Когда застройщик получает деньги по эскроу счетам
Перейти к содержимому

Когда застройщик получает деньги по эскроу счетам

  • автор:

Что такое счет эскроу и правила работы с ним

При выборе квартиры в новостройке будущий собственник должен оценить все риски, связанные с ее покупкой. Один из основных страхов покупателя квартиры — незавершенное строительство. Рассмотрим, как счета эскроу помогают обезопасить дольщиков от потери финансов.

Что такое счет эскроу?

Эскроу счет — это банковский счет, предназначенный для обеспечения безопасности в расчетах между застройщиком и покупателем. Правовой режим счета эскроу устанавливается банком эскроу-агентом в договоре счета эскроу в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными актами Центрального банка Российской Федерации. Схема покупки квартиры с использованием счета эскроу отличается от существовавшей ранее схемы, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил денежные средства на счет девелопера. Переход застройщиков на счета эскроу начался в середине 2019 года. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ с 01 июля 2019г. такие счета используются для покупки недвижимости в строящемся объекте. Важно отметить, что строительства, начатые ранее указанного срока, не замораживаются.

Как работает счет эскроу?

Денежные средства дольщиков (покупателей), размещенные на счетах эскроу будут доступны застройщику только после окончания строительства. Если застройщик планирует вести свои работы за счет заемных средств, он получает в банке кредит на отдельный банковский счет, а банк на основании договора помогает контролировать платежи подрядчикам. Для начала работы застройщику достаточно оформить заявку и заключить договор, также можно подключить услугу дистанционного банковского обслуживания для отслеживания статуса документов. Таким образом банковский контроль помогает избежать нецелевого расходования средств и исключить ненужных субподрядчиков или выявить посреднические цели. Кроме того, застройщик обязан указывать в отчетности детальную информацию по расходованию средств. Если застройщик использует заемные средства, то дольщики должны открывать счета эскроу в том банке, который предоставил кредит застройщику. Другими словами, ни покупатель, ни застройщик не могут получить или использовать деньги со счета эскроу. Это позволяет обеспечить средствам защиту и исключить риск потери капитала или неуплаты на 100%. Если по какой-либо причине застройщик не заканчивает строительство, дольщик может не только вернуть собственные средства, но и получить неустойку.

Порядок расчета по счетам эскроу

Как выглядит процесс работы со счетом эскроу? Условно его можно разбить на 3 этапа: открытие — пополнение — закрытие. Открытие
• Покупатель оставляет заявку в банке на открытие счета эскроу;
• В банк предоставляются необходимые документы для заключения договора и открытия счета эскроу;
• После предоставления документов и данных, заключается трехсторонний договор и открывается счет. Пополнение
Положить денежные средства на счет эскроу можно любым удобным способом: в отделении банка, через интернет-банк или в мобильном приложении. Покупатель квартиры может использовать как собственные финансы, так и воспользоваться ипотечным кредитом. В случае одобрения ипотеки банк самостоятельно направит денежные средства на открытый ранее счет эскроу. При этом для клиента открывается отдельный текущий счет для ежемесячной оплаты клиентом процентов за пользование заемными средствами. Для получения ипотеки и для открытия счета эскроу могут быть выбраны разные банки. Сумма на счете эскроу автоматически замораживается банком и ее невозможно будет снять ради других целей. Закрытие
Механизм перевода денежных средств со счетов эскроу застройщику довольно прост. После ввода здания в эксплуатацию, банк самостоятельно переводит денежные средства со счетов эскроу застройщику, после чего счета эскроу закрываются. У покупателя (дольщика) есть гарантия, что его деньги будут в безопасности, а застройщик уверен, что получит оплату.

Продажа через счета эскроу

С помощью счетов эскроу можно не только купить квартиру в новостройке, но и приобрести недвижимость на вторичном рынке. В этом случае правовой режим счета эскроу будет регулироваться ГК РФ, а не Федеральным законом № 214-ФЗ. Это альтернатива открытию обычной банковской ячейки или аккредитива, позволяющая обеспечить гарантию транзакции. Оформление такого типа сделки аналогично ситуации с застройщиком. Использование счета эскроу подразумевает наличие прописанных условий для выполнения сделки между продавцом и покупателем недвижимости, которые они совместно предоставляют выбранному банку. Единственное отличие состоит в том, что продавец получает денежные средства при предоставлении банку документа, подтверждающего переход права собственности от продавца к покупателю (выписка из ЕГРН).

Можно ли забрать со счета эскроу деньги назад?

Вернуть денежные средства и расторгнуть договор счета эскроу можно в следующих случаях:
• Завершения срока действия договора счета эскроу;
• Расторжения договора участия в долевом строительстве по соглашению между дольщиком и застройщиком;
• Невозможности застройщика достроить объект или заморозка строительства;
• Расторжения договора участия в долевом строительстве дольщиком по своей инициативе. В случае банкротства банка покупатель может получить выплату возмещения по счету эскроу в размере 100% от суммы, находящейся на счете эскроу, но не более 10 млн рублей, так как такие денежные средства страхуются АСВ — Агентством по страхованию вкладов. Средства покупателя, находящиеся на счете эскроу страхуются на весь срок: со дня их размещения на счете эскроу и до дня представления застройщиком банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При банкротстве банка покупатель (дольщик) и застройщик обязаны заключить договор счета эскроу с другим банком. Выплата возмещения по счету эскроу осуществляется АСВ путем перечисления денежных средств на счет эскроу дольщика открытый в другом уполномоченном банке.

Могут ли приставы арестовать счета эскроу?

Нет. В соответствии с частью 4 статьи 860.8 ГК РФ установлен запрет на арест или списание денежных средств со счета эскроу. На период строительства деньги находятся уже не у покупателя, но еще не у строительной компании, поэтому и списать их нельзя. Взыскать средства могут только в том случае, если счет эскроу был закрыт, и покупатель вернул себе средства в связи с невыполнением сделки. Аналогичная норма установлена ч. 1 ст. 73.3 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», согласно ей на имущество, переданное на депонирование эскроу-агенту, и в том числе на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, не может быть обращено взыскание по долгам эскроу-агента, депонента или бенефициара.

В чем выгода?

Основное преимущество такого подхода в расчетах — безопасность и гарантия. В отличие от открытия банковской ячейки или аккредитива, счет эскроу обладает рядом значительных преимуществ:
• Нет необходимости использовать наличные средства для заключения и оплаты сделки;
• Исключение возможности обмана дольщика;
• Возможность оформления ипотеки;
• Застройщик гарантированно получит средства после завершения работ;
• Покупатель в праве вернуть себе деньги, если объект не был сдан;
• Бесплатное открытие и обслуживание счета;
• Денежные средства, находящиеся на счете эскроу, в сумме, не превышающей 10 млн рублей, страхуются государством;
• Средства на счете не могут быть взысканы, даже если у владельца есть неуплаченные штрафы, налоги или долги.

Какие есть минусы?

При всех преимуществах использования счетов эскроу необходимо учитывать и недостатки. Один из них уже упоминался — в случае банкротства банка покупателю будет возвращена только страховая сумма в размере не более 10 млн рублей, при наличии на счете большего количества денежных средств существует риск их потери. Также следует отметить, что при покупке квартиры в ипотеку уплаченные до расторжения договора проценты банку не могут быть возвращены покупателю. Использование счетов эскроу стало очень популярным среди участников рынка недвижимости. Сегодня такие счета — единственный способ минимизировать риск потерь в долевом строительстве и сберечь нервы покупателя. Подходите осознанно к выбору банка для открытия счета эскроу, внимательно изучите договор, чтобы быть уверенным в безопасности ваших средств.

В ЦБ разъяснили, как и когда можно снять деньги со счета эскроу

С середины лета строительные компании уже не могут напрямую привлекать деньги граждан на строительство жилья по проектам, начатым после 1 июля 2019 года, а также по ранним проектам с низкой степенью готовности. Новая система финансирования жилищного строительства предполагает, что покупатель вносит деньги за квартиру на специальный счет эскроу в банке.

Застройщики смогут получить деньги дольщиков со счетов эскроу только после сдачи дома в эксплуатацию, а возводить дома будут за счет собственных средств и банковских кредитов.

На что надо обратить внимание при открытии счетов эскроу и можно ли с них забирать деньги, специально для «Российской газеты» разъяснила начальник Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу Надежда Иванова.

Открывать счета эскроу при долевом строительстве, отмечает она, могут только уполномоченные банки, перечень которых публикуется на сайте Банка России в разделе «Информация по кредитным организациям» и обновляется ежемесячно. По данным на 1 ноября 2019 года таких банков 94, однако непосредственную готовность работать с застройщиками пока что изъявили 38 банков.

Как покупателю правильно пользоваться счетом эскроу

Сначала, разъяснила Надежда Иванова, покупатель выбирает застройщика, дом и квартиру. Застройщик сообщает, в каком банке он получает финансирование. Это должен быть один из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства с использованием счетов эскроу. Покупатель-дольщик и продавец-застройщик заключают договор, дольщик открывает счет эскроу, в договоре об открытии счета прописывают условия, при которых продавец сможет получить деньги, и указывается срок договора. Далее покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре. Только после сдачи объекта застройщик получит доступ к средствам покупателя на счете эскроу.

Отдельный вопрос — покупка квартиры в ипотеку. Покупатель имеет право оформить ипотечный кредит как в банке, являющемся эскроу-агентом, так и в любом другом, предложившим более выгодные условия по кредиту. То есть эскроу-агентом и кредитором покупателя могут выступать разные банки.

Схема выдачи ипотеки при долевом строительстве описана в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: сумма первоначального взноса заемщика зачисляется на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве. На этапе строительства заемщик имеет право рефинансировать свой кредит в другом банке, поскольку условия кредитования могут меняться в лучшую сторону. На размещенные на счете эскроу деньги смена кредитора не влияет.

Как и когда можно снять деньги со счета эскроу

Вернуть деньги со счетов эскроу при долевом строительстве возможно в следующих случаях: если завершился срок действия договора счета эскроу, расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика, компания не смогла достроить объект, или же дольщик аннулировал договор по своей инициативе.

Особый случай — если застройщик обанкротился, а дом еще не достроен. Как подчеркнула Надежда Иванова, счет эскроу позволяет защитить покупателей при покупке строящегося жилья. В случае банкротства застройщика покупатель сможет незамедлительно забрать деньги со своего счета эскроу. Пока дом не сдан, деньги на счетах эскроу принадлежат покупателю. Сколько он внес за будущую квартиру, столько же ему и вернут.

А как быть, если произошло банкротство банка, где размещен счет эскроу? Как и другие банковские вклады, средства на счетах эскроу страхуются государством через Агентство по страхованию вкладов. Как известно, для депозитов населения максимальная страховая сумма при отзыве лицензии у банка составляет 1,4 миллиона рублей. Для счетов эскроу при долевом строительстве этот предел значительно выше: в случае банкротства банка владельцы средств получат до 10 млн рублей. Денежные средства покупателя страхуются со дня их размещения на счете до дня официальной передачи недвижимости по договору купли-продажи.

Новая схема финансирования повышает прозрачность строительной отрасли и финансовых потоков. И обеспечит защиту прав дольщиков. А высокая защищенность средств граждан может послужить фактором повышения спроса на участие в такой модели.

Подробнее о том, как работает в регионах новая система защиты покупателей жилья, читайте в ближайшем номере «Российской газеты».

Когда застройщик забирает деньги с эскроу-счетов дольщиков?

Здравствуйте! Есть такой вопрос: дольщики купили квартиры в строящемся доме по 214 ФЗ с эскроу счетами. По графику работ к марту 2023 объект должен был быть сдан контролирующим органам, а затем к сентябрю 2023 введён в эксплуатацию.

Однако в договоре было оговорено, что в некоторых случаях застройщик имеет право сдвинуть срок сдачи контролирующим органам на пол года дальше. Таким образом, срок сдачи и срок ввода в эксплуатацию совпадут — сентябрь 2023. И застройщик этим пунктом договора воспользовался, так и произошло.

Однако в августе 2023 дольщики получают письмо от застройщика с уведомлением о том, что срок сдачи он оставляет прежним — сентябрь 2023, но вот ввод в эксплуатацию он сдвигает на 3 месяца дальше 1 на декабрь 2023.

Вопрос к читателям: в какой момент застройщик забирает деньги с эскроу счетов дольщиков: после сдачи объекта контролирующим органам? Или только после ввода объекта в эксплуатацию? Есть опасения, что застройщик может забрать деньги с эскроу счетов после сдачи объекта в сентябре 2023, а ввод в эксплуатацию затянется ещё на год. Судя по хамскому общению с любыми из тех дольщиков, которые пытались выйти на контакт с застройщиком и узнать как идут дела, застройщик это может.

Всё о раскрытии эскроу-счетов: когда застройщик получает деньги?

С июля 2019 года для защиты прав дольщиков сделки по договорам долевого участия в строительстве проводятся через эскроу-счета. Такие договора заключаются в трёхстороннем порядке между застройщиком, покупателем и банком, где ни одна из сторон не имеет возможности распоряжаться денежными средствами до окончания действия договора. В этой статье разбираемся, как раскрывается счёт эскроу и в каких случаях дольщик может вернуть деньги.

Лучшие предложения недвижимости

Показать другие проекты в районе Хамовники квартиры первая очередь 4 квартал 2026 от 820 000 ₽
Показать другие проекты в районе Даниловский квартиры 4 квартал 2025 от 690 000 ₽
Показать другие проекты в районе Пресненский квартиры Сдан от 820 000 ₽

Что такое раскрытие эскроу-счёта?

Раскрытием эскроу-счёта называется процесс передачи денежных средств застройщику по завершении строительства или дольщику при расторжении договора долевого участия. После передачи денег одной из сторон банк закрывает счёт.

Сведения из ФЗ № 214 о раскрытии эскроу-счёта

Порядок взаимодействий между участниками долевого строительства регулирует Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004.

Согласно статье 15.5 214-ФЗ, застройщик получает денежные средства после предоставления разрешения на ввод в эксплуатацию всех жилых зданий и иных объектов строительства согласно проектной документации. Если строительная компания использовала заёмные средства, они перечисляются на счёт кредитной организации.

В случае расторжения договора долевого участия одной из сторон, деньги возвращаются дольщику после погашения записи о государственной регистрации ДДУ в Едином государственном реестре недвижимости. Если покупатель использовал ипотечный кредит, средства перечисляются на счёт банка, в котором ипотека была оформлена.

В какой момент застройщик получает деньги?

Застройщик получает деньги по завершении строительства и сдачи дома после предоставления подтверждающих документов.

Каким образом подтверждается факт сдачи дома

Для раскрытия счёта застройщик должен предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию всех жилых домов и других объектов строительства, входящих в состав общего имущества, способом, указанным в договоре эскроу, например, по электронной почте или напрямую в банк.

Этапы перевода средств

Банк перечисляет деньги застройщику не позднее 10 рабочих дней с момента предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Когда можно вернуть средства с эскроу-счёта обратно?

Дольщик не может распоряжаться деньгами, находящимися на счёте, и не может вернуть их без оснований.

Основания для возврата средств:

  • расторжение договора долевого строительства;
  • отказ от участия в долевом строительстве в одностороннем порядке;
  • завершение срока действия договора эскроу;
  • невыполнение застройщиком обязательств.

Банкротство застройщика – что происходит с деньгами на счёте

В случае банкротства застройщика покупатель получает всю сумму, находящуюся на банковском счёте. Также он может вместе с другими дольщиками самостоятельно найти нового девелопера для завершения проекта.

Как быть, если обанкротился банк

Денежные средства на счёте эскроу страхуются Агентством по страхованию вкладов, поэтому в случае банкротства банка покупатель может получить сумму возмещения до 10 000 000 рублей.

Могут ли с эскроу-счёта списать деньги по долгам или арестовать его?

С эскроу-счёта нельзя списать деньги, даже если приставы накладывают арест на имущество дольщика. Фактически деньги на эскроу находятся уже не у покупателя, но ещё не у застройщика, поэтому в соответствии с частью 4 статьи 860.8 ГК РФ установлен запрет на арест или списание средств со счетов эскроу.

Этапы получения средств обратно

По расторжении, прекращении или одностороннем отказе от участия в долевом строительстве в течение 5 рабочих дней Орган регистрации прав размещает сведения о погашении ДДУ в Едином государственном реестре недвижимости. После этого в течение 3 рабочих дней деньги перечисляются дольщику на личный счёт, указанный в договоре эскроу, или счёт организации, выдавшей ипотечный кредит.

Нужно ли продлевать договор и как это сделать

Эскроу-счёт продлевается автоматически, но общий срок договора не может превышать 5 лет с даты заключения. Если по истечении этого срока застройщик не выполнил свои обязательства, деньги возвращаются покупателю.

Несколько проектов новостроек с открытием эскроу-счёта

Luzhniki Collection

Жилой квартал из 12 клубных домов в шаговой близости от всемирно известного спортивного комплекса «Лужники». Дома объединены в 4 коллекционных собрания: Waterfront на первой линии Лужнецкой набережной, Garden в самом центре тенистого сада, Highline с видом на башни Сити и Mountain Line с видом на исторический центр Москвы.

На территории квартала жители смогут найти всё необходимое для жизни: частный парк для прогулок, развлекательный центр для всей семьи, торговую галерею для нужных покупок. Также на первом этаже каждого здания предусмотрена приватная инфраструктура с просторной лаунж-зоной, кухней для организации кейтеринга и детскими игровыми комнатами. Здесь можно будет организовать рабочее пространство в коворкинге, провести встречу в одной из переговорных, а в конце дня отдохнуть в массажном кабинете или заняться спортом в студии тренировок.

Для автовладельцев построят двухуровневый подземный паркинг с постоянной температурой +18°C, автомойками и зарядкой для электромобилей.

Счёт эскроу открывается в Сбербанке.

Стоимость: от 620 000 рублей за м².

Сдача объекта: 4 квартал 2025 года.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *