Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной
Перейти к содержимому

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

  • автор:

Эксперты Роскачества рассказали об отличиях в кадастровой и рыночной стоимости жилья

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной и как они рассчитываются, рассказали эксперты «Роскачества».

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры

Рыночная стоимость недвижимости — это та цена, за которую ее продают и покупают. Именно ее можно увидеть в объявлениях, а после сделки — в договоре о купле-продаже.

Рыночную стоимость определяет продавец, самостоятельно или с помощью риелтора. Иногда определением рыночной стоимости занимается оценщик — например, для банка.

Особенности расчета рыночной стоимости

На величину рыночной стоимости влияет множество факторов. Среди них:

  1. Общие. Это состояние рынка недвижимости, спрос и предложение в конкретном регионе. Сюда же относится наличие социальной и транспортной инфраструктуры, вид застройки, экологическая ситуация.
  2. Существенные. Они касаются квартиры и дома. Это площадь жилья, этаж, планировка, состояние квартиры, размер каждой комнаты, смежный или раздельный санузел и т. д.
  3. Второстепенные. Это может быть вид из окна, высота потолков, наличие балкона или лоджии.

На первый план для разных покупателей выходят разные критерии, поскольку для них могут быть приоритетными разные параметры недвижимости.

Рыночную стоимость недвижимости указывают при заключении сделки в договоре купли-продажи. Если требуется официальный документ со стоимостью, для этого потребуется привлечь оценщика из оценочной компании.

Особенности кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость рассчитывается государством, и она же будет основой при проведении налоговых расчетов, затрагивающих имущество. Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной, но может быть и выше. Эти два показателя редко совпадают.

Для оценки кадастровой стоимости специалистам не нужен осмотр квартиры. Они учитывают район, возраст дома, материал, экономику в населенном пункте, площадь жилья.

Соответственно, две квартиры одного типа в одном и том же доме будут иметь одну и ту же кадастровую стоимость, даже если в одной был сделан дизайнерский ремонт, окна выходят на красивый лесопарк, а в другой ремонта не было более десяти лет, а из окон видна промзона.

Росреестр проводит процедуру оценки недвижимости в соответствии с регламентом. Он также бесплатно предоставляет гражданам информацию о размере кадастровой стоимости на данный момент.

Как проводится оценка кадастровой стоимости

Процедура оценки кадастровой стоимости проходит в несколько этапов:

  1. Проверка анонсируется в интернете и СМИ.
  2. Сбор сведений о недвижимости, в частности изучение эксплуатационных свойств, а также наличие инженерной и транспортной инфраструктуры.
  3. Подготовка отчета.
  4. Акт с результатами проверки, который также публикуется в открытых источниках, в том числе на сайте Росреестра.
  5. Сверка данных собственниками в течение 30 дней. Об ошибках можно сообщать в Росреестр через Госуслуги.
  6. Утверждение результатов проверки.

Обратите внимание

Новая кадастровая стоимость недвижимости вступает в силу с 1 января следующего года.

На что влияет кадастровая стоимость

Поскольку кадастровая стоимость рассчитывается государством, именно она и влияет на налоги при продаже недвижимости и имущественные налоги.

  1. Налог на имущество. Он рассчитывается по кадастровой стоимости на 1 января того года, за который уплачивается налог, и платится ежегодно. В зависимости от типа недвижимости налоговая ставка будет в диапазоне от 0,1 до 2% кадастровой стоимости.
  2. Земельный налог. Он составляет от 0,3 до 1,5% кадастровой стоимости в зависимости от типа земли. Его тоже нужно оплачивать каждый год.
  3. Налог при получении недвижимости в дар. Если недвижимость получена в дар не от близкого родственника, то придется заплатить налог в 13% от кадастровой стоимости. Одаряемый должен подать налоговую декларацию по итогам года, в котором зарегистрировал квартиру на себя.

Кроме того, кадастровая стоимость применяется при расчете арендной платы, а также выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей.

Как оспорить кадастровую стоимость

В редких ситуациях рыночная стоимость может быть ниже кадастровой. Например, при срочной продаже недвижимости, при резком оттоке населения из населенного пункта, где располагается недвижимость, при ошибке в документах.

Поскольку от кадастровой стоимости зависит размер налога, можно оспорить кадастровую стоимость.

Для этого нужно:

  • обратиться к независимым оценщикам, которые смогут определить реальную стоимость недвижимости и дадут рекомендации к изменению кадастровой стоимости в регионе.
  • обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд для оспаривания стоимости, если была совершена ошибка или она не соответствует рыночным условиям в регионе.

В чем разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Кадастровая стоимость объекта не учитывает особенности квартиры. Для нее важны ценовая политика региона на рынке недвижимости, а также тип недвижимости, площадь квартиры и другие типовые параметры, поскольку кадастровая стоимость рассчитывается сразу для всей группы однотипных объектов недвижимости.

Рыночную стоимость определяют для каждого объекта недвижимости индивидуально с учетом всех особенностей конкретной квартиры или дома. Этаж, наличие лифтов, плохие соседи, отсутствие поблизости школ, ремонт, красивый вид из окна — все это тоже влияет на стоимость, а не только площадь и район.

Обе стоимости могут со временем меняться. Перерасчет кадастровой стоимости проходит раз в несколько лет.

Рыночная стоимость меняется под влиянием рынка, причем как в сторону увеличения, так и в сторону снижения. Если в городе закрыли градообразующее предприятие и начался отток жителей, цены на недвижимость упадут. Если, наоборот, построили новое предприятие и начался приток жителей, цены могут подняться. Строительство новых веток метро, транспортных развязок, торговых центров тоже может увеличить стоимость жилья.

Комментарий эксперта

«Главное отличие кадастровой стоимости от рыночной в том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется государством, а рыночную определяет сам собственник объекта недвижимости, и она может быть любой, — говорит эксперт по недвижимости Центра финансовой экспертизы Роскачества Ирина Тимонина. — Если собственник затрудняется сам ее определить, он может обратиться к специалистам. Это могут быть профессиональные оценочные компании с лицензией либо риелторы. Рыночную стоимость (например при продаже объекта) можно изменить в любое время при желании продавца. Кадастровую стоимость устанавливает государство, и изменить ее возможно, но не так просто. Узнать ее можно, посмотрев информацию на сайте Росреестра или заказав выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) через портал госуслуг либо обратившись в МФЦ. Если собственник считает, что кадастровая стоимость его объекта завышена (а от нее зависит размер налога на недвижимость), то он может обратиться с заявлением в комиссию Росреестра. Если комиссия принимает решение о пересмотре стоимости, тогда данные подаются в территориальное управление Росреестра. Если же комиссия отказывает, можно обратиться в суд».

Чем отличаются кадастровая и рыночная стоимости квартиры

Баннер

Как получается, что квартира одна, а цены у нее две? Разбираемся в тонкостях и отличиях кадастровой стоимости недвижимости от рыночной.

  • Определимся с понятиями
  • В чем разница
    • Как происходит оценка КС
    • Как происходит оценка РС

    Определимся с понятиями

    Чтобы разобраться с различиями двух понятий, для начала определимся с их значениями.

    Кадастровая стоимость (КС) — это цена объекта недвижимости (земельного участка, дома, квартиры), которую определяет государство.

    Рыночная стоимость (РС) — это цена купли-продажи объекта, которую устанавливает собственник, риелтор или определяет профессиональный оценщик.

    Они могут совпадать, но чаще всего отличаются друг от друга. Причем кадастровая стоимость необязательно ниже рыночной, бывает и обратная ситуация.

    Обе цены — переменные величины. Как рыночная формируется в зависимости от многих факторов, так и кадастровую постоянно пересматривают.

    В 16 веке в Венеции платили монетку-«газетту» за чтение публичного листка с информацией. Позже это название перешло к листку — так появилось слово «газета».

    Другой факт

    В чем разница

    Наглядно разобраться в разнице между двумя величинами поможет понимание механизма оценки. Разберемся, из чего формируются обе стоимости.

    Как происходит оценка КС

    Кадастровую стоимость квартиры переопределяют раз в три-пять лет. Для Москвы и Санкт-Петербурга — раз в два года.

    Для оценки государственные органы используют три показателя:

    • расположение;
    • размер;
    • возраст.

    Оценщики не смотрят на вид из окна, наличие рядом поликлиники, высоту потолков и состояние ремонта в квартире. Их волнуют только площадь объекта недвижимости; степень износа жилья (не конкретной квартиры, а именно дома, где она находится) и статус района, где этот дом расположен.

    Осуществить мечту о покупке собственного жилья поможет ипотека. Совкомбанк предлагает выгодные условия кредитования, среди которых каждый сможет найти подходящую для себя программу.

    Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

    Как происходит оценка РС

    Иначе оценивают рыночную стоимость. Ко всем перечисленным выше показателям прибавляются такие критерии, как:

    • наличие или отсутствие в квартире ремонта;
    • хороший или плохой вид из окна;
    • расположение дома относительно сторон света;
    • удаленность от остановок общественного транспорта;
    • наличие поблизости парковки, школ и детских садов.

    Этот список можно продолжать долго: в разный период времени параметры оценки могут меняться — все зависит от ситуации на рынке.

    Почему кадастровая стоимость ниже рыночной

    Теперь, когда мы знаем, из чего складываются обе величины, становится понятней, почему кадастровая цена зачастую ниже рыночной.

    Приведем наглядный пример.

    Квартира Миши находится на седьмом этаже девятиэтажки — из окон открывается потрясающий вид на парк. Недавно молодой человек сделал современный ремонт, купил новую мебель и технику.

    Коля живет по соседству — в квартире на первом этаже с окнами на темный двор. Юноша унаследовал квартиру от бабушки и еще не успел привести ее в порядок. Дел предстоит немало: надо заменить проводку, отремонтировать потолок после протечки сверху, установить новую сантехнику.

    Коля не торопится с ремонтом, потому что подумывает продать квартиру. Ему не нравится, что рядом с окном его кухни находится дверь в мусороприемную камеру их подъезда.

    Один дом, две одинаковые по площади, но разные по состоянию квартиры, кадастровая стоимость которых будет примерно одинаковой.

    А вот рыночная будет существенно отличаться — Михаил может продать квартиру в разы дороже, чем Николай. Так кадастровая стоимость его недвижимости будет ниже рыночной.

    Но бывают исключения, когда обе цены совпадают или кадастровая превышает рыночную. На примере Николая это выглядит так: его квартира не может конкурировать с Мишиной, поэтому ему придется занижать рыночную стоимость, чтобы хоть как-то привлечь покупателей.

    Что такое кадастровая стоимость

    Зачем две цены

    Главное функциональное назначение РС в том, чтобы совершать сделки купли-продажи. Именно эту цену мы видим в объявлениях о продаже жилья, на эту сумму начисляются проценты по ипотеке, по ней определяется стоимость страховки.

    Страхование — надежный способ сберечь нервы и снизить тревогу за сохранность имущества. Оформите страховку в Совкомбанке и получите в партнеры надежный банк, который разделит с вами риски при любых жизненных обстоятельствах.

    Лучшие способы снизить тревогу за свое здоровье, близких, имущество — это постоянная забота и страхование на разные случаи жизни. Выбирайте мультипакет или застрахуйте самое дорогое. Главное — обретите уверенность в завтрашнем дне с Совкомбанк Страхование.

    Также РС важна для оценки имущества при конфискации и во время процедуры банкротства.

    КС нужна для расчета налогов и госпошлин:

    • налог на недвижимость;
    • земельный налог;
    • налог с продажи недвижимости;
    • налог на недвижимость, приобретенную по договору дарения;
    • госпошлина при оформлении сделок с недвижимостью у нотариуса (в том числе получения наследства);
    • госпошлина по имущественным искам.

    Подытожим. РС и КС — независимые понятия и не влияют на ценообразование друг друга. Чтобы наглядно продемонстрировать их отличия, мы составили небольшую таблицу.

    Кадастровая стоимость

    Рыночная стоимость

    Определяет и регулирует государство

    Формируется в зависимости от спроса на рынке

    Оценка происходит в массовом порядке, а не на конкретный объект недвижимости

    Оценивается конкретный объект недвижимости: квартира, дом, земельный участок

    Критерии оценки четко определены

    Критерии оценки меняются в зависимости от ситуации на рынке

    Все мы платим налоги, в том числе на недвижимость, поэтому необходимо понимать, как они формируются. Надеемся, теперь вы лучше видите различия между этими понятиями!

    Чем кадастровая стоимость недвижимости отличается от рыночной

    Чем кадастровая стоимость недвижимости отличается от рыночной

    Рыночная стоимость недвижимости — это та цена, за которую её продают и покупают. Именно её можно увидеть в объявлениях, а после сделки — в договоре о купле-продаже. Рыночную стоимость определяет сам продавец. На цены влияет множество факторов. Это состояние рынка недвижимости, спрос и предложение в конкретном регионе. Сюда же относится наличие социальной и транспортной инфраструктуры, вид застройки, экологическая ситуация. Важное значение имеет площадь жилья, этаж, планировка, состояние квартиры, размер каждой комнаты, смежный или раздельный санузел. Покупатели обращают внимание и на вид из окна, высоту потолков, наличие балкона или лоджии.

    Те или иные критерии могут выходить на первый план, поскольку для разных покупателей могут быть приоритетными разные параметры недвижимости.

    Рыночную стоимость недвижимости обычно указывают при заключении сделки в договоре купли-продажи.

    Кадастровая стоимость рассчитывается государством, и она же будет основой при проведении налоговых расчётов, затрагивающих имущество. Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной, но может быть и выше. Эти два показателя редко совпадают.

    Для оценки кадастровой стоимости специалистам не нужен осмотр квартиры. Они учитывают:

    • район,
    • возраст дома,
    • материал,
    • экономику в населённом пункте,
    • площадь жилья.

    Соответственно, две квартиры одного типа в одном и том же доме будут иметь одну и ту же кадастровую стоимость, даже если в одной был сделан дизайнерский ремонт, окна выходят на красивый лесопарк, а в другой ремонта не было свыше 10 лет, а окна выходят на промзону.

    Росреестр проводит процедуру оценки недвижимости в соответствии с регламентом. Он также бесплатно предоставляет гражданам размер кадастровой стоимости на данный момент.

    Поскольку кадастровая стоимость рассчитывается государством, именно она и влияет на налоги при продаже недвижимости и имущественные налоги.

    В чем разница между рыночной и кадастровой стоимостью.

    Кадастровая стоимость объекта не учитывает особенности квартиры. Для неё важны ценовая политика региона на рынке недвижимости, а также тип недвижимости, площадь квартиры и другие типовые параметры, поскольку кадастровая стоимость рассчитывается сразу для всей группы однотипных объектов недвижимости.

    Рыночную стоимость определяют для каждого объекта недвижимости индивидуально с учётом всех особенностей конкретной квартиры или дома. Этаж, наличие лифтов, плохие соседи, отсутствие поблизости школ, ремонт, красивый вид из окна — все это тоже влияет на стоимость, а не только площадь и район.

    Рыночная стоимость меняется под влиянием рынка, причём как в сторону увеличения, так и в сторону снижения. Если в городе закрыли градообразующее предприятие и начался отток жителей, цены на недвижимость упадут. Если, наоборот, построили новое предприятие и начался приток жителей, цены могут подняться. Строительство новых транспортных развязок, торговых центров, социальных объектов: садиков, школ, тоже может увеличить стоимость жилья.

    фото: источник photogenica.ru, автор Kzenon

    Как определить рыночную стоимость недвижимости

    Рыночная стоимость — отражение текущей ситуации на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий

    Ключевой вопрос при купле-продажи квартиры — как определить ее рыночную стоимость в конкретный момент времени. Вместе с экспертами разбираемся, что такое рыночная стоимость и как продавцу не продешевить, а покупателю не переплатить при покупке жилья.

    • Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
    • Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»
    • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

    Рыночная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции за период, соответствующий среднему сроку экспозиции (осенью 2021 года в Москве это порядка 64 дней). Показатель отражает текущую ситуацию на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий.

    Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

    Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.

    В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.

    Главная причина понимания рыночной стоимости — это получение максимальной выгоды при продаже

    Главная причина понимания рыночной стоимости — это получение максимальной выгоды при продаже (Фото: Илья Щербаков/ТАСС)

    Цели расчета кадастровой стоимости:

    • вычисление суммы налога на недвижимость;
    • подсчет суммы налога в случае купли-продажи / аренды / обмена жилья;
    • оформление права наследования на жилье;
    • определение цены при обмене объекта на другую недвижимость;
    • оформление договора дарения на недвижимость.

    Зачем нужно знать рыночную стоимость

    Определение рыночной стоимости может потребоваться при:

    • покупке или продаже недвижимости;
    • получении недвижимости по наследству;
    • страховании недвижимости;
    • оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
    • решении спорных вопросов с недвижимостью;
    • установлении стоимости имущества должника-банкрота;
    • установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей;
    • установлении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.

    «Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

    Критерии оценки рыночной стоимости жилья

    Основные параметры, которые могут в ту или иную сторону менять рыночную стоимость жилья, можно разделить на ключевые и второстепенные.

    Общие критерии оценки рыночной стоимости:

    • конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
    • типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
    • расположение жилья;
    • транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
    • экологическая обстановка;
    • социальная и коммерческая инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.

    Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

    • площадь квартиры, количество комнат;
    • этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
    • наличие лифта/лифтов;
    • стандартная или индивидуальная планировка;
    • техническое состояние, наличие современного ремонта;
    • соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
    • наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.

    Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.

    Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить

    Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить (Фото: Екатерина Кузьмина/RBC/TASS)

    Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»:

    — Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить. В отличие от кадастровой стоимости, она не должна фиксироваться в отдельном документе. Но получить такую справку можно — часто эта информация нужна и для представления в государственные учреждения. Например, нотариусу при вступлении в наследство или в органы опеки при покупке нового жилья, где будет прописан несовершеннолетний. Такие справки могут подготовить оценочные компании.

    Этапы проведения оценки рыночной стоимости

    • заключение договора о проведении оценки;
    • выбор методов оценки;
    • сбор и анализ информации, необходимые расчеты;
    • определение итоговой стоимости объекта оценки;
    • составление отчета об оценке.

    Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

    — Покупателю тоже важно знать рыночную стоимость жилья — чтобы понимать, в каком диапазоне ему можно двигаться, чтобы не переплатить за выбранный объект. Если говорить о вторичном рынке жилья Москвы, то за год рост составил по некоторым локациям и объектам до 35%. Поэтому сейчас, пока рынок еще «переваривает» столь существенный рост цен, трудно говорить, насколько завышена или занижена стоимость конкретной квартиры. Несоответствие общей картине вполне может быть следствием того, что продавец не разобрался в ситуации с ценами и уровнем их роста. И тут такой нюанс: раньше для опытного риелтора цена квартиры примерно на 10% ниже рынка часто служила сигналом, что у квартиры есть юридические проблемы, что объект не очень чистый. Сейчас в условиях ценовой нестабильности такой ценовой маркер не работает — это такой симптом «болезни роста» рынка.

    Основные подходы к оценке рыночной стоимости

    Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.

    Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.

    Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.

    Читайте также:

    • Как правильно оценить квартиру при продаже
    • Земля для дома: что нужно знать перед покупкой участка
    • Росреестр упростил снятие с кадастрового учета несуществующих объектов

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *