Что будет с ценами на недвижимость
Перейти к содержимому

Что будет с ценами на недвижимость

  • автор:

Эксперт рассказал, когда упадут цены на квартиры

Спрос на квартиры и ипотеку растет, при этом повышаются и цены на жилье. Изменится ли стоимость жилья в сентябре-октябре, узнали Финансы Mail.ru.

Сумма выданной ипотеки в России в 2023 году превысит предыдущий рекорд 2021 года — 5,7 трлн рублей, прогнозирует федеральный жилищный оператор «Дом.РФ». За полгода выдача ипотеки выросла в 1,5 раза, подсчитал ЦБ РФ.

Желающих купить жилье в ипотеку не смущает даже рост ключевой ставки ЦБ РФ до 12% и подорожание жилищных кредитов с 8,5% до 11% в среднем. Основным драйвером жилищного рынка остается льготная ипотека под 8% — на нее приходится почти половина кредитов.

Цена квадратного метра с 2020 года в России выросла в 1,6 раза, а с начала 2023 года выросла примерно на 5% в среднем для новостроек и на 12% — на вторичном рынке. Средняя цена на новостройки в 2022 году прибавила 21%, на вторичном рынке — на 11,8%, согласно данным Росстата.

Продолжится ли рост цен ?

«Резкого движения цен на жилье вверх или вниз в сентябре мы не увидим», — сообщил Финансам Mail.ru Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Для движения вниз еще не пришло время, спрос еще теплится, у банков еще действуют предодобренные заявки по кредитам по старым ставкам. Кроме того, с 1 октября вступают в силу дополнительные ограничения ЦБ в отношении первоначального взноса. И у покупателей жилья остается последний месяц, чтобы оформить ипотеку по старым условиям, и люди будут ей пользоваться. Поэтому провала спроса и, соответственно, цен в сентябре пока не будет. Как и скачка цен вверх.

Олег Репченко
руководитель кналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

«По той причине, что платежеспособный спрос на пределе, все кто мог, уже купили жилье. Очень много ипотеки взяли за прошлый год, когда на рынке были околонулевые ставки. Те, у кого были накопления в рублях и кто хотел вложиться в недвижимость, сделали это еще в прошлом году», — пояснил эксперт.

По его мнению, обладатели валютных сбережений вышли на рынок недвижимости, когда курс достиг 90−100 рублей: «то есть спрос во многом истощен и, скорее всего, в сентябре мы увидим последний выхлоп платежеспособного спроса, который еще остается на рынке — в сентябре активность на рынке будет нормальная».

Больший вопрос, что будет с ценами после 1 октября. Потому что с октября вступят дополнительные ограничения Центробанка к размеру первоначального взноса — это раз, закончатся предодобренные кредиты по старым ставкам — это два. В-третьих, каким-то образом разрешится интрига с увеличением лимитов по льготной ипотеке. И спрос, который подогревался новостями о завершении льгот, может рассосаться. И цены могут поползти вниз.

Олег Репченко
руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».

«Вторичка»–2024: что будет с ценами, ипотекой и предложением?

«Вторичка»–2024: что будет с ценами, ипотекой и предложением?

Несмотря на все сложности, в 2023 году рынок недвижимости относительно стабильно рос. Чего ждать от следующего года? Какими будут цены, ставки, спрос и предложение? Циан.Журнал попросил экспертов дать прогнозы.

спойлер: Все будет зависеть от ипотеки, но цены, скорее всего, снизятся

— Сейчас спрос и цены на рынке поддерживаются за счет сохранения банками старых условий по ранее одобренным кредитам (обычно это максимум 3–4 месяца). До середины декабря активность в сегменте поддержат покупатели, которые могут приобрести жилье по более низким ставкам. Далее рынок вторичного жилья неминуемо ожидает охлаждение.

Спрос начнет падать, что приведет к коррекции цен, но произойдет это не сразу. Эффект от августовских изменений ключевой ставки проявится примерно через полгода. Соответственно, заморозку спроса и разворот цен мы увидим в феврале — начале марта 2024-го.

Анатолий Пысин, генеральный директор агентства недвижимости «ЦДН»

Прогнозы на 2024 год

Что будет с ценами?

Короткий ответ: снизятся

По мнению гендиректора АН «ЦДН» Анатолия Пысина, сейчас на рынке формируется пузырь. В последние пару лет недвижимость в основном дорожала — как ликвидная, так и неликвидная. Но при стагнации цены на такие объекты ведут себя по-разному.

Более качественные квартиры (в хорошей локации и в нестаром приличном доме) если и дешевеют, то незначительно. А вот жилье в старом фонде, с невостребованными планировками, в не слишком престижных районах может резко обвалиться в цене.

«Если на рынке в 2024 году не произойдет глобальных позитивных переломов, а ипотечные условия будут такими же, что и сегодня, то цены на ликвидную вторичную недвижимость снизятся в пределах 5%, а на старый фонд — на 15–20%», — считает эксперт.

Сдайте или продайте свою квартиру

Снижение цен предрекает и Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» агентства «Инком-Недвижимость». Правда, его прогноз более мягок: «вторичка» подешевеет примерно на 10%, причем произойдет это плавно и не раньше весны. Снижение цен будет связано с ослаблением спроса из-за высоких ипотечных ставок, а предложение при этом постепенно будет расти.

Прогноз на падение цен начиная с весны дала и Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

До этого момента спрос на «вторичку» будет волнообразным: декабрьскую активность сменит праздничное затишье, а в январе ожидается новый всплеск, вслед за которым рынок настигнет стагнация со снижением цен.

Ждать снижения Центробанком ключевой ставки в 2024 году не стоит, ставки по ипотеке на вторичные квартиры останутся высокими, полагает Мищенко.

Если же говорить только про Москву, то здесь серьезного падения цен ждать не стоит, считает руководитель «Агентства ФЛЭТ» Елена Толстикова. Да, цены стабилизируются, а не слишком популярные варианты немного подешевеют, но значительных перемен на рынке не произойдет.

«За последние полтора года мы получили такую закалку, что высокой ипотеке ее точно не пробить! Мы уже видели и панику на фоне мобилизации, и ставки по 19% — все это быстро схлынуло. Думаю, скоро мы опять увидим на рынке нечто подобное — все циклично».

Говорят, цены снизятся. И что мне теперь делать?

— Мой совет универсален для всех времен: покупайте, когда есть возможность и необходимость! Никогда не будет «правильного времени», лучшее время — здесь и сейчас.

Елена Толстикова, руководитель «Агентства ФЛЭТ»

— Тем, кому надо решить квартирный вопрос, не стоит откладывать. Тем, кто в принципе хочет купить, но это не горит, можно подождать, когда предложение расширится, выбор станет больше, и цены снизятся».

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость»

Ипотека: предсказуемые сложности

2024 станет моментом истины для ипотеки — в первую очередь льготной. Известно, что программа господдержки работает до 1 июля 2024 года. До этого времени рынок будет развиваться без каких-либо резких изменений, а вот что произойдет дальше — большой вопрос.

«Льготную ипотеку могут заменить на другую, трансформировать, сделать более адресной, направленной на поддержку каких-то отдельных категорий. Например, расширят семейные программы либо усилят военную ипотеку. Но если ее не продлят, то появятся новые предложения и инструменты, стимулирующие покупку жилья, — от застройщиков и банков, как это уже было в сложные годы: в 2008, 2014–2015, 2009–2010, когда мы переживали кризисы» — говорит Анатолий Пысин.

Ключевая ставка ЦБ:

что это и как она влияет на ипотеку

Если к середине 2024 года ключевая и рыночные ставки по кредитам не снизятся до приемлемых значений (условно говоря, ниже 10% годовых), то властям придется принимать решение о продлении субсидирования, уверен Владимир Щекин, девелопер авторского жилого кластера RDD в Новой Москве. Без поддержки спроса, с учетом низких доходов населения строители не смогут достичь обозначенной президентом цели — 120 млн кв. м нового жилья в год.

«Кроме того, ЦБ намерен пролоббировать повышение первоначального взноса по другим госпрограммам до 30%, — добавляет Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». — Но я считаю, что правительство не допустит этого на фоне сохранения высокой ключевой ставки. Более того, полагаю, что власти расширят семейную ипотеку, сделав ее еще более доступной».

Как изменятся сделки?

В новом году эксперты ожидают роста популярности сделок с обменом. Популярность такого формата уже повышалась на вторичном рынке в 2014–2015 годах, и в 2024 году этот тренд может вновь активизироваться, говорит Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Есть и еще один вариант развития событий. Недоступность ипотеки по новым ставкам приведет к тому, что многие потенциальные покупатели вторичного жилья переключатся на поиск квартир от застройщиков, прежде всего вариантов в готовых, но также и в строящихся домах.

Ипотеку будут использовать очень ограниченно, на небольшие суммы в рамках альтернативных сделок. Предложение ликвидных квартир на вторичном рынке будет сокращаться — их начнут снимать с продажи или предлагать в аренду, прогнозирует Владимир Щекин из RDD.

На этом фоне будет расти интерес к новостройкам, где пока действуют льготные ставки.

Есть тут оптимисты?

Озвученные выше перспективы трудно назвать радужными. Но есть и оптимистичный сценарий, причем от эксперта в самом главном на сегодня, ипотечном сегменте. Вот что предвидит Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «Миэль»:

  • К концу первого квартала 2024 года ожидается начало периода снижения ключевой ставки. В течение года она поэтапно снизится до 12%.
  • Рефинансирование ипотеки на вторичном рынке снова станет актуальным.
  • Увеличится спрос на ипотеку для ИЖС. 2023 год — период тестирования таких программ банками, чтобы решить, нужны ли они клиентам. В 2024 году уже можно ждать упрощенного оформления ипотеки на ИЖС в банках и пика активности по субсидированным ставкам.
  • На фоне значительного увеличения ипотечных ставок снижение спроса, увы, может достичь 20%, но продлится это недолго. По крайне мере, хотелось бы на это надеяться.

Итоги 2023 года

Напомним традиционную взаимосвязь: для поддержания слабеющего рубля Центробанк поднимает ключевую ставку, она тянет за собой ипотечные ставки (ведь банки тоже не хотят работать себе в убыток), а вслед за этим закономерно дорожают новостройки.

А если дорожает первичный рынок, то вслед за ним тянутся и цены на «вторичку», потому что многие для покупки жилья в новостройке сперва продают свои старые квартиры. Таким образом, во всех смыслах дорогая ипотека первичного рынка влияет абсолютно на всё. Теперь вспомним, что обещали аналитики, и сверимся с действительностью.

Если коротко, то ипотечная ставка за 2023 год выросла почти вдвое: аналитики ВТБ подсчитали, что за первый квартал она прибавила 1,65 п. п. и достигла 8,3%.

Но дальше прогнозы пошли вразнос, и уже в октябре средний показатель превысил 15%, а кое-где приблизился к 18%. Эксперты стали называть ипотечные ставки заградительными.

Давая прогнозы на 2023 год, аналитики ожидали сдержанный рост цен и реализацию отложенного спроса. В целом, по оценке руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова, точность того прогноза можно считать удовлетворительной, хотя на итоговые цифры повлияли такие труднопредсказуемые факторы, как волатильность курса рубля и рост ставок по ипотеке.

Предварительные итоги года таковы:

  • спрос на вторичном рынке вырос примерно на треть (в Москве по итогам 10 месяцев — на 33%);
  • цены незначительно подросли: в городах-миллионниках в среднем на 9% за 10 месяцев (от +4% в Москве и Санкт-Петербурге до +30% в Челябинске);
  • предложение снизилось — в основном за счет ажиотажного спроса конца лета и осени. Сейчас в миллионниках доступно на 25% меньше свободных квартир, чем в конце 2022 года.
  1. Собственники вторичного бизнес-класса стали отказывать в скидках. Особенно ярко этот тренд проявился осенью: тогда некоторые владельцы даже предпочитали временно снять объект с продажи или выставить его в аренду.
  2. Повышение ключевой ставки сократило сроки экспозиции до рекорда за последние три года — он составил всего 2–4 недели. Покупатели понимали, что изменения коснутся всего рынка, поэтому торопились выйти на сделку по старым, более комфортным условиям.
  3. Покупатели вторичного жилья бизнес-класса проявляют все большую заинтересованность в комьюнити, что влияет на ценообразование. Это плюс и для собственников (можно выгоднее продать свой объект), и для покупателей (можно жить в желаемом обществе).
  4. Рост числа флипперов — покупателей, которые делают в объекте ремонт и перепродают его по более высокой цене. Часто такие лоты они покупают в ипотеку, а средства от продажи идут на погашение кредита.
  5. Все большую популярность стал набирать хоумстейджинг, повышающий уровень ликвидности вторичных объектов.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Спрос сократится: подешевеют ли новостройки в 2024 году

Фото: Shutterstock

Спрос на рынке новостроек в уходящем году стал рекордно высоким. Продажи подогревал рост рыночных ипотечных ставок, возможная отмена льготных программ и ужесточение требований к ипотечным заемщикам. Все это мотивировало покупателей приобретать строящееся жилье, пока условия не стали хуже. Цены на этом фоне росли, скидки сокращались. Каким будут спрос и цены в 2024 году — своими прогнозами с редакцией «РБК-Недвижимости» поделились эксперты.

Снижение спроса неизбежно

Сокращение спроса в 2024 году прогнозируют все опрошенные эксперты. По их оценкам, в среднем снижение может составить 20–30% к 2023 году. Основным фактором, определяющим продажи в следующем году, будут изменившиеся с декабря условия по льготным программам и их дальнейшая судьба — до середины следующего года действуют семейная ипотека и льготная на новостройки. По словам руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, на рынок новостроек в 2024 году будет влиять комплекс негативных факторов, прежде всего высокая ключевая ставка. «Сейчас она 16%, а это значит, что рыночные ставки по ипотеке во многих случаях достигают 19–20%. При этом снижение ключевой, скорее всего, планируется только во втором полугодии», — пояснил он. Кроме того, две программы льготной ипотеки действуют до конца первого полугодия. «Надеемся, что по поручению президента сохранится семейная ипотека, которая поддержит рынок. Но в целом общий спрос будет ниже рекордного спроса 2023 года», — отметил глава аналитического центра «Дом.РФ». «Если сравнивать с рекордным 2023 годом, то падение будет значимым, если брать нормальные годы — 2021-й или 2022-й, то снижение составит 30%. Но ни к каким катаклизмам это не приведет. Рынок будет спокойно жить, но при более низких объемах», — считает Михаил Гольдберг. По оценкам «Дом.РФ», у застройщиков накоплен высокий уровень устойчивости по текущим строящимся проектам, в 2023 году на рынок были выведены рекордные 50 млн кв. м. «Процент распроданности текущего портфеля позволяет даже при более низком уровне продаж достроить проекты и передать их покупателям», — пояснил эксперт.

Читайте также: С начала года массовые новостройки в Москве подорожали почти на четверть

Замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная прогнозирует уменьшение спроса на новостройки в 2024 году на 20–30% на фоне ужесточения мер регулирования рынка ипотеки. «Полной отмены масштабных льготных программ, поддерживающих спрос, мы не ожидаем. Скорее, это будет некое переформатирование программ, которое тоже понизит уровень активности покупателей», — считает Татьяна Школьная, уточняя, что в первой половине 2024 года спрос на новостройки будет поддерживать желание покупателей «впрыгнуть в последний вагон уходящей льготы». Кроме того, эксперт из НИУ ВШЭ ожидает заметного усиления конкуренции среди застройщиков начиная с апреля-мая и переход к рынку покупателя. «Если наши прогнозы подтвердятся, мы бы назвали это одним из важных трендов следующего года», — подчеркнула она. Похожую оценку по спросу дали в ЦИАН. По оценкам аналитиков, в первом-втором кварталах 2024 года число сделок с новостройками может уменьшиться на 25–30% относительно рекордных темпов продаж этого года. Восстановление спроса во втором полугодии возможно при снижении ключевой ставки и постепенном возврате рыночных условий по ипотеке к комфортным диапазонам, пояснил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Полная отмена всех льготных программ (в том числе семейной ипотеки) нам сейчас представляется маловероятной», — добавил он.

Сокращение спроса в 2024 году прогнозируют все опрошенные эксперты. По их оценкам, в среднем снижение может составить 20–30% к 2023 году

Сокращение спроса в 2024 году прогнозируют все опрошенные эксперты. По их оценкам, в среднем снижение может составить 20–30% к 2023 году (Фото: Эрик Романенко/ ТАСС)

Динамику определит судьба льготной ипотеки на новостройки

Завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов прогнозирует более сдержанное снижение спроса на рынке столичных новостроек — в среднем на 10–20%. Основная причина — ужесточение условий к первому взносу и снижение величины кредита. При этом в отдельных случаях падение может достигать и 50%, допускает он. Например, для новостроек, расположенных вдали от центра, с неудобными подъездными путями. Глубина падения спроса будет в большей степени зависеть от судьбы льготной программы на новостройки, поскольку именно она занимает подавляющую долю в ипотечных продажах застройщиков, считает старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. «Соответственно, отмена льготной ипотеки обрушит спрос на недвижимость, если на момент отмены уровень рыночных ставок сохранится в двухзначном значении. В таком случае во второй половине 2024 года спрос на новостройки может упасть в два раза к показателям первого полугодия», — допустил он. Если льготная ипотека продолжит действовать, пусть и на более жестких условиях, кардинального изменения спроса в 2024 году по сравнению с 2023 годом можно не ожидать, добавил Дмитрий Сергиенко. Спрос на первичном рынке в ближайшем будущем будет определяться прежде всего условиями по льготным программам и мерами макропруденциального регулирования, согласны аналитики «Домклика» Сбербанка. «В то же время спрос на новостройки будет поддерживаться за счет оттока спроса со вторичного рынка: высокие значения ключевой ставки ЦБ приведут к продолжительному снижению покупательского интереса к сегменту готового жилья», — пояснили в «Домклике».

Глубина падения спроса будет в большей степени зависеть от судьбы льготной программы на новостройки, поскольку именно она занимает подавляющую долю в ипотечных продажах застройщиков

Глубина падения спроса будет в большей степени зависеть от судьбы льготной программы на новостройки, поскольку именно она занимает подавляющую долю в ипотечных продажах застройщиков (Фото: Семен Лиходеев/ ТАСС)

Что будет с ценами на новостройки в 2024 году

Если в части прогноза по спросу на новостройки мнения экспертов сходятся (все ждут снижения), то относительно динамики цен на строящееся жилье единодушия нет. Часть экспертов ждут умеренного подорожания — на уровне инфляции. Благодаря использованию проектного финансирования застройщики имеют определенный запас прочности и могут переживать краткосрочное снижение спроса без задержек строительства, отмечает старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА». «Поэтому даже в консервативных сценариях при падении спроса снижение цен маловероятно. Значительный рост цен также маловероятен в силу ограниченной покупательной способности населения. Поэтому наиболее реалистичным сценарием выглядит рост цен в пределах инфляции», — прогнозирует Дмитрий Сергиенко. Не прогнозируют снижения цен на рынке новостроек и аналитики «Домклика». «Учитывая, что в первом полугодии ключевым драйвером спроса на первичном рынке будет выступать неопределенность по поводу дальнейшей судьбы льготных программ, не исключены краткосрочные ценовые колебания», — пояснили эксперты. Что касается столичных регионов (Москвы, Санкт-Петербурга), то здесь после недавних нововведений (снижение суммы по льготным программам) замедление спроса произойдет уже в начале года. «Однако вряд ли цены сразу пойдут на спад», — добавили они.

Снижение цен на новостройки будет выражаться в скидках

Снижение цен на новостройки будет выражаться в скидках (Фото: Shutterstock)

В «Дом.РФ» прогнозируют ценовую стагнацию на рынке новостроек. По их данным, в 2023 году новостройки в среднем подорожали на 10–12%. Но в 2024 году такого роста уже не будет, считает Михаил Гольдберг. «В номинальном выражении цены не упадут, они, скорее всего, будут стоять на месте или вырастут на несколько процентов. По отдельным объектам возможно снижение, но в целом будет около нуля», — уточнил глава аналитического центра «Дом.РФ». «Картина будет схожей с той, что мы наблюдали в 2016, 2017, 2018 годах, когда цены долго стояли на месте, фактически обесценивались на уровне инфляции», — добавил он. В первом-втором кварталах 2024 года с высокой долей вероятности будет наблюдаться стагнация средних цен за счет скидок, которые смогут уравновесить индексацию цен, согласен глава «ЦИАН.Аналитики». Прямого снижения средних номинальных цен предложения, по его мнению, не произойдет. «Переписать ценники в сторону заметного снижения в ЖК в активной реализации при проектном финансировании сложно — почти всегда для этого нужно согласие банка. Вывод большого объема новинок по ценам существенно ниже сложившихся уровней также маловероятен», — уточнил Алексей Попов. При этом некоторые эксперты допускают возможность снижения цен на новостройки в 2024 году, но также за счет расширения программ скидок. «Снижение цен — крайне вероятный сценарий. Скорее всего, в среднем по стране цены будут снижаться относительно плавно и выражаться в увеличении количества различных акций от застройщиков», — пояснила Татьяна Школьная. «Застройщики будут всеми силами стремиться сохранить маржинальность своих проектов, и в горизонте первого полугодия 2024-го у них есть неплохие шансы на сдерживание цен», — добавила она. Уменьшения цен в отдельных случаях (при затоваривании рынка или неудачном месторасположении того или иного ЖК) ждет Александр Цыганов. «Но снижение, скорее всего, будет прятаться за скидками, бонусами в виде бесплатных балконов, дополнительных комнат, машино-мест, отделки в подарок и т.д. Инфляция и недостаточное количество инструментов для вложения средств населения будут сдерживать этот процесс», — уточнил он. Похожую точку зрения озвучил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его мнению, снизившийся на фоне ужесточения условий льготной ипотеки спрос будет давить на цены, особенно внутри МКАД, где льготной ипотеки, по всей видимости, практически не останется. «Это побудит застройщиков запускать новые акции, ипотечные программы со сниженной ставкой, кешбэком и т.п., но вряд ли заставит снижать цены в прайсах, по крайней мере массово», — пояснил Олег Репченко. «Корректировки ценников можно будет ждать в случае сворачивания масштабного субсидирования ипотечных ставок после 1 июля 2024 года», — добавил он.

Среди вероятных тенденций 2024 года эксперты называют новые вариации программ от застройщиков 

Среди вероятных тенденций 2024 года эксперты называют новые вариации программ от застройщиков (Фото: MAXIM SHIPENKOV/ EPA)

Что думают застройщики

Сами застройщики также расходятся во мнениях по поводу динамики спроса и цен на новостройки в 2024 году. По словам директора департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксении Цаплиной, основной фактор, который будет определять спрос в следующим году, — доступность ипотечных программ. Изменение условий по льготным ипотекам может ограничить спрос, но есть факторы, которые не дадут ценам снижаться. Один из них — сокращение объема выхода на продажу новых проектов, которое максимально проявилось в 2023 году, пояснила Ксения Цаплина. «Если в ближайшие два месяца выход не достигнет значений 2021 года, то в конце 2024-го может начаться снижение объема предложения на рынке новостроек. Это, в свою очередь, приведет к дефициту и сохранению или росту цен на первичном рынке», — считает представитель застройщика. Кроме того, спрос на новостройки будут поддерживать более выгодные ставки, а также программы от застройщиков в коллаборации с банками, добавила представитель ГК ФСК. Из-за ужесточения условий льготной ипотеки (рост первоначального взноса и снижение максимальной суммы кредита) спрос на первичную недвижимость в первой половине 2024 года может снизиться на 30%, считает, в свою очередь, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. По его мнению, спрос может восстановиться во втором полугодии, но для этого необходимо снижение ключевой ставки до 9–10%. Что касается цен, то он допускает возможность их снижения в пределах 10% в целом по рынку. Ценовая вилка любого проекта является одним из ключевых параметров финансовой модели проекта, которую банки оценивают при принятии решения о выдаче девелоперу проектного финансирования. «Пересмотр и повторное утверждение финансовой модели может занимать до полугода», — пояснил Рустам Азизов.

  • Чем удивил рынок ипотеки в 2023 году: рекордный спрос и ставки
  • Какие новогодние скидки и акции ждут покупателей квартир в Москве
  • Стагнация или падение: что будет со вторичным жильем в Москве в 2024 году

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2024 году и сколько на этом можно заработать

Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2024 году и сколько на этом можно заработать

Однако не каждый может купить квартиру на скопленные деньги, а с повышением ключевой ставки ЦБ до 16% в декабре растут и ставки по ипотеке. Специалисты по рынку недвижимости дали Банки.ру прогноз, продолжит ли дорожать жилье в 2024 году, в каких сегментах и сколько на этом можно заработать.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2024 году

Вкладывать деньги в жилье в 2024 году определенно стоит, потому что до сих пор недвижимость – это единственный в России инвестиционный инструмент с полным обеспечением, считает гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев.

С ним соглашается руководитель офиса Митино компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. По ее мнению, сейчас вложения в жилье – это способ скорее не заработать, а сохранить уже имеющиеся деньги.

09.11.2023 12:00

Борзенкова ожидает охлаждения спроса и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости в 2024 году из-за роста ставок по ипотеке и первоначального взноса (с 20% до 30%).

Директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина в свою очередь видит возможность заработать на инвестициях в недвижимость. Она отмечает, что с начала года средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках выросла выше инфляции — на 12,2%. По мнению Бардиной, новостройки в Москве продолжать дорожать и в 2024 году, а рост цен составит минимум на уровень инфляции.

Какова доходность инвестиций в недвижимость

Доходность вложений в недвижимость на текущий момент составляет до 36% годовых, отмечает Шавнев. В 2024 году он ожидает аналогичную доходность при условии переориентации на более короткие сделки.

При этом стоимость квартир на первичном рынке Москвы выросла в среднем на 6-8%, а на вторичном – на 5-7%, оценивает Шавнев. Наибольший рост цен наблюдался в регионах с «низким рынком» — например, в Челябинской области и Пермском крае.

Стоимость квадратного метра в новостройках элитного и делюкс-сегмента за последний год выросла на 13% до 1,9 млн рублей, рассказывает директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. За 2022-2023 года такое жилье подорожало на треть, добавляет она.

«Это значит, что для вложений можно рассматривать дорогие новостройки на начальной стадии строительства. Прирост цен в ближайшие два года может дать минимум 15-25% доходности при прочих равных условиях», — считает Борисова.

Бардина же наблюдает снижение цен на квартиры во «вторичке». По ее словам, собственники снижают цены в среднем на 100 000 рублей в неделю, а в ходе переговоров готовы дать дополнительную скидку в 5-7%.

Что будет с ценами на недвижимость в 2024 году

В 2024 году Шавнев ожидает прекращения роста цен на новостройки. По его мнению, даже в условиях низкого спроса застройщики вряд ли будут давать большой дисконт на такие лоты.

В следующем году подорожают даже новостройки комфорт- и бизнес-класса, прогнозирует Бардина. На это повлияет сохранение адресных госпрограмм и субсидированные кредиты от застройщиков. Также рост цен будет наблюдаться в премиум-классе, который практически не зависит от ипотеки, добавляет она.

На фоне общего замедления спроса из-за высоких ставок по ипотеке Борисова прогнозирует снижение цен на вторичном рынке, даже на квартиры в дорогих домах. Квартиры в старом фонде с устаревшим ремонтом будут в 2024 году постепенно дешеветь даже в престижных локациях, считает руководитель направления «Продажи» компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.

14.12.2023 15:00

По ее оценке, к концу первого полугодия они могут потерять 5-10% от стоимости в зависимости от локации, дома и состояния квартиры. Восстановление же вторичного рынка начнется лишь после снижения ключевой ставки до 10-12%, отмечает Бардина.

По мнению директора направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость» Валерия Кочеткова, ужесточение условий по льготным программам кредитования приведет к перемещению спроса из высокобюджетных и многокомнатных квартир в сторону бюджетных объектов с 1-2 комнатами. Также он ожидает перемещения спроса из Москвы в Подмосковье. В результате стоимость жилья в Москве будет стагнировать или снизится на 5-7% в сегменте 3- и 4-комнатных квартир. Предложение в бюджетном сегменте будет активно сокращаться, что повысит цены на 10-15%, а в Подмосковье — на 5-10%.

Как выбрать объект недвижимости для инвестиций

При инвестировании в недвижимость лучше отдавать приоритет проектам на начальной стадии реализации, которые будут дорожать по мере роста готовности здания, считает Борисова.

Также при выборе лота следует обращать внимание на локацию и оценивать конкуренцию — лучше рассматривать новостройки в районах, где низкое предложение и давно не было новых проектов, добавляет она.

Кроме того, на рынке высокобюджетных новостроек растет спрос на квартиры с отделкой, уточняет она.

Шавнев в свою очередь отмечает, что лучший инвестиционный объект недвижимости в 2024 году – это квартира, в которой можно сделать недорогой косметический ремонт. В этом году будет расти спрос на квартиры, в которые можно сразу заехать.

«Уже сейчас мы столкнулись с тем, что каждый 4 признается, что ипотека при текущих ставках ему не доступна. Кроме того, у него нет возможности ждать сдачи объекта и свободных средств для ремонта», — заключает Шавнев.

С помощью сервиса Банки.ру можно подобрать привлекательные условия по вкладу и накопительному счету, узнать больше про инвестиции, а также почитать про металлы, валюту и недвижимость.

Еще по теме:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *