Ставку капитализации можно рассчитать как
Перейти к содержимому

Ставку капитализации можно рассчитать как

  • автор:

Ставка капитализации

Соотношение стоимости актива и прибыли, которую он может принести за год.

Ставка капитализации позволяет оценить перспективы инвестиций в конкретный актив. При расчете ставки учитывают прогнозы по изменению расходов и доходов в будущем, уровень риска и интересы инвестора. Недостатками использования ставки капитализации является сложность прогнозирования финансовых результатов в будущем и расчет показателя без поправки на рыночную конъюнктуру.

Методы расчета ставки капитализации

Основными методами расчета ставки капитализации являются:

  • метод рыночной выжимки;
  • метод суммирования;
  • метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала;
  • метод Элвуда.

Метод рыночной выжимки

Применятся для оценки активов с помощью собранных на свободном рынке данных по аналогичным активам. Объект оценки и его аналоги должны относиться к одной группе инвестиционных активов, иметь, примерно, одинаковую стоимость, доходность и уровень инвестиционного риска.

При расчете ставки капитализации по методу рыночной выжимки используется формула:

V — цена актива-аналога;

I — чистый операционный доход оцениваемого актива.

Метод суммирования (кумулятивного построения)

Используется для расчета ставки капитализации с помощью ее разделения на составные части. Основными компонентами ставки капитализации являются ставка возмещения капитала и процентная ставка.

Ставка возмещения капитала рассчитывается по формуле:

T — количество лет требуемое для возврата вложенного капитала.

Коэффициент капитализации рассчитывается с помощью суммирования ставки возмещения капитала и процентной ставки.

Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала

Инвестор может задействовать собственный и заемный капитал, следовательно суммарная ставка капитализации должна отвечать требованиям по доходности на обе части инвестиции.

Ставка капитализации на заемные средства рассчитывается по формуле:

Rз= выплаты по обслуживанию долга / основная сумма ссуды

Ставка капитализации на собственные средства:

Rc= денежные поступления до вычета налогов / объем собственных средств

Общая ставка капитализации определяется с помощью взвешивания заемного и собственного капитала в составе инвестиции. Соотношение заемного и собственного капитала и рассчитывается по формуле:

Мкред.= размер кредита / объем инвестиций

Из этого следует, что доля собственного капитала составляет:

1 — суммарный объем капитала.

Когда известны ставки капитализации на заемные и собственные средства можно рассчитать общую ставку капитализации:

Метод Элвуда

Модифицированный метод инвестиций заемного и собственного капитала, учитывающий продолжительность капиталовложений и изменение стоимости имущества. Расчет общей ставки капитализации проводят по формуле Элвуда:

Rc — ставка дохода на собственный капитал;

Мкр — доля заемных средств в суммарном капитале;

С — коэффициент заемных средств;

Dep — снижение стоимости имущества;

арр — увеличение стоимости имущества;

SFF — коэффициент фонда погашения займа при ставке Y.

Коэффициент заемных средств рассчитывается по формуле:

Р — часть кредита, которая будет выплачена;

Rs — процентное соотношение ежегодных платежей по кредиту и основной суммы задолженности.

Определение ставки капитализации методом рыночной экстракции

Коэффициент капитализации – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. С экономической точки зрения ставка капитализация отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

Для определения ставки капитализации был использован метод рыночной экстракции. В этом методе отдельно не выделяется расчет нормы возврата капитала и дохода на капитал, а используются рыночные данные по объектам, которые сопоставимы и по доле изменения стоимости объекта недвижимости в будущем, и по рискам.

Где NOIi – чистый операционный доход i-го объекта-аналога; Vi – цена продажи i-го объекта-аналога; n-количество аналогичных объектов в недвижимости.

В качестве аналогов для построения рыночной экстракции, подбирались помещения, соответствующие по назначению объекту оценки (в нашем случае объекты офисного назначения), что является, оправдано, с точки зрения конструктивно — планировочных характеристик и наилучшего использования объекта оценки. Подбор объектов аналогов для расчета коэффициента капитализации осуществлялся на основе базы данных объектов коммерческой недвижимости информационно-аналитического отдела «Эстиматика». Основными условия подбора объектов для расчетов являются:

1. Объекты представлены на рынке как в продаже, так и в аренде;

2. объект предлагался к продаже/аренде в один временной период.

3. Количество рассматриваемых пар не должно быть менее 5

Для расчетов необходимо применить ряд корректировок, таких как «скидка на торг», «учет потерь от простоя» («недозагрузка»), операционные издержки.

Был проведен анализ средних скидок на торг при аренде и продаже недвижимости торгово-офисного назначения в г. Екатеринбурге на основе консультаций с представителями различных агентств недвижимости. В результате анализа был определен диапазон скидок на торг при продаже торгово-офисной недвижимости, который на составляет 5 — 15%, среднее значение составляет 8%, диапазон скидок на торг при аренде торгово-офисной недвижимости, составляет 2 — 11%, среднее значение составляет 6%.

Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами. В общем и практическом понимание к операционным расходам относятся затраты на содержание помещения. В-первую очередь сюда включаются затраты на коммунальные платежи, уборку территории и др. Учитывая, что большинство затрат в объектах с единой организованной системой управления не включены в уровень арендной ставки, то по таким объектам операционные расходы не вычитались при расчете ЧОД во избежание двойного учета влияния операционных расходов. Исходя из проведенного анализа сегмента рынка, по отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичный для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду. При определении чистого операционного расхода (ЧОД) При обосновании чистого операционного расхода учитывалась величина потерь от простоя в размере 10% от ПВД и величина операционных расходов в размере 18% от ПВД по данным переговоров с агентствами по недвижимости и рядом управляющих компаний.

Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

где
io – безрисковая ставка процента, %;
iс – общерыночный риск, %;
iл – премия на низкую ликвидность, %;
iin – премия за качество менеджемента, %;
nк – норма возврата на капитал, %.

Поскольку в данном отчете оценивается единый объект недвижимости – здание вместе с земельным участком, расчет коэффициента капитализации для зданий аналогичен расчету ставки дисконтирования для земли.

В качестве номинальной безрисковой ставки была выбрана средневзвешенная процентная ставка доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) по итогам торгов на дату оценки (сроком до погашения более 5 лет). Данный индикатор составил на дату оценки 6,8% (Источник информации: Бюллетень фондового рынка Банка России).

Региональный риск. Определен по данным журнала «Эксперт» на основе данных об инвестиционном риске в российских регионах в 2004-2005гг., из которого следует, что инвестиционный риск Астраханской области превышает инвестиционный риск Санкт-Петербурга (субъекта Федерации с наименьшим риском, который может быть приравнен в суверенному риску РФ) в 1,24 раз. Следовательно, региональный риск для Псковской области будет равен 6,8 * 1,24 — 6,8 = 2,8 %.

Премия за инвестиционный менеджмент – чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %. Так как АЗС требуют особых навыков управления, значение риска принимается на уровне 2,5 %.

Расчет поправки на риск вложения

Виды и наименование риска

Категория риска

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

Стоимость и доходность коммерческой недвижимости. Часть 2 – Оценка методом прямой капитализации

Эксперты-оценщики объектов недвижимости, как правило, отражают фактор неопределенности будущего в измерении доходности, иными словами – в ставке, используемой для капитализации текущих и ожидаемых доходов. Наиболее распространенный доходный метод определения стоимости недвижимости – метод прямой капитализации. Этот метод применятся всегда, в силу его простоты и наличия необходимой для него статистики.

Автор статьи
ОГЛАВЛЕНИЕ

  • Заголовки

14 авг. 2021

Ставка капитализации

В основе метода лежит формула капитализации дохода:

CapRate = NOI / Property Price х 100%, где:

Price – цена объекта недвижимости.

CapRate (от Capitalization Rate) – ставка капитализации объекта (индикатор рынка капиталов — Capital Markets). Самое простое определение CapRate – это ставка прибыли, которую приносит объект недвижимости в течение ближайшего года владения, без учета затрат на его улучшение и финансовых затрат. Можно представить CapRate как дивиденд за год, без учета каких-либо иных удержаний, кроме операционных.

NOI (от Net Operation Income) – чистый операционной доход объекта, сокр. ЧОД (это индикатор рынка площадей – Space Markets). Это базовый доход от объекта, он равняется всей выручке от аренды за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов на коммерческое управление и эксплуатацию. NOI не учитывает подоходные налоги, платежи по кредитам, капитальные затраты, обесценение и амортизацию, он крайне схож с показателем “EBITDA” в других отраслях.

Расчет стоимости объекта

В первую очередь, прямо – для определения CapRate конкретной сделки. Например, если объект генерирует ₽100млн в год и продается по цене ₽1,25млрд, CapRate составит 8% (= ₽100млн / ₽1,25млрд х 100%).

В результате каждой сделки на рынке появляется CapRate, который пополняет статистику фактических ставок капитализации, используемую уже для оценки иных объектов со схожими параметрами. Соответственно, здесь формула работает в обратную сторону – уже для определения стоимости объектов вида, к которому применима такая статистика. Например, если объект генерирует ₽100млн в год и CapRate по подобным объектам 8%, то его стоимость ₽1,25млрд (= ₽100млн / 8% х 100%). В этом случае выясняется именно стоимость (ожидаемая рыночная цена сделки). И формула приобретает вид:

Property Value = NOI / CapRate х 100%

Прогнозное использование

Применение CapRate полезно не только в настоящем, но и для взгляда в будущее. Исторические данные показывают высокую корреляцию ставок CapRate недвижимости стиля Core со ставками доходности по безрисковым инструментам (в первую очередь государственным облигациям, а также учетным ставкам центральных банков). Их движение происходит в одном направлении со спредом, ширина которого отражает размер премии за риск в Core-недвижимости к безрисковым вложениям (Рисунок 1).

Рисунок 1. Корреляция безрисковой ставки (US 10Y Treasury) и ставки капитализации недвижимости основных секторов (US CRE CapRates) (2010-2019, США)

Источник: RICS

Ширина спреда в разные периоды времени не одинакова, при среднем значении 2,8% она может двигаться в зависимости от стадии бизнес-цикла от менее 1% (в периоды роста экономики) до 4% и более (в кризисные периоды), отражая соответствующий циклу риск-аппетит инвесторов (Рисунок 2).

Рисунок 2. Спреды между безрисковой ставкой (US 10Y Treasury) и ставкой капитализации недвижимости основных секторов (US CRE CapRates) (1998-2020, США)

Источник: NCREIF, NAREIT, J.P. Morgan Asset Management

Такая корреляция позволяет на основе публикуемых прогнозов по безрисковым процентным ставкам с высокой степенью предиктивности прогнозировать уровень будущих ставок капитализации (CapRate). А поскольку и будущий денежный поток (особенно в Core-недвижимости) также высоко прогностичен за счет длины арендных контрактов, их неразрывности и установленных в них индексаций арендной ставки на ставку инфляции (корреляция с которой NOI также заметна на исторических данных – Рисунок 3). Таким образом, становится возможным достаточно эффективно оценивать стоимость недвижимости в будущем.

Рисунок 3. Корреляция инфляции (CPI) и чистого операционного дохода (NOI) (1995-2018, США)
Источник: Black Creek with data from Green Street Advisors and US Bureau of Labor Statistics

Именно поэтому прямая капитализация – это базовый метод оценки недвижимости как для определения возможной цены сделки на входе, так и ее стоимости во время владения вплоть до выхода.

Недостатки метода

Во-первых, CapRate – это «снимок в момент времени», не только для текущей стоимости, но и для будущего, поскольку он использует ближайший к дате расчета денежный поток в виде NOI. Иногда для расчета принимается NOI фактический (за прошедший год), в этом случае ставка капитализации называется Trailing (конечный) CapRate; а иногда берется NOI ожидаемый (за ближайший будущий год), тогда ставка капитализации называется – это Initial или Going-in (начальный) CapRate. Значение CapRate может разниться в этих случаях, и по разным причинам: размер выручки (уровень занятости и/или ставок аренды) и размер операционных расходов, включая налоги.

Во-вторых, CapRate не всегда точный показатель для определения конечной стоимости, ввиду индивидуальности каждого объекта недвижимости. Даже два объекта, расположенных относительно близко, могут требовать применения скидок (дисконтов) или надбавок (премии) к стоимости объектов, по тем или иным причинам, отражающим повышение или снижение специфических рисков инвестирования. Еще сложнее применять средние показатели CapRate к объектам, выбивающимся из статистического ряда по географии, локации, коммерческим и физическим характеристикам.

В-третьих, далеко не все объекты имеют стабилизированный чистый операционный доход (NOI), подтвержденный временем и устойчивостью пула арендаторов. Так, низкая заполненность (Occupancy) часто служит ограничением для применения рыночных ставок. Также возможно, что реальные арендные ставки в действующих договорах аренды (Contract Rent), измеряемые в целом по зданию показателем WARR (Weighted Average Rental Rate) отличаются от ожидаемых рыночных ставок (Market Rent), измеряемых для здания показателем ERV (Estimated Rental Value). Зачастую определение стоимости объекта недвижимости в этих случаях через CapRate требует допущений, что объект (а) заполнен и (б) сдается по рыночным ставкам.

Ввиду приведенных ограничений, использование исключительно ставок капитализации (CapRate) может привести к плохим и недостоверным результатам оценки. Оценка это и наука, и искусство найти истинную стоимость объекта оценки. Преодоление недостатков CapRate – это не только применение допущений при расчете NOI, комбинаций ставок (например, Trailing CapRate и Initial CapRate), но и использование иных доходных методов оценки, в первую очередь методики дисконтирования денежных потоков (Discounted Cash Flow, DCF), о которой далее.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *