Кому лучше сдавать квартиру в аренду советы
Перейти к содержимому

Кому лучше сдавать квартиру в аренду советы

  • автор:

Кому лучше сдавать квартиру в аренду советы

С начала года количество квартир, предлагаемых в аренду в Москве, выросло почти на 80%. На одного арендатора теперь приходится в среднем 5 вакантных квартир, сообщало агентство «ИНКОМ-Недвижимость». Это объясняется временным отказом собственников от продажи недвижимости и переходом квартир в разряд арендных, пополнением рынка инвестиционными квартирами, купленными в 2020-2021 годах. Некоторые владельцы сдают свое жилье ради поправки семейного бюджета, а сами живут у родственников или снимают квартиру подешевле.

О том, как быстрее и выгоднее сдать квартиру в аренду, рассказали «РГ» специалисты.

Подготовка

Первый вопрос, который встает перед владельцем жилья — нужно ли ремонтировать арендную квартиру? Считается, что траты на то, чтобы привести жилплощадь для сдачи в приличный вид, не должны превышать 2-3 арендные ставки за нее, говорит Оксана Полякова, замдиректора Управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». Хотя многое зависит от целей арендодателя, его финансовых возможностей и ценовой категории жилплощади.

Например, если квартира — «бабушкин вариант» в старом доме в дешевом районе, а лишних средств и времени на отделку нет, кроме того, нет строгих требований к арендаторам (владельцу все равно, кто там будет жить — гастарбайтеры, множество рабочих или студентов), то проще сдать жилье, как есть, с дисконтом от 5% до 15% в зависимости от степени износа. И не волноваться о сохранности имущества, говорит Полякова.

Если хочется найти надежных, платежеспособных и аккуратных квартирантов, на ремонт лучше потратиться. Но дорогостоящие работы не окупятся, потому что квартира эконом-класса на окраине все равно не перейдет в высокую ценовую категорию. Ремонт может быть недорогим, главное, чтобы было чисто, светло и все по возможности новое. Избегайте излишеств и эксцентричности в декоре. Сделайте генеральную уборку, избавьтесь от устаревших вещей, купите недорогую новую мебель взамен дряхлой, украсьте комнаты современным текстилем – шторы, подушки на диван, салфетки. По возможности, приберитесь на лестничной площадке. Особое внимание стоит уделить исправности сантехники, электропроводки и бытовой техники — это способно «съесть» самую значительную часть бюджета на ремонт.

Другой вариант — квартира находится в плачевном или не очень хорошем состоянии, но расположена в престижном районе и доме. В этом случае есть смысл вложить деньги в отделку и даже, возможно, взять кредит на ремонт, поскольку жилплощадь может перейти из сегмента «эконом» сразу в бизнес- или даже премиум-класс. А это принесет совсем другие прибыли.

Интерьер должен быть актуальным, сейчас это — обилие свободного пространства и функциональная мебель, отмечает гендиректор компании Apple Real Estate Данила Савченко. Массивные душевые кабины больше не считаются символами роскоши, двухуровневые потолки с разноцветной подсветкой визуально уменьшают помещение и давно вышли из моды. Лучше сдавать квартиру совсем пустой, чем с непродуманным интерьером и устаревшей громоздкой «стенкой». Арендаторам нужен комфорт, большинство предпочитает минимальную обстановку, но со вкусом. Нежелание обновить интерьер и избавиться от старых вещей удешевляет квартиру.

Провальным может оказаться решение сдать квартиру под ремонт, отмечает Савченко. Ремонт требует контроля — иначе он окажется некачественным, отделочные материалы будут выбраны самые дешевые, а сроки — затянуты. При этом весь период работ владелец будет получать минимальную арендную плату.

Объявление

Делая фотографии для объявления о сдаче квартиры в аренду, уберите из кадра лишние вещи, должны быть видны планировка и мебель, советует Полякова. Отдельно нужно сфотографировать санузел, кухню, балкон или лоджию. Если хороший вид из окна и чистый подъезд, сфотографируйте и их. Пригодятся общие планы дома и двора. В объявлении нужно кратко и четко указать технические характеристики квартиры и ее конкурентные преимущества (например, свежий ремонт, новая стиральная машина, метро в шаговой доступности и т.д.). Важно не искажать информацию.

Показ

На показе квартиры не нужно чересчур много разговаривать — часто собственники стараются прямо с порога выяснить все о потенциальных квартирантах и представить себя в наилучшем свете. Не стоит быть слишком придирчивыми, воздержитесь от рассказа о недостатках предыдущих жильцов — иначе вы можете остаться без новых. Не умалчивайте о плюсах объекта. Крайности излишни, поэтому совсем отмалчиваться тоже ни к чему — обращайте внимание посетителей на те или иные достоинства квартиры. Можете заранее написать шпаргалку — список положительных сторон жилья, советует Полякова.

Не будьте навязчивы, дайте арендатору осмотреться и самостоятельно принять решение; не требуйте моментального ответа. Кто-то готов сразу подписать договор найма, а кому-то нужно время, чтобы подумать.

Не отпугните арендаторов запретами, советует Савченко: «Тут не ходить, это не трогать, сюда не смотреть» — иногда ограничения бывают просто абсурдными. Драгоценные или ценные для собственника вещи лучше просто вывезти из сдаваемой квартиры.

Переговоры о цене по возможности делегируйте риелтору — лучше, когда этим вопросом занимается профессионал и третья сторона, в этом случае вы не рискуете еще «на берегу» испортить отношения с будущим квартирантом, отмечает Полякова.

Собственники зачастую назначают цену очень субъективно, говорит Савченко: «такую ставку назначил агент», «так мы ее оценивали, когда сдавали несколько лет назад». Есть закон рынка: если звонков по объекту нет, корректируйте цену. Снижать нужно постепенно до тех пор, пока не появятся клиенты. Если появились потенциальные клиенты, торгуйтесь и будьте уступчивы — можно предоставить скидку, например, с условием предоплаты за полгода. Не стоит и выбирать агентство недвижимости по принципу «кто дороже оценит объект, с тем и будем работать». Риелторы могут польстить хозяину высокой оценкой жилья, но сдать его по цене выше рыночной не получится. Арендаторы самостоятельно мониторят рынок, цены им известны и деньги они считают, отмечает Савченко. Нет смысла и задействовать максимальное количество агентств для сдачи объекта. Арендатор все равно выберет объявление с самой низкой ценой.

Опасно при выборе квартиранта руководствоваться исключительно его платежеспособностью, добавляет эксперт. Если квартиру предлагают снять по цене выше рыночной, это не просто так: здесь могут устроить подпольное казино или еще что-то противозаконное.

После сдачи

Не настаивайте на частых визитах в квартиру, советует Савченко. Если хозяин заявляет, что планирует проверять квартиру каждый месяц, это может отпугнуть клиентов. Будьте деликатными, согласовывайте каждый визит за несколько дней и пусть эти проверки не будут частыми — примерно раз в квартал.

Другая крайность — невнимательность к арендатору. Будьте отзывчивы и вежливы, своевременно устраняйте возникающие неполадки. Халатность неприемлема, нужно помнить, что вы оказываете платную услугу. У арендатора должен быть актуальный номер телефона хозяина на случай экстренной ситуации и запасной номер, куда можно дозвониться, если первый номер вне зоны доступа.

Как сдать квартиру в аренду и не пожалеть об этом

Наличие двух и более квартир всегда может стать неплохим источником дохода. Но если кто-то думает, что владельцы сдаваемой в аренду жилплощади только и занимаются тем, что раз в месяц подсчитывают выгоду от квадратных метров, то это совсем не так.

Отдавать свою квартиру во временное пользование чужим людям — это всегда риск и нервотрёпка, а найти порядочных квартиросъёмщиков — та ещё головная боль и практически гадание на ромашке. Но все-таки есть несколько полезных советов, прислушавшись к которым, вы снизите вероятность связаться с недобросовестными жильцами.

Кто имеет право сдавать квартиру

Сдавать жилье в аренду имеет право только непосредственный собственник. Ни родственники, ни друзья собственника таким правом не обладают. Исключение — наличие нотариальной доверенности, где прописано право доверенного лица сдавать жилье в аренду.

Как найти жильцов

Обратиться к специалистам

Это один из самых безопасных способов. Опытные риелторы подберут для вас подходящие варианты, позаботятся о юридической стороне вопроса и предоставят определённые гарантии. Но за эти услуги придется заплатить.

Также собственникам жилья теперь доступен сервис Домклик Аренда, с помощью которого можно сдать квартиру быстро, выгодно и без лишних хлопот. Мы возьмём на себя всю работу с объявлением и подберём для вас подходящих жильцов.

�� Поручить поиск надёжного жильца Домклик

Самостоятельно разместить объявление на специализированных сайтах или в социальных сетях

Если это ваш первый опыт сдачи жилья в аренду, то стоит быть особенно внимательными. Оценивать добросовестность и финансовую благонадёжность потенциального квартиросъёмщика придётся самостоятельно, а это и у опытных людей получается не со стопроцентной гарантией.

Разместить объявление на Домклик

Предложить квартиру друзьям, коллегам или родственникам

Казалось бы, это надёжный вариант: вы знаете этих людей и, кажется, что проблем не должно возникнуть. Тем не менее, за внешней привлекательностью такого варианта может скрываться много подводных камней: вы вполне можете попасть в капкан «приятельских отношений».

Вы сами того не заметите, как вам начнут задерживать арендную плату или нарушать договоренности. Так вы можете потерять не только деньги, но, что самое болезненное, получить эмоциональный ущерб.Поэтому лучше разграничивать личные и деловые отношения, каким бы удобным такой вариант не казался на первый взгляд.

Если вы все-таки решились на это, обязательно зафиксируйте условия аренды письменно, а не в формате дружеской беседы.

Какие типы арендаторов встречаются чаще всего, и какие достоинства и недостатки можно обнаружить у каждого, читайте в статье «Сдаем квартиру: как выбрать арендатора»

На что стоит обратить внимание в первую очередь

1. Обязательно заключайте договор аренды. Одни из самых важных условий — оплата квартиры и коммунальных платежей. Помимо формальных пунктов, пропишите ответственность сторон в страховых случаях, запрете сдавать квартиру в субаренду, о праве собственника периодически проверять состояние квартиры лично в присутствии съемщика.

2. Не забудьте тщательно прописать в договоре и условия его расторжения, особенно, если он заключен на длительный срок и с залогом.

3. Также непременно составьте акт приема-передачи жилого помещения с подробным описанием технического состояния квартиры и только после этого передавайте ключи.

4. Проверьте документы жильца. Отдавайте ключи и подписывайте договор именно с теми людьми, которые планируют жить в вашей квартире. Третьи лица для такой процедуры не подходят.

5. Факт любого получения денег (арендная плата, залог или оплата коммунальных платежей) фиксируйте в виде расписок. Желательно такие расписки готовить в двух экземплярах: один для арендатора, другой — для вас. Если оплата производится безналично, сохраняйте чеки, квитанции, скриншоты из мобильных приложений.

6. Не забудьте о залоге (обычно это сразу оплаченный последний месяц проживания) — жилец будет уверен, что внезапно не останется без крыши над головой, а займодатель, что в случае расторжения договора у него будет время найти нового съемщика.

7. Договор на недолгий срок выгоден и для жильца, и для арендодателя. Перезаключить договор не составит труда, и множества проблем при несогласии сторон можно легко избежать;

8. Сразу честно предупредите о существующих неисправностях в квартире и своих принципиальных пожеланиях (отношение к вредным привычкам, домашним животным, шумным вечеринкам и др.). Впоследствии это поможет избежать множества проблем и разногласий;

9. Сделайте фото квартиры непосредственно перед тем, как передать ее в аренду. Это и дисциплинирует жильцов, и может послужить доказательством вашей правоты в конфликтных ситуациях;

10. Если вы находитесь в приятельских отношениях с соседями, познакомьте с ними и ваших будущих жильцов. Это тоже «воспитывает» квартиросъёмщиков. Также оставьте ваш контактный номер соседям на случай форс-мажорных ситуаций.

Не стоит забывать и о своих обязанностях налогоплательщика, иначе последствия могут быть весьма плачевными. Уклонение от налогов может грозить штрафом, а в худшем случае — уголовным делом.

Конечно, соблюдение этих рекомендаций — не панацея от неприятностей, но, даже если они возникнут, — вы сможете защитить свои права, как владельца квартиры, доказав, что те или иные ситуации и порядок их решения были прописаны в договоре, а при самом негативном сценарии — получить компенсацию за нанесенный ущерб, обратившись в суд.

Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду

Фото: Семен Лиходеев/ТАСС

Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора. Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья. Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.

Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам. Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья. Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду. Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.

Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества

Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества (Фото: Kzenon\shutterstock)

Кому не хотят сдавать квартиры в Москве

Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.

На что жалуются арендаторы

Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт. Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше. Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.

Слабые места в договоре

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet: — Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе. Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит. Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.

Расторжение договора аренды

Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин. «Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.

Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья

Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья (Фото: fizkes\shutterstock)

10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:

  • документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
  • паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
  • арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
  • срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
  • порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
  • оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
  • условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
  • число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
  • опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
  • условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.

Читайте также:

  • Цены вырастут осенью: что происходит с арендой жилья в Москве
  • Аналитики рассчитали доходы от сдачи однушки в Москве за 20 лет
  • Названы города — лидеры по доходности от аренды жилья

Как выгодно сдать квартиру: советы + примеры

Конечно, старые потертые квартиры на рынке аренды недвижимости тоже пользуются спросом. Но чистое, со вкусом отремонтированное жилье и сдастся быстрее, и прибыли принесет больше, и гарантирует долгосрочные арендные отношения с платежеспособными людьми.

Рассказываем, как в сжатые сроки привести квартиру в аренду в божеский вид. (Если вы не сдаете квартиру, а хотите снять ветхое жилье и быстро и дешево отремонтировать, в посте есть идеи и для вас тоже!)

Избавьтесь от лишнего

Не стоит заниматься собирательством и оставлять добитые предыдущими жильцами шкафы и кровати новым жильцам. Но если просто вынести их из квартиры и оставить у мусорного бака, ждите штрафа. Как быть? Есть три надежных способа (два быстрых, один может потребовать немного времени) вывезти из квартиры крупногабаритный мусор.

  • Заказать у ЖЭКа мусорный контейнер, сгрузить в него все самостоятельно или нанять для этого грузчиков.
  • Обратиться в мувинговую компанию — так выйдет еще быстрее, и не нужно беспокоиться о контейнере.
  • Продать на Avito за символическую сумму или отдать бесплатно на ДаруДар — вдруг кому надо?

Отмойте до блеска

Навести лоск в квартире, в которой продолжительное время жили квартиранты — совсем не то же самое, что отмыть собственный дом: редкий квартирант убирается со рвением. Так что засучите рукава — работы предстоит много.

Кухня

Застаревшие жирные пятна на плите, плитке на фартуке и нагар в духовке лучше чистить в два-три этапа: залить моющим средством на 15–20 минут, отмыть все, что отмывается, повторить.
В совсем запущенных случаях можно разово прибегнуть к экстренным мерам и подключить агрессивные сильнощелочные составы и меламиновые губки. Однако важно понимать, что это рискованно: во время такой уборки легко отравиться вредными парами, обжечь кожу и слизистую глаз. Работаем с ними в прочных резиновых перчатках и в защитной маске. Или используем безопасные экосоставы.

Совет INMYROOM: наш выбор — средство для мытья стекол, пластика и зеркал Meine liebe, которое подходит для очищения всех гладких и блестящих поверхностей: стекол, зеркал, а также пластика, кафеля, винила, акрила и других видов водостойких материалов и покрытий.

В нем нет токсичных компонентов, вместо них безвредные биоразлагаемые вещества, а содержание анионных ПАВ — меньше 5%, это безопасный показатель.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *