняемость эскроу-счетов. Вероятность обмана ценой репутации ради одномоментного получения выгоды минимальна. Однако даже в таком случае действующее законодательство дает все возможности для защиты нарушенных прав.

Неоднозначным вопросом является защита прав потребителя, если он изначально не осознавал суть траншевой ипотеки и предполагал, что минимальные платежи предусмотрены на весь срок кредитования. Об этом риске уже заявлял Банк России.

Экспертное мнение

Действующее законодательство, в частности ФЗ «О защите прав потребителей», ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», защищает заемщиков по ипотечному кредитованию в той же мере, как и в рамках обычной ипотеки. Поэтому если мошенниками будут придуманы новые способы для преступных махинаций, сложно предугадать, достаточно ли будет действующего законодательства для решения такого вопроса.

В любом случае для снижения своих возможных финансовых рисков, рекомендуем обращаться в проверенные банки, находящиеся «на слуху».

Часто задаваемые вопросы

Можно ли гасить досрочно траншевую ипотеку?

Да. Узнать полные условия вы можете в договоре с банком.

Есть ли другие программы покупки недвижимости?

Заемщики могут оформить ипотеку по другим льготным программам: семейная ипотека, IT-ипотека, военная ипотека, Дальневосточная, с господдержкой. Также можно взять жилищный кредит на условиях банка.

Рекомендовано для вас

  • Ипотека без первоначального взноса опасна
  • Что будет, если не платить кредит

Траншевая ипотека: что это, в чем ее выгода и риски

Баннер

Взять ипотеку и платить один рубль в месяц — выглядит как мечта, не так ли? Разобрались, насколько это реально и в чем подвох, если он, конечно, есть.

  • Траншевая ипотека: как это работает
    • Порядок действий
    • Достоинства
    • Недостатки

    Можно ли сделать ипотеку более привлекательной для заемщика? Над этим бьются многие застройщики и некоторые кредитные организации. Один из механизмов, призванных стимулировать к покупке недвижимости, — траншевая ипотека (ТИ).

    Она появилась пару лет назад, ее отличали очень низкие платежи на первом этапе. Так появилось название «ипотека за один рубль». Но насколько соответствует действительность громкому определению?

    Траншевая ипотека: как это работает

    Ипотека траншами — что это значит ? Распространенная ситуация — вы снимаете квартиру и подумываете о покупке собственного жилья. Присмотрели недвижимость в новом доме — если вложиться на стадии строительства, то цены ниже.

    Но в этом случае придется оплачивать и аренду, и кредит. Кроме того, скорее всего в вашей новенькой квартире будет предчистовая или даже черновая отделка. Значит, еще несколько месяцев (и миллион-другой) нужно заложить на ремонт.

    Распределить нагрузку помогает ТИ.

    При обычном залоговом кредите на недвижимость продавец получает средства за проданную квартиру сразу — их переводит банк, которому покупатель затем выплачивает долг.

    Траншевая ипотека — это немного иной механизм. Банк оплачивает стоимость жилья застройщику частями, или траншами. Обычно двумя: первый после заключения договора долевого участия, второй — после сдачи дома. Но их может быть и больше.

    Как проверить ДДУ

    После перевода первого транша заемщик должен ежемесячно оплачивать проценты по обслуживанию долга. Так как сумма совсем небольшая, платеж может составлять несколько рублей.

    Сколько именно частей будет, какими долями банк оплачивает стоимость жилья и на каких этапах — все эти детали оговаривает кредитный договор. Размер первой выплаты может составлять треть или половину стоимости сделки. Когда такая программа только появилась, первый транш мог составлять и вовсе сто рублей.

    При этом заемщик тратит на обслуживание долга совсем немного, и он может оплачивать съемную квартиру, копить на отделку или откладывать на погашение будущего кредита.

    Но ситуация меняется, когда дом сдан. Банк переводит продавцу вторую часть стоимости квартиры — и с этого момента ежемесячные платежи существенно вырастают.

    Порядок действий

    Алгоритм выглядит следующим образом:

    1. Покупатель оформляет два договора — долевого участия с застройщиком и ипотечный с кредитором.
    2. На счет в банке вносит сумму первоначального взноса.
    3. Банк переводит застройщику первую часть стоимости покупки (от нескольких сот рублей до половины суммы кредита в зависимости от условий договора).
    4. Покупатель платит проценты за пользование заемными деньгами — только с суммы первого транша. Этап длится, пока строится дом, это может занять от нескольких месяцев до нескольких лет.
    5. Строительство заканчивается. Банк выплачивает застройщику оставшуюся сумму — обычно это происходит, когда близится сдача дома. Заемщик начинает выплачивать кредит в полном объеме. На квартиру оформляется обременение — она находится в залоге у банка, пока задолженность не погашена.

    Самая крупная по номиналу банкнота мира — 1 миллиард триллионов пенге — это денежная единица Венгрии, которая была выпущена в 1946 году.

    Другой факт

    Для кого

    Схема может быть выгодной для тех, кто покупает свою первую квартиру: не нужно платить одновременно за съем жилья и за кредит. Все последовательно: сначала аренда, потом оплата своей собственной квартиры.

    Также в плюсе может оказаться покупатель-инвестор. Он приобретает дешево на стадии котлована и продает дороже после сдачи дома, а средствами от продажи закрывает кредит. Насколько выгодным будет мероприятие, зависит от колебаний стоимости квадратного метра и ликвидности выбранного объекта.

    Те, кто планирует обеспечить себя пассивным доходом, также интересуются ТИ. Тратить как можно меньше на этапе строительства, а после сдачи дома найти квартирантов — тот самый случай из мечты многих, когда «квартира оплачивает сама себя», то есть на погашение кредита направляют деньги от сдачи.

    Какие есть виды ипотечных кредитов

    В чем отличия от обычной ипотеки

    Условия ТИ во многом схожи с традиционной. Нужен первоначальный взнос (как правило, 15% и больше), есть определенные требования к заемщику и к объекту недвижимости, на покупку которого нужен кредит. Пока долг не выплатили, квартира находится в залоге у банка, но как только внесен последний платеж, обременение снимается.

    Но и различие есть, и существенное. ТИ позволяет зафиксировать цену на квартиру и отсрочить выплаты. Но будет это достоинством или недостатком, в каждом конкретном случае зависит от того, насколько взвешенным и просчитанным было решение ее оформить.

    Мнение эксперта

    Ольга Коваленко
    Руководитель департамента ипотечного кредитования Совкомбанка

    • сложно заранее оценить будущую долговую нагрузку;
    • выросший ежемесячный платеж может стать неприятным сюрпризом для покупателя, привыкшего к небольшим суммам;
    • сумма основного долга за время строительства почти не уменьшается, в отличие от стандартной ипотеки;
    • необходимо обращаться в банк повторно для подписания второго транша, а у заемщика уже может измениться ситуация.

    Я бы посоветовала заемщикам изучить условия ипотеки с господдержкой, например, программы субсидирования от застройщиков на полный или ограниченный срок, которые позволяют взять более выгодный кредит.

    Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

    Плюсы и минусы

    Как и у любой услуги, у ТИ есть две стороны.

    Достоинства

    ТИ фиксирует для заемщика стоимость квартиры. В условиях постоянно растущих цен на недвижимость это актуально. Однако при колебаниях стоимости квадратного метра это может обернуться потерями или — в случае с инвестиционной покупкой — не принесет ожидаемой доходности.

    Такой кредит помогает распределить долговую нагрузку. Пока продолжается строительство, ипотечный платеж небольшой — можно использовать это время, чтобы отложить деньги на будущие платежи или на отделку. Главное — не растратить деньги здесь и сейчас — к сожалению, часто не хватает самодисциплины, и свободные средства уходят как будто в никуда.

    Хороший способ сберечь деньги — онлайн-копилка с возможностью пополнения и снятия средств. Откройте онлайн-копилку до 10% годовых в мобильном приложении «Халва — Совкомбанк».

    Если покупателей с траншевой ипотекой много, это может стимулировать застройщика быстрее сдать объект. В противном случае стоимость проектного финансирования повышается.

    Недостатки

    Нужно внимательно изучать условия кредитования. Процентная ставка по траншевой ипотеке может отличаться от классического кредита — таким образом застройщик и кредитор пытаются защитить себя от повышенных рисков.

    Также часто банк не позволяет совместить траншевый кредит ни с одной из льготных программ. Нужно выбрать — либо «ипотека за рубль», либо семейная или любая другая с господдержкой. При использовании кредита траншами застройщики крайне неохотно предоставляют собственные скидки.

    Наконец, не все застройщики и далеко не все банки готовы работать с траншевой ипотекой. Если вы решили купить недвижимость именно по такой схеме, то выбирать придется из ограниченного круга жилых комплексов.

    Последняя пара лет изменила рынок недвижимости. Выросшие цены заставляют банки искать новые пути привлечения клиентов. Покупателям же важно соблюсти баланс между рискованностью финансового инструмента и выгодами, которые дает его использование.

    Семь раз отмерь, один отрежь — старая поговорка актуальна как никогда. Используйте ее как руководство к действию.

    Что такое траншевая ипотека и можно ли мне такую взять? Примеры жизненных ситуаций и расчеты платежей

    Что такое траншевая ипотека и можно ли мне такую взять? Примеры жизненных ситуаций и расчеты платежей

    На рынке недвижимости появился еще один вид кредита на покупку квартиры. Он предполагает, что ипотека выдается в несколько этапов. Это снижает нагрузку в первые годы после покупки. Рассказываем, в каких ситуациях такая ипотека может пригодиться и какие подводные камни у нее есть.

    Траншевая ипотека — это когда банк выдает вам ипотечный кредит несколькими частями. Первая часть (транш) — сразу после заключения договора долевого участия. В этот момент фиксируется процентная ставка, сумма кредита и цена квартиры. Последняя часть — ближе к дате вашего переезда в новое жилье. Ваши ипотечные платежи рассчитываются исходя из суммы, которую банк выдал вам на данный момент. Размер траншей, их количество и даты выдачи устанавливает застройщик. Банк же определяет процентную ставку и срок кредита.

    Иван Соболев, руководитель продаж компании «Брусника»:

    Вячеслав Антипов, руководитель отдела продаж жилого района «Изумрудный бор» от «УГМК-Застройщик»:

    Главный плюс траншевой модели — возможность платить по ипотеке меньше, пока квартира строится. Самый простой пример: вам для покупки жилья не хватает 5 млн рублей. Банк одобряет кредит на всю сумму, но после заключения ДДУ выдает всего миллион. Он и будет считаться вашим долгом почти до сдачи дома в эксплуатацию. Такую программу кредитования внедрил Сбербанк. Аккредитованы по ней далеко не все застройщики и далеко не со всеми объектами. Не стоит путать траншевую ипотеку и ипотеку с господдержкой. Государственная поддержка отрасли устанавливает процентную ставку, по которой вы берете кредит. А будет ли этот кредит выдаваться траншами — это решает застройщик, если он аккредитован по этой программе в Сбере. Поэтому сравнивать траншевую ипотеку с ипотекой без господдержки некорректно. Вместе с руководителями продаж крупных застройщиков — Иваном Соболевым из «Брусники» и Вячеславом Антиповым из «УГМК-Застройщик» — мы сформулировали три типичные жизненные ситуации, в которых траншевая ипотека может стать оптимальным решением.

    ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ УСЛОВИЕ ТРАНШЕВОЙ ИПОТЕКИ — ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС НЕ МЕНЕЕ 15% ОТ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ. В СУММУ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА МОЖНО ВКЛЮЧИТЬ МАТКАПИТАЛ.

    Вариант 1. Снимать квартиру, пока строится новая

    В качестве первоначального взноса можно использовать средства, вырученные с продажи старой квартиры. В этом случае, пока ваша новая квартира строится, а платежи по первому траншу минимальны, деньги, которые вы экономите, можно пустить на аренду жилья. После сдачи дома, оформления последнего транша и выдачи ключей можно сразу переехать из арендного жилья в собственное (если квартире не требуется отделка) и начать выплачивать уже всю сумму ипотечного кредита.

    Вячеслав Антипов:

    Возможность включить чистовую отделку в стоимость ипотеки есть, к слову, и у «Брусники», но пока только в проекте «Академический».

    Вариант 2. Жить в своей квартире, пока строится новая

    Зная срок сдачи вашей квартиры в новостройке, можно подгадать продажу старой квартиры к этой дате. Минимальные платежи за первый ипотечный транш не давят, так что продажей старой квартиры можно заниматься в спокойном режиме. Главное — чтобы к моменту получения застройщиком разрешения на ввод вы были готовы переезжать. Такой подход сделает новоселье «бесшовным», а стоимость квартиры и процентная ставка фиксируются на самом старте.

    Иван Соболев:

    Вариант 3. Вступить в права наследования, пока строится дом

    Кто сталкивался с этим, тот знает: процедура вступления в права наследования небыстрая. Только по закону она занимает шесть месяцев, а если наследникам еще только предстоит договориться или наследуемое имущество надо продать, то процесс и вовсе может затянуться на неопределенный срок. В этом случае траншевая ипотека также поможет зафиксировать стоимость квартиры и процентную ставку по кредиту. И что еще важно — выбрать именно ту квартиру, которую вы не хотите упустить ввиду удачной планировки или хорошего вида из окон. Выплачивая минимальные платежи за первый транш, можно уладить все наследные дела.

    Вячеслав Антипов:

    «Главный принцип в том, что за счет экономии на ипотечных платежах в начальный период действия ипотечного договора, можно создать финансовую подушку безопасности для проведения ремонта, досрочного погашения, аренды жилья на время строительства или, в конце концов, просто отдыха», — резюмирует Иван Соболев.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *