Где купить квартиру для инвестиций
Перейти к содержимому

Где купить квартиру для инвестиций

  • автор:

Квартира для инвестиций в 2024 году

Сколько нашим гражданам ни рассказывают про разные виды инвестиций, а большинство все равно уверены, что нет ничего надежнее хорошей квартиры. Специалисты подтверждают: в нынешней ситуации граждане в целом правы. Но дьявол, как всегда, кроется в деталях. Вместе со специалистами разбираем, как правильно выбрать квартиру для инвестиций в 2024 году.

Как выбрать квартиру для инвестиций

Есть ли квартиры, которые будут с наибольшей вероятностью расти в цене всегда, независимо от обстоятельств? Риэлторы утверждают — есть. Даже когда все рушится и недвижимость в целом дешевеет, находится жилье, которое дорожает или как минимум не падает в цене. Оно отвечает потребностям абсолютного большинства покупателей, а потому на него всегда будет если не очередь, то уж точно хотя бы какие-то желающие. Вот признаки, которым должна отвечать такая квартира.

  1. Близко к метро (не далее 10 минут пешком) в городах, где оно есть, либо к железнодорожной или автостанции, удобный выезд на основные транспортные развязки (типа Третьего кольца в Москве).
  2. Рядом есть садик, школа, больница, крупный торговый центр.
  3. Дом относительно новый. Квартиры советской эпохи нынче продаются плохо. Исключение — сталинки.
  4. Материал — кирпич или монолит (не панель). Это связано в том числе и с возможностями перепланировки, в панели ограничений больше.
  5. Не первый и не последний этаж, не угловая квартира.
  6. Золотая середина с точки зрения метража и планировки. Нет — маленькой кухне (по нынешним понятиям, маленькая — это меньше 8 кв. м), длинному коридору, смежным комнатам, совмещенному санузлу. Да — квадратным (не вытянутым) комнатам, лоджии, рабочей зоне, гардеробной или кладовке.
    Также нет — слишком большому метражу. Самые востребованные — хорошо спланированные и функциональные однушки и так называемые евродвушки (квартира-студия с отдельной спальней и гостиной, совмещенной с кухней). Их проще всего и сдавать.
  7. Парки, зоны отдыха поблизости, хорошая экология — этому сейчас люди уделяют все больше внимания.
    Не должно быть рядом:
    • промзоны,
    • крупной автомагистрали,
    • свалки.
  8. Удобный, чистый, не проходной двор, парковка.
  9. Есть некая изюминка. Например, панорамный вид из окна.

Где лучше купить квартиру для инвестиций

Расхожее убеждение — если уж вкладываться, то в столичное жилье. Все остальное — несерьезно. Эксперты готовы с этим поспорить.

— С точки зрения инвестиций в квартиры Москва и Питер — не единственные привлекательные города. Главное — чтобы это был город, где население стабильно растет, — подсказывает аналитик «Фридом Финанс» Валерий Емельянов. — Сегодня быстрее всех растут южные города, а также отдельные населенные пункты в Московской и Ленинградской областях, некоторые города Западной Сибири. Например, население Краснодара за 20 лет увеличилось в 1,5 раза, а цены на недвижимость — в 11 раз. Москва за то же время прибавила только четверть населения и порядка 10 раз в цене.

К слову, вот несколько городов, где, по данным федерального портала «Мир квартир», в январе — сентябре этого года цена квадратного метра в новостройках росла примерно вдвое быстрее, чем в Москве (+7,3%): Сочи (+16,6%), Севастополь (+15,5%), Тюмень (+15,4%), Калининград (+12,6%), Ростов-на-Дону (+14,1%).

это интересно
Куда вложить деньги в кризис в 2024 году

Лучшие варианты вложения денег в кризис в 2024 году. Эксперт по финансовому планированию расскажет, как сохранить сбережения

Новостройка или вторичка

Здесь многое зависит от выбранной стратегии. Если хочется получить навар, не откладывая это дело надолго, специалисты однозначно рекомендуют выбирать новостройки. По мере того, как новый жилой комплекс строится, стоимость квартир в нем растет. И это самый популярный способ заработка на недвижимости: вложиться, когда продажи в доме только открыты, и перепродать, когда дом практически готов.

— В среднем рост цены на квартиру, купленную на этапе котлована, начинается от 15% и достигает 30% годовых, — говорит финансовый эксперт, инвестор Ян Марчинский. — Но следует очень внимательно отнестись к выбору застройщика. Важно, чтобы он перешел на проектное финансирование с использованием счетов эскроу, это обеспечит безопасность вложенных средств. Также важно успеть продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, так как потом предложение вырастет и по максимальной цене вы ее уже не продадите.

В остальных случаях с гарантиями, что за два-три-четыре года цена квартиры точно вырастет, сложнее. Ведь это зависит еще и от экономической ситуации, платежеспособного спроса, ставок по ипотеке и т. п.

— С наибольшей вероятностью расти в цене будут квартиры в районах с богатыми перспективами, — утверждает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. — Например, тех, где пока нет метро, но оно строится. Появление поблизости крупного торгово-развлекательного центра, парка также повысит шансы выгодно перепродать жилье. Обычно дорожает недвижимость в престижных районах, где спрос превышает предложение.

Правда, не всегда просто сыграть на этих факторах, если вы не профессиональный инвестор, а о постоянно меняющихся градостроительных планах узнаете из новостей в СМИ — когда о них уже узнали все. Взять метро. Как объясняют эксперты, если о планах где-то его построить уже все говорят, не сомневайтесь — близость к метро в этом районе заложено в цены авансом (следующего подорожания можно ожидать только в момент, когда станцию введут в эксплуатацию).

это интересно
Как начать инвестировать с нуля

Пошаговая инструкция для начинающих инвесторов. Вместе с экспертом мы расскажем, как начать инвестировать с нуля и получить возможность хорошо зарабатывать.

Прибыль от сдачи в аренду

В целом важны все те же признаки ходовой квартиры. Но есть свои нюансы.

В частности, если речь о новостройке, эксперты рекомендуют выбирать варианты уже с готовой, чистовой, отделкой.

— Это позволит сэкономить не только деньги на ремонт, но и время, — советует коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. — После приемки и получения ключей останется только приобрести мебель — и квартира готова к заселению.

Специалисты обращают внимание и еще на такой момент. Если в районе идет активное новое строительство, возводится сразу несколько жилых комплексов, то в перспективе цены на аренду там могут упасть. Очень многие владельцы новых квартир захотят их сдавать.

— Хорошо бы определиться с портретом будущего арендатора. Если вы планируется сдавать квартиру студентам, то нужно выбирать дома поблизости от учебных заведений (лучше, если в районе их будет несколько), с развитой развлекательной инфраструктурой поблизости. Если делается ставка на семьи с детьми, будет плюсом присутствие рядом поликлиник, детских садов и школ, а также парков. При этом лучше выбирать дома в удобных, но недорогих районах, поскольку бюджет у таких арендаторов часто ограничен, — добавляет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». — Если же речь идет о краткосрочной аренде и туристах, есть смысл выбрать небольшие апартаменты в центре или недалеко от значимых достопримечательностей. Хорошо подойдут и новостройки рядом с крупными железнодорожными вокзалами.

Нынешний год оказался необычным. Ожидания были, что из-за коронакризиса цены на недвижимость практически рухнут. А получилось наоборот. Одновременно и ипотека подешевела, и ставки по банковским вкладам упали — и на рынке жилья во многих городах вместо кризиса случился инвестиционный бум. Но насколько можно рассчитывать на такое в будущем?

— Квартиры сложно рассматривать как высокодоходные инвестиции, — говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. — Скорее это средство для сохранения сбережений. И перспектива обеспечить себе дополнительный доход, который позволит достойно жить на пенсии. Рост стоимости недвижимости, наблюдавшийся в начале 2000-х гг., был связан не только с экономическим ростом, но и с существенным снижением цены квадратного метра сразу после кризиса 1998 года. Сегодня таких предпосылок нет. А с учетом развития ипотечного кредитования в России трудно ожидать и реально больших арендных ставок. Тем не менее, если сравнивать со ставками по банковским депозитам и инвестиционными успехами большинства негосударственных пенсионных фондов и ПИФов… Консервативные вложения в привычную недвижимость выглядят куда более привлекательными.

Как я хотел купить квартиру для инвестиций, но не смог

Давно не писал, возвращаюсь на VC с темой, которая у меня в блоге хорошо зашла — инвестиции. На этот раз будет цикл из двух статей. Первая о том, как я хотел вложиться в недвижимость, но передумал, а вторая о том, как я все-таки реализовал свой план.

Предыстория

Инвестировать я начал еще в 2018 году. Открыл ИИС. Торговал акциями, вкладывался в облигации, золото, заработал немного на скачках валют. В самом начале 2019 у меня появились серьезные деньги, решил вложить их в недвижимость. Без ипотеки купил однушку в доме от ПИКа недалеко от метро Селигерская. Вложил около 5 млн, продал в 2021 почти за 7. Все происходило на фоне ковида, пришлось повозиться с документами, покупателя искал долго и нужно было самому мотаться показывать, потому что платить риелтору не хотелось. Но заработал я неплохо, даже с учетом налогов.

Вот комплекс, в котором у меня была квартира. Такие в Москве принято называть человейниками.

Цены на новостройки продолжали расти и я хотел взять ипотеку и вложиться в квартиры уже по-серьезному, купить сразу несколько. Но тут 22 год, и помимо прочих проблем, я стал меньше зарабатывать.

Деньги стали копиться медленнее, и на начало 23 года я остался с парой сотен тысяч в разных акциях и свободными накоплениями чуть больше чем в полмиллиона, которые в ближайшее время вряд ли бы получилось сильно увеличить и которые мне было не на что тратить.

Стал думать, стоит ли мне вкладывать эти деньги в покупку хотя бы одной квартиры, потому что на мои наполеоновские планы с несколькими их бы уже не хватило. Вариант с покупкой квартиры в Москве рассматривать не стал по понятным причинам. Тут даже комнату в ипотеку взять не получилось бы. Решил присмотреться к новостройкам в Подмосковье. К каким выводам я пришел после анализа рынка:

Мог купить только очень дешевую квартиру. Посмотрел в ЦИАНе, сколько сейчас стоят квартиры на ранних этапах строительства. В пределах Москвы ничего дешевле 4 млн рублей не было. С 1 июня минимальный первоначальный взнос повысили до 20%, значит моих 500 с небольшим тысяч не хватит. Максимум, который я могу себе позволить — квартира за 2,7 млн.

В плохом месте. Стал смотреть Подмосковье, нашел там несколько вариантов студий и однушек до 2,7 млн, но все с очень грустной транспортной доступностью. Один жилой комплекс был в том месте, где я у бабушки лето проводил и гонял гусей. Можно было бы посмотреть квартиру в другом регионе, скажете вы. На что я скажу, что покупать квартиру в том же перспективном Сочи мне попросту страшно, так как много обмана.

От неизвестного застройщика. Все ЖК, что я посмотрел, строили неизвестные мне застройщики. Это тоже пугало: ЖК по итогу мог оказаться плохого качества, застройщик мог затянуть сдачу или вообще не достроить дом.

Вот что предлагал мне ЦИАН

С высокой ипотечной ставкой. Ставки по ипотеке не радуют. Я не айтишник, ипотека с господдержкой мне тоже не положена, значит придется платить все 10%, а то и больше.

С небольшой доходностью. Сдача у всех домов, что я смотрел, была запланирована самое позднее на конец 2024 года, значит купить квартиру на начальном этапе и ждать, что она подорожает на 30-40%,как обычно обещают специалисты по недвижимости, не получится. Постоянно перекладывать деньги в покупку новых квартир мне не хотелось, слишком много мороки. Было желание припарковать свои полмиллиона на пару лет, а затем забрать их вместе с прибылью.

Не обошлось бы без моих ошибок. Даже в хорошем ЖК, расположенном в удобном месте, я допустил ошибку, которая мешала мне продать квартиру. Тогда, чтобы сэкономить, я выбрал низкий этаж с видом на другой корпус, а он еще достраивался, и покупателей отпугивал шум. Боялся, что если и тут прогадаю с видом или еще чем-нибудь, то продаваться квартира будет бесконечно долго, а мне все это время платить кредит. А еще ездить показывать квартиру или тратиться на риелтора.

Опыт других людей тоже не всегда был удачным. Почитал несколько статей о перепродаже студий. Везде авторы продавали их дольше, чем планировали, и зарабатывали меньше. Одна из историй откликнулась слишком сильно: девушка со схожими вводными данными так и не смогла продать квартиру и теперь сдает ее в аренду. Мои иллюзии о заработке таяли на глазах, а мысли о том, что с квартирой я заработаю только проблемы, но не деньги, становились все ярче.

Еще оказалось, что покупатели могут неохотно покупать квартиру из-под залога. Об этом я сразу не подумал, так как прошлую квартиру покупал без ипотеки.

Посчитал, сколько бы переплатил за ипотеку на квартиру стоимостью 2,7 млн, если бы смог продать ее сразу же после получения ключей

Скажу очевидную вещь — купить квартиру в 2023 году в пределах 100 км от Москвы, имея первоначальный взнос в 500 тысяч рублей, можно. Купить квартиру для инвестиций, которая принесет хороший доход и не доставит проблем — нельзя.

Возможно, у кого-то из вас был удачный опыт. Расскажите в комментариях. А я в следующем посте напишу, как я в итоге смог вложить 500 тысяч в недвижимость, да еще и без ипотеки. Если есть догадки, тоже пишите в комментариях.

Инвестиции в недвижимость: как выбрать и где купить квартиру

Ж илая недвижимость остается лидером по инвестиционным сделкам в этом году: по данным IBC Real Estate, в январе – марте на этот сегмент пришлось 40% общего объема инвестиций. По оценкам популярных ресурсов о недвижимости, при сдаче инвестиционной квартиры в аренду можно заработать от 5 до 30%, а при перепродаже – до 40% за один-два года. О том, как вложить деньги в недвижимость и не прогадать, портал ДОМОСТРОЙРФ.РУ узнал у экспертов рынка.

Инвестиции в недвижимость: как выбрать и где купить квартиру - фото 1

Вложение свободных средств в недвижимость – одна из самых популярных форм инвестиций у россиян. Если есть значительная сумма денег, но нет уверенности в завтрашнем дне, то покупка квартиры представляется соотечественникам наиболее надежным способом сохранить свои кровные, а иногда и преумножить.

Сейчас спрос на покупку жилья и ипотечное кредитование в России растет. С одной стороны, свою роль играет сезонность: осенью показатели по заключенным сделкам с недвижимостью традиционно выше. Но с другой, нестабильный курс рубля, повышение ключевой ставки, увеличение суммы первоначального взноса по льготным ипотечным программам добавляют тревожности за свои накопления и подталкивают к решению вложить деньги понадежнее. И так исторически сложилось, что самым верным способом это сделать остается приобретение недвижимости.

«В целом ощущается рост деловой активности, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. В условиях нестабильности (скачки курса валют и ипотечных ставок) на потенциальных клиентов оказывает давление психологический фактор – неуверенность в завтрашнем дне стимулирует покупательскую способность – только самый ленивый (или неосведомленный) не пытается вложить деньги в квадратные метры», – комментирует частный риэлтор Татьяна Мамонтова.

Летом 2023 года был побит рекорд по ипотечным продуктам. Только в июне, по оценкам ВТБ, таких кредитов было выдано на 600 млрд руб., что на 10% превышает показатель предыдущего месяца.

Что надо знать об инвесторах

Важно понимать, что и размер инвестиций, и объекты этих инвестиций будут сильно отличаться по ряду показателей в зависимости от категории самого инвестора. Условно всех желающих вложить деньги в недвижимость можно разделить на две большие группы: те, кто просто хочет сохранить свои сбережения таким образом, и профессиональные инвесторы.

По словам руководителя офиса «Митино» агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Наталии Борзенковой, первые, так называемые пассивные инвесторы, обычно приобретают новостройку на этапе котлована или раннего строительства. Они делают это, чтобы сохранить деньги и приобрести жилье в новом доме по более низкой цене, нежели готовые аналоги на вторичном рынке.

Инвестиции в недвижимость: как выбрать и где купить квартиру

«В дальнейшем такие покупатели также рассматривают возможность проживания в купленной новостройке. В эту категорию входят инвесторы, которые приобретают квартиру в строящемся доме для продажи в ближайшие три года после сдачи дома. Как правило, объектом их интересов становятся небольшие однокомнатные квартиры или студии», – объясняет Наталия Борзенкова.

Эксперт отмечает, что профессиональные инвесторы действуют иначе: выкупают поочередно доли с дальнейшей продажей всей квартиры; приобретают более бюджетные варианты с документами, по которым возможны риски; выкупают квартиры на аукционах. Их интересуют квартиры под ремонт, которые в дальнейшем можно продать дороже.

По словам Наталии, такие инвесторы крайне редко живут в купленной квартире. Как правило, они имеют свободные средства для инвестирования, готовы к тому, что сделка зависнет на продолжительный период, то есть, как настоящие инвесторы, рискуют.

Следовательно, и варианты инвестиций напрямую связаны со стратегией покупателя.

Инвестиции в недвижимость: как выбрать и где купить квартиру

«Если инвестор делает ставку на получение постоянного пассивного дохода, то выбирает аренду. При этом объект, как правило, приобретается без использования ипотечных средств, на кредитные средства под залог имеющейся недвижимости или “живыми” деньгами», – комментирует эксперт агентства недвижимости МИЭЛЬ «Строгинская пойма» Евгений Бражин.

Для сдачи объекта в аренду можно приобрести не жилую, а коммерческую недвижимость. Здесь, по словам эксперта, есть смысл обращать внимание на первые очереди в новых ЖК. Такие объекты ликвидны: помещения можно легко сдать под продуктовый мини-маркет, аптеку, химчистку, магазин стройматериалов.

Инвестиции в недвижимость: как выбрать и где купить квартиру - фото 2

Как правильно выбрать квартиру для инвестиции

Если рассматриваете квартиры рынка первичной недвижимости, то обратите внимание на социально-бытовую инфраструктуру и транспортную доступность. Сегодня не так важно, на каком этапе строительства приобретается квартира. По словам Евгения Бражина, ликвидные объекты могут выходить в продажу не на стадии котлована или стадии вывода объекта в продажу (на старте цены могут разогнаться), а чуть позднее, с наступлением спада активности продаж.

«Здесь обычно начинаются скидки, появляются интересные предложения. И, даже если цены чуть подросли от старта, можно поймать ликвидный объект и с использованием той же самой траншевой ипотеки ( когда банк выдает клиенту кредит на покупку строящегося жилья частями, которые перечисляются на счет застройщика прим. ред.) остаться в выигрыше», – добавляет Евгений Бражин.

Наиболее перспективные для вложения средств те квартиры, которые находятся в районах с хорошо развитой инфраструктурой. Не менее важна и площадь объекта. Ходовой товар на рынке, по словам Татьяны Мамонтовой, – бюджетные объекты малогабаритного формата: апартаменты до 35 кв.м., квартиры-студии до 30 кв.м., однокомнатные квартиры с хорошей транспортной доступностью до 40 кв.м.

Инвестиции в недвижимость: как выбрать и где купить квартиру

«Однокомнатные квартиры с кухней площадью от 8 кв. м – это самое высоколиквидное жилье. Санузел совместный или раздельный – не имеет важного стратегического значения, как и высота потолков, наличие/отсутствие балкона. Такая вещь, как вид из окна, сегодня тоже очень важна для выгодной перепродажи квартиры: дома становятся все ближе друг к другу, и все больше квартир «смотрят» в стены», – считает руководитель офиса «Сокол» ИНКОМ-Недвижимость Андрей Богословский.

Если мы рассматриваем покупку инвестиционной квартиры на вторичном рынке, то эксперты советуют обращать внимание на ее состояние: пусть лучше будет без ремонта, но при этом располагается в хорошем доме и районе. Пережила пожар, затопление, неряшливых квартирантов – не страшно, все эти факторы снизят ее стоимость на этапе покупки. А вот уже после приведения жилья в порядок, цена вырастет, и квартиру можно будет выгодно продать. Конечно, если ремонт не обошелся владельцу в целое состояние.

« Параметры квартиры, которую можно приобрести на вторичном рынке для выгодной перепродажи, такие: однокомнатная, без ремонта, не на крайних этажах, рядом с метро. Естественно, с хорошей юридической историей и документами. Чем жилье хуже, тем выгоднее вы сможете его перепродать при условии, что придомовая территория и подъезд выглядят привлекательно», – говорит Андрей Богословский .

По мнению эксперта, покупка квартиры в плохом состоянии, но в хорошем доме с хорошим двором – идеальный вариант инвестирования на вторичном рынке: при перепродаже можно заработать 20–30% от ее стоимости.

Эксперт обращает внимание, что если в квартире была проведена незаконная перепланировка, то она перестает быть высоколиквидной при всех остальных положительных характеристиках. Такую квартиру нельзя продать покупателям с ипотекой – а это очень большой процент потенциальных клиентов.

У кого лучше покупать

По словам руководителя МИЭЛЬ «Пречистенка» Марии Богачкиной, до 2022 года системным источником инвестиционно-привлекательных квартир выступали застройщики, продающие на старте (или предстарте) объекты по ДДУ с поддержкой субсидированной ипотеки.

Инвестиции в недвижимость: как выбрать и где купить квартиру

«Ипотечные ставки по льготным программам кредитования и/или субсидированные со стороны застройщика позволяли обеспечить доходность на вложенные средства на уровне 30-50% годовых. В отдельных случаях (при грамотной оценке инвестиционного потенциала, ограничений проекта и программ финансирования) доходность могла достигать 70-120% годовых», – приводит данные Мария Богачкина.

Кроме того, по словам эксперта, существовал определенный тренд на покупку жилых апартаментов, где квадратный метр стоил существенно дешевле, чем у квартирного жилья (разница могла достигать 15-20%).

На сегодняшний день цена объекта на старте продаж зачастую не сильно отличается от цены на этапе ввода объекта в эксплуатацию. Из-за изменений на рынке стройматериалов и оборудования, а также в сфере финансовых услуг застройщики больше не имеют возможности предложить потенциальному инвестору варианты для хорошего заработка.

« В этой связи сегодня фокус инвестора сместился с застройщика на уже состоявшегося дольщика: продажи по переуступке становятся как никогда привлекательны, особенно, если инвестор может воспользоваться семейной или IT-ипотекой. Здесь можно встретить серьезный дисконт от цены застройщика, порой обеспечивающий покупателю цену ниже той, по которой приобретал объект первый участник », – добавляет Мария Богачкина .

Инвестиции в недвижимость: как выбрать и где купить квартиру - фото 3

Какие могут быть риски

Как любой другой вид инвестиции, вложения в недвижимость сопряжены с определенными рисками. И зависят они от того, как инвестор (покупатель квартиры) собирается ее использовать: будет ли он сдавать ее в аренду или рассматривает вариант перепродажи.

«Основной инвестиционный риск – неправильный выбор объекта, неверная локация, когда в итоге можно оказаться в одном пуле с подобными объектами или, если у ЖК много очередей строительства, то есть вероятность конкуренции с застройщиком. Даже при завышенной цене застройщик окажется в лучшем формате, чем частный инвестор, продающий свой объект по вторичной ипотеке » , – считает Евгений Бражин.

И конечно, всегда имеется риск, связанный с приобретением недвижимости у ненадежного застройщика.

Самые интересные новости портала ДОМОСТРОЙРФ.РУ читайте в Telegram и ВКонтакте.

Перспективные города для инвестиций: где выгодно покупать жилье в 2024-м

Фото: Shutterstock

В каких российских городах в 2024 году будет выгодно покупать квартиры в качестве инвестиции (для сдачи в аренду или возможной перепродажи в будущем)? Опрошенные редакцией эксперты рассматривали города с развитым рынком жилья (высоким спросом на покупку и аренду), а также локации, где развивается туризм и действуют новые ипотечные льготы.

Столичные регионы

К числу городов, которые могут быть выгодными для покупки жилья в качестве инвестиций в 2024 году, эксперты относят Москву и Санкт-Петербург. Плюсами такого вложения, по их мнению, являются стабильный спрос на аренду и на покупку жилья и растущие цены, минусом — высокий порог входа по сравнению с другими локациями. «Консервативный сценарий для инвестиций — это покупка квартир на первичном рынке в Москве или Санкт-Петербурге. Всегда есть несколько вариантов — перепродать, сдавать в аренду, заняться бизнесом по сдаче жилья посуточно, жить самому», — пояснил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По его мнению, наиболее ликвидные объекты в данном случае — небольшие лоты в компактных современных ЖК в шаговой доступности от метро, которые легко сдать в аренду или перепродать. В Московской агломерации эксперт рекомендует присмотреться к городам, где находятся новые станции МЦД, например к Балашихе, Апрелевке. «Более высокий потенциал роста цен мы видим у станций в зоне обслуживания МЦД-4 (где в 2023 году они выросли незначительно, в том числе и из-за частичной незавершенности проекта — пока готовы не все станции, подвижной состав частично остается устаревшим)», — пояснил Алексей Попов. На более длительную перспективу можно изучить и варианты в городах, расположенных у линии МЦД-5, продолжил глава «ЦИАН.Аналитики».

Более высокий потенциал роста цен эксперты видят у станций в зоне обслуживания МЦД-4 и МЦД-5

Более высокий потенциал роста цен эксперты видят у станций в зоне обслуживания МЦД-4 и МЦД-5 (Фото: Shutterstock)

Читайте также: 10 российских городов, где будет выгодно покупать жилье в 2022 году

Согласен с коллегой руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин. Одними из самых перспективных направлений для покупки квартиры в качестве инвестиций он называет Москву и Петербург, которые традиционно вызывают интерес у инвесторов, плюс здесь стабильно растут цены на жилье. Так, в Москве по итогам 2023 года средняя стоимость новостроек повысилась на 5%, до 14,7 млн руб. В Санкт-Петербурге за год средний ценник увеличился на 4%, до 8,5 млн руб., привел цифры эксперт.

Читайте также: Города для инвестиций: где будет выгодно покупать жилье в 2023 году

Перспективные города для инвестиций в жилье в 2024 году

Расчеты: ЦИАН

Курортные города

Перспективными для покупки инвестиционной квартиры в 2024 году будут курортные города. «Логистические ограничения в 2022–2023 годах замедлили рост цен в курортных городах юга России. Исходя из того что полноценное транспортное сообщение когда-то в будущем будет восстановлено, представляется интересным вариант с покупкой жилья в городах на побережье Черного моря», — пояснил Алексей Попов. При этом Сочи, по его мнению, пока еще переоценен. Обратить внимание на города Черноморского побережья в 2024 году рекомендует и директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. «Здесь за последние несколько лет был существенный рост цен, а сейчас наблюдается период коррекции», — пояснил он. По мнению эксперта, на волне снижения цен стоит присмотреться к недвижимости в Сочи, Туапсе, а также в Архызе и Пятигорске, где в среднесрочной перспективе можно ожидать более активного развития строительства и роста туристического потока. Среди городов на юге России интересными для инвесторов могут быть Сочи и Краснодар, где жилье в 2023 году подешевело, добавил Сергей Хахулин из «Авито». Например, вторичное жилье в Сочи по итогам прошлого года подешевело на 2% (до этого город был лидером по росту цен), в Краснодаре также отмечено небольшое снижение — около 1%, привел цифры эксперт.

Перспективными для покупки инвестиционной квартиры в 2024 году будут курортные города

Перспективными для покупки инвестиционной квартиры в 2024 году будут курортные города (Фото: Shutterstock)

Читайте также: 11 туристических городов, где можно выгодно купить квартиру под сдачу

Города-миллионники

Для покупки инвестиционной недвижимости в этом году эксперты также рекомендуют обратить внимание на города-миллионники. «Экономически растущие города — лучшее вложение со спекулятивной точки зрения. С целью последующей перепродажи следует ориентироваться на города-миллионники с самым большим ростом заработной платы жителей», — отметил партнер группы SRG Максим Русаков. «С целью получения рентного дохода выбирать следует города либо с высоким туристическим потенциалом (Санкт-Петербург, Казань и другие крупные города с историческим прошлым и развивающейся инфраструктурой для туризма и отдыха), либо с наименьшей доступностью квадратных метров для жителей города (Москва). Средняя доходность от аренды составляет 4–5%», — пояснил Максим Русаков. По данным SRG, в Москве средняя цена 1 кв. м на конец 2023 года составляла 319,7 тыс. руб. (+12,6% за год), в Санкт-Петербурге — 210,3 тыс. руб. (+5,1%), в Казани — 159,3 тыс. руб. (+12,8%).

Для покупки инвестиционной недвижимости эксперты также рекомендуют обратить внимание на города-миллионники

Для покупки инвестиционной недвижимости эксперты также рекомендуют обратить внимание на города-миллионники (Фото: Shutterstock)

  • Екатеринбург стабильно входит в число региональных городов России, которые привлекают внимание инвесторов. Здесь активно развивается рынок новостроек (по оценкам «Авито», в 2023 году объем предложения квартир увеличился в три раза в сравнении с 2022-м), при этом сам город является одним из самых крупных экономических и административных центров Урала. Средняя стоимость квартир как на первичном, так и на вторичном рынке за нынешний год здесь выросла на 8%;
  • Нижний Новгород также интересен для инвесторов. Цены на жилье здесь постоянно растут — например, по итогам 2023-го этот город вошел в топ-5 миллионников с наибольшим ростом стоимости квартир в новостройках (+13%, до 7,5 млн руб.). Кроме того, Нижний Новгород является городом с большими возможностями в плане выбора работы и учебных заведений;
  • Казань — один из крупных туристических и экономических центров России, где также постоянно дорожает недвижимость. А огромная популярность сериала «Слово пацана», ставшего самым значимым событием из сферы кино в 2023 году, только усилила интерес к этому городу;
  • Новосибирск также является лидером по инвестициям в региональную недвижимость в 2023 году. По итогам года средний ценник в новостройках не изменился, а вот вторичная недвижимость подорожала на 8%;
  • Челябинск — в этом городе-миллионнике самые доступные цены на вторичную недвижимость, при этом за год средний ценник повысился на 30%. Вместе с тем Челябинск остается одним из крупных промышленных центров России.

Арктическая зона и города с самой высокой арендной доходностью

Благодаря запуску арктической ипотеки перспективными для инвестиций в 2024 году могут стать города Арктической зоны. «Запуск льготных ипотечных программ почти всегда приводит к росту цен. В конце 2023 года были расширены возможности для применения программы арктической ипотеки. Это увеличит спрос и цены в крупнейших населенных пунктах в этой зоне — Архангельске, Якутске, городах в ЯНАО», — пояснил глава «ЦИАН.Аналитики».

Если ориентироваться на доходность квартир от сдачи в аренду, то самый высокий показатель, по данным аналитиков «Домклик» Сбербанка, в 2023 году был отмечен у города Губаха в Пермском крае. Для расчетов эксперты брали стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке среди российских городов. По оценкам экспертов, однушка, купленная под сдачу в аренду в Губахе, окупится быстрее всего — за 5,2 года, а владелец получит 19,1% годовых. Однокомнатная квартира в Губахе обойдется в среднем около 900 тыс. руб. — это самый низкий показатель среди исследуемых городов. При этом стоимость ее аренды составляет 14,1 тыс. руб., отмечают в «Домклик».

По данным аналитиков, на втором месте по доходности от сдачи жилья в аренду — Норильск в Красноярском крае. Однокомнатная квартира здесь в среднем стоит 3,7 млн руб., а аренда такой квартиры обойдется в 40,9 тыс. руб. в месяц. Доходность от сдачи квартиры составит 13,2%, а окупится вложение за 7,6 года. Тройку лидеров замыкает Астрахань с доходностью 12% годовых и сроком окупаемости 8,4 года. Средняя стоимость однушки здесь оценивается в 3,4 млн руб., а арендная ставка — в 34,3 тыс. руб. в месяц.

В топ-5 городов, где сдача квартиры в аренду позволяет окупить ее стоимость за минимальный срок, также вошли Мурманск и Усть-Илимск. Примерный срок окупаемости в этих городах — 10–11 лет, а доходность от сдачи однушки — приблизительно 9–10%. «Причина, по которой эти города лидируют по коэффициенту доходности, проста: владельцы выставляют достаточно высокую стоимость аренды при относительно невысокой стоимости жилья», — пояснили в «Домклик».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *