Ипотека от застройщика в чем подвох
Перейти к содержимому

Ипотека от застройщика в чем подвох

  • автор:

Ипотека под 1%: как оформить и в чем подвох?

В 2022 году банки и застройщики стали активно предлагать ипотеку со сказочно низкими ставками: сначала под 0,01%, а потом и за 1 рубль в месяц. Однако в октябре Центробанк выступил против подобных программ. Разбираемся, стоит ли доверять заманчивым предложениям и на какие нюансы обратить внимание.

Поделиться

Как это работает

Ипотеку со сверхнизкими ставками субсидируют застройщики. Они договариваются с банками-партнерами, чтобы те выдавали кредиты на покупку жилья в их домах. Низкие или даже почти нулевые ставки распространяются и на обычные кредиты, и на льготные, с господдержкой. Деньги для субсидирования девелоперы берут из собственных накоплений или в кредит. Чтобы компенсировать свои затраты, они, как правило, закладывают эти скидки в цены квартир.

В случае с ипотекой за 1 рубль банк выдает кредит на строящееся жилье в два этапа:

  1. 100–5000 рублей с ежемесячным платежом в 1 рубль — до тех пор, пока до сдачи объекта не останется два месяца.
  2. Остаток кредита, который вы погашаете на обычных условиях: как правило, это те же 5-7% годовых, что и для обычных кредитов.

То есть льготные условия действуют не на весь срок кредита, а только пока строится жилье.

С ипотекой под 0,01-1% дела обстоят немного иначе. Здесь вы получаете низкую ставку на весь срок или только его часть, а разницу с обычной ставкой банку компенсирует застройщик.

Похожие схемы действуют с 2016 года: тогда при обычной ставке в 10-11% ипотеку от застройщика можно было получить под 6-8%. Но потом появились программы с господдержкой, а сами ставки начали снижаться вслед за ключевой ставкой ЦБ. Сейчас ставки выросли, льготные программы подходят далеко не всем, и ипотека от застройщика стала вновь актуальной. При этом доходы населения падают и вместе с высокими ставками замедляют спрос на покупку жилья — а следом и цены на недвижимость. В таких условиях девелоперы предлагают минимальные ставки, чтобы подстегнуть спрос: ведь до 90% покупателей новостроек — ипотечные заемщики. Однако, чтобы покрыть свои расходы на субсидирование ставки, застройщик может увеличить стоимость квартиры или брать дополнительную комиссию за оформление.

Ипотеку с низкими ставками от застройщика не стоит путать с льготной ипотекой, которую субсидирует государство. В случае с госипотекой ставка для некоторых программ может составлять 1-3% (такие программы действуют для жителей сел и Дальнего Востока, молодых семей с детьми, IT-специалистов, бюджетников, военных и ветеранов). Для каждой категории действуют свои обязательные условия и лимиты.

Какие условия действуют для ипотеки под 0,1-1% или 1 рубль?

  • Первоначальный взнос — 15-20%.
  • Понизить ставку до минимальной можно и в рамках обычной или льготной ипотеки с господдержкой.

Для ипотеки со ставкой 1 рубль:

  • Лимит — 6 млн рублей в регионах и 12 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге. Срок — до 20 лет.
  • Ипотеку выдают только на покупку нового или строящегося жилья от конкретного застройщика. При этом на этапе строительства заемщик платит символическую сумму в 1 рубль, а после сдачи объекта — гасит кредит досрочно или выплачивает дальше, но уже с обычной ставкой.

Как оформить

Чтобы оформить ипотеку, нужно выбрать застройщика и объект, а затем обратиться в банк, где действует партнерская программа. Иногда застройщики сами берут на себя подачу заявки и оформление. Среди застройщиков, которые предлагают такие программы, — А101, ПСК, «Аквилон», «Основа», «Самолет», «Страна Девелопмент».

Ипотека от застройщика доступна гражданам РФ в возрасте от 18 до 75 лет, со стажем работы на последнем месте от трех месяцев. Стандартный пакет документов включает паспорт, справку о доходах, сведения о работе и составе семьи. Банк вправе запросить любые дополнительные справки и подтверждения.

В чем главные плюсы

Ипотека за 1 рубль или под 0,01-1% удобна, если вы:

  • Снимаете жилье и не можете платить и ипотеку, и аренду одновременно;
  • Еще не продали старую квартиру и у вас недостаточно денег, чтобы заплатить первоначальный взнос, а потом еще и ежемесячные платежи;
  • Не укладываетесь в бюджет на ремонт, покупку мебели и техники в новую квартиру;
  • Планируете погасить кредит досрочно, сэкономив на процентах;
  • Собираетесь сдавать квартиру в аренду и уже за счет будущих платежей погашать кредит или продать после сдачи;
  • Хотите зафиксировать выгодную цену и условия, опасаясь, что потом ситуация ухудшится.

Однако стоит понимать и риски таких предложений.

В чем может быть подвох?

Для клиента риски могут быть следующими:

  1. Выбор квартир гораздо меньше: как правило, придется выбирать из нескольких объектов у конкретного застройщика, причем из числа тех, которые плохо продаются по обычным ставкам.
  2. Первоначальный взнос больше: 15-20 вместо 10%.
  3. Льготная ставка часто действует не весь период, а только в течение ограниченного срока. Потом вы будете платить примерно так же, как и при обычной ипотеке или даже больше.
  4. Как правило, субсидия «зашита» в цену квартиры или комиссию (особенно в случае с ипотекой под 0,01-1%), и на выходе вы переплатите до 20-30% по сравнению с обычной ценой. И это не считая переплаты по процентам, которые действуют после окончания льготного периода.
  5. Сложнее перестроить свой бюджет, когда платежи становятся больше после сдачи объекта — а значит, не все смогут платить вовремя.

Застройщики, в свою очередь, получают меньше денег на эскроу-счета, средства с которых доступны им после сдачи объекта. Это значит, что им сложнее покрыть издержки на строительство.

Но есть и глобальные риски, о которых, в частности, предупреждал ЦБ. Из-за повышенного спроса на сверхдешевую ипотеку рынку жилья грозит очередной «пузырь». Сначала цены стремительно растут вслед за спросом. Но потом, когда льготные программы больше недоступны или доходы населения резко падают, недвижимость перестают покупать. В итоге жилье дешевеет и владельцы теряют деньги при его продаже, а застройщики становятся банкротами, так как не могут расплатиться с подрядчиками за строящееся жилье. Все это может спровоцировать глубокий кризис во всех сферах экономики.

  • Как это работает
  • Какие условия действуют для ипотеки под 0,1-1% или 1 рубль?
  • Как оформить
  • В чем главные плюсы
  • В чем может быть подвох?

На сайте finuslugi.ru предоставляются услуги оператора финансовой платформы ПАО Московская Биржа, а также услуги ООО «МБ Маркетплейс», организации, не являющейся оператором финансовой платформы в соответствии с Федеральным законом от 20.07.2020 №211-ФЗ «О совершении финансовых сделок с использованием финансовой платформы». Услуги оператора финансовой платформы ПАО Московская Биржа обозначены пометкой «Открытие онлайн на Финуслугах». Иная информация на сайте www.finuslugi.ru считается размещенной ООО «МБ Маркетплейс», если иное явно не следует из существа размещаемой информации. ООО «МБ Маркетплейс» входит в Группу «Московская Биржа».

Группа «Московская Биржа» — ПАО Московская Биржа и юридические лица, находящиеся под прямым или косвенным контролем ПАО Московская Биржа.

Наведите камеру смартфона на QR-код и скачайте приложение

Скачивайте приложение Финуслуги
и оформляйте продукты онлайн Подробнее

phone

Copyright © Московская Биржа, 2011-2024. Все права на информацию, результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации юридических лиц, размещенные на настоящем сайте ПАО Московская Биржа, защищены в соответствии с российским законодательством. Прежде чем приступить к использованию сайта предлагаем ознакомиться с Пользовательским соглашением и Политикой конфиденциальности. Воспроизведение, распространение и иное использование информации, результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации, размещенных на сайте, или их частей допускается только с предварительного письменного согласия ПАО Московская Биржа. Включено Банком России в реестр операторов финансовых платформ 27.08.2020.

Нужна помощь?

Напишите в чат

Отвечаем с 7.00 до 23.00
по московскому времени

Ипотека «от застройщика» — в чем подвох?

Центробанк даст бой банкам и застройщикам, которые предлагают ипотеку со сверхнизким или даже нулевым процентом. «Нас беспокоит ипотека от застройщика, когда предлагают якобы даже нулевую ставку. Но при этом наш анализ показывает, что стоимость квартиры по таким продуктам завышается на %», — сказала глава ЦБ Эльвира Набиуллина, выступая в Госдуме. Ограничительные меры от ЦБ вступят в силу в следующем году.

Как это устроено

Этим летом в России распространилась схема, когда крупные банки начали давать отсрочку на первый взнос по ипотеке, а застройщики — проводить акции с «ипотекой под ноль процентов». Как достигаются экстремально низкие ставки?

1. Цена квартиры завышается на величину комиссии (до 20 — 30%). Эту комиссию застройщик платит банку для компенсации выпадающих доходов.
2. Может использоваться субсидируемая ставка от государства — то есть продукт комбинируется с льготными госпрограммами.

Риски для покупателя

Кажется, что заемщик выигрывает — ведь ежемесячные платежи снижаются. Но на самом деле нагрузка все равно ложится на него, только не в форме процентов, а в виде переплаты за квартиру. И основные риски тоже берет на себя покупатель. Цена недвижимости завышена на 20–30%, и если ему понадобится срочно ее продать, он не сможет реализовать квартиру за те же деньги. Покупателю остается только надеяться на рост цен, при котором эта разница будет нивелирована. Иначе он не сможет полностью расплатиться с банком и останется должен те самые 20–30%. Если же рынок упадет, ситуация еще хуже. Кроме того, снижение процентных выплат по кредиту влияет на налоговый вычет по процентам, что снижает общую выгоду для заемщика.

Риски для банка

Как ни странно, банк тоже рискует, хотя и не так сильно. При такой схеме покупатель не заинтересован в том, чтобы погасить ипотеку досрочно. Так что ожидаемые сроки погашения увеличатся.

Кредитные риски банка также увеличиваются, если застройщик откладывает выплату комиссии до момента сдачи дома (раскрытия счета эскроу).

А еще банк может согласиться на меньшую комиссию — потому что конкуренция высока, и приходится предлагать застройщику льготные условия и даже демпинговать. Вплоть до того, что продукт становится для банка убыточным.

Риски для застройщика

Застройщик получает от этой схемы главную выгоду. Но и он может пострадать, потому что растут системные риски.

Системные риски

Практика «льготной ипотеки от застройщика» увеличивает риски образования пузыря — сначала происходит технический разгон цен на жилье, а потом пузырь может схлопнуться. В стрессовом сценарии возникнет спираль снижения цен. Банки будут нести потери из-за дефолтов по ипотеке, но наиболее чувствительные потери будут нести граждане. И тогда потребуется масштабная поддержка населения, застройщиков и банков за счет бюджета.

Что делать?

ЦБ борется с ипотекой «от застройщика» комплексно. С декабря он уже повысил надбавки к коэффициентам риска по кредитам на первичное жилье с первоначальным взносом ниже 10%. Также рассматривается повышение резервов по кредиту — чтобы повысить устойчивость банков. Ассоциация банков России предложила регулятору ввести минимум для ставок ипотеки. Как вариант — чтобы она не была ниже 4% — это целевой показатель ЦБ по инфляции.

Застройщики в России все чаще предлагают ипотеку «под 0,01%». Это действительно так выгодно, как кажется?

Застройщики в России все чаще предлагают приобрести квартиру с использованием так называемой льготной ипотеки под символическую процентную ставку, близкую к нулю. Ежемесячный платеж при такой форме кредита, как правило, получается существенно ниже, чем по обычной ипотеке с рыночной ставкой.

Звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой! В чем подвох?

В стоимости самого жилья. Банки согласны выдавать кредиты под околонулевую ставку, только если застройщик компенсирует им потерянные доходы — а тот, в свою очередь, «зашивает» эту компенсацию в цену недвижимости, в конечном итоге перекладывая расходы на покупателя.

В результате стоимость приобретения при использовании льготной ипотеки, как правило, оказывается на 20–30% выше, чем в вариантах со 100-процентной оплатой без привлечения кредита или с кредитованием по рыночной ставке .

Получается, если рыночные проценты все равно спрятаны в цене, то для заемщика такая ипотека невыгодна?

Не обязательно. Дело в том, что компенсация в 20–30% от рыночной стоимости жилья, которую банки забирают у заемщика при выдаче ипотеки, как правило, рассчитывается исходя не из полного срока ипотечного договора, а из ожидаемого — с учетом досрочных погашений. Это связано с тем, что на практике люди чаще всего стараются погасить ипотеку досрочно, так что фактический срок погашения нередко оказывается в 2–3 раза короче, чем закрепленный в договоре.

Однако при экстремально низкой ставке от стратегии досрочного погашения можно отказаться — ведь проценты по кредиту в этом случае не набегут со временем, как это происходит с ипотекой по рыночным ставкам.

Например, ипотека под условно рыночную ставку 10% на 25 лет с первоначальным взносом на уровне 20% приведет (без досрочного погашения) к совокупной переплате в виде процентов в размере более чем 120%. Отказаться от такой переплаты в пользу льготной ипотеки под 0,01%, пусть даже и с повышением цены объекта на 30%, с чисто финансовой точки зрения выглядит неплохой идеей.

А еще какие-нибудь преимущества у ипотеки «под 0,01%» есть?

Да. Отдельно стоит упомянуть тот факт, что финансисты при расчете выгодности сделки учитывают изменение стоимости денег со временем. С учетом этого фактора льготная ипотека может оказаться еще более выгодной для заемщика.

В финансах принято считать, что будущие платежи имеют как бы меньший «вес», чем текущие, — как минимум из-за того, что со временем деньги обесцениваются из-за инфляции.

Среднегодовой уровень инфляции в России за последние десять лет составил, согласно официальным данным, около 7%. Если предположить, что средние темпы инфляции в будущем сохранятся на том же уровне, то за 25 лет (предполагаемый срок ипотеки в нашем примере) рубль обесценится примерно на 80%. С учетом того, что долг будет гаситься равномерно в течение всех 25 лет, можно грубо сказать, что в среднем погашение кредита будет осуществляться обесценившимися примерно на 40% рублями (за исключением первоначального взноса).

В совокупности эффекты льготной ипотечной ставки и снижающейся со временем стоимости рублей приводят к тому, что ипотека под 0,01% на 25 лет оказывается примерно на 40% выгоднее, чем аналогичная ипотека под рыночные 10% (даже с учетом повышения покупной цены жилья на 30% в варианте со льготной ипотекой).

Все еще кажется, что здесь скрыт какой-то подвох. Что может пойти не так для заемщика?

Риски, безусловно, есть. В основном они связаны с досрочным погашением ипотеки, которое может потребоваться при продаже квартиры до истечения полного срока кредита по договору.

Банк не позволит вам продать квартиру при неснятом ипотечном обременении, то есть кредит надо будет погасить. А вот новый покупатель, скорее всего, захочет приобрести у вас объект только по настоящей рыночной стоимости, которая ниже. И ваши рассказы о том, как вы заплатили цену на 30% выше из-за льготной ипотеки, вряд ли убедят его раскошелиться и покрыть наценку из своего кармана.

В результате, если с момента покупки недвижимости до ее продажи прошло не так много времени, может сложиться ситуация, когда ее текущая рыночная стоимость окажется недостаточной для покрытия остатка долга перед банком .

Про какие еще подводные камни стоит помнить?

Во-первых, это страховка: даже если ставка по ипотеке составляет пренебрежимо малые 0,01%, банк все равно будет настаивать на ежегодном страховании рисков . Стоимость этого страхования будет считаться от текущего остатка задолженности по кредиту и приведет к тому, что фактическая эффективная ставка по ипотеке окажется выше нуля. Впрочем, стоимость такой страховки вряд ли превысит 0,3–0,5% в год, так что кардинально этот фактор выводы по выгодности льготной ипотеки не поменяет.

Во-вторых, необходимо следить, чтобы льготная ставка была зафиксирована на весь период действия ипотечного договора . Если пониженная ставка закреплена только на первые несколько лет, а потом она сменяется на рыночную — выгодность такой льготы будет существенно ниже.

Так что в итоге? В каких случаях стоит брать такую ипотеку?

Если вы твердо уверены в своих намерениях и возможностях владеть объектом недвижимости на протяжении 15 лет и дольше (в идеале все 25–30 лет), то льготная ипотека под околонулевую ставку даже с учетом надбавки к цене, скорее всего, окажется гораздо более выгодной как традиционной ипотеки, так и покупки без заемных средств. Не забудьте только внимательно прочитать договор и тщательно проделать все расчеты для вашего конкретного случая (лучше всего с привлечением независимого специалиста).

Но если вы оцениваете вероятность продажи купленной квартиры в ближайшие 5–7 лет как довольно высокую, то льготная ипотека, скорее всего, не для вас . Не стоит также переоценивать вашу способность прогнозировать свои планы: как показал 2022 год, необходимость срочно поменять город проживания (а нередко даже и страну) может возникнуть совершенно внепланово для огромного количества людей.

Ипотека от застройщика под 0,1%

ипотека под 0,1%

В условиях сложной экономической ситуации ипотечный рынок постоянно претерпевает изменение ставок. Субсидирование ставки застройщиком — это способ, который позволяет экономить.

Что такое ипотека под 0,1%

Такая низкая ставка возможна при условии оформления льготной ипотеки и при поддержке застройщика одновременно. То есть заемщик оформляет ипотеку с субсидией от государства и плюс от компании-застройщика.

Существует несколько ипотечных программ с поддержкой от государства. Например, ставка по рыночной ипотеке составляет 14%, а по льготной — 8%. Разницу в данном случае компенсирует государство.

В текущей ситуации даже льготная ипотека не пользуется популярностью, поскольку ставки стали выше, жилье дорогое и оформляют ипотеку только те категории, которые действительно в ней нуждаются и не могут откладывать покупку жилья. Поскольку даже льготная ставка не востребована, застройщики не могут продавать недвижимость и поэтому подключаются к субсидированию ставки.

Компания-застройщик также как и государство выплачивает за клиента разницу в ставке. Например, льготная ипотека — 8%, застройщик выплачивает 7,9%, а заемщику остается лишь 0,1%. Есть компании, которые готовы субсидировать не только льготную, но и рыночную ипотеку, но тогда ставка будет выше.

Кто может получить ипотеку по низкой ставке

Ипотеку под 0,1% от застройщика может получить любой гражданин РФ, который подходит под условия одной из программ льготной ипотеки.

Например, это может быть ипотека с господдержкой (для лиц старше 21 года, стажем работы на текущем месте не менее полугода). Или это может быть семейная ипотека.

Главное соответствовать требованиям банка по нужной ипотечной программе и выбрать подходящего застройщика.

Где взять ипотеку от застройщика под 0,1%

Оформить ипотеку по самой низкой ставке от застройщика можно в нескольких крупных банках:

  • Сбербанк — ставка 0,9-1,5% годовых;
  • Банк ДОМ.РФ — от 0,1%;
  • Россельхозбанк — от 0,1%;
  • МКБ — ставка 0,01% в первый год.

Найти актуальные предложения по ипотеке с застройщиком можно на сайте интересующего вас банка (если на сайте нет информации, отправьте запрос на почту или свяжитесь с менеджером).

Также предложения могут быть на сайте застройщика.Так вы сможете присмотреть конкретное жилье и взять его по выгодной ставке.

Реально ли сэкономить с ипотекой от застройщика

Заемщики интересуются, действительно ли выгодно брать ипотеку от застройщика и в чем подвох такой низкой ставки? Можно ли расценить ипотеку под 0,1% как маркетинговый ход или в этом действительно есть выгода?

Подводные камни ипотеки от застройщика

Низкая ставка дается только на один год. В основном ставка 0,1% будет действовать только один год. То есть фактически это привлечение клиентов, а затем заемщик должен будет платить по ставке, предусмотренной программой.

Но есть и такие застройщики, которые субсидируют ставку весь период кредитования. Такие предложения можно найти в Россельхозбанке.

Только льготные программы. Самую низкую ставку можно получить только по льготной программе от государства. Но, как отмечалось выше, есть застройщики, которые субсидируют ставку и по рыночной ипотеке.

Небольшой выбор недвижимости. Застройщик заинтересован, прежде всего, в продаже жилья. Поэтому, чтобы стимулировать продажи, льготная ставка может применяться к самым непопулярным объектам. Но, опять же, так бывает не всегда. Есть и хорошие предложения.

Цена на квартиры выше. Стоимость квартиры от застройщика при субсидировании ипотеки может быть выше, чем с обычной ипотекой. Таким образом застройщик закладывает в цену на жилье свои финансовые издержки.

В данном случае заемщикам рекомендуют узнавать цену похожей квартиры в этом же районе. Однако не стоит воспринимать этот факт как минус. В некоторых случаях общая переплата все равно может быть выгодна по ипотеке от застройщика, даже если квартира стоит дороже.

В каких городах можно взять ипотеку от застройщика

Предложения от застройщиков можно найти во многих городах. Информацию нужно смотреть на сайте банка или застройщика. Также можно ввести в поиске «ипотека от застройщика в Перми» (указать нужный город). По вашему запросу будут показаны предложения конкретных ЖК.

Поискать предложения можно на сайте Дом.Клик в разделе новостройки нужно выбрать фильтр «Участник программы субсидирования», а затем тот ЖК, который вас интересует. Банк ДОМ.РФ сотрудничает с застройщиками в Москве, Ленинградской области, Казани, Перми.

Страхование ипотеки от застройщика

Как и при оформлении обычной ипотеки, кредит по низкой ставке необходимо страховать. Как правило, требуется комплексное страхование (недвижимость+жизнь).

Рассчитать предварительную стоимость страхования вашей ипотеки можно с помощью онлайн-калькулятора.

Выгодно ли брать ипотеку от застройщика: выводы

В ипотеке от застройщика есть свои нюансы. Сказать однозначно, что такой вид ипотеки выгодный или невыгодный нельзя. Нужно просчитывать и оценивать каждый конкретный случай.

Как оценить выгодна ли ипотека от застройщика:

  • Сравните стоимость похожих квартир с ипотекой от застройщика и по обычной программе.
  • Если вы будете погашать ипотеку досрочно, то квартира по низкой цене и с обычной ипотекой может оказаться для вас выгоднее ставки 0,1%.
  • Выясните подходите ли вы под условия льготной программы с поддержкой от государства. Ставка по рыночной ипотеке будет выше.

Добавить комментарий Отменить ответ

500 в подарок на первую покупку страховки

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *