Что будет с ипотекой при дефолте
Перейти к содержимому

Что будет с ипотекой при дефолте

  • автор:

Если случится дефолт: кредиты, ипотека и ОФЗ

Агентство Fitch понизило кредитный рейтинг России до уровня «С» или «дефолт неизбежен». Недалеко в оценках ушли Moody’s и S&P.

Отвечаем на вопросы наших читателей про дефолт. О его негативных последствиях для экономики, необходимости платить по ипотеке и кредитам, выплатах купонов по ОФЗ в новом обзоре от «Винвестора».

Что такое дефолт?

Сегодня, 16 марта, Россия должна выплатить долги внешним заемщикам. Это проценты по долларовым облигациям в размере $117 млн. Если кредиторы не получат этих денег в срок, то наступает технический дефолт, который усиливает неопределенность, но не влияет на текущую экономическую ситуацию. Чтобы было понятнее, разберем бытовой пример. Представим, что вы пришли за покупками в магазин, который принимает только наличные, а у вас их нет — вы планировали все оплатить картой. Придется сходить до ближайшего банкомата, снять деньги и отдать их продавцу. Это займет время, ну и нервов немного потратить придется.

С момента наступления технического дефолта у России есть 30 дней, чтобы выплатить долги. Это льготный период. Если за это время выплат не будет, то наступает суверенный дефолт, то есть неисполнение обязательств по выпущенным ценным бумагам. На бытовом уровне это, когда вы заняли у соседа денег под расписку, но не вернули их в срок. Скорее всего, сосед обратится в суд и будет требовать вернуть деньги или захочет получить материальную компенсацию.

Чем дефолт угрожает экономике России?

Всего в марте Россия должна выплатить $700 млн. Валютные запасы страны значительно больше этой суммы и в любой другой ситуации выплаты прошли бы без проблем. Однако из резервных $640 млрд почти половина заморожена из-за санкций на счетах в разных странах мира, в том числе в США.

14 марта Минфин дал платежное поручение о выплатах 16 марта купонного дохода по облигациям на $117,2 млн. Распоряжение было отправлено американским банкам-корреспондентам. Это обычная техническая процедура, но США могут не позволить провести оплату с использованием заблокированных средств. Повторный запрет на использование этих резервов в льготный период при техническом дефолте может привести к полноценному дефолту.

Внешний долг России на начало года составил $478,2 млрд. Это долги не только государства, но и отечественных корпораций. В разрезе мировой экономики такую сумму можно назвать небольшой — Россия имеет один из самых низких уровней внешнего долга в мире. Однако суверенный дефолт может привести к перекрестному дефолту, когда кредиторы будут требовать погашения долгов у российских компаний. Bloomberg предполагает, что невыплата суверенного долга может привести к волне дефолтов на сумму около $150 млрд.

Требование кредиторов о досрочном выполнении обязательств приведет к серьезной финансовой нагрузке на российские компании. Это приведет к банкротству и ликвидации отдельных юрлиц.

Восстановление экономики после дефолта — длительный процесс. Инвесторы не торопятся вкладывать деньги в экономику страны, внешних займов никто не дает или их можно получить на невыгодных условиях, падает уровень жизни, поскольку сокращается число рабочих мест.

С другой стороны, США невыгодно запретить России использование замороженных средств при оплате госдолга. Кредиторами Российской Федерации являются и американские компании, а также частные инвесторы. Мировые экономики сегодня тесно связаны, чтобы США могли без ущерба для себя и стран-партнеров обрушить экономику одного из главных поставщиков ресурсов в мире.

Нужно платить банку за кредит или ипотеку, если будет дефолт?

Даже при суверенном дефолте банковская система внутри страны, скорее всего, сохранит работоспособность, а для заемщиков все останется без изменений. Долги по кредитам и ипотеке придется платить как раньше. Даже в случае банкротства банка, где был получен заем, долги может выкупить другая кредитная организация. В крайнем случае выгодоприобретателя назначит суд. При любом варианте необходимость платить никуда не исчезнет, а график выплат не изменится.

С другой стороны, в длительной перспективе затраты на обслуживание долга могут сократиться из-за девальвации рубля. Зарплаты рано или поздно начнут расти, чтобы компенсировать инфляцию. При таких условиях выплаты станут дешевле.

Что будет с ОФЗ при дефолте?

Дефолт ничего не изменит для владельцев ОФЗ, которые являются резидентами России. Эти ценные бумаги номинированы в рублях. На фоне дефолта спрос государства на внутренние займы, напротив, увеличится. При этом бюджет стабильно продолжает получать налоги и имеет значительные рублевые резервы — кредитоспособность государства не снижается. Суверенный дефолт мог бы привести к повышению стоимости займов в валюте, но сегодня это уже произошло из-за санкций. Оснований для того, чтобы не выплачивать купоны в рублях заемщикам внутри страны нет.

Регулятор ограничил выплаты только нерезидентам из стран, которые присоединились к санкциям.

В современной истории Россия пережила дефолт в 1998 году, причиной которого стал дефицит бюджета. Сегодня в стране нет такой проблемы и негативную роль играют геополитческие факторы. Для восстановления экономики потребуются инвестиции, но на страны Запада рассчитывать не приходится. В такой ситуации правительство может создать благоприятные условия для притока денег из Китая и Индии.

Что будет с ипотекой в случае дефолта?

MOSCOW, RUSSIA. FEBRUARY 5, 2016. Foreign currency mortgage holders rally by an office of the DeltaCredit Bank, a part of Societe Generale Group. The protesters demand the terms of their loan agreements to be renegotiated due to the rouble’s weakening. Valery Sharifulin/TASS Ðîññèÿ. Ìîñêâà. 5 ôåâðàëÿ 2016. Ó÷àñòíèê àêöèè ïðîòåñòà âàëþòíûõ çàåìùèêîâ ó îôèñà áàíêà «ÄåëüòàÊðåäèò», âõîäÿùåãî â ìåæäóíàðîäíóþ ôèíàíñîâóþ ãðóïïó Societe Generale. Âàëþòíûå çàåìùèêè òðåáóþò ïðåäîñòàâèòü èì ñïðàâåäëèâûå óñëîâèÿ ðåôèíàíñèðîâàíèÿ âàëþòíûõ êðåäèòîâ â ñâÿçè ñ ïàäåíèåì êóðñà ðóáëÿ. Âàëåðèé Øàðèôóëèí/ÒÀÑÑ

От дефолта, несмотря на разрабатываемые банками системы проверок застройщиков, застраховаться невозможно. Продажа жилой недвижимости является единственным разумным решением для заемщика и выплаты банку ипотечного кредита. Однако, если на квартиру как таковую не оформлено право собственности, то продать ее практически невозможно.

Опубликование информации о дефолте застройщика превращает малую долю вероятности в абсолютно нереальную перспективу продажи квартиры. Заемщик в сложившейся ситуации способен прекратить выплаты по договору, поскольку целевой кредит был выдан по трехстороннему соглашению между аккредитованным застройщиком, банком и заемщиком.

Банк в праве потребовать возвращения выданных средств, заемщик же в праве потребовать ответа на вполне законный вопрос, за что вносить плату, если строительные работы были приостановлены. Теоретически банк может взыскать залог с застройщика и не выдвигать претензий к заемщику. Но это теоретически.

Новые нормы Закона о банкротстве предусматривают удовлетворение требований кредиторов, после погашения требований непосредственно участников строительства, которые в праве потребовать передать жилье, полагающееся им по договору, при наличии вынесенного решения собрания кредиторов.

Определение дефолта застройщика весьма неоднозначно. При объявлении банкротства в период ведения строительных работ, заемщик не сможет продать обещанную жилую недвижимость. Если же неплатежеспособность застройщика была объявлена уже после возведения жилого здания и ввода в эксплуатацию, то получение права собственности заемщик может получить через суд. Получив же свидетельство собственника совершенно беспрепятственно можно осуществлять сделки купли-продажи.

В некоторых случаях застройщик, страхуясь от демпинговых цен инвесторов, осуществляет переуступку квартиры по приемлемым для инвесторов и застройщика ценам, при условии оплаты данной услуги в зависимости от стоимости квартиры.

Инвестировать в новостройки на начальном этапе строительства с последующей продажей гораздо выгоднее, что и используют заемщики ипотечных кредитов.

Квартиры в новостройках за период ведения строительных работ и оформления права собственности вполне могут возрасти в цене, практически в полтора раза.

Учитывая, что ставка по ипотеке в среднем составляет 10% годовых, квартира послужит великолепным инструментом для увеличения капитала, даже с учетом небольшого первоначального взноса.

Справедливости ради следует заметить, что в большинстве своем банки не одобряют сделки по перепродаже собственности при оформленной ипотеке.

источник: zen.yandex.ru/media/searchbiznes/chto-budet-s-ipotekoi-v-sluchae-defolta-5cd973954d1bbc00afe3628f"td-a-rec td-a-rec-id-content_bottom td_uid_12_61aa6a28a77a6_rand td_block_template_1">

Банкротство или дефолт: когда могут простить ипотеку

Фото: TheCorgi/shutterstock.com

В условиях сложившейся экономической ситуации в стране многих волнует вопрос, что будет, если они не смогут выплачивать ипотеку, а также существует ли возможность списания долга. Вместе с экспертами разбираемся, реально ли это.

Возможно ли списание

Прямых механизмов для списания долга по кредиту под залог недвижимости перед банком российское законодательство не предусматривает, рассказывает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. «При ипотеке недвижимость находится в залоге у банка, поэтому списать или требовать «простить» имеющуюся задолженность не получится», — пояснил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. Банки «не простят» кредиты ни в случае специальной операции, ни в случае военного положения, объясняет руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Amulex.ru Галина Гамбург. «От обязанности по оплате кредита освобождает только банкротство. Во всех иных случаях предоставляется отсрочка, рассрочка и т. д., то есть кредит надо платить либо более мелкими частями, либо потом, но платить надо», — отметила она.

Что будет с ипотекой в случае дефолта

В последние недели стало чаще звучать слово «дефолт» из-за введенных против России санкций. В связи с этим у многих возникает вопрос, что в таком случае будет с кредитами и ипотекой. «Если говорить о страновом дефолте, то это означает неисполнение обязательств государства перед своими кредиторами. Поэтому данное событие не имеет отношения к ипотечным кредитам населения и погашать их придется», — пояснил директор по стратегии инвестиционного холдинга «Финам» Ярослав Кабаков. Дефолт не означает прекращения платежей по ипотеке, подтвердил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». «В этом случае банковская система страны остается в работоспособном состоянии, поэтому ранее взятые займы требуется погашать. Вероятно, Центробанк страны наложит определенные ограничения на выдачу новых ипотечных кредитов, их реструктуризацию или рефинансирование», — сказал он. Аналогичную позицию озвучили в пресс-службе Росбанка. «Дефолт в стране предполагает, что государство не исполняет свои долговые обязательства. Однако кредитором по ипотечному кредиту выступает банк и дефолт в стране не повлияет на обязанность заемщика исполнять свои обязательства по кредиту», — пояснили в пресс-службе.

Кредитором по ипотечному кредиту выступает банк, и дефолт в стране не повлияет на обязанность заемщика исполнять свои обязательства по кредиту

Кредитором по ипотечному кредиту выступает банк, и дефолт в стране не повлияет на обязанность заемщика исполнять свои обязательства по кредиту (Фото: TippaPatt/shutterstock.com)

Страновой дефолт может сопровождаться и дефолтом кредитных организаций, продолжил аналитик «Финама». «В этом случае не исключено, что в порядке, установленном нормативными документами, заемщики могут получить определенные послабления в отношении своих долговых обязательств», — допустил эксперт. В целом при дефолте и девальвации национальной валюты ситуация не скажется благоприятным образом на гражданах. Особенно если допустить, что государство в таком случае может отменить программы помощи ипотечным заемщикам, отметил Владимир Кузнецов.

Банкротство и списание

Списать долг по ипотеке могут при банкротстве, но тогда ипотечная недвижимость будет продана на торгах. Поэтому тем, у кого действующий ипотечный кредит, эксперты не рекомендуют прибегать к банкротству. Сама процедура имеет некоторые нюансы.

Читайте также: Банкротство физлиц: как не потерять имущество

Во-первых, хоть единственное жилье и защищается исполнительским иммунитетом (на него не может быть обращено взыскание), ст. 446 ГПК РФ в качестве исключения из общего правила устанавливает обязательства по ипотечным кредитам, отметил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству. «Говоря проще, банк все равно сможет обратить взыскание на ипотечную квартиру в рамках процедуры банкротства заемщика для целей удовлетворения своих денежных требований», — пояснил эксперт. Во-вторых, сама процедура не является простой: требуется сбор документов о должнике, несение расходов на арбитражного управляющего, слежение за ходом дела и подача процессуальных документов, что тоже означает определенные финансовые затраты. В-третьих, завершение процедуры банкротства может навсегда закрыть для должника возможность получения кредита, так как не в интересах банка связываться с неблагонадежным заемщиком, который уже проходил через процедуру банкротства. «В рамках дела о банкротстве возможно и договориться с банком — согласовать план реструктуризации долгов в процедуре реструктуризации долгов гражданина либо подписать мировое соглашение», — добавил Владимир Кузнецов.

Списать долг по ипотеке могут при банкротстве

Списать долг по ипотеке могут при банкротстве (Фото: Burdun Iliya/shutterstock.com)

Комментарий пресс-службы Росбанка: — Сама процедура банкротства применяется в отношении физических лиц нечасто, но с каждым годом становится все более популярной как способ урегулирования задолженности. В случае невозможности исполнения должником обязательств по кредиту должник или кредитор могут обратиться с заявлением в арбитражный суд о введении процедуры банкротства. Суд рассматривает заявление, привлекает финансового управляющего, выносит определение о введении процедуры реструктуризации или реализации в зависимости от обстоятельств дела. В рамках процедуры реструктуризации долгов финансовый управляющий анализирует активы должника, запрашивает необходимую информацию, при возможности согласовывает план реструктуризации долгов. Затем согласовывается порядок реализации имущества должника, на которое может быть обращено взыскание, в том числе на заложенное по кредиту ипотечное жилье. После продажи всего имущества арбитражным судом принимается решение о завершении процедуры и освобождении должника от обязательств.

Как снизить финансовую нагрузку ипотечному заемщику

Хотя напрямую списать долг по ипотеке нереально, но снизить финансовую нагрузку вполне возможно. Для этого существуют специальные механизмы. Например, можно воспользоваться материнским капиталом. Его можно направить как на погашение основного долга или процентов, так и на первоначальный взнос. Многодетные семьи могут получить от государства помощь в размере 450 тыс. руб. для погашения ипотеки. Важно, чтобы третий или последующий ребенок родился с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года, а кредитный договор был подписан до 1 июля 2023 года. Финансовую нагрузку можно снизить с помощью налоговых вычетов: за покупку жилья (до 260 тыс. руб. на человека) и за уплаченные проценты по ипотеке (до 390 тыс. руб. на человека). Снизить финансовую нагрузку можно с помощью льготных программ (программы «Льготная», «Семейная», «Дальневосточная», программа выплаты 450 тыс. руб. многодетным семьям). Сейчас программы сохранены и работают на прежних условиях. Ставки по ним пока составляют 2–7% годовых при рыночных 22–25%. Для заемщиков, которые оказались в трудной жизненной ситуации, доступны кредитные каникулы. Они позволяют взять отсрочку или временно снизить ежемесячные платежи. Подробнее об этом читайте в материале «Как уйти на кредитные каникулы по ипотеке. Новые правила в 2022 году». При возникновении сложностей с оплатой ипотеки эксперты рекомендуют сразу же обращаться в банк и искать совместно решение проблемы.

  • В «Дом.РФ» назвали способы снизить финансовую нагрузку ипотечникам
  • Досрочно гасить или платить: что делать с ипотекой в 2022 году
  • Ключевая ставка 20%: могут ли повысить ставки по выданной ипотеке

Что будет с ипотекой при дефолте?

В связи с нестабильной экономической ситуацией в стране, граждане РФ все чаще задаются вопросом, что будет с ипотекой при дефолте. Этот вопрос является закономерным, т.к. ипотечный кредит оформляется на длительный срок (до 20-30 лет). За это время могут происходить различные ситуации, включая невозможность выполнения государством своих финансовых обязательств перед другими государствами-кредиторами. В зону риска попадают и рядовые граждане-заемщики, которые взяли жилищные кредиты.

В статье разберем вопрос, чего ожидать заемщикам при дефолте, как поступить, чтобы избежать возможных негативных последствий.

Что будет с ипотекой при дефолте?

  • Что такое дефолт?
  • Как дефолт влияет на ипотеку?
  • Что будет с кредитом при дефолте государства?
  • Если произойдет банкротство банка

Что такое дефолт?

Чтобы понимать, чего ждать от ипотеки в случае дефолта, следует детальнее рассмотреть данное понятие.

Дефолт — это финансовая несостоятельность государства, т.е. невозможность страны платить по своим обязательствам перед внешними кредиторами либо неспособность выполнять условия договора об эмиссии облигаций.

Чтобы лучше разбираться в вопросе, давайте обратимся к историческим случаям дефолта. В 1998 года на этапе мирового кризиса Россия претерпела несколько негативных экономических ситуаций. Первоначально в результате гиперинфляции происходила деноминация – уменьшение масштаба нарицательной стоимости рубля, а затем произошел дефолт.

В августе 1998 года государство объявило о своей неспособности исполнения обязательств, результатом чего была стремительная девальвация денежных средств (примерно в 3 раза). Это привело к повышению стоимости продуктов и товаров и снижению курса национальной валюты. Многие граждане так и не смогли погасить свои долги, а банки в итоге столкнулись с повсеместными задолженностями. В результате чего увеличились процентные ставки. В то время суды признавали, что имела место ситуация форс-мажора, но тем не менее вставали на сторону банков.

Как дефолт влияет на ипотеку?

Рассматривая вопрос, что будет с ипотечным кредитом, если произойдет дефолт, необходимо учитывать несколько факторов, в том числе условия ипотечного договора, наличие страхования и др. Исходя из статистики даже при обычной обстановке около 5% должников сталкиваются со сложностями выплаты кредита на 4-5 году.

Если у заемщика возникают трудности, например, в результате увольнения с работы, появления ребенка и т.д., он имеет право обратиться в банк с просьбой об отсрочке на определенный срок (так называемые «кредитные каникулы»). Сотрудник банка проводит проверку заемщика. Если финансовые проблемы носят временный характер, то проводится реструктуризация. Для банка такая мера более выгодна, чем впоследствии подавать исковое заявление в суд о продаже залоговой недвижимости через торги.

Другой вопрос связан с дефолтом государства. Отвечая на вопрос о возможности дефолта на уровне страны, они заявляют, что в ближайшее время это не может произойти. Такая уверенность экономистов основана на том, что РФ почти не имеет внешних долгов (напротив, многие государства должны России), а, кроме того, золотовалютный резерв укрепляет стабильное финансовое положение.

Но что, если такая ситуация все-таки случится? Каким образом банкротство государства скажется на жилищных займах обычных граждан. Тут многое находится в зависимости от того, насколько стабильна банковская система. Если проблемы возникнут только у одного кредитного учреждения, где гражданин взял кредит, то его переведут в другой банк, и он не будет освобожден от погашения своей задолженности.

Иной случай, если в трудном положении оказывается ряд кредиторов. В ситуации с дефолтом на грани банкротства могут оказаться множество кредитных учреждений из-за неспособности исполнять свои финансовые обязанности. Такая обстановка может вынудить государство закрыть некоторые ипотечные программы. Причем в первых рядах могут пострадать некрупные банки, которые ранее оформили кредит.

В такой ситуации получить ипотеку станет сложнее. Но, если ипотека уже оформлена при дефолте в РФ, для должника ничего не изменится, как и раньше, должен вносить платежи по погашению жилищного кредита.

Что будет с кредитом при дефолте государства?

Проблема также заключается в том, что вслед за дефолтом, как правило, следует девальвация, то есть обесценивание национальной валюты. Тут дефолт и наличие ипотечного кредита приводят к серьезным негативным последствиям для должника. Разберем на примере, когда стоимость рубля обесценилась на 200%, а кредит уже взят. Здесь возможны 2 ситуации:

  1. Ипотечный кредит оформлен в долларах. Такой случай был распространенным в 2000-х годах. В случае дефолта и девальвации гражданин попадает в очень сложную ситуацию, т.к. он получает зарплату в рублях, а погашает займ в долларах. В результате девальвации и снижения курса национальной валюты уменьшается его доход. В итоге, заемщику нужно платеж по ипотеке в 2 раза выше. Банковское учреждение заранее не предупреждает заемщиков о высокой рискованности валютной ипотеке. Чтобы минимизировать зависимость от курса, необходимо обязательно страховать валютные риски.
  2. Ипотечный кредит оформлен в рублях. Когда жилищный кредит оформлен в рублях, заемщик и далее будет выплачивать долг в соответствии с условиями ипотечного договора. Если должник получает доход в долларах, то он в 2 раза быстрее может погасить обязательства перед банком. Этот случай для заемщика более выгодный.

Ситуация с дефолтом потребует от банковского учреждения оперативных мер. Банки нечасто идут на уступки заемщикам, т.к. невыплата имеет тотальный характер. Деятельность банка зависит напрямую от получения платежей по кредитам, поэтому послаблений здесь можно не ждать. Разумеется, можно, обратиться за реструктуризацией или отсрочкой, но, вероятнее всего, клиент получит отказ от банка.

Учитывая вышеизложенное, также встает вопрос, выгодно ли брать ипотеку перед дефолтом. Невозможность государства исполнять обязательства практически всегда порождает девальвацию денежных средств. Поэтому оформление кредита выгодно только тем лицам, которые имеют доход в валюте. Кроме того, нужно иметь гарантии, что вследствие внутренних сложностей финансовое положение не ухудшится.

Если произойдет банкротство банка

Работа банков включает в себя два основных направления — выдача кредитов под процент и открытие вкладов на хранение. При этом процент по кредитам более высокий, чем процент по депозитам. Условно говоря, на данную разницу и существует банк. Однако каждая финансовая организация может столкнуться с неспособностью погашать обязательства перед инвесторами и заемщиками. Такие ситуации характерны для частных финансовых учреждений. В итоге наступает риск признания банка банкротом (дефолт банка).

Заемщики в такой ситуации думают, что погашать кредит больше не надо. Но это мнение ошибочно. Требования уплаты задолженности переходят другому финансовому учреждению, а условия кредитования не меняются. Заемщик должен и далее выполнять условия договора ипотечного кредитования. По договоренности банка и заемщика возможен пересмотр условий в лучшую сторону.

Мнение эксперта

Дмитрий Алексеев

Автор статьи: эксперт по жилищному праву и ипотеке.
Задать вопрос

На сегодняшнее время рядовым гражданам не стоит переживать, что ждет ипотеку на случай дефолта. Но необходимо трезво оценивать свои возможности. Если на данный момент золотовалютные резервы служат фактором стабильности, то позже обстановка может измениться. Например, изменение цен на нефть оказывает влияние на курс доллара. Внешнее давление на страну могут вызывать негативные последствия, не исключая вероятность дефолта.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *