Через сколько лет можно продать апартаменты без налога
Перейти к содержимому

Через сколько лет можно продать апартаменты без налога

  • автор:

Коммерческое использование или жилое помещение: в каких случаях налоги для апартаментов могут оказаться больше

Покупая апартаменты для последующей перепродажи, нужно заранее учесть ряд нюансов. Необходимость уплаты больших налогов, чем при продаже жилья, может стать неожиданностью для продавца.

По 210 статье Налогового кодекса доход облагается подоходным налогом, поясняет партнер юридической фирмы LANDMARK Евгений Митин. В данном случае неважно, продаете ли вы апартаменты или другую недвижимость — ставка налога составит 13% от цены, указанной в договоре купли-продажи, для резидентов РФ и 30% для нерезидентов.

После истечения определенного минимального срока владения граждане освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. По общему правилу этот срок составляет 5 лет, но в некоторых случаях — лишь 3 года. В случае с апартаментами трехлетний срок может применяться, если недвижимость получена в подарок от близкого родственника, члена семьи или по наследству, стала собственностью после приватизации или получена по договору пожизненного содержания с иждивением, говорит Митин.

Кроме того, сумму, от которой исчисляется налог, можно уменьшить — на расходы по приобретению этого помещения или его ремонт.

В некоторых случаях продавцы квартир оказываются в более выгодном положении, чем продавцы апартаментов. В частности, как говорит председатель коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ» Андрей Мисаров, продавец квартиры при соблюдении ряда условий по площади и стоимости жилья может быть освобожден от уплаты налога независимо от срока владения недвижимостью, если у него есть как минимум два ребенка младше 18 лет (при обучении — до 24 лет) и вскоре после продажи он приобрел другое жилье. При продаже апартаментов это условие не применяется.

Также налог уже через три года может не платить продавец единственного жилья, тогда как владелец даже единственных апартаментов все равно должен будет выждать пять лет.

Кроме того, отмечает Мисаров, при продаже жилья продавец может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в один миллион рублей, тогда как для продавца апартаментов (нежилого помещения) положен вычет лишь в 250 тысяч рублей.

Существуют отличия и в расчете сроков владения при покупке строящегося жилья. Так, если жилое помещение было приобретено по договору, связанному с долевым строительством, по договору уступки прав такого требования или по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, то срок владения таким жилым помещением исчисляется с даты его полной оплаты по договору, при этом не учитывается возможная последующая доплата за увеличение площади после ввода дома в эксплуатацию. При покупке апартаментов срок владения будет рассчитываться лишь с даты регистрации перехода права собственности на покупателя (а это происходит уже после того, как дома построен).

Если апартаменты планируется использовать в предпринимательской деятельности, то ни условия приобретения, ни минимальный срок владения не будут распространяться на такую недвижимость. Но, осуществляя предпринимательскую деятельность в статусе индивидуального предпринимателя и применяя упрощенную систему налогообложения, возможно будет заплатить всего 6% при продаже апартаментов, отмечает Митин.

Стоит обратить внимание, что даже если сумма налога при продаже апартаментов физлицом будет равна нулю, декларация 3-НДФЛ все равно подается. А при освобождении от уплаты налога при истекшем сроке владения — не подается.

Остается добавить, что недавно был подписан закон, которым вводится налог на добавленную стоимость на вновь построенные апартаменты. Это, по-видимому, приведет к их подорожанию.

Когда можно не платить налог с продажи квартиры

Фото: Nikita Burdenkov/shutterstock.com

До 4 мая россияне должны подать декларацию о доходах за 2021 год. Речь идет в том числе о доходах, полученных с продажи недвижимости, если та находилась в собственности меньше установленного законом срока. Об этом сообщается на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС). «В связи с тем что 30 апреля 2022 года является выходным днем, представить декларацию о доходах, полученных в 2021 году, необходимо до 4 мая 2022 года. Сделать это можно в налоговой инспекции по месту своего учета или в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг», — отметили в ФНС. Отчитаться о доходах необходимо, если в 2021 году россиянин, например, продал недвижимость, которая была в его собственности меньше минимального срока владения, получил дорогие подарки не от близких родственников, выиграл в лотерею, сдавал имущество в аренду или получал доход от зарубежных источников. Самозанятые при этом не представляют декларации и не обязаны отчитываться о них в рамках декларационной кампании. Оплатить НДФЛ, исчисленный в декларации, необходимо до 15 июля 2022 года.

Подробнее об оплате налога с продажи квартиры читайте в нашем материале Налог с продажи квартиры — 2022: инструкция по НДФЛ

Когда можно продать жилье без уплаты налога

  • наследство. Трехлетний срок владения применяется к недвижимости, которая была получена по наследству. Сам срок считается со дня смерти наследодателя;
  • подарок от близкого родственника. Продать квартиру или другую недвижимость без уплаты налога через три года можно, если она досталась в подарок от близкого родственника;
  • приватизированная квартира. Трехлетний срок владения применяется к приватизированной недвижимости. Срок владения начинается с даты подписания договора передачи квартиры в собственность;
  • недвижимость, полученная по договору ренты. В данном случае тоже не нужно платить налог с продажи, если полученная квартира по договору ренты была в собственности не менее трех лет;
  • единственное жилье. С 1 января 2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 1 января 2016 года, сокращен до трех лет при условии, что это единственное жилье.

Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог с продажи квартиры или дома, необходимо, чтобы они находились в собственности не менее пяти лет. В противном случае нужно будет заплатить НДФЛ.

Полностью освобождаются от налога с продажи квартир семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми. Они смогут не платить налог с доходов от проданного с 1 января жилья, если деньги были потрачены на улучшение жилищных условий.

Наталья Водолагина, партнер юридической фирмы «Вестсайд»:

— Для налоговых резидентов РФ предусмотрено освобождение от уплаты НДФЛ при продаже жилья в случае владения им более пяти лет. В некоторых случаях этот срок сокращается до трех лет, например, если жилье было получено по наследству, по договору ренты, в результате приватизации. Сейчас появилось дополнительное нововведение: семьи с двумя и более детьми будут освобождаться от НДФЛ при продаже жилья для покупки взамен более просторного жилья. При этом данная норма распространяется на проданное жилье в 2021 году, а новое жилье может быть куплено или оплачено до 30 апреля следующего года.

Читайте также

  • Налоговый вычет в 2022 году: что нужно знать при покупке квартиры
  • Три налоговых вычета: как сэкономить при покупке и продаже жилья
  • Какие налоговые изменения в сфере недвижимости ждут россиян в 2022 год

Налог при продаже апартаментов: а нужно ли платить?

acticle picture

Апартаменты вот уже несколько лет как прочно вошли в жизнь наших соотечественников – кто-то приобретает их для личного проживания, кто-то инвестирует с целью получения пассивного дохода или последующей перепродажи. Как и в случае с другими видами недвижимости, при продаже «апартов» необходимо платить налоги. Реально ли минимизировать такие траты? Читайте в нашей статье.

Апартаменты: основные особенности

Прежде всего, давайте разберемся, в чем заключаются главные особенности апартаментов. Многие полагают, что апартаменты отличаются от квартир лишь тем, что в номере нельзя прописаться. В реальности это довольно поверхностное утверждение – изначально идея апартаментов заключается в том, что это коммерческая недвижимость, которая призвана приносить своему собственнику доход – в большинстве случаев, пассивный. Апартаменты можно не только сдавать как гостиничный номер, но и размещать там офисы, кафе, магазины. При желании, конечно, можно жить в номерах как в обычной квартире, но это будет не слишком выгодно – коммунальные услуги в таких домовладениях гораздо выше, чем в классической жилой недвижимости. К тому же, в «апартах» нельзя прописаться на постоянной основе – максимум, можно сделать временную регистрацию. Если у вас есть дети, то могут быть проблемы с тем, чтобы записать их в детский сад или школу по месту проживания.

Интересно, но в России в свое время было построено большое количество псевдо-апартаментов, комплексов, предназначенных именно для жизни, но на официальном уровне имеющих статус «апартаменты». Почему так произошло? Причина проста: девелоперы не смогли (или не захотели) поменять статус территории, на которой строился объект, на необходимый для жилого комплекса. Кроме того, к апарт-отелям государство применяет менее строгие требования в плане звукоизоляции, материалов, поэтому на строительство можно потратить меньше денег. Итог – не слишком качественные постройки, зато и ценник на квадратный метр более приемлемый. Однако, такая ситуация просуществовала не слишком долго – сегодня большая часть комплексов с апартаментами строится именно под инвестиции. Разрабатываются доходные программы, управлением гостиницами занимаются ответственные организации, которые предоставляют качественный гостиничный сервис.

Как статус «апартаменты» влияет на налогообложение и ипотеку?

Только жилые помещения – квартиры, дома, комнаты – попадают под действие субсидированных программ и льгот. Так, апартаменты нельзя приобрести в льготную, семейную ипотеку, нельзя использовать материнский капитал или воспользоваться программой «Молодая семья». Ипотека возможна только стандартная – на сегодняшний день она не слишком выгодная (из-за повышения ключевой ставки до 20%).

При продаже апартаментов так же как и при продаже квартиры необходимо платить налог. Для апартаментов тоже существует минимальный срок владения, после которого собственник освобождается от оплаты налогов. Увы, если в случае с квартирой (если она единственная) этот срок составляет три года, то перед продажей номера в гостинице придется ждать пять лет. Вне зависимости от того, сколько у вас объектов недвижимости находится в собственности. Более того, для жилой недвижимости срок владения отсчитывается с момента полной оплаты договора долевого участия (или иного договора – например, договора соинвестирования, договора купли-продажи), а вот срок владения апартаментами отсчитывают с момента регистрации права собственности. И абсолютно неважно, на каком этапе вы вложились в объект – даже если вы оплатили всю сумму на этапе котлована, срок владения будет считаться только с того дня, когда вы получили выписку в Росреестре о том, что стали полноценным владельцем квадратных метров. Несправедливо? Да, но ничего не поделать. Уже долгие годы владельцы апартаментов ждут корректировок в части законодательного права, касающегося апарт-отелей, но каждый раз решение этих вопросов откладывают на неопределенное время, хотя и подчеркивают их важность.

Но есть и хорошие новости! Если апартамент попал к вам не вследствие покупки, а через договор дарения, наследования от близкого родственника, то для продажи без уплаты налогов будет достаточно подождать три года.

Важно: в каких случаях налог обязателен даже после завершения пятилетнего срока ожидания?

Есть один важный нюанс, о котором знают далеко не все собственники апартаментов. Если после оформления собственности апартамент использовался в качестве помещения, приносящего прибыль – там располагался офис, работало кафе, либо владелец на официальном уровне сдавал его в аренду (к примеру, через управляющую компанию по агентскому договору), то налог необходимо будет платить с продажи даже по истечении пятилетнего срока владения. Данное требование было разъяснено в марте 2021-го года, когда Минфин опубликовал Письмо № 03-04-05/18024. Для многих это стало неожиданностью, ведь стоимость ряда апартаментов достигает внушительных сумм, и налог получается просто баснословно большим. Примечательно, что закон не принимает во внимание, когда завершилась коммерческая деятельность, сколько лет после ее завершения прошло. Если хотя бы в течение одного дня апартамент сдавался официально, никакой срок владения не исправит ситуацию – налог придется платить в любом случае.

Еще один немаловажный момент (который, к слову, касается не только собственников апартаментов, но и владельцев обычных квартир, домов, комнат): если собственник является налоговым резидентом, то нужно платить 13%, если не является – то 30%. Кроме того, налоговые нерезиденты не могут применять вычеты.

Вычет: реально ли получить на номер в апарт-отеле?

Если вы продаете апартамент раньше установленного минимального срока владения, потребуется оплатить 13%. Однако вы можете сократить сумму, которая облагается налогом. Прежде всего, вы можете предоставить ДДУ, в котором указано, за какую сумму вы приобрели данный объект недвижимости. Что касается вычета, то в отношении коммерческой недвижимости он возможен, вот только сумма окажется меньше, чем в случае с обычными квартирами: вместо 1 миллиона налогооблагаемую сумму можно сократить только на 250 тысяч рублей. Одновременно сократить базу и на сумму вычета, и на сумму покупки нельзя, так что надо выбирать, что будет выгоднее (очевидно, почти во все случаях это будет вычитание суммы покупки).

Пример: вы купили апартамент за 5 миллионов рублей, а продаете за 10 миллионов. Значит вы должны оплатить 13% от 5 миллионов рублей, то есть 650 тысяч рублей.

Если в договоре вы укажете заниженную сумму, то все равно не сможете полностью избежать оплаты налога. Учитывается кадастровая цена на объект – налог считается с 70% от кадастра. Сегодня кадастр приближен к реальной стоимости недвижимости. Таким образом, если по кадастру квартира тоже стоит 10 миллионов, то вы должны оплатить налог минимум с 7 млн (даже если продали по документам за 5 млн). Вы будете платить с 2 млн рублей, налог составит 260 тысяч рублей. Мы крайне не рекомендуем так делать – если вами заинтересуется налоговая, и проведет проверку, то не только потребует доплатить оставшуюся часть налога, но и наложат большой штраф.

Подводя итог

Если сгруппировать изложенную информацию, получается следующее:

· Минимальный срок владения апартаментами составляет 5 лет;

· Если вы сдавали апартаменты официально, то налог придется платить и по истечении 5 лет;

· 5 лет отсчитывается со дня регистрации права собственности, а не со дня полной оплаты ДДУ;

· Максимальный налоговый вычет на «апарты» составляет 250 тысяч вместо 1 миллиона рублей.

* Данная статья не является официальной позицией портала obzor78.ru, а представляет собой личное экспертное мнение ее автора. Портал obzor78.ru не является кредитной организацией. Кредит предоставляется банками-партнерами. Расчет носит информационный характер и не является окончательным.

Информационный портал
обзор рынка новостроек

Проконсультируем по вопросам недвижимости, обращайтесь.

+7(812)627-21-58

Можно ли избежать уплаты налога при продаже апартаментов

В каких случаях можно не платить налог при продаже апартаментов, а в каких платить обязательно? Можно ли при этом воспользоваться налоговым вычетом? Юрист ответил на вопросы наших читателей.

Что такое апартаменты

Вначале разберем, какая недвижимость на сегодняшний день считается апартаментами. Апартаменты – это нежилое помещение свободного назначения: в нем вы можете открыть офис, кафе, сдавать помещение в аренду или жить там сами – последнее бывает чаще всего.

Так как апартаменты не относятся к жилым помещениям, они не дают многих возможностей жилья. Например, нельзя получить постоянную регистрацию – только временную, и далеко не во всех случаях это реализуемо.

Только на жилые помещения распространяются государственные программы и льготы, например «Материнский капитал» или «Молодая семья». Во всех законах фигурируют словосочетания «жилое помещение», «жилье», «квартира», и ни слова об апартаментах и нежилых помещениях.

Если вы проживаете в апартаментах, то без постоянной регистрации у вас возникнут сложности с детскими садами и школами.

В каких случаях не нужно платить налог с продажи недвижимости

Подошли к тому, ради чего мы все здесь собрались, – к налогам с продажи для физлиц. Итак, вы решили по каким-то причинам продать принадлежащий вам объект. Что насчет налогов с полученного дохода?

Как для жилых помещений, так и для апартаментов существует минимальный предельный срок владения, после истечения которого налог платить не нужно. Срок этот может составлять пять лет, а в некоторых случаях – три года.

Для жилой недвижимости срок отсчитывается с момента полной оплаты ДДУ или его аналога либо – если покупка совершена на вторичном рынке – с момента государственной регистрации права собственности.

Срок владения апартаментами начинается с момента государственной регистрации права собственности, даже если вы вложились в объект на стадии котлована.

Итак, у апартаментов и у жилья минимальный срок владения, освобождающий от уплаты налога, – пять лет. Но есть приятные исключения, когда срок снижается до трех лет, и таких исключений у жилья немного больше.

Трехлетний срок устанавливается в случае единственного жилья в собственности, при этом на апартаменты такое условие не распространяется. Не имеет значения, единственный ли это у вас объект или нет, – придется выжидать положенные пять лет или заплатить налог.

Но при определенных условиях и жилье, и апартаменты одинаково попадают под трехлетнее послабление: когда объект достается вам в порядке наследования, дарения от члена семьи или близкого родственника; когда право собственности получено по договору ренты или в результате приватизации. Список приведен в ст. 217.1 НК РФ.

В каких случаях налог на доход от продажи апартаментов платить нужно всегда

В марте 2021 года Министерство финансов РФ выпустило письмо № 03-04-05/18024, в котором разъяснило, что, если нежилое помещение использовалось для предпринимательской деятельности (например под офис, кафе, магазин, сдавалось в аренду), то доход от продажи такого нежилого помещения будет облагаться налогом на доходы физических лиц. При этом не имеет значения, прекратило ли физическое лицо деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и в течение какого срока оно владело нежилым помещением.

Еще один любопытный момент из этого разъяснения – при продаже нежилого помещения, которое использовалось под бизнес, не полагается налоговый вычет. Значит, платим по полной. Налоговые резиденты – по ставке 13%, нерезиденты – 30%. Кстати, нерезиденты не имеют права на налоговые вычеты.

Как воспользоваться вычетом при продаже апартаментов

Если вы (налоговый резидент) используете апартаменты для целей, которые не связаны с извлечением прибыли, например для личного проживания, и у вас нет возможности ждать, когда истечет минимальный срок владения апартаментами, придется платить налог. Не можешь избежать налога – сокращай.

Так, сумму дохода от продажи апартаментов можно уменьшить на размер налогового вычета, который составляет максимально 250 тыс. руб., что закреплено в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Например, если продаете апартаменты за 4 млн руб., то расчет будет такой: (4 000 000 − 250 000) × 13% = 487 500 руб. налога к уплате.

Вместо налогового вычета налоговую базу можно минимизировать за счет затрат, которые связаны с приобретением объекта – это указано пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Предположим, вы купили апартаменты за 2,5 млн руб., а продаете за 4 млн руб.

Расчет налога будет такой: (4 000 000 − 2 500 000) × 13% = 195 000 руб.

Многие ошибочно полагают, что, если указать в договоре заниженную сумму продаваемого объекта, можно полностью избежать уплаты налога. Это не так. Учитывается кадастровая стоимость недвижимости: если стоимость в договоре купли-продажи (доход) будет меньше 70% кадастровой стоимости объекта – за расчет налоговой базы будет взята кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, что закреплено в п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

тел. +7 (812) 999-6374

Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес [email protected] с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.».

Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале. Посмотреть ответы юриста на вопросы вы можете в сюжете «Консультация эксперта».

Приемка квартиры в вопросах и ответах

О чем нужно узнать перед покупкой новостройки

Покупка квартиры без негативных последствий? Советы юриста

Какие существуют способы покупки квартиры в новостройке

Россиян обяжут предупреждать соседей о шумной вечеринке или предстоящем ремонте

«Мое лучше, чем наше». Поговорим о разделе имущества

С неба кирпичи падают? Как возместить ущерб, причиненный вашему имуществу

Инвестиции в апарт-проекты: что нужно знать, прежде чем нести деньги

Как не ошибиться с инвестициями: шесть признаков доходного апарт-проекта

Апартаменты: жизнь в условиях бума, моратория и одиночества

Инвестиции в апарт-отель подразумевают профессионализм

Флагманский район или второй намыв? Что даст Петербургу перенос порта

Текст: Партнерский материал Фото: ru.freepik.com

Поделитесь этой статьей:
Хотите получать
свежие новости BN.ru?
Подпишитесь!

Нажимая «подписаться» вы подтверждаете, что согласны с Договором Оферты и Политикой конфиденциальности.

Подписаться

Подтвердите подписку!
Мы отправили вам письмо со ссылкой подтверждения.
Если в течение 15 минут вы не получили письмо:
– Посмотрите, пожалуйста, в папке «Спам».
– Проверьте, правильно ли вы написали свой адрес

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ: «Консультация эксперта»

Приемка квартиры в вопросах и ответах
О чем нужно узнать перед покупкой новостройки
Покупка квартиры без негативных последствий? Советы юриста
Какие существуют способы покупки квартиры в новостройке
Россиян обяжут предупреждать соседей о шумной вечеринке или предстоящем ремонте
«Мое лучше, чем наше». Поговорим о разделе имущества
С неба кирпичи падают? Как возместить ущерб, причиненный вашему имуществу

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ: «Коммерческая недвижимость»

Инвестиции в апарт-проекты: что нужно знать, прежде чем нести деньги
Как не ошибиться с инвестициями: шесть признаков доходного апарт-проекта
Апартаменты: жизнь в условиях бума, моратория и одиночества
Инвестиции в апарт-отель подразумевают профессионализм
Флагманский район или второй намыв? Что даст Петербургу перенос порта

последние новости
  • вчера | 19:00 Главные новости на рынке недвижимости за 21 февраля
  • вчера | 18:30 В 13 районах Петербурга освобождены незаконно занятые городские помещения
  • вчера | 18:00 Ввод торговых центров в России снизился до двадцатилетнего минимума
  • вчера | 17:15 Специалист дала совет заемщикам семейной ипотеки для покупки загородного дома
  • вчера | 16:30 В Ленобласти снизился покупательский интерес к новостройкам
  • вчера | 15:45 На намыве Васильевского острова началось строительство нового детского сада
  • вчера | 15:00 Глава Минстроя назвал объем проданного жилья в стадии строительства
  • вчера | 14:15 На замену устаревших лифтов в России требуется 200 млрд рублей
  • вчера | 13:30 В Петербурге растет средний уровень заполняемости гостиниц
  • вчера | 12:45 Сбербанк за год выдал на Северо-Западе более 500 млрд рублей ипотеки
последние статьи
  • 16.02.2024 | 08:00 Вызовы-2024: как новостройки приспосабливаются к спаду
  • 09.02.2024 | 08:00 Аналитики BN.ru подвели итоги первого месяца года на рынке недвижимости Санкт-Петербурга
  • 05.02.2024 | 08:00 Январский минимум: новостройки не устали стартовать
  • 02.02.2024 | 08:00 Свет в конце тоннеля: как банкротство помогает выбраться из долговой ямы
  • 31.01.2024 | 08:00 Красносельский перестанет быть окраиной
  • 29.01.2024 | 08:00 «Аннино Сити»: для комфортной и размеренной жизни

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *