Чем занимается в строительной отрасли банки
Перейти к содержимому

Чем занимается в строительной отрасли банки

  • автор:

«Проектное финансирование – шаг к цивилизованной работе на строительном рынке»

Константин Безматерных, региональный директор Операционного офиса «Красноярский» ПСБ

Больше года рынок жилищного строительства работает по новым правилам: застройщики теперь не могут напрямую привлекать средства дольщиков – посредником в этой задаче выступают банки. О том, как проектное финансирование подстраховало отрасль от новых долгостроев, и о плюсах эскроу-счетов для застройщиков и покупателей рассказывает региональный директор Операционного офиса «Красноярский» ПСБ (ПАО) Константин Безматерных.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

– Константин Сергеевич, как строительной отрасли живется в условиях новой эскроу-реальности? И внесла ли пандемия коррективы в ход развития эскроу-финансирования?

– В новых реалиях строительный рынок работает уже более года, что позволяет делать первые выводы. По данным ЕИСЖС, за этот период 46 % застройщиков перешли от долевого к проектному финансированию. Это уже ощутимая цифра, но потенциал роста еще значителен.

Перед реализацией реформы было много опасений по поводу роста цен, аналитики ожидали череду банкротств в связи с переходом на эскроу-счета. Однако текущий момент оказался своего рода лакмусовой бумажкой, показав, насколько стабильнее становится ситуация на строительном рынке с переходом на проектное финансирование. В условиях коронавирусных ограничений именно механизм финансирования строительной отрасли банками позволил продолжать стройки – и это даже несмотря на падение спроса. Прекрасно понимаем, к каким последствиям могло бы привести сохранение в период пандемии прежнего порядка финансирования: выбираться из кризиса застройщикам было бы намного сложнее.

– Упрочило ли нововведение финансовую надежность строительных компаний?

– На мой взгляд, интегрирование банка в процесс строительства сказывается на застройщиках положительным образом. Строительные компании, использующие эскроу-счета, порой говорят о том, что банк становится своеобразным контролером. Оценка расходов и порядка проведения тендеров зачастую позволяет сократить ненужные расходы. Получается такой ценный «взгляд со стороны».

Финансирование строительства жилья банком дает гарантии и уверенность покупателям в том, что дом или жилой комплекс будет достроен. Думаю, что и застройщики, и банки не будут отрицать: проектное финансирование – это значительный шаг к цивилизованной работе на строительном рынке. Участники рынка и их деятельность становятся прозрачными, проекты проходят оценку и «проверку рынком» – низкомаржинальные проекты отсеиваются.

В случае проектного финансирования банк становится «буфером», способным защитить застройщиков от внешних рисков. В потенциале, я думаю, мы получим увеличение качественных, конкурентных продуктов, стабильный рынок. Все эти факторы скажутся благоприятно на развитии строительной отрасли в целом.

Вместе с тем хотелось бы заметить, что застройщики по закону могут не использовать эскроу-счета. В случае если застройщик получил ЗОСК (заключение о соответствии критериям), т. е. до 01.07.2020 успел заключить не менее 10 % договоров долевого участия (ДДУ), и степень готовности проекта при этом составляла не менее 30 %, строительство жилого дома допускается по «старым правилам» – с привлечением средств дольщиков на расчетный счет. И таких проектов пока еще много.

– Не секрет, что каждая заявка на проектное финансирование рассматривается банком буквально под микроскопом. Как часто по итогам такого анализа банк, к примеру, может порекомендовать застройщику доработать проект?

– В новой системе координат застройщики и банки живут чуть более года. Поэтому пока единых требований банков к застройщикам нет, что, безусловно, вызывает трудности. Однако, как и в случае работы с компаниями из других секторов, банк – это всегда больше, чем партнер. В первую очередь это эксперт, способный дать грамотные рекомендации как по проекту, так и в части оптимизации затрат.

– Какова динамика спроса на проектное финансирование с момента его старта, 1 июля 2019 года, и до сегодняшнего дня?

– Чем дальше мы уходим от 1 июля 2019 года, тем спрос на проектное финансирование больше, особенно со стороны региональных застройщиков. И это объяснимо. Застройщики, которые не успели создать задел на будущее – то есть вывести на рынок новые проекты, достигнуть 30 %-ной строительной готовности и реализовать не менее 10 % квартир, – вынуждены обращаться в банки за получением проектных кредитов, потому что по закону уже с середины 2019 года они не могут привлекать средства дольщиков.

Мы ожидаем, что объем выхода на рынок новых проектов немного замедлится. С одной стороны, этому способствует высокая активность 2019 года, с другой – сохраняющаяся по причине пандемии неопределенность. И, в-третьих, застройщики вынуждены оценивать проекты через призму привлечения под их реализацию банковского финансирования. Специалисты сходятся во мнении, что рост строительства жилья начнется по мере адаптации отрасли к проектному финансированию и старта новых проектов, ввод которых будет запланирован на 2022–2024 годы.

– Очевидно, что проектное финансирование – это будущее строительной отрасли. В чем преимущества этого подхода для застройщика и клиента?

– Ключевой момент: проектное финансирование позволяет сделать все процедуры прозрачными и открытыми, минимизирует риски мошенничества и спекуляций. Важный штрих: количество банков, которые могут открывать эскроу-счета, ограничено – по данным Банка России на 1 августа 2020 года, их всего 94.

В то же время процедура открытия эскроу-счета достаточно проста: после подписания договора долевого участия по каждому ДДУ в банке открывается эскроу-счет, на который и зачисляются денежные средства покупателя. Такой механизм страхует покупателя от потери собственных средств. Во-первых, денежные средства покупателя застройщик получает только после сдачи объекта строительства. В случае «остановки» стройки покупателю возвращается вся внесенная сумма. В случае другого форс-мажора – переноса сроков строительства и сдачи – предусмотрено продление договора, но только при условии согласия двух сторон.

Другой важный нюанс – средства на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Сумма страхового возмещения составляет 100 %, но не более 10 млн руб. Учитывая среднюю стоимость договора ДДУ в нашем регионе (по данным ЕИСЖС, медианное значение по Красноярскому краю – 3,4 млн руб.), покупатель не теряет свои деньги.

– Стало ли введение эскроу-финансирования сложностью для застройщиков? В качестве аргумента против звучал возможный рост издержек строительных компаний.

– Опасения, что переход на проектное финансирование в долевом строительстве увеличит издержки застройщиков, не оправдались. Если ранее банки кредитовали строительные компании под 12–15 % годовых, то сейчас средневзвешенная ставка находится на уровне 4–5 % годовых. Кроме этого, девелоперы, которые уже перешли на проектное финансирование, получили конкурентное преимущество, поскольку могут свободно работать и не зависеть от реализации квартир – при прежних «правилах игры» это было обязательным условием финансирования стройки. При этом доверие у граждан к эскроу-финансированию растет, что также положительно сказывается на отрасли.

– В реестре ЦБ почти 100 банков, уполномоченных открывать расчетные счета и счета эскроу, – конкуренция высокая. Если исходить из обратной связи от застройщиков, на что они опираются при выборе банка-партнера по эскроу-финансированию?

– Застройщикам важно получить со стороны банка компетентную команду, ведь в процессе рассмотрения заявки и на последующих этапах в работу будут вовлечены не только кредитный менеджер, но и аналитики, эксперты по строительству, профильные юристы и андеррайтеры. Банк должен располагать компетентными сотрудниками, которые будут соответствовать уровню игроков строительного рынка, понимать нюансы и детали. Важно, чтобы и штатная численность таких экспертов была достаточной для обеспечения оперативности и качества рассмотрения проекта, тем более что крупные застройщики приходят в банки с большим капиталом и опытом крупных сделок.

– Каковы преимущества и возможности ПСБ в проектном финансировании?

– ПСБ – универсальный банк. Мы успели накопить большой опыт реализации крупных, в том числе и государственных, контрактов. На данный момент у нас сформирована команда, способная сопровождать и достаточно непростой строительный рынок, разработаны кредитные продукты, учитывающие потребности застройщиков и отвечающие текущим рыночным практикам, запущены IT-сервисы для управления такими проектами.

Финансируемый проект получает аккредитацию банка, а клиенты (частные лица) – возможность оформления ипотечного кредита в ПСБ на квартиру в данном доме или жилом комплексе. Информация об объекте жилищного строительства может быть включена в маркетплейс банка, где собраны спецпредложения застройщиков в регионах присутствия ПСБ.

Другая интересная для застройщиков опция – возможность получения бесплатного тарифа по аккредитивным формам расчетов неипотечных сделок и возможность согласования специальной ипотечной ставки. Также при достижении целевых параметров продаж жилья с ипотекой банка может быть разработан индивидуальный механизм снижения ставки.

– Какие еще банковские возможности предлагает ПСБ для строительных компаний региона?

– В случае эскроу-финансирования ПСБ предлагает участникам проекта комплексное сотрудничество: банковское сопровождение, контроль целевого использования средств, транзакционное обслуживание, спецусловия по размещению средств для дополнительного дохода и зарплатный проект.

Вячеслав Семененко: Порядок в строительной отрасли наведут банки

В условиях кризиса внимательнее следить за тем, чтобы девелоперы не тратили деньги дольщиков на сторонние проекты, могут банки. В студии экс-председатель комитета по строительству Смольного, управляющий партнер «КБ ВиПС» Вячеслав Семененко рассказал, как должен работать механизм банковского сопровождения и почему ценам на жилье в Петербурге уже некуда ни расти, ни падать.

Сегодня в СМИ появилось сообщение: по оценкам Рейтингового агентства строительного комплекса, в 2015 году число обанкротившихся в России застройщиков составило 2,7 тыс., только по итогам января 2016 года — 167. Как обстоят дела в Петербурге?

– Я много лет занимаюсь строительным комплексом, даже комитет по строительству возглавлял, но, извините, я не знаю, что такое Рейтинговое агентство строительного комплекса. Я усомнюсь в первоисточнике.

Допускаю, что в прошлом году ситуация в строительном комплексе ухудшилась. Но ухудшилась она не столько на рынке строительства жилья, сколько на рынке строительства в целом. Это связано с банкротством огромного количества компаний-подрядчиков. Не девелоперов, а тех, кто непосредственно работает на площадке. Да, там есть ухудшения. Связано это с корректировкой политики государства, которое является основным заказчиком строительных работ. Это касается социалки, дорог, мостов.

Происходит корректировка политики государства: меняется техническое регулирование, ценовая политика.

Как получается, что проблемы возникают у тех, что месит бетон и кладет кирпичи, а девелоперы чувствуют себя нормально?

– Денег в экономике становится меньше, а строительство не может существовать независимо от положения дел во всей экономике. Я, когда говорил про подрядчиков, имел в виду тех, кто работает по заказу государства. А рынок строительства жилья — это все-таки рыночная экономика.

В Петербурге отрасль более устойчива, чем в других регионах. Вдаваться в причины я не буду, но у нас очень эффективно работают взаимоотношения банк-застройщик. Если банк аттестовал застройщика, выделил ему фондирование, кредитную линию на строительство дома — это сильный положительный фактор. Значит, банк этому застройщику доверяет, он проверил его, у застройщика есть собственные средства — потому что нельзя на 100% строить на деньги банка, порядка 20-30% собственных средств должно быть. Банк аттестовал объект для выдачи покупателям ипотеки. И деньги поступают и со стороны потребителя. Я думаю, что это плюс. Сегодня большая часть застройщиков аттестованы банком, иногда не одним. Банки, по сути, являются участниками строительства.

Какое место в производственной цепочке они занимают?

– Только что в конференц-зале «Фонтанки» мы провели круглый стол, в ходе которого обсуждали, что ситуацию с недобросовестными участниками рынка можно было бы усилить банковским техническим надзором. Когда банк на разных этапах строительства проводит контрольные мероприятия, чтобы проверить, действительно ли все деньги, полученные от банка и дольщиков, направлены на строительство конкретного дома. И сегодня мы очень близки к механизму, который в некоторых странах существует: на этапе строительства продавать квартиры можно, но все полученные деньги придется потратить только на то, что связано со стройкой этого конкретного проекта.

Что значит «близки»?

– Ряд банков вводит так называемое «банковское сопровождение». Это не просто «выделили деньги и забыли» — а проверили, что деньги пошли именно на стройку.

Но работать по такой схеме или нет — это добрая воля застройщика?

– Если застройщик не захочет так работать, то банк может ему не дать денег на стройку. Это рынок в действии. И не нужно кивать на какой-то законодательный механизм, который работает или не работает. Рыночный механизм должен здесь сам себя реализовать, защитить интересы и банка как кредитора, и покупателя. Косвенно от этого выиграет и застройщик, поскольку вырастет его надежность. Я бы на месте застройщиков предложил ввести публичный аудит своей деятельности. Это сумасшедший маркетинговый фактор.

Какова на сегодняшний день честная себестоимость квадратного метра жилья в Петербурге?

– Есть себестоимость физическая, она связана со стоимостью строительства. Есть себестоимость сверх этого — это стоимость земельного участка, инженерных подключений, накладные расходы организации, расходы на обслуживание кредитных денежных средств, реклама. Я думаю, что строительная себестоимость — кирпича, работы строительной техники и людей — в среднем 45 тысяч рублей. Сверх этого — дополнительные расходы. Стоимость земли может составлять 8-10 тысяч рублей на метр в Ленобласти, а может и 30 тысяч рублей. Стоимость присоединения — 3-4 тысячи рублей, кредитное обслуживание — 5 тысяч рублей, маркетинговые расходы — 3-5 тысяч рублей, накладные расходы — 3-5 тысяч рублей. Плюс сегодня застройщики вкладывают деньги в строительство школ и детских садов. Это дает удорожание на 8-10 тысяч рублей. Полная честная себестоимость метра жилья в Петербурге сегодня — порядка 80 тысяч рублей.

Как с импортозамещением в отрасли?

– К счастью, строительная отрасль за 25 лет рыночной экономики стала автономным механизмом, независимым от импорта.

У нас великолепно работает в Петербурге отрасль строительных материалов. Но производственное оборудование предприятий — импортное, оно взято в лизинг. Либо это экспортно-импортные кредиты, взятые в зарубежных банках. Значит, обслуживание, запчасти — все из-за рубежа. Отрасль импортонезависима на 90-95%.

Почему тогда эксперты говорят, что цена квартир может подняться в 2016 году процентов на 20?

– Я не вижу предпосылок для роста цен на готовое жилье, потому что предложения довольно много. Но и для снижения цен причин нет: ниже себестоимости продавать нет смысла.

Да, продажи упали на 30-50% в зависимости от региона. Но это не критические цифры, потому что за последние годы мы набрали очень большие объемы продаж. Мы поставили рекорды за много лет, чуть ли не за всю историю России. Так что падение продаж — это никакое не падение, а корректировка рынка, от огромного к нормальному.

Сверхприбыли, как в 2013-2014 году, уже нет, прибыль сегодня плановая. Устойчивые компании будут держать ценовую политику. Компании не заявят, что они поменяли цены. Либо это будут так называемые скрытые скидки: акции и спецпредложения. Но падения цен я не ожидаю. Рынок находится в равновесии.

Банки и долевое строительство: последствия поправок в 214-ФЗ

1 июля 2018 года в силу вступили поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. », ужесточающие регулирование строительства жилья в России. Поправки призваны обезопасить людей от высокого риска, существующего на рынке долевого строительства, и наделить банки новыми полномочиями. С этого момента прямая продажа жилья в строящихся домах запрещена. Застройщик пока еще может выбрать одну из двух схем продажи квартир: банковское сопровождение или эксроу-счета, которые через год станут обязательными. С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги покупателей квартир только на эскроу-счета в уполномоченных банках (полный список из 55 кредитных организаций представлен на сайте Центрального банка). Большинство российских банков до внесения поправок в 214-ФЗ не работали с эскроу-счетами, но выразили готовность открывать их при необходимости. Для девелоперов вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Банк будет контролировать все операции на спецсчетах с правом отказать в их проведении — например, при подозрении в нецелевом расходовании средств. Речь идет о каждой операции, будь то предоплата проектной документации, выполнение инженерных изысканий или расходы на рекламу. Счета в одном банке предстоит открыть не только застройщику, но и техническому заказчику (компания, оказывающая инжиниринговые услуги), и генеральному подрядчику.

Применение механизма проектного финансирования и спецсчетов позволит более качественно управлять риском по сравнению с котловым методом финансирования. Проблема обманутых дольщиков — а ее решение является основной задачей поправок — должна сойти на нет. Механизм эскроу-счетов гораздо прозрачнее и понятнее для всех участников процесса. Но определенные проблемы, связанные главным образом с трактовкой закона, уже начинают возникать. Например, по старым разрешениям, полученным до 1 июля 2018 года, застройщик должен будет с 1 сентября открыть новый счет в одном из уполномоченных банков, но ни техзаказчика, ни генерального подрядчика это обязательство пока не касается. Они могут продолжать использовать счета, открытые в других банках, включая неуполномоченные. Это не может не отразиться на уровне контроля банка за операциями. Полученных до 1 июля этого года разрешений на строительство девелоперам хватит на несколько лет, в дальнейшем новые требования приведут к существенным изменениям на рынке недвижимости. Фактически девелоперам предстоит вести стройку либо на свои деньги, либо привлекать банковское финансирование, ведь по существующей логике средства на эскроу-счетах нельзя будет использовать до ввода объекта в эксплуатацию. Но между средствами дольщиков и банков есть значительная разница в стоимости привлеченных средств. Подорожания жилья застройщики смогут избежать за счет снижения собственной маржи. Процентные ставки станут определяться индивидуально по каждому кредиту, помимо стандартных факторов, таких как привлекательность и эффективность кредитуемого проекта, значение для банка будет иметь объем средств на эскроу-счетах. Возможно, продажи на нулевом цикле строительства станут для девелоперов совсем нерентабельными, учитывая условия работы с эскроу-счетами. Этот фактор уже сейчас начинает оказывать влияние на рынок. Проблема недостроя вряд ли исчезнет совсем, а вот претензии пострадавших дольщиков могут перекинуться на банки, гарантирующие сохранность средств. На данный момент в список уполномоченных кредитных организаций входит 55 банков, утвержденных ЦБ. Их устойчивость и надежность подкрепляется страховкой АСВ (Агентства по страхованию вкладов) на сумму до 10 млн руб. Большинство российских банков не работали с эскроу-счетами, но выразили готовность открывать такие счета при необходимости. Аналогичная ситуация сложилась с сопровождением спецсчетов застройщиков. Постепенно финансовый рынок готовится к работе с застройщиками по схеме банковского сопровождения. Одна из главных задач в данной области — формирование команд, которые будут отвечать за это направление.

Филипп Литвиненко

Филипп Литвиненко директор департамента транзакционного бизнеса Московского кредитного банка

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Банковское кредитование строительства в условиях кризиса Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

В статье рассмотрены основные банковские стратегии по инвестиционному кредитованию строительства в условиях системного экономического кризиса, а также параметры для разработки новых кредитных продуктов для строительных предприятий.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Цветкова Е.А.

Мезонинный кредит как альтернатива проектного финансирования инвестиционных проектов
Анализ принципов проектного финансирования
Особенности управления рисками при проектном кредитовании инноваций

Анализ проблем и методические аспекты инвестиционного банковского кредитования в условиях современных экономических рисков

Актуальные вопросы финансирования банками жилищного строительства
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Текст научной работы на тему «Банковское кредитование строительства в условиях кризиса»

БАНКОВСКОЕ КРЕДИТОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА

Е. А. ЦВЕТКОВА, соискатель факультета экономики и управления E-mail: TsvetkovaElena777@rambler.ru Академия Натальи Нестеровой, г. Москва

В статье рассмотрены основные банковские стратегии по инвестиционному кредитованию строительства в условиях системного экономического кризиса, а также параметры для разработки новых кредитных продуктов для строительных предприятий.

Ключевые слова: инвестиционное кредитование, строительство, активная стратегия кредитования, параметры кредитного продукта, управление рисками.

Строительство — важнейшая отрасль материального производства. Во многих регионах, в том числе и в Москве, оно является градообразующей отраслью, в которой трудятся около 1 млн чел. Строительство обеспечивает занятость населения и в смежных отраслях (производство строительных материалов, транспорт и связь, металлургия, машиностроение, энергетика).

Современная строительная компания имеет диверсифицированные источники финансирования проектов в целях наиболее полного их использования: частные инвестиции, банковские кредиты, международные кредиты, паевые инвестиционные фонды, публичная продажа акций и облигаций, лизинг.

Управление формированием инвестиционных ресурсов строительной компании основывается на определении объема и структуры необходимых финансовых ресурсов с учетом их доступности и сроков реализации проекта, на анализе достоинств и недостатков каждого из существующих методов финансирования строительства.

До октября 2008 г. наиболее распространенным источником инвестиционных ресурсов для строительных компаний было банковское кредитование.

Экономика страны во многом зависит от эффективного взаимодействия банковского и реального секторов экономики. В современных условиях одним из способов такого взаимодействия выступает рынок кредитования.

Самыми тяжелыми за последнее десятилетие как для российской экономики в целом, так и для банковского сектора и строительной индустрии, в частности, оказались 2008 и 2009 гг.

Углубление мирового финансового кризиса и одновременное ухудшение экономических и политических факторов во второй половине 2008 г. обострило внутренние проблемы экономики России, обусловленные преобладанием сырьевой структуры экспорта, что привело к ярко выраженному кризису и рецессии.

Оценка состояния экономики, которую дают Минэкономразвития России совместно с Минфином России, отличается от оценки Росстата.

По данным министра финансов А. Л. Кудрина, в III квартале 2009 г. показатели экономики России начали расти. Россия вышла из рецессии [5].

Однако заявления властей о том, что Россия оттолкнулась от «дна» кризиса, могут оказаться беспочвенными [6].

Динамика инвестиционной активности не улучшается, в том числе и в строительстве. В I квартале 2009 г. инвестиции в основной капитал у крупных и средних предприятий снизились всего на 5 % (при падении ВВП на 10 %, а промышленного производства на 15 %), однако основное снижение инвестиций наблюдалось в сфере малого бизнеса. Одна из причин данного явления — работа инерционных механизмов, стремление предприятий завершить инвестиционные проекты, находящиеся в высокой степени готовности. Во II квартале предприятия начали ощущать финансовые ограничения и, увидев всю «глубину» падения спроса, стали сокращать свои инвестпрограммы. Особенно резко во II квартале 2009 г. ухудшилась динамика инвестиций в торговле, металлургии и строительстве [7].

В современной экономической ситуации, по мнению руководителя Комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы

В. И. Ресина, развитие строительства является основным направлением, которое может стать опорой для всей городской экономики Москвы.

В последние годы в градостроительной политике Москвы четко сформировались два приоритетных направления — жилищное и дорожно-транспортное строительство, остановка финансирования которых может привести к серьезным негативным последствиям [2].

Сложившаяся в современных условиях кризисная ситуация, по мнению автора, не является поводом для полной остановки банковских кредитных операций, а скорее является условием для принятия новой стратегии управления рисками.

Более половины банков, в том числе и крупнейшие, остановили финансирование строительства. Не более 10 % банков продолжают финансировать строительный рынок, существенно ужесточив условия и сузив кредитные предложения. В настоящее время банков, которые продолжали бы работать со строительным сегментом на прежних условиях (до кризиса), практически нет.

Продолжают предоставлять инвестиционные кредиты следующие банки: Сбербанк России [8], ТрансКредитБанк [9], Альфа-Банк [10], Райффай-зен Банк [11], банк «УРАЛСИБ» [12], Газпромбанк [13], Внешэкономбанк [14], банк «Петрокоммерц» [15], Росбанк [16]. Обобщенные условия инвестиционного кредитования этими банками представлены в табл. 1.

Практически все банки в отношении кредитования строительных компаний применили «защитные» стратегии. Банки сократили количество инвестиционных программ, ужесточили требования к заемщикам или вообще перестали предоставлять финансирование некоторым категориям заемщиков и под многие виды активов.

Тем не менее пока ни один из банков не предлагает «активной» стратегии своей работы в условиях кризиса. Однако у некоторых банков уже просматриваются контуры стратегий, которые позволят получать прибыль и наращивать портфель при низких рисках, невзирая на кризис. Использование такого подхода позволит отдельным банкам захватить

Основные параметры инвестиционного кредитования строительства (до и после октября 2008 г.).

до октября 2008 г. с октября 2008 г. и по настоящее время

Форма кредитования Инвестиционное кредитование — финансирование инвестиционного проекта в форме предоставления кредитного продукта (выдачи кредита, открытия кредитной линии, выдачи гарантий, организации лизингового финансирования), при котором источником погашения обязательств является вся хозяйственная и финансовая деятельность заемщика, включая доходы, генерируемые проектом. Проектное финансирование — участие банка в инвестиционном проекте в форме предоставления кредитных продуктов, при реализации которых возврат вложенных средств и получение доходов осуществляется на этапе эксплуатации проекта преимущественно из потока денежных средств, генерируемого самим проектом

Процентная ставка, % 15-20 18-25

Срок кредитования, лет 1-7 1-7

Валюта сделки Рубли, доллары, евро

График погашения Возможен льготный период по погашению основной суммы до момента ввода объекта в эксплуатацию

Кредитоспособность клиента Кредитоспособность оценивалась гибко, принимались во внимание данные неофициальной управленческой отчетности Требования к кредитоспособности стали более формализованными и жесткими: финансовая устойчивость и прибыльная деятельность клиента; достаточные для обслуживания ссудной задолженности объемы текущей выручки; минимальная рентабельность проекта не менее 20 %

Требования к обеспечению сделки Минимальные (чаще всего) Ужесточение требований к залогу: повышение дисконта; отказ от рискованных видов обеспечения; применение «дисциплинирующего» залога

Правовая экспертиза Недостаточное внимание уделялось правовой экспертизе разрешительной документации Финансирование осуществляется при наличии полного пакета проектно-сметной, исходно-разрешительной, правоустанавливающей документации

Мониторинг Недостаточный контроль за целевым использованием предоставленного финансирования Готовность предоставить банку возможность использования дополнительного по сравнению с обычным кредитованием инструментария контроля за проектными рисками

рынок, с которого в настоящий момент ушли более половины игроков. Безусловно, для этого необходимо проведение серьезных маркетинговых исследований.

Инвестиционное кредитование и проектное финансирование требуют наличия у банков долгосрочных пассивов в большом объеме. Маленькие банки не могут принимать участие в данных программах из-за недостаточного капитала и ограничений по объемам кредитования на одного заемщика или на группу связанных заемщиков (на основании норматива Н6 в соответствии с инструкцией Банка России от 16.01.2004 № 110-И «Об обязательных нормативах банков»), а также из-за отсутствия долгосрочных пассивов при преобладании краткосрочных. У средних и крупных банков имеется необходимый капитал, а также возможность организации синдицированного кредитования при отсутствии у самого банка достаточных для кредитования проекта средств, имеется также возможность государственной поддержки при кредитовании предприятий приоритетных отраслей экономики. Однако эти банки пока не в полной мере могут оценить свои риски и перспективы развития строительной индустрии в целом. Именно на формирование такого понимания и направлены упомянутые ранее маркетинговые исследования.

При разработке кредитного продукта (рис. 1) необходимо:

1) изучить фактор конкуренции;

2) определить клиентскую базу;

3) разработать методологию анализа рисков;

4) определить «технологичность» кредитного продукта — бизнес-процессы банка, нацеленные на эффективное управление рисками. Анализ конкуренции. В настоящее время этот

аспект разработки инвестиционных кредитных продуктов представляется наименее актуальным. В ситуации, когда с рынка ушли более половины инвестиционных банков, а остальные сократили предложение, конкуренция не является актуальным фактором. Именно поэтому в настоящий момент времени существуют значительные шансы по занятию доли рынка теми банками, которые раньше других выявят перспективные сегменты строительной индустрии и сформируют методы работы с ними.

Клиентская база. Прежде всего, необходимо определить наличие спроса. После октября 2008 г. продолжалось финансирование проектов только с высокой степенью готовности. Весной 2009 г.,

Рис. 1. Параметры разработки кредитного продукта

после того как были завершены объекты с высокой степенью готовности, в строительстве наметился спад. С рынка ушли многие девелоперы, приобретенные ими под строительство участки стали возвращаться государству.

Для большинства предприятий в настоящее время на первом месте стоит вопрос о целесообразности осуществления долгосрочных инвестиций, на втором — вопрос о способе финансирования этих инвестиций. Однако именно «целесообразность» инвестиций в нынешних условиях вызывает массу вопросов. С одной стороны, очевидно, что в современных условиях невозможно точно прогнозировать развитие кризиса и спроса на продукцию строительства (жилищное строительство, строительство коммерческой, промышленной, загородной недвижимости, капитальный ремонт объектов ЖКХ, дорожно-транспортное строительство и т. п.). С другой стороны, эти факторы не являются основанием для того, чтобы полностью остановить деятельность строительных компаний и внедрение новых проектов. Во время кризиса на первый план выступает не вопрос прибыли, а удержание или увеличение доли рынка при минимальной рентабельности в расчете на прибыль после кризиса. А для этого необходимо осуществлять инвестиции. Кроме того, обычно инвестиционный проект является долгосрочным; прибыль от него не всегда ожидается в течение первого года. Поэтому не корректно ориентироваться на существующую на данный момент времени ситуацию при планировании инвестиций на 3—5 лет.

Очевидными источниками спроса на инвестиционные кредиты в условиях кризиса являются:

• предприятия, работающие по государственным контрактам;

• строительство социального жилья;

• обновление основных фондов по причине их износа (капремонт, строительство новых жилых и нежилых объектов, в том числе малоэтажное строительство, которое актуально для регионов);

• строительство промышленных предприятий.

Решения по финансированию

Показатели ценности и роста бизнеса

Показатели операционной деятельности (ликвидность, рентабельность, оборачиваемость)

Показатели дохода акционеров

Показатели финансовой устойчивости

Показатели эффективности инвестиций

рис. 2. Группы финансовых показателей

В соответствии с типами принимаемых решений (стратегические, операционные, финансовые, инвестиционные) основными субъектами финансового анализа (кредитор, собственник, менеджер) выделяются основные группы финансовых показателей (коэффициентов) (рис. 2) [3].

Для банка при оценке текущего финансового состояния предприятия наиболее важными явля-

Управление рисками при кризисе. Риски — это ключевой ограничитель в банковском кредитовании, поскольку банкам не нужны клиенты, которые окажутся не способными исполнять свои обязательства своевременно и в полном объеме.

Первостепенным при инвестиционном кредитовании является кредитный риск [4].

В связи с отменой с 2010 г. лицензирования строительной деятельности строительная компания должна подтвердить свое членство в саморегулируемой организации (СРО). Факт членства в СРО является основанием для осуществления компанией строительной деятельности (СРО несет материальную ответственность за деятельность каждого из своих участников).

Финансирование должно осуществляться при наличии полного пакета проектно-сметной документации, правоустанавливающей документации (постановления администрации, которые разрешают строительство, инвестиционные контракты, свидетельства о регистрации права собственности, договор аренды земельного участка, заключение государственной вневедомственной экспертизы и др.). Без наличия полного пакета разрешительной документации рассмотрение кредитной заявки невозможно.

Банки не занимаются финансированием стартового бизнеса, у претендентов на инвестиционное кредитование должно быть как минимум три реализованных инвестиционных проекта схожего направления.

О текущем состоянии предприятия, реализации им предыдущих проектов можно судить на основании анализа его финансовой отчетности.

ются коэффициенты ликвидности, финансовой устойчивости, рентабельности и деловой активности.

В результате анализа финансового состояния некоторых московских строительных компаний (отчетность компаний с 01.07.2008 по 01.07.2009) можно отметить некоторые особенности следующих параметров:

• коэффициенты текущей и критической ликвидности соответствуют норме;

• коэффициенты абсолютной ликвидности низкие, но данный коэффициент не является приоритетным для нефинансовых организаций;

• степень платежеспособности имеет отрицательный тренд (срок покрытия текущих обязательств выручкой в среднем увеличился с 2 до 4 мес.);

• снижение рентабельности вплоть до отрицательных значений (из-за убытков);

• по итогам 2008 г. у большинства строительных компаний отсутствуют убытки в результате накопленной прибыли за первые III квартала и в связи с закрытием большей части проектов в конце года по госконтрактам, однако объем полученной прибыли ниже, чем в 2007 г.;

3) деловая активность:

• общее снижение деловой активности в 1,5—2 раза;

4) финансовая устойчивость:

• фактор недостатка собственных оборотных средств, который имеет тенденцию к увеличению в течение года;

• диспропорции в сроках пассивов и активов (преобладающее финансирование долгосрочных активов краткосрочными пассивами);

• существенное преобладание заемного капитала над собственным;

• снижение коэффициентов процентных выплат и покрытия инвестиций в результате уменьшения чистой прибыли.

По результатам проведенного автором исследования состояние групп коэффициентов по отношению к нормативным значениям представлено на рис. 3.

В наибольшей степени кризис отразился на деловой активности и рентабельности строительных компаний. Финансовая устойчивость у строительных компаний московского региона существенно ниже нормы. Под влиянием кризиса она незначительно ухудшилась. Ликвидность — удовлетворительная, хотя и с отрицательными тенденциями.

При первичном отборе банком заявок на инвестиционное кредитование возможно использование скоринговых моделей, которые используются, например, в Транскредитбанке (табл. 2) [9].

скоринговая модель первичного отбора заявок на инвестиционное кредитование

i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

1- 01.07.2008 2-01.01.2009 3- 01.07.2009

рис. 3. Среднеотраслевые значения групп коэффициентов по отношению к нормативным значениям (составлено автором)

Продолжение табл. 2

Условие количество баллов

Характеристика рыночного сегмента, в котором предполагается реализовать инвестиционный проект

Рост сегмента за последние 2 г. превышает общий рост ВВП РФ более чем в 1,5 раза 3

В рамках сегмента в течение срока реализации проекта будет сформировано (или уже имеется) не менее 2-х компаний с выручкой не менее 1,5—3 млрд руб. в год 3

Действующий бизнес (отраслевой опыт)

Претендент на финансирование является действующим предприятием в выбранном для проекта сегменте рынка 1

Инициатор проекта и команда менеджеров проекта обладают безусловным авторитетом и успешным отраслевым опытом (реализованные проекты) в выбранном для проекта сегменте рынка 2

Инициатор проекта (или претендент на финансирование) входит в число 5 лидирующих предприятий в своем сегменте рынка

Имеется отчетность по МСФО (аудированная или нет)_

Имеется консолидированная бухгалтерская отчетность (аудированная или нет)

Имеется финансовая модель бизнеса, пригодная для изучения и анализа чувствительности к ключевым факторам

Текущее финансовое состояние

Имеет оценку не ниже чем хорошую

Ретроспективный качественный анализ не выявляет тенденций к ухудшению финансового состояния

Деловая активность (инвестиционная деятельность)

За последние 2 г. выросла величина активов, темпы роста активов превышают темпы роста выбранного для инвестиций рыночного сегмента

Инвестиционные планы обеспечивают темпы роста компании выше среднего уровня в рамках рыночного сегмента

Общая сумма инвестиционного проекта

Не менее 200 млн руб. и не более 3 000 млн руб.

Проверка отсутствия стоп-факторов

Отсутствуют арбитражные, уголовные процессы в отношении инициаторов проекта

Потенциальный заемщик не находится в состоянии или под угрозой банкротства

На протяжении последних восьми кварталов отсутствуют отрицательные чистые активы и/или убытки от основной деятельности

Отсутствуют неурегулированные обязательства перед банками

Окончание табл. 2

Условие количество баллов

Инициаторы проекта имеют положительную репутацию в бизнесе не менее 3 лет —

Сформирована надежная, опытная и профессиональная команда менеджеров по реализации проекта

Проект экологически безопасный —

Проект не предполагает финансирования на венчурной основе —

Бартерные механизмы реализации продукции минимальны или отсутствуют —

Информация, представляемая заемщиком банку, является полностью достоверной —

В соответствии с установленными баллами рассчитывается общая сумма набранных потенциальным заемщиком баллов, которая максимально может составить 20 балл. При количестве баллов от 15 до 20 заявка на кредит подлежит рассмотрению в первую очередь, при количестве баллов от 10 до 14 заявка на кредит рассматривается во вторую очередь, при количестве баллов менее 10 или при наличии хотя бы одного из стоп-факторов заявка на кредит не принимается.

Для оценки инвестиционной привлекательности проектов применяются следующие показатели [1]:

1) чистая настоящая (приведенная) стоимость NPV — разность между дисконтированными величинами будущей прибыли и инвестиций по проекту:

NPV = ZPV— I = XFV— I/ (1+0 Л где PV — будущая (приведенная) стоимость; I — инвестиции; FV — будущая стоимость; i — ставка дисконтирования; n — порядковый номер года инвестиций;

2) внутренний коэффициент доходности IRR — ставка дисконтирования, при которой сумма настоящих стоимостей ожидаемых притоков средств равна объему инвестиций, необходимых для генерации этих притоков. Этот коэффициент является мерой среднегодового роста компании.

Величина IRR — искомая величина, является решением следующего уравнения:

I = FV1 / (1+IRR) + FV2 / (1 + IRR)2 +. + FVn / (1+ IRR)».

Существует два основных правила принятия инвестиционных решений:

• следует инвестировать проекты, имеющие положительный коэффициент NPV; не сле-

дует инвестировать проекты с отрицательным коэффициентом NPV; • следует инвестировать проекты, IRR которых превышает стоимость капитала; не следует инвестировать проекты, для которых IRR меньше стоимости капитала.

В настоящее время IRR снижается из-за уменьшения покупательной способности (стоимость кредитных средств увеличивается), а также в связи с ростом инфляции. Поэтому количество проектов, возможных к инвестиционному кредитованию, снижается, и их оценка должна проводиться с большой осторожностью.

Немаловажным фактором при инвестиционном кредитовании является наличие обеспечения.

Залог товарно-материальных ценностей является рискованным из-за снижения его ликвидной стоимости и из-за трудностей, связанных с контролем за поддержанием неснижаемого товарного остатка. В условиях кризиса банки практически перестали принимать в залог товарно-материальные ценности от клиентов (это не коснулось надежных клиентов, но им увеличили дисконт).

Поскольку строительные инвестиции являются достаточно крупными, а как правило, имеющихся у заемщиков основных средств (в виде технологического оборудования, транспортных средств, готовой недвижимости) для обеспечения кредита недостаточно, то в этом случае возможен залог от третьих лиц, обладающих достаточными активами и связанных с заемщиком бизнес-отношениями. К таким компаниям относятся заказчики строительной продукции, генподрядные организации, предприятия промышленности и т. д.

Наиболее вероятным обеспечением кредитов у строительных компаний могут выступать объекты незавершенного строительства, зарегистрированные надлежащим образом, и имущественные права (требования) на строящиеся объекты. При надлежащей юридической экспертизе, правильно оформленном договоре залога и приемлемом дисконте данные виды обеспечения являются надежными и увеличивающимися в цене по мере реализации проекта.

Основным заказчиком строительства в условиях кризиса являются бюджетные организации, поэтому в качестве обеспечения кредитов возможно оформление поручительств и гарантий субъектов РФ и образованных субъектами РФ фондов поддержки предпринимательства и фондов содействия кредитованию субъектов малого и среднего бизнеса.

Дополнительным «дисциплинирующим» обеспечением является залог пакета акций заемщика или долей в его уставном капитале.

Организация бизнес-процессов. Особое значение во время кризиса приобретают бизнес-процессы банка, нацеленные на предотвращение просроченной задолженности и защиту интересов кредитора в случае дефолта заемщика. Принципиально можно выделить два подхода банков к возможным неплатежам.

Первый и наиболее распространенный подход состоит в том, что финансовой организации невыгодны неплатежи и дефолт клиента даже в том случае, если риски полностью закрыты гарантией, поручительством, залогом и прочим обеспечением.

Второй подход состоит в том, что банк проводит структурирование сделки и обеспечивает защиту своих интересов таким образом, что ему не важно — будет платить клиент или нет. Свою прибыль банк получит в любом случае. Высокая доля собственных средств заемщика в проекте (до 50 %), высокие процентные ставки, позволяющие управлять портфельным риском, эффективная работа службы безопасности и юристов по изъятию имущества при неплатежах, отлаженная система реализации изъятого имущества — все это гарантирует банку прибыль с момента заключения сделки.

В настоящий момент времени на рынке существует масса способов снизить риски кредитования. Проблема состоит в том, что банки не всегда умеют пользоваться этими способами, все их бизнес-процессы нацелены на работу с платежеспособными клиентами. За предыдущие годы все привыкли воспринимать неплатежи как редкое явление.

Можно выделить несколько факторов, позволяющих снижать риски инвестиционных строительных проектов, к ним относятся:

• поручительства правительства и региональных фондов;

• гарантия выкупа построенных объектов заказчиком;

• субсидирование правительством и региональными фондами процентных ставок по кредитам;

• поручительства юридических и физических лиц;

• контроль за целевым использованием кредитных средств;

• предоставление кредитов в виде траншей в рамках кредитных линий по мере реализации проекта (с отчетом о реализации предыдущей стадии проекта при использовании кредитных средств);

• постоянный мониторинг финансового состояния заемщика;

• контроль за денежными потоками заемщика, причем не только ежемесячный и не только в банке-кредиторе, как принято в большинстве банков, но и еженедельный, ежедневный, а также осуществление контроля во всех банках, в которых открыты расчетные счета заемщика. После окончания строительства начинается

стадия эксплуатации объекта либо его реализация. При жилищном строительстве конечным потребителем построенных объектов являются физические лица, поэтому для реализации построенных квартир требуется развитие ипотеки с участием АИЖК, применение рассрочек самими строительными компаниями и комплекс других мер.

Таким образом, инвестиционное кредитование строительства должно и может продолжаться в условиях кризиса.

1. Антипин А. И. Инвестиционный анализ в строительстве. М.: Академия. 2008.

2. Ресин В. И. Московский стройкомплекс — локомотив экономики города // Архитектура и строительство Москвы. 2009. № 1. URL: http: / / asm. rusk.ru/ 09/asm1/asm1_1.htm (дата обращения 11.01.2010).

3. СорокинМ. С разумом и эффективностью: матрица финансовых показателей // Финансовый директор. 2006. № 9. URL: http://www.insapov. ru/efficiency-matrix-financial-ratios.html (дата обращения: 11.01.2010).

4. Чернова Г. В., Кудрявцев А. А. Управление рисками. М.: Проспект. 2009.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *